STS 728/2010, 15 de Noviembre de 2010

El Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Córdoba dictó sentencia de 23 de mayo de 2005 en el juicio ordinario n.º 900/2004 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Miriam Martón Guillén, en nombre y representación de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 , C.B., contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la AVENIDA000 , núm. NUM000 , de Córdoba,

debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo recogido en el punto primero del acta de la citada Junta de Propietarios de fecha 20 de mayo de 2004 en cuanto deniega la petición formulada por los propietarios del local comercial situada en planta 1ª para abrir una puerta de acceso de dicho local al rellano de la escalera del edificio, por lo que

debo condenar y condeno a la Comunidad demandada a autorizar dicha apertura y a dejar operativa la puerta de acceso al ascensor, ya existente en dicha planta, de forma que pueda ser éste usado por los usuarios del referido local.

Todo ello, sin especial pronunciamiento acerca de las costas causadas en esta instancia ».

SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara, en síntesis, que:

1. DIRECCION000 , C.B. es titular del local comercial sito en el edificio de la AVENIDA000 n.º NUM000 de Córdoba. El local original constaba de tres plantas, si bien los propietarios otorgaron escritura de segregación de la planta primera.

2. El apartado 4 de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio de la AVENIDA000 n.º NUM000 de Córdoba recoge que «Los titulares, actuales o futuros del local comercial, podrán dividirlo materialmente, segregarlo, agruparlo o agregarlo».

3. La actora solicitó a la comunidad de propietarios autorización para la apertura de una puerta de acceso desde el local comercial al rellano de la escalera de acceso a las viviendas, así como para hacer uso del ascensor.

4. Mediante acuerdo adoptado por la Junta general de la comunidad el 20 de mayo de 2004, se denegó la solicitud de la actora, lo que motivó la presentación de la demanda que ha dado origen al presente procedimiento. En dicha demanda se solicitaba la declaración de nulidad del acuerdo adoptado.

5. La sentencia considera que el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios adolece de la causa de nulidad recogida en el artículo 18 LPH . En concreto, es contrario a la ley y a los estatutos de la comunidad de propietarios y supone un grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo.

6. La sentencia afirma que la Ley prevé que cada propietario pueda usar los elementos comunes de forma congruente con las características, destino y finalidad que le son propios y sin perturbar el correlativo derecho de los demás copropietarios. No es lícito que a tal uso pueda oponerse la voluntad mayoritaria o unánime del resto de los condueños.

7. El local comercial propiedad de los actores no tiene acceso por ningún sitio. Para usar y explotar el local conforme a su destino es necesaria la construcción de una entrada, por lo que la negativa de la comunidad a conceder la autorización de las obras deja sin contenido económico el derecho de explotación del propietario del local.

8. La actora tiene un incuestionable derecho de paso a través de una puerta, puesto que todo piso o local es susceptible de aprovechamiento independiente por tener acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública sin que por ello se derive un perjuicio para el resto de comuneros.

9. Como argumento de refuerzo, el juez de primera instancia establece que se ha producido un abuso de Derecho puesto que se ha causado un daño consistente en la limitación que sufre el propietario del local para disfrutar de él. Sin embargo, se da una notable desproporción entre el beneficio que podría reportar a la comunidad la no apertura de la puerta y e correlativo perjuicio sufrido por la comunidad de bienes actora.

10. Se accede, además, a dejar operativa la puerta de acceso al ascensor de forma que pueda ser usado por la planta primera.

TERCERO.- La Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 3.ª, dictó sentencia de 21 de octubre de 2005, en el rollo de apelación número 278/2005 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 23 de mayo del 2005 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Córdoba , debemos revocar como revocamos esta, y desestimar como desestimamos las pretensiones de la demanda, sin pronunciamiento especial en materia de costas».

CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia, en cuanto interesa para el presente recurso, se declara, en síntesis:

1. El edificio de la AVENIDA000 , n.º NUM000 de Córdoba consta de un local comercial, seis viviendas y seis trasteros.

2. A las viviendas y trasteros se accede por una puerta independiente que da a la vía pública.

3. El local comercial compuesto por sótano, semisótano, entreplanta y planta primera, comunicado todo él por una escalera interior, tiene su propia entrada directa por la misma calle.

