STS, 9 de Abril de 1987

PonenteRamón López Vilas.
ProcedimientoJuicio especial agrario.
Fecha de Resolución 9 de Abril de 1987
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

En la villa de Madrid, a nueve de abril de mil novecientos ochenta y siete; en los autos de Juicio Especial Agrario promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Orihuela por don Roque Canales Cascales, hoy su viuda doña María Bernabé Murcia, contra don Filiberto Ramírez Yáñez, mayor de edad, casado, industrial, vecino de Busot (Alicante), sobre reclamación de rentas; y seguidos en apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, que ante Nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada representada por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén y con la dirección del Letrado don Tomás Ordóñez Meric, habiéndose personado la parte actora, representada por el Procurador don Alejandro García Yuste y con la dirección del Letrado don Antonio Gómez Ballestero.

Antecedentes de hecho

Primero

El Procurador don Ernesto Mínguez García en representación de don Roque Canales Cascales, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Orihuela, demanda de proceso especial agrario contra don Filiberto Ramírez Yáñez. sobre reclamación de renta, estableciendo los siguientes hechos: Por contrato de arrendamiento de local de negocio de veintidós de febrero de mil novecientos setenta y nueve, el actor arrendó al demandado el bajo de su propiedad de Torrevieja, calle Ramón Gallud veinticinco por el plazo de un año prorrogable y renta mensual de treinta mil pesetas siendo el destino el comercio de artículos turísticos. En el contrato, las partes pactaron una cláusula de actualización de la renta y convenían al prorrogarse cada año se aumentará el porcentaje que indique el Instituto de Estadística en proporción al aumento del costo de la vida. No obstante esta redacción, lo que las partes quisieron pactar, fue una cláusula de actualización, en el sentido de tanto en alza como en baja. En abril último se notificó por esta parte al demandado el aumento experimentado al último año que fue o ha sido del 14.4 por 100, según el Instituto Nacional de Estadística que le fue remitido por conducto notarial. Segundo y tercero. Tal aumento había de repercutir sobre la renta a partir del pasado mes de marzo. Ante la negativa a pagar la renta con el aumento desde el mes de marzo, esta parte interpuso conciliación. En el acto de conciliación celebrado el demandado se opuso a satisfacer la renta vencida con el aumento pactado desde el mes de marzo. Finalmente citaba fundamentos de Derecho aplicables y suplicaba sentencia declaratoria de la validez de la cláusula pactada por las partes al dorso del contrato y número cinco, y la

obligación del demandado de pagar al actor el importe de las rentas arrendaticias desde el mes de enero de mil novecientos ochenta y dos inclusive que, desde el mes de marzo inclusive lo son con el aumento del 14,4 por 100, así como la obligación de pagar las costas y gastos de este proceso, condenándole a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a pagar las citadas rentas arrendaticias que debe con el aumento procedente.

Segundo

Admitida la demanda y emplazado el demandado don Filiberto Ramírez Yáñez, compareció en los autos en su representación el Procurador don Antonio Martínez Moscardó que contestó a la demanda, oponiendo a la misma: Que el actor establecía una acumulación objetiva de acciones, la primera consistía en el pago de las rentas arrendaticias de enero y febrero de mil novecientos ochenta y dos, y la segunda la pretensión del pago de las rentas más una pretendida revisión desde el mes de marzo de mil novecientos ochenta y dos. Que tal incorrecta acumulación la consentía esta parte. Era cierto que el demandado era arrendatario del local de negocio propiedad del actor. Que no era cierto que el demandado haya dejado de pagar las rentas correspondientes a los meses de enero y febrero de mil novecientos ochenta y dos. En cuanto a que se condene al demandado al pago de las mercedes arrendaticias más su revisión esta parte se opone de plano. Oposición que tiene su apoyo en las prescripciones establecidas en la L.A.LJ. Que el demandado ha estado ofreciendo reiteradamente las rentas que le corresponden abonar, o sea la de treinta y nueve mil pesetas mensuales. Resumiendo, el actor ha recibido y aceptado las rentas de los meses de enero y febrero de mil novecientos ochenta y dos, así como la de marzo y abril de mil novecientos ochenta y dos. El actor había rechazado constantemente los diversos ofrecimientos hechos por el demandado para pagar. Y formulaba reconvención, basándose en que la cláusula quinta del contrato era nulo de pleno derecho. Que como se desprendía de la literalidad de tal cláusula, el objeto de la variación de la renta siempre es el alza. Finalmente citaba los fundamentos de Derecho aplicables y suplicaba sentencia desestimatoria de la demanda y absolución del demandado, y a su vez, estimando la demanda reconvencional se declare la nulidad del pacto contractual contenido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que liga a las partes desde febrero de mil novecientos setenta y nueve, imponiendo las costas al actor.

