STS 137/2000, 21 de Febrero de 2000

Ponente:D. JESUS CORBAL FERNANDEZ
Número de Recurso:1548/1995
Procedimiento:RECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución:137/2000
Fecha de Resolución:21 de Febrero de 2000
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MIXTO. NATURALEZA. DISTINCION DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL CON EL DE INDUSTRIA. El arrendamiento de autos constituye un supuesto de arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. No se da un caso de arrendamiento de industria. La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, ya que en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. Se desestima la demanda. Se estima la apelaciòn. A la casaciòn ha lugar.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

En la Villa de Madrid, a veintiuno de Febrero de dos mil.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Vitoria, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Vitoria; cuyo recurso fue interpuesto por D. Jose Miguely Dª. Marí Luz, D. Benito, representados por el Procurador D. Antonio Roncero Martínez; siendo parte recurrida D. Federico, D. Jon, D. Plácidoy Dª. Francisca, representados por el Procurador D. Francisco de Guinea y Gauna.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- La Procurador Dª. Mercedes Botas Armentia, en nombre y representación D. Federico, D. Jon, D. Plácido, Dª. Francisca, interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Vitoria, siendo parte demandada D. Jose Miguel, D. Benito, Dª. Marí Luz, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que: A) Se declare que la ocupación que actualmente realicen los demandados de la planta baja de la casa núm NUM000de la calle DIRECCION000de esta Capital lo es en precario. B) Subsidiariamente y para el caso de que no se estimara lo anterior, se declare que la ocupación que realizan los demandados del indicado local lo es como consecuencia de un arrendamiento de industria comprensivo del mismo así como del negocio establecido en su interior, y que dicho contrato de arrendamiento quedó terminado en 31 de julio de 1992 por falta de aquiescencia a su tácita reconducción. C) Subsidiariamente y para el caso de que no se apreciaran ninguna de las declaraciones solicitadas en los apartados anteriores, se declare que el local en cuestión les fue arrendado a los demandados por la que fue usufructuaria del mismo Dª. María Cristinaen condiciones notoriamente gravosas por lo que procede su resolución. D) Se condene a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones, a dejar el indicado libre y expedito a la libre disposición de sus propietarios y abonar a éstos la indemnización que por daños y perjuicios pudiera corresponderles por la persistencia en su ocupación, daños y perjuicios que serán concretados en periodo probatorio o en ejecución de sentencia y al pago de las costas judiciales.".

  1. - El Procurador D. Miguel Angel Echavarri Martínez, en nombre y representación de D. Jose Miguel, Dª. Marí Luzy D. Benito, contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "desestimándola íntegramente, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales.".

  2. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Número Dos de Vitoria, dictó sentencia con fecha 27 de octubre de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por D. Federico, D. Jon, D. Plácidoy Dª. Franciscarepresentados por la procuradora Sra. Botas, contra D. Jose Miguel, D. Benitoy Dª. Marí Luzrepresentados por el procurador Sr. Echavarri, no ha lugar a las declaraciones en aquella pretendidas, absolviendo asimismo a los demandados de los pedimentos en aquella contenidos, imponiendo las costas del presente procedimiento a la parte actora.".

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de D. Federicoy otros, la Audeincia Provincial de Vitoria, dictó sentencia con fecha 14 de marzo de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: ESTIMAR el recurso de apelación dirigido por D. Federico, D. Jon, D. Plácidoy Doña Francisca, frente a la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de esta Ciudad en el Juicio de Menor Cuantía 730/92, en fecha 27/10/94, revocando la sentencia apelada, dictándose otra en su lugar por la que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Botas Armentia en nombre y representación de D. Federico, D. Jon, D. Plácidoy Dª. Francisca, frente a los demandados D. Jose Miguel, D. Benitoy Dª. Marí Luzrepresentados por el Procurador Sr. Echavarri Martínez, debemos declarar y declaramos que la ocupación que realizan los demandados respecto del local situado en la planta baja de la casa nº NUM000de la C/ DIRECCION000de esta localidad, lo es como consecuencia de un arrendamiento de industria comprensivo del mismo, así como del negocio establecido en su interior, y que dicho contrato de arrendamiento quedó terminado el 31 de julio de 1992 por falta de aquiescencia a su tácita reconducción, condenando a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones, a dejar el indicado local libre y expedito, y a abonar a estos la indemnización que por daños y perjuicios pudiera corresponderles por la persistencia en su ocupación, que serán concretados en ejecución de sentencia, condenándoles asimismo al abono de las costas procesales recaídas en primera instancia, y sin hacer expreso pronunciamiento respecto de las del recurso".