4. El 26 de abril de 2004 los actores otorgaron escritura pública de segregación de la planta primera del local comercial, constituyéndola como finca independiente, aislada del resto del local y sin acceso alguno al exterior.

5. El 3 de mayo de 2004 los actores comunicaron a la comunidad de propietarios la segregación de la finca y la distribución de cuotas resultante. En el mismo acto solicitaron la autorización para abrir un acceso a la planta primera por el rellano de la escalera de viviendas y uso del ascensor a esa altura.

6. La Junta de propietarios de 20 de mayo de 2004 denegó la solicitud de los actores.

7. La segregación de la planta primera del local comercial efectuada por los actores fue un acto unilateral. La división interna del local es una cuestión distinta de su proyección externa y del vínculo con la comunidad de propietarios.

8. El interés de la comunidad de propietarios estaba protegido por la norma jurídica. El acuerdo adoptado no adolece de ejercicio antisocial del derecho ni de ánimo dañoso. No hay abuso de Derecho.

9. La parte actora actuó en provecho propio puesto que, conociendo la situación original del inmueble, pretendía beneficiarse en detrimento del resto de comuneros.

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Evelio y de DIRECCION000 , C.B. se formulan los siguientes motivos, todos ellos al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 LEC:

Motivo primero. «Contradicción con la doctrina del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 28 de abril de 1966 ; 4 de julio de 1980 y 29 de mayo de 1984 en relación con el art. 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal concordante con el art. 396.a) del Código Civil , según los cuales corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente».

Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

La sentencia objeto del recurso, a pesar de reconocer la legitimidad de la segregación de la planta primera del local comercial, niega a esta nueva finca la posibilidad de ser utilizada de forma independiente al negarle el acceso a través del rellano de la escalera. De esta manera, deja el uso y disponibilidad del local vinculado a la única puerta de acceso con la que contaba el local en su inicio.

La sentencia de la Audiencia Provincial contradice la Jurisprudencia de la Sala contenida en las sentencias de 28 de abril de 1966, de 4 de julio de 1980 y de 29 de mayo de 1984, que perfilan la propiedad horizontal como un derecho de naturaleza compleja en el que los propietarios tienen un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente además de la copropiedad con el resto de condueños de los elementos comunes.

Concluye afirmando que «La sentencia contra la que se interpone el recurso de casación, al entender que es posible en nuestro derecho un piso integrado en una propiedad horizontal sin salida independiente a la calle o a elemento común, además de infringir el artículo 3.a de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil entra en contradicción con la doctrina del Tribunal Supremo citada que al analizar la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal considera consustancial a la misma el hecho de que los diferentes pisos o locales sobre los que recae el derecho singular y exclusivo de propiedad sean susceptibles de aprovechamiento independiente».

Motivo segundo. «Contradicción con la doctrina del Tribunal Supremo expresada en las sentencias de 7 de marzo de 2002 y de 28 de octubre de 2004 en relación con lo dispuesto en el art. 18.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal al no advertir la sentencia que se recurre en casación que el acuerdo de la Comunidad de Propietarios recogido en el punto primero del acta de la Junta celebrada el día 20 de mayo de 2004 en cuanto deniega la petición formulada por los propietarios del local comercial sito en planta 1ª para abrir una puerta de acceso de dicho local al rellano de la escalera del edificio es un acuerdo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y al Código Civil en los términos antes expuestos y a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que facultan a los propietarios actuales o futuros del local comercial (compuesto por planta sótano, planta baja y planta primera) a dividirlo, segregarlo, agruparlo o agregarlo todo ello sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios. En dicho acuerdo y en virtud de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , según viene siendo interpretado y aplicado por la Jurisprudencia del T.S., hay que entender implícita la obligación de la Junta de Propietarios de otorgar, cuando se pida, la autorización de la apertura de acceso independiente a la planta primera una vez segregada del resto del local y constituida como finca independiente, pues de lo contrario se frustraría la finalidad pretendida con la segregación».

En el motivo se alega, en síntesis, que:

La sentencia de la Audiencia Provincial no advierte que el acuerdo de la comunidad de propietarios recogido en el punto primero del acta de la Junta celebrada el 20 de mayo de 2004 es contrario a la LPH y al CC así como a lo establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios.