Tercero

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas; y unidas a autos las practicadas como se pidiera se celebró vista pública.

Cuarto

El señor Juez de Primera Instancia de Orihuela, dictó sentencia con fecha veintiocho de febrero de mil novecientos ochenta y tres, cuyo fallo es como sigue: Que con desestimación de la reconvención planteada por el demandado principal don Filiberto Ramírez Yáñez, debo estimar y estimo la demanda planteada por don Roque Canales Cascales, con la corrección hecha en su contestación a la reconvención planteada por el demandado principal, y en su virtud declaro la validez de la cláusula quinta pactada por las partes al dorso del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas, y la obligación del demandado de pagar al actor el importe de las rentas arrendaticias desde el mes de mayo inclusive de mil novecientos ochenta y dos con el aumento del catorce por ciento condenándole a estar y pasar por las anteriores declaraciones y condenándole al pago de tales rentas con el referido aumento, sin expresa imposición de las costas causadas.

Quinto

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandado y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha siete de junio de mil novecientos ochenta y cuatro, con la siguiente parte dispositiva: Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia que el señor Juez de Primera Instancia de Orihuela dictó en los autos de que dimana este rollo, sin hacer expresa condena de las costas de la alzada.

Sexto

Previo depósito de nueve mil pesetas el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén en representación de don Filiberto Ramírez Yáñez, ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos:

Primero

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción en concepto de interpretación errónea de los artículos noventa y siete y noventa y ocho de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Entendemos que la sentencia dictada por la Audiencia es errónea por lo que el primer motivo de nuestro recurso de casación se contrae al mentado concepto de infracción. Entendemos que la interpretación de las normas locativas mencionadas infringen la dada por este Tribunal Supremo y a mayor abundamiento por la establecida en la sentencia de trece de febrero de mil novecientos ochenta que es invocada expresamente por la sentencia hoy recurrida. De la reiterada doctrina legal recogida en el mencionado fallo de este tan Alto Tribunal de trece de febrero de mil novecientos ochenta (sentencias de veinticuatro de junio de mil novecientos setenta y uno, veinticinco de enero, veintitrés de abril y dieciséis de junio de mil novecientos setenta y tres, nueve de febrero y veintitrés de diciembre de mil novecientos setenta y cuatro, veintiocho de octubre y veintiocho de noviembre de mil novecientos setenta y cinco, treinta y uno de marzo y dos de diciembre de mil novecientos setenta y siete se desprende con toda claridad que: «Los pactos de elevación fijando un incremento progresivo y constante carecen de validez, por entrañar de hecho la conculcación de la norma de Derecho necesario sobre la prórroga de contrato (artículo cincuenta y siete) y de la prohibitiva de su renuncia (artículo seis).» Entendemos, que cuando la doctrina legal sentada por este tan Alto Tribunal ha debatido la nulidad o eficacia de cláusulas semejantes a las hoy debatidas parte del presupuesto básico que las mismas, como fuentes obligacionales deben extender su eficacia o no en toda la vida contractual, el presente y el futuro por lo que, independientemente de que en un lapso de tiempo se sufra un período inflacionista, deben ser acordes con el principio fundamental de la prórroga forzosa inspirador de todo nuestro Derecho de Arrendamientos Urbanos; armonía que se podrá ver infringida si en atención a una realidad socioeconómica, que no tiene por qué ser indefinida declara la eficacia de una cláusula que no permite la disminución de la renta contractual. El pacto de elevación contenido en el contrato de arrendamiento establece un simple mecanismo de aumento indefinido de la renta contractual pactada, y si esto es así a la luz de la Doctrina Jurisprudencial examinada más arriba, está viciado de nulidad radical.

