STS 348/2007, 30 de Marzo de 2007

Ponente:JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Número de Recurso:1474/2000
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:348/2007
Fecha de Resolución:30 de Marzo de 2007
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

MEDIACIÓN. CONSUMACIÓN DE LA MEDIACIÓN Y CONSUMACIÓN DEL NEGOCIO OBJETO DE LA MEDIACIÓN. HONORARIOS DEL MEDIADOR. No debe confundirse la consumación de la mediación con la consumación del contrato celebrado como consecuencia de dicha mediación ya que este resultado es independiente de la voluntad del mediador salvo que se haya responsabilizado a obtenerlo, por lo que los honorarios del agente mediador se devengan, salvo pacto en contrario al celebrarse el contrato o negocio objeto de la medicación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, pues desde que ambos conciertan el negocio que efectivamente llevan a cabo el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria. En primera instancia se estima la demanda. Ha lugar al recurso de casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a treinta de Marzo de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 1474/2000, ante la misma pende de resolución, interpuesto por el procurador D. Manuel Martínez de Legarza Ureña, en nombre y representación de D. Simón, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo 78/98, por la Audiencia Provincial de de fecha 3 de enero de 2000, dimanante del juicio de menor cuantía número 617/95 del Juzgado de Primera Instancia número 9 de A Coruña. Habiendo comparecido en calidad de recurrido el procurador D. Paulino Rodríguez Peñamaría en nombre y representación de Inmobiliaria Xarosa, S.A.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia número 9 de A Coruña dictó sentencia de 24 de noviembre de 1997 en autos de juicio declarativo núm. 617/1995-E, cuyo fallo dice:

Fallo. Que estimando íntegramente la demanda deducida por don Simón representado en autos por el procurador don Carlos González Guerra, contra Inmobiliaria Xarosa S. A., representada por el procurador don José Trillo Fernández, debo condenar y condeno a la expresada demandada a que abone al actor la suma de cincuenta millones de pesetas (50 000 000 pts.), más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda y con aplicación de lo dispuesto en el artículo 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a partir de la fecha de esta sentencia. Se imponen a la parte demandada las costas causadas en esta instancia

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SEGUNDO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. Frente a lo que sostiene la parte actora la calificación que mejor conviene a la verdadera naturaleza jurídica de la relación entre el demandante, don Simón, y la demandada, "Inmobiliaria Xarosa, S.

A.", es la de un contrato de corretaje civil, definido en la STS de 5 de febrero de 1996 como un contrato con sustantividad propia, innominado facio ut des, al que alcanza la regulación de las obligaciones y contratos del Código Civil y de manera subsidiaria la regulación del contrato de mandato de los arts. 1709 a 1739 CC (S 6 de octubre de 1990 ); en particular se refiere la sentencia de 5 de febrero de 1996 a la figura del llamado en la jurisprudencia "corredor civil" que actúa sólo por una parte con la cual únicamente tiene relaciones contractuales y en la que el corredor puede obligarse a indicar la ocasión para contratar con el dueño de la obra a emprender, sin ningún otro tipo de compromiso o bien, sus obligaciones pueden ir más allá, si el contrato o comisión pactado se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además aquel contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del corredor, supeditándose además a que las retribuciones del corredor sólo se devenguen en el caso de que el negocio final se realice por su intervención fijando un plazo marcado para aquel negocio (S 26 de marzo de 1991 ). La esencia de la obligación del mediador consiste, según destaca la STS de 1 de diciembre de 1986, en realizar o desarrollar una actividad para aproximar a dos futuros contratantes, sin comprometerse a la obtención de un resultado concreto -salvo pacto, uso o costumbre que otra cosa imponga-; aclara esta última sentencia que "cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiene la mediación cabe hablar