En el acuerdo de los estatutos que permite dividir, segregar, agrupar o agregar el local comercial, en virtud de lo establecido en el artículo 1258 CC hay que entender implícita la obligación de la Junta de propietarios de otorgar la autorización de la apertura de acceso independiente a la planta primera una vez segregada del resto del local, pues de lo contrario se frustraría la finalidad pretendida con la segregación.

La Jurisprudencia contenida en las SSTS de 17 de enero de 1986 y de 23 de noviembre de 1988 recoge la doctrina de que los contratos obligan a lo expresamente pactado así como a las consecuencias que, según su naturaleza, sean conforme a la buena fe, al uso y a la Ley. Como "consecuencias" entienden todo aquello que sea naturalmente derivado del contrato para que éste tenga realidad plena.

Por otra parte, se alega la Jurisprudencia contenida en las SSTS de 7 de marzo de 2002 y de 28 de octubre de 2004 relativa a que son anulables los acuerdos adoptados por las Juntas de propietarios que contravengan la Ley y los estatutos.

Concluye diciendo que «El interés casacional en este caso estriba en la contradicción de la Jurisprudencia del T.S. antes invocada que establece la nulidad o anulabilidad de los acuerdos de la Junta de Propietarios cuando son contrarios a la Ley o a los Estatutos, con la sentencia contra la que se interpone el recurso de casación que no ha anulado el acuerdo de la Junta de Propietarios que denegó el acceso independiente a través de los elementos comunes del inmueble al local sito en la planta 1ª pese al pacto estatutario que autorizaba la segregación de dicha planta para convertirla en finca independiente y pese a que la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil exigen que cada elemento privativo de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal tenga su acceso independiente a la calle o a un elemento común y pese a que los Estatutos de la Comunidad autorizaban la constitución como finca independiente de la planta primera lo que implícitamente obligaba a la Comunidad a dar acceso independiente a ésta planta a través del rellano de la escalera la planta primera».

Motivo tercero. «Contradicción con la doctrina legal sobre el abuso de derecho contenida en el artículo 7 del Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la interpreta (Sentencias de 18 de julio y 21 de diciembre de 2000 y 29 de junio de 2001 ) y que ha sido citada por la sentencia de primera instancia, revocada por ésta contra la que se interpone recurso de casación. Y que debería haber llevado a la desestimación del recurso de apelación y confirmación de la sentencia apelada ya que la Sala de apelación ha entendido que ni los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal invocados ni los Estatutos otorgan derecho alguno a mis representados para tener acceso independiente al local sito en planta primera».

En el motivo se alega, en síntesis, que:

La Audiencia Provincial no ha tenido en cuenta que la comunidad de propietarios no sólo no ha probado sino que ni tan siquiera ha alegado en qué modo se lesiona el derecho del resto de los propietarios del edificio por el hecho de que la planta primera tenga una salida al elemento común de la caja de escaleras. Aduce la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias que cita, relativa al abuso de Derecho.

Concluye diciendo que: «El interés casacional estriba en este supuesto en la contradicción de la sentencia contra la que se interpone el recurso de casación con la doctrina del Tribunal Supremo establecida en las sentencias citadas sobre la apreciación de cuándo se debe entender, con arreglo a lo dispuesto por el art. 7 del Código Civil , que se ha ejercitado un derecho con abuso. Contradicción que se pone de manifiesto por el hecho de que la Sala, que considera que mi representado no tiene derecho a dar salida a la finca sita en la planta primera del edificio, no ha reparado en la falta de un interés legítimo de la Comunidad que justifique su negativa a otorgar la autorización para que el local sito en planta primera pueda tener acceso independiente y que choca frontalmente con el legítimo derecho de los propietarios del mismo de poder usarlo».

SEXTO.- Por auto de 25 de noviembre de 2008 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de la comunidad de propietarios del edificio de la AVENIDA000 n.º NUM000 de Córdoba, en síntesis, se expusieron los siguientes argumentos:

1.º La sentencia de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba no vulnera los artículos 3.a) ni 18.1 .a de la LPH, ni existe abuso de Derecho. En la escritura de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y disolución de comunidad de fecha 9 de diciembre de 1981 se hace constar que la casa se compone de un local comercial, seis pisos vivienda y seis cuartos trasteros. Se recoge que el local comercial tiene todas sus dependencias comunicadas entre sí con entrada independiente desde la calle. La planta primera destinada a local no tiene participación alguna en elementos comunes, al contrario que las viviendas. Con la solicitud de apertura de una puerta desde la planta primera del local, la parte actora, además de alterar los elementos comunes, obtendría un uso de los mismos pese a que el Título Constitutivo no le concede derecho alguno sobre ellos.