TERCERO

1.- El Procurador D. Antonio Roncero Martínez, en nombre y representación de D. Jose Miguel, Dª. Marí Luzy D. Benito, interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 14 de marzo de 1995, por la Audiencia Provincial de Vitoria, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del número 4º. del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega infracción del artículo 1281 del Código Civil, en su párrafo primero. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por inaplicación del artículo 57 de la ley de Arrendamientos Urbanos. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por inaplicación de la Disposición Transitoria Tercera , letra A), número 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se denuncia infracción por inaplicación de la Disposición Transitoria Tercera, Letra B), núms. 2 y 3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

  1. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Francisco de Guinea y Gauna, en nombre y representación de D. Federicoy otros, presentó escrito de oposición al mismo.

  2. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 4 de febrero de 2000. en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

En el escrito de demanda que dio lugar al proceso, en el que se inserta el recurso de casación objeto de enjuiciamiento, por los actores se solicita se declare: A), que la ocupación que actualmente realizan los demandados de la plante baja de la casa número NUM000de la DIRECCION000de Vitoria lo es en precario; B), subsidiariamente, para el caso de que no se estimara lo anterior, que la ocupación lo es como consecuencia de un arrendamiento de industria comprensivo del mismo así como del negocio establecido en su interior, y que dicho contrato de arrendamiento quedó terminado en 31 de julio de 1992 por falta de aquiescencia a su tácita reconducción; y C), subsidiariamente y para el caso de que no se apreciaran ninguna de las declaraciones solicitadas en los apartados anteriores, que el local en cuestión les fue arrendado a los demandados por la que fue usufructuaria del mismo Dña. María Cristinaen condiciones notoriamente gravosas, por lo que procede la resolución; pidiéndose también la condena de desalojo del local y de indemnización de daños y perjuicios que pudieran corresponder por persistencia en la ocupación. Tramitado juicio de menor cuantía con el número 730 de 1992, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Vitoria-Gasteiz se dictó Sentencia el 27 de octubre de 1994 en la que se desestima la demanda, argumentando la concurrencia de la excepción de cosa juzgada con base en que de las sentencias recaídas en el Juicio de desahucio nº 210/84 del Juzgado de Distrito nº 1 y Juicio divisorio de comunidad nº 84/89 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 claramente se deduce el reconocimiento de la existencia de un contrato arrendaticio sujeto a la legislación arrendaticia urbana. Recurrida en apelación, la Sección 1º de la Audiencia Provincial dictó sentencia el 14 de marzo de 1995, en la que revoca la Sentencia del Juzgado, manteniendo únicamente el aspecto relativo al efecto de cosa juzgada en cuanto a no darse una situación jurídica de precario, y con estimación de la demanda declara que la ocupación que realizan los demandados respecto del local situado en la planta baja de la casa nº NUM000de la C/ DIRECCION000, lo es como consecuencia de un arrendamiento de industria comprensivo del mismo, así como del negocio establecido en su interior, y que dicho contrato de arrendamiento quedó terminado el 31 de julio de 1992 por falta de aquiescencia a su tácita reconducción con condena de los demandados a dejar el local libre y expedito y a abonar a los actores la indemnización que por daños y perjuicios pudiera corresponderles por la persistencia en su ocupación. Contra esta resolución se formuló por los demandados-apelados recurso de casación articulado en cuatro motivos, (todos ellos al amparo del número 4º del artículo 1692 LEC), en los que se denuncia, infracción del párrafo primero del art. 1281 del Código Civil, y de la Jurisprudencia que lo desarrolla e interpreta en materia de contratos complejos (motivo 1º); infracción por no aplicación del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 (motivo 2º); infracción, por no aplicación, de la Disposición Transitoria Tercera , letra A), nº 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (motivo 3º); y la infracción, por no aplicación, de la Disposición Transitoria Tercera , letra B), núms. 2 y 3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

SEGUNDO

La Sentencia de la Audiencia Provincial resuelve el pleito litigioso con fundamento en la interpretación de los documentos de los folios 90 y 92 de los autos principales y los que denomina hechos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato que menciona, y si por una parte parece entender que existe un contrato de arrendamiento de industria excluido del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos de conformidad con el art. 3.1 del Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, por otra parte considera que no hay dos contratos diferentes plasmados en un mismo documento, sino que se trataría de un contrato único de naturaleza compleja en el que por un lado se vende el negocio y los muebles y por otra se arrienda el inmueble, contrato complejo, -se dice-, que, al igual que el arrendamiento de industria puro y simple, estaría excluido del ámbito de la LAU, como así establece el T.S. en Sentencia de 25 de noviembre de 1972.