Segundo

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Violación en concepto de no aplicación de lo dispuesto en el artículo ciento seis párrafo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina contenida en las sentencias de veinticinco de septiembre de mil novecientos setenta y seis y dieciocho de enero de mil novecientos setenta y cuatro. Con este motivo de casación se explícita la violación habida en la sentencia de apelación, que haciendo suyos los considerandos de Primera Instancia, no consideró la caducidad de la acción de revisión de la renta formulada por la hoy parte recurrida. Se establece en el párrafo primero del artículo ciento seis de la Ley de Arrendamientos Urbanos que las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrá un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive y siendo uno de esos derechos los contemplados en el artículo noventa y ocho de la mencionada Ley el actor en su día formuló su demanda de revisión más allá del mencionado plazo de caducidad de tres meses. Si el arrendador requirió de aumento a mi mandante con fecha dieciséis de abril de mil novecientos ochenta y dos, y teniendo constancia mi mandante de dicho requerimiento el día veinticuatro del mismo mes y año podría haber girado el recibo de la renta incrementada a partir del día veinticuatro de mayo de mil novecientos ochenta y dos y no solamente no giró los recibos sino que se formula la demanda el día trece de noviembre de mil novecientos ochenta y dos o sea casi seis meses después del momento que podía ejercer su derecho.

Tercero

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción por interpretación errónea de la regla primera del párrafo segundo del artículo ciento uno de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al haber sido objeto de consideración en la sentencia dictada por la Audiencia la adecuación a la regla que se denuncia en este motivo sobre el requisito de notificar al arrendatario la cantidad que debe pagar como aumento de renta, entendemos que dicha sentencia realiza una interpretación errónea del precepto contenido en dicha norma. La sentencia recurrida estima que la notificación que practicó el arrendador a mi mandante era correcta ya que al poner en conocimiento el porcentaje que se pretendía de aumento bastaba una simple operación matemática para obtener el aumento de renta. Entendemos que dicho razonamiento infringe la interpretación correcta de la regla legal aquí examinada y que se halla contenida en la doctrina legal sentada por esta Excelentísima Sala, entre otras en las sentencias de veintisiete de junio de mil novecientos cincuenta, veintiocho de junio de mil novecientos cincuenta y dos y quince de diciembre de mil novecientos setenta y uno en la que se expresa que se deberá notificar la cantidad y no otra cosa. Por su parte la de este tan Alto Tribunal de veintidós de febrero de mil novecientos cincuenta y seis determinó la conclusión de la regla cuando sólo se notificó el porcentaje de subida y no la cantidad. Basta la simple lectura de la notificación notarial realizada por el arrendador, de su acto de conciliación, de la demanda y de la contestación de la reconvención para concluir que solamente en un pasaje perdido de su contestación a la reconvención establece las bases de cálculo para la nueva renta. A la vista de todo ello es palmario concluir que la operación matemática que la Audiencia Territorial de Valencia dice que es suficiente para hallar la nueva renta, era impracticable no solamente en la fecha de notificación del requerimiento notarial, sino en las fechas del acto de conciliación y en el de la presentación a la demanda.

Séptimo

Admitido el recurso e instruida la recurrente se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Ramón López Vilas.