2.º El acuerdo adoptado por la Junta de propietarios que es objeto de la actual impugnación no infringe el artículo 3.a) LPH , puesto que la parte ha segregado un elemento privativo según su propia conveniencia dejándola incomunicada y sin acceso posible. No debe ser la comunidad de propietarios la que solucione tal problema, por cuanto la autorización de la apertura de una puerta habilitaría a los dueños de dicha planta primera al uso de unos elementos comunes en los que no tienen participación alguna, obteniendo con ello un enriquecimiento injusto en perjuicio de los propietarios de las viviendas del edificio que no tienen obligación jurídica de soportarlo.

3.º El acuerdo adoptado por la Junta de propietarios no infringe el artículo 18.1.a) LPH , puesto que se ha cumplido lo dispuesto en los artículos 7, 12 y 17 LPH . Si bien se autoriza legal y estatutariamente a los propietarios del local a efectuar alteraciones en el mismo, no se les autoriza también a modificar los elementos comunes del inmueble. Para afectar a los elementos comunes, necesitan el consentimiento unánime de los demás copropietarios. Tampoco existe vulneración del artículo 1258 CC puesto que los derechos del propietario del local comercial aparecen perfectamente descritos en el título constitutivo y este ha sido cumplido por la comunidad de propietarios. La Jurisprudencia alegada de contrario se refiere a supuestos de hecho diferentes. Además, si se hubiera querido facilitar el acceso al local desde el rellano de la escalera, se habría recogido en el título constitutivo, y, sin embargo, se dotó al local de una entrada independiente.

4.º La comunidad de propietarios no ha actuado con abuso de derecho sino que ha sido el recurrente el que, al intentar alterar los elementos comunes y hacer uso de los mismos en beneficio propio, a incurrido en tal comportamiento. El perjuicio de la comunidad en caso de apertura de la puerta se derivaría del hecho de que un portal, escaleras y ascensor que estaban pensados, descritos y destinados para dar servicio solamente a seis viviendas, pasen ahora a dar servicio también a un local comercial abierto al público. Esto implica un incremento notable del uso de dichos elementos comunes con el consiguiente aumento del gasto, además de conllevar más molestias para los vecinos y una disminución de la seguridad. No puede hablarse de una oposición de la comunidad caprichosa y abusiva, sino que se trata de defender sus legítimos intereses.

OCTAVO.- La escritura de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y disolución de la comunidad de fecha 9 de diciembre de 1981 de la comunidad de propietarios demandada establece en el apartado IV, estipulación 1ª que «[l]os titulares, actuales o futuros del local comercial, podrán dividirlo materialmente, segregarlo, agruparlo o agregarlo, distribuyendo o sumando cuotas, dentro del límite del total a él señalada, con arreglo a los criterios del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ; todo ello, sin necesidad de aprobación de la Junta de Propietarios».

NOVENO.- En la carta dirigida por los actores al presidente de la comunidad de propietarios demandada, fechada el día 3 de mayo de 2004, se solicitaba, como consecuencia de la adquisición del local y posterior segregación de su planta primera «1.- Tener por nuevos comuneros a los propietarios del local comercial a los que para mayor comodidad se puede hacer constar como DIRECCION000 , C.B.

2.- Distribuir la cuota de participación del local para la contribución a los gastos de comunidad entre las dos fincas tal y como aparece en la escritura de segregación, 9,118 enteros para el local en planta 1ª y 24,354 enteros para el resto.

»3.- Autorizar la Comunidad las obras de la apertura material del acceso de la nueva finca al rellano de la escalera donde incluso el ascensor tiene una puerta de acceso aunque ahora no tiene programada la parada en la misma, lo cual debe de, igualmente, acomodarse a la nueva situación. (Según la Ley de Propiedad Horizontal no puede existir una finca independiente sin salida a un elemento común)».

El acta de la Junta de propietarios celebrada el 20 de mayo de 2004, objeto de impugnación en el presente pleito, estableció el siguiente acuerdo: «ORDEN DEL DÍA: 1º.- Aprobación, si procede de la solicitud de los nuevos propietarios del local comercial situado en la planta 1ª para abrir una puerta de acceso de dicho local al rellano de la escalera de acceso a viviendas [...].