A combatir esta fundamentación esencial, en cuanto predeterminante del fallo, se dirige el primer motivo del recurso, el cual debe ser acogido, por haber incurrido la Sala de la instancia en una interpretación documental y calificación contractual evidentemente desacertadas.

La resolución recurrida tiene razón solo en un punto: que de haber sido el arrendamiento de autos un arrendamiento de industria, o un arrendamiento de naturaleza compleja, habría que considerarlo excluido de la LAU, como ocurre con todos aquellos arrendamientos mixtos, complejos o irregulares. Pero aparte tal reflexión, la citada resolución incurre en evidentes desaciertos. Dejando a un lado que el arrendamiento no podría ser al mismo tiempo arrendamiento de industria, y arrendamiento complejo, salvo que se pretendiera utilizar esta expresión para integrar la estructura de aquel (lo que no es el caso), y haciendo abstracción de que en la demanda se concretó la declaración solicitada como de arrendamiento de industria (no como complejo), en cualquier caso, es muy claro, que el arrendamiento litigioso es un arrendamiento de local de negocio, o para negocio, y no un arrendamiento de industria o arrendamiento negocial, ni un arrendamiento complejo. Y ello resulta de las cláusulas del contrato de 1º de abril de 1952 (fs. 90 y 91), de las actuaciones, y del propio contenido de las Sentencias sobre pleitos anteriores valorados por el Juzgado de 1ª Instancia que puede que no produzcan el efecto de cosa juzgada total (no solo en cuanto al precario), pero que recogen una conclusión indudable.

En primer lugar, es harto patente que no se da un caso de arrendamiento de industria. La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras. En el arrendamiento del caso no hay alquiler del negocio, sino venta del mismo; solo se arrienda el local. No es preciso reproducir las cláusulas; baste, sintéticamente, decir, que en la primera se cede y transmite el negocio, incluidos los enseres, mobiliario, objetos y utensilios de la bodega (se exceptúan solo las bebidas que quedan propiedad de los cedentes), en la segunda se fija el precio de la cesión en 95.000 pts.; en la tercera se establece la forma de pago de la parte de precio aplazado; y en la cuarta se arrienda (cede en arriendo) el local sito en ..., en el que está instalado el Bar al que se refieren las otras cláusulas, mediante la renta de 900 pts. mensuales. Es obvio, pues, que cabe hablar gráficamente de arrendamiento de local de negocio "desnudo" (Sentencias 20 diciembre 1986 y 17 noviembre 1988), pues todo lo que configura el negocio en su más amplio sentido se comprendió en la venta.

Tampoco hay una figura de arrendamiento, o contrato, de naturaleza compleja. El arrendamiento complejo supone, y éste no es el caso de autos, el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia (Ss. 29 mayo 1950, 26 marzo 1979, 29 diciembre 1986, 31 marzo 1995) o complementarias de ella (S. 18 abril 1989). El hecho de que la venta del negocio y el arrendamiento del local se hayan hecho en un mismo documento no atribuye al contrato la naturaleza de complejo; puede hablarse de dos negocios jurídicos coligados pero ello no determina necesariamente complejidad (S. 13 julio 1993). No es de aplicación la doctrina de la Sentencia de 25 junio de 1972 (citada en la Sentencia de la Audiencia) porque en el caso que se enjuicia cada operación o contrato tiene su propio precio, en cambio en el contemplado en la sentencia mencionada se realizó la venta del negocio, la venta de aparatos y determinado muebles y enseres, y el arrendamiento del inmueble y otros muebles y enseres, todo ello, por un "precio único", por lo que -dice la resolución- no es posible sostener la existencia de tres contratos distintos plasmados en un solo documento, a saber, los de compraventa y el arrendamiento, al faltar en cada uno de ellos la determinación de un elemento tan esencial como es el precio, sino que por el contrario se trataría de un contrato único de naturaleza compleja. Por último, el único argumento de cierta enjundia (invocado por la parte recurrida en su escrito de impugnación) hace referencia al contenido de la cláusula décima del contrato de 1º de abril de 1952 (f. 91) en la que se dice: "si por parte de los Srs. Marí LuzBenitose incumpliera cualquiera de las obligaciones que para ellos derivan de este documento, quedarán resueltos tanto el contrato de cesión como el de arrendamiento y deberán desalojar el local arrendado y entregar a D. Federicoo a sus causahabientes los enseres, mobiliario, utensilios y demás cosas reseñadas en la cláusula primera, sin derecho a devolución de las cantidades que por la cesión hubieran ya pagado". La cláusula es muy frecuente en supuestos como el de autos de venta del negocio y arrendamiento del local cuando una parte (o la totalidad) del precio de aquella venta se fracciona en plazos, y obedece a la lógica de evitar que una hipotética resolución de la venta por impago del precio, produzca la devolución de un "negocio", que al no afectar al arrendamiento, determinaría la carencia del soporte material (local). Pero, en absoluto, tiene dicha cláusula el alcance que la pretende dar la parte actora-recurrida en el sentido de que, durante toda la vida del arrendamiento, el impago de la renta puede acarrear la resolución de la venta. Una demostración de ello, que excusa de más discurso, se encuentra en el propio documento, en la cláusula quinta, que dice "los arrendatarios se obligan a no traspasar el local sin previa autorización del arrendador o sus causahabientes, en tanto no hayan satisfecho la totalidad del precio de las cesión del negocio, cuyo pago podrán adelantar renunciando a los plazos establecidos en la estipulación tercera.".