Fundamentos de Derecho

Primero

En el motivo primero, al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el recurrente denuncia infracción por interpretación errónea de los artículos noventa y siete y noventa y ocho de la Ley de Arrendamientos Urbanos estimando al efecto el citado recurrente, frente a la tesis de la sentencia del Tribunal «a quo», que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento objeto de discusión es nula por prever sólo supuestos de incremento de renta, al decir literalmente que «al prorrogarse cada año (el arrendamiento) se aumentará el porcentaje que diga el Instituto de Estadística en proporción a lo que haya aumentado el coste de la vida». Dicha pretensión acoge un rigorismo afortunadamente ya superado por la más reciente jurisprudencia de la Sala que ha proclamado la validez y eficacia de las cláusulas de estabilización o actualización en las que nominalmente sólo se alude a futuros incrementos según el índice del coste de la vida, sin hacer la más adecuada y completa previsión a la alza o a la baja, en la medida en que en aquéllas trasciende y se hace patente, dentro del marco del principio de libertad de contratación, el reflejo de la realidad económico-social del tiempo presente, cuyo sentido ha de ser acogido por los Tribunales en su obligada interpretación de las normas, en cumplimiento de lo preceptuado en el número uno del artículo tres del Código Civil. En la tarea de resolver la lucha de intereses contrapuestos y acomodación del «ius» a sus verdaderos fines ha de enmarcarse como dice la importante sentencia de veintiuno de octubre de mil novecientos ochenta y cinco-- la evolución de la doctrina de la Sala sobre este tema «que, precisamente, para impedir o cuando menos cortar esa implícita renuncia al derecho a la prórroga forzosa, mediante una interpretación sociológico-económica del articulo noventa y ocho de la Ley de Arrendamientos Urbanos comenzó negando validez a las cláusulas de estabilización que contuvieran únicamente referencia al aumento de la merced arrendaticia, para pasar en los últimos tiempos y ante la necesidad de evitar, también en la medida de lo posible, el desfase merced arrendaticia-coste de vida a admitir su eficacia cuando las mismas, si bien contuvieran sólo referencia al alza de la renta, ésta- fuere motivada por las alteraciones del nivel de vida marcados por los Organismos Oficiales, al entender que en ellas debían considerarse comprendidas las variaciones a la baja. Sentencias de treinta y uno de octubre de mil novecientos ochenta y tres, veintidós de junio de mil novecientos ochenta y cuatro, veintitrés de enero y once de marzo de mil novecientos ochenta y cinco». En consecuencia, la interpretación de esas cláusulas ha de realizarse en conexión con el principio de libertad de contratación y con las limitaciones que señala el propio artículo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil, que han de entenderse en estos casos en relación con la única renuncia de derechos prohibida expresamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que en el caso presente comporta y supone la plena validez y eficacia de la cláusula discutida y, con ello, la desestimación de este primer motivo del recurso.

Segundo

Igual suerte desestimatoria ha de correr el segundo en el que se tacha a la sentencia recurrida de violar, por no aplicarlo, el apartado primero del artículo ciento seis de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, entendiendo el recurrente que la Sala de la Audiencia no consideró ni estimó la caducidad de la acción de revisión, lo que no puede prosperar habida cuenta que estamos en presencia de aumentos pactados voluntariamente por las partes contratantes a los que no son de aplicación la caducidad alegada, sino la prescripción de quince años prevista en el artículo mil novecientos sesenta y cuatro del Código Civil para las acciones personales.

Tercero

El tercer motivo también está condenado al fracaso pues no puede sostenerse la imposibilidad de concretar la renta resultante del tanto por ciento o porcentaje pretendido por el arrendador sobre la renta pactada, determinable a través de una simple operación aritmética, razón por la cual debe rechazarse este motivo formulado también con base en el número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el que se denuncia la infracción, por interpretación errónea, de la regla primera del párrafo segundo del artículo ciento uno de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Filiberto Ramírez Yáñez, contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, en fecha siete de junio de mil novecientos ochenta y cuatro. Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley: y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI, por esta, nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. - Rafael Casares. Mariano Martín-Granizo. Matías Malpica. Ramón López Vilas. Eduardo Fernández Cid. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Ramón López Vilas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico. Antonio Docavo. Rubricado.

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