»Punto primero:

»Se procede a la votación de dicho punto con los siguientes votos: afirmativos: D. Evelio para sus representados en total 3 votos con el 44,56% de coeficiente.

»Negativos: D. Ovidio , Dña. Gloria , D. Santos , D. Vidal para sí y por su representado; en total 5 votos 55,44% de coeficiente.

»Queda por lo tanto denegada dicha petición. [...]».

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

LPH, Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal .

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. Los actores son dueños de un local comercial. De dicho local se segregó la primera planta, por así autorizarlo la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de la comunidad a la que pertenece el mencionado local comercial.

2. El local comercial originario tenía entrada directa e independiente a la vía pública. Al efectuar la mencionada segregación, la planta primera del local quedó incomunicada con el exterior.

3. Los dueños del local solicitaron a la comunidad de propietarios el reconocimiento de la segregación; su consideración de nuevos comuneros; la distribución de la cuota de participación del local para la contribución de los gastos de comunidad entre las dos fincas; y la autorización de la apertura de una puerta de acceso de la nueva finca al rellano de la escalera así como el uso del ascensor en la planta primera.

4. La Junta de propietarios celebrada el 20 de mayo de 2004 denegó la solicitud de apertura de la puerta y el uso del ascensor en la planta primera.

5. Los propietarios del local presentaron demanda de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta.

6. El juzgado estimó la demanda, por entender que la comunidad actuó de forma contraria a la Ley y los estatutos y por incurrir en abuso de Derecho.

7. La Audiencia Provincial revocó la anterior sentencia, desestimando íntegramente la demanda.

8. Se basó, en síntesis, en que la comunidad de propietarios no había incurrido en infracción legal alguna ni en abuso de derecho, puesto que la apertura de la puerta y autorización de uso de los elementos comunes, como el ascensor, no estaba autorizado por el título constitutivo, el cual excluía de la contribución a los gastos comunes al local comercial.

9. Contra dicha sentencia interpuso recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º LEC D . Evelio y demás miembros de la comunidad de bienes denominada DIRECCION000 , C.B., que ha sido admitido en sus tres motivos.

Enunciación del motivo primero.

El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:

Contradicción con la doctrina del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 28 de abril de 1966 ; 4 de julio de 1980 y 29 de mayo de 1984 en relación con el art. 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal concordante con el art. 396.a) del Código Civil , según los cuales corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente

.

En el motivo se alega, en síntesis, que la sentencia contra la que se interpone el recurso de casación infringe los artículos 3.a LPH y 296 CC, puesto que entiende que es posible en nuestro Derecho un piso integrado en una propiedad horizontal sin salida independiente a la calle o a un elemento común. Esta tesis contradice la doctrina del Tribunal Supremo que cita, puesto que en ella se analiza la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, considerando consustancial a la misma el hecho de que los diferentes pisos o locales sobre los que recae el derecho singular y exclusivo de propiedad sean susceptibles de aprovechamiento independiente.

El motivo debe ser desestimado.

Inexistencia de interés casacional.

El motivo no tiene interés casacional por las siguientes razones: (i) La discrepancia que denuncia la parte recurrente se contrae al derecho de aprovechamiento independiente que tienen los titulares de los inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal sobre los elementos privativos. Sin embargo, las sentencias que menciona fijan una genérica doctrina sobre qué ha de entenderse por propiedad horizontal, como derecho al aprovechamiento independiente de los bienes privativos y uso conjunto de los elementos comunes. (ii) La sentencia de la Audiencia Provincial no contradice la doctrina jurisprudencial citada puesto que no niega el derecho al aprovechamiento independiente de los elementos propios. Lo que ocurre es que niega la afectación de un elemento común para permitir un nuevo uso independiente de un bien privativo, lo cual no es coincidente con los supuestos de hecho contemplados en las sentencias en las que el recurrente fundamenta el interés casacional.

Enunciación de los motivos segundo y tercero.

Los motivos segundo y tercero guardan una estrecha relación, por lo que se entiende conveniente el examen conjunto de ambos.