Por lo dicho, por otros particulares del documento contractual (la cláusula octava incluso contiene una remisión supletoria respecto de lo convenido, en materia de obras como en todo lo no previsto "en el presente documento", a la legislación de arrendamientos urbanos) y por el contenido de los actuaciones, que la Sala de casación puede y debe examinar cuando afronta la "questio iuris" de la interpretación o calificación contractual, resulta claro que el arrendamiento de autos constituye un supuesto de arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y normas posteriores de aplicación, por lo que procede casar y anular la sentencia de la Audiencia Provincial por incurrir en error o desacierto interpretativo, infringiendo el art. 1281, párrafo primero, del Código Civil alegado en el recurso.

TERCERO

La casación y anulación parcial de la Sentencia de instancia, determina que esta Sala deba asumir su función, y al efecto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1715.1.3º, y 2, procede hacer las siguientes apreciaciones: 1º.- Se mantiene el pronunciamiento de la Audiencia por el que se desestimó la pretensión del apartado A) de la súplica de la demanda, el cual devino firme al no haber sido objeto de recurso de casación; 2º.- Se desestima la pretensión ejercitada con carácter subsidiario en el apartado B) de la demanda por las razones expuestas en esta Sentencia, y no por la de concurrir cosa juzgada como estimó el Juzgado de 1ª Instancia; 3ª.- Se rechaza la pretensión ejercitada en el apartado C) del petitum de la demanda por cuanto el contrato de arrendamiento no fue concertado por la usufructuaria, sino por el propietario del local, por lo que al faltar el antecedente, no puede darse el consiguiente; 4ª.- Igualmente es inacogible la solicitud del apartado D) del suplico de la demanda porque se ejercitan pretensiones acumuladas con carácter subordinado o condicionado al acogimiento de una de las principales, de tal modo que la desestimación de estas acarrea la de aquellas; 5ª.- En los motivos segundo, tercero y cuarto del recurso de casación se suscitan cuestiones relativas al régimen de los arrendamientos urbanos que no pueden ser objeto de ningún análisis ni pronunciamiento específico, porque el objeto del pleito versó sobre la existencia de un contrato de arrendamiento urbano sujeto a la legislación arrendaticia urbana, no sobre sus efectos, -con excepción del extremo del apartado anterior-, sin que la parte demandada haya formulado reconvención; y 6ª.- Las costas de la primera instancia deben imponerse a los demandantes de conformidad con lo establecido en el artículo 523, párrafo primero, de la LEC, sin que proceda hacer especial imposición respecto de las causadas en la apelación (art 710, párrafo segundo, LEC).

CUARTO

La declaración de haber lugar al recurso de casación conlleva la de que cada parte satisfaga las costas procesales causadas a su instancia (artículo 1715.2 LEC).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador Dn. Antonio Roncero Martínez en representación procesal de Dn. Jose Miguel, Dña. Marí Luzy Dn. Benitocontra la Sentencia dictada por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Vitoria el día 14 de marzo de 1995 que casamos, y anulamos parcialmente, y en su lugar, y en sustitución también de la del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Vitoria-Gasteiz de 27 de octubre de 1994, acordamos desestimar totalmente, -todas las pretensiones formuladas-, la demanda entablada por los actores Dn. Federico, Dn. Jony Dn. Plácidoy Dña. Francisca, con imposición a los actores de las costas causadas en la primera instancia, y sin declaración especial en cuanto a las de la apelación. Respecto a las costas procesales del recurso de casación cada parte satisfará las suyas. Publíquese esta resolución con arreglo a derecho, y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL.- ROMAN GARCIA VARELA.- JESUS CORBAL FERNANDEZ.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jesús Corbal Fernández, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.