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Contradicción con la doctrina del Tribunal Supremo expresada en las sentencias de 7 de marzo de 2002 y de 28 de octubre de 2004 en relación con lo dispuesto en el art. 18.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal al no advertir la sentencia que se recurre en casación que el acuerdo de la Comunidad de Propietarios recogido en el punto primero del acta de la Junta celebrada el día 20 de mayo de 2004 en cuanto deniega la petición formulada por los propietarios del local comercial sito en planta 1ª para abrir una puerta de acceso de dicho local al rellano de la escalera del edificio es un acuerdo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y al Código Civil en los términos antes expuestos y a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que facultan a los propietarios actuales o futuros del local comercial (compuesto por planta sótano, planta baja y planta primera) a dividirlo, segregarlo, agruparlo o agregarlo todo ello sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios. En dicho acuerdo y en virtud de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , según viene siendo interpretado y aplicado por la Jurisprudencia del T.S., hay que entender implícita la obligación de la Junta de Propietarios de otorgar, cuando se pida, la autorización de la apertura de acceso independiente a la planta primera una vez segregada del resto del local y constituida como finca independiente, pues de lo contrario se frustraría la finalidad pretendida con la segregación

.

En el motivo se alega, en síntesis, que el interés casacional estriba en la contradicción de la sentencia recurrida con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias que cita, que establecen la nulidad o anulabilidad de los acuerdos de la Junta de propietarios cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos. La sentencia recurrida no ha anulado el acuerdo impugnado pese a que es contradictorio con lo establecido en el pacto estatutario, el cual permite la segregación de una parte del local. La autorización de los estatutos lleva aparejada implícitamente la obligación de la comunidad de dar acceso independiente a la planta primera.

El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:

Contradicción con la doctrina legal sobre el abuso de derecho contenida en el artículo 7 del Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la interpreta (Sentencias de 18 de julio y 21 de diciembre de 2000 y 29 de junio de 2001 ) y que ha sido citada por la sentencia de primera instancia, revocada por ésta contra la que se interpone recurso de casación. Y que debería haber llevado a la desestimación del recurso de apelación y confirmación de la sentencia apelada ya que la Sala de apelación ha entendido que ni los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal invocados ni los Estatutos otorgan derecho alguno a mis representados para tener acceso independiente al local sito en planta primera

.

En el motivo se alega, en síntesis, que la sentencia recurrida contradice la Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre abuso de Derecho. La Audiencia Provincial no ha tenido en cuenta que la comunidad no tiene un interés legítimo que justifique su negativa a otorgar la autorización para que el local sito en la planta primera pueda tener acceso independiente. La negativa de la comunidad choca con el derecho de los titulares del local segregado a poder usarlo, sin que para ello la comunidad tenga una razón legítima.

Ambos motivos deben ser estimados.

Realización de obras en elementos comunes.

1. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal. El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble. De hecho, para realizar obras que afecten a algún elemento común es precisa la unanimidad del resto de comuneros ( SSTS de 20 de mayo de 2009 [RC nº. 829/2004 ] y de 16 de julio de 2009 [RC nº. 63/2005 ]). El encaje legislativo se produce porque la alteración de cualquier elemento común produce de hecho una modificación del título constitutivo que debe ser necesariamente modificada por acuerdo unánime de los copropietarios.

2. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente ( STS de 10 de octubre de 2007 [RC nº. 4116/2000 ]).

3. Por las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, el título constitutivo suele reconocer la posibilidad de que los titulares de los citados locales efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes. Es frecuente establecer la posibilidad de que los titulares de los locales efectúen obras de segregación, agrupación, división o unión con otros departamentos, con el fin de que así se pueda adaptar el local a las distintas actividades comerciales a desarrollar.

Interpretación del título constitutivo.

1. La interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea ilógica o arbitraria ( STS 28 de octubre de 2009 [RC nº. 316/2005 ]).

2. El artículo 1258 CC establece que el obligado contractualmente debe cumplir, no sólo lo que esté expresamente pactado, sino también aquello que sea consecuencia natural de la obligación, conforme a la buena fe, al uso y a la Ley.

3. La cláusula 1ª de la regla IV de la escritura recoge la posibilidad de que los titulares del local comercial puedan, entre otras facultades, segregarlo.

4. La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial de la cláusula citada contraviene lo dispuesto en el artículo 1258 CC por las siguientes razones:

(i) No es posible conjugar la autorización de segregación de una parte del local, que implica separación e independencia física, con la prohibición de facilitar el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz.

(ii) La singular estructura del local, constituido por tres plantas con un único acceso al exterior a través de la planta baja, permite extraer la conclusión de que, para practicar la segregación a que autoriza el título constitutivo, es preciso facilitar un acceso diferente al ya existente. Necesariamente la salida que se construya debe afectar a elementos comunes, al no existir otra puerta que la de salida al exterior por la planta baja.

(iii) El edificio en cuestión está ocupado en la primera planta íntegramente por el nivel superior del local comercial. En la primera planta existe un rellano de escalera y una puerta y parada de ascensor, aunque en la práctica no esté programada la posibilidad de hacer uso de tal servicio. Por tanto, dada la concreta configuración del edificio, conocida por quienes otorgaron la escritura de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y disolución de la comunidad, es lógico concluir que es consecuencia natural de la segregación dar salida al nivel superior del local al rellano de la escalera del primer piso.

Jurisprudencia de la Sala en materia de obras en locales comerciales derivadas de autorización del título constitutivo.

1. La STS de 11 de febrero de 2010 (RC nº. 1957/2005 ), haciéndose eco de las SSTS de 15 de octubre de 2009 (RC nº. 188/2005 ), de 28 de octubre de 2009 (RC nº. 316/2005 ) y de 11 de noviembre de 2009 (RC nº. 625/2005 ) ha establecido que «Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009 )».

2. Si bien la doctrina expuesta se refiere expresamente a locales comerciales situados en la planta baja del edificio en los que se han efectuado obras en la fachada contra el criterio de la comunidad, la razón de decidir de la Sentencia transcrita y de las que en ella se citan, es plenamente aplicable al caso que nos ocupa. En aquellos casos existía, como en el presente, una norma estatutaria que permitía realizar obras de segregación y subdivisión. La Jurisprudencia entiende que estas facultades estatutarias deben estar anudadas a facilitar el aprovechamiento independiente de los locales que se formen. De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la división de locales, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como unidades independientes.

Nulidad del acuerdo por contravenir una norma estatutaria. Ejercicio abusivo del Derecho.

1. La LPH concede a la Junta de propietarios la posibilidad de adoptar por unanimidad los acuerdos que autoricen la realización de obras que afecten a elementos comunes del edificio. La comunidad de propietarios demandada se amparó en dicha facultad para denegar la solicitud realizada por los titulares del local comercial demandantes.

2. La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC nº. 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( Sentencias de 8 de julio de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 ); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

3. En materia de propiedad horizontal, la STS de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004 ) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley , consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes.

4. No ha resultado alegado ni, consecuentemente, acreditado el perjuicio que la apertura de la puerta al rellano de la escalera puede ocasionar a la comunidad de propietarios demandada. Por primera vez se hace referencia a un posible enriquecimiento injusto de los propietarios del local, que no contribuyen a los gastos comunes de mantenimiento del ascensor ni del rellano, y a un incremento de la inseguridad de los vecinos, en el escrito de impugnación del recurso de casación. Sí se ha acreditado, por contraposición, el daño que la falta de apertura de la puerta ocasiona a los demandantes, que no pueden usar el local segregado de forma independiente del local matriz, desvirtuando la finalidad de la segregación facultada en el título.

5. Por todo lo cual, el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios, es nulo por contravenir el título constitutivo, como se ha razonado en el fundamento sexto de la presente resolución, y por ampararse en la norma que exige unanimidad para denegar las obras solicitadas, en claro abuso de Derecho.

Fijación de doctrina jurisprudencial.

La estimación de los motivos segundo y tercero obliga a la Sala, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 487.3 LEC , a declarar como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

Estimación del recurso de casación.

Siendo fundado el recurso de casación, y habiéndose este interpuesto al amparo del artículo 477.2.3.º LEC , procede casar la resolución impugnada y resolver sobre el caso declarando lo que corresponda según los términos en que se ha producido la oposición a la doctrina jurisprudencial, de acuerdo con el art. 487.3 LEC .

En aplicación del artículo 394.1 , en relación con el artículo 398 LEC , no procede la imposición de costas.

En consonancia con lo razonado, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la comunidad de propietarios del edificio de la AVENIDA000 nº. NUM000 de Córdoba contra la sentencia dictada con fecha 23 de mayo de 2005, en el procedimiento de juicio ordinario n.º 900/2004 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Córdoba , confirmar esta sentencia y estimar la demanda sin imposición de costas de ninguna de las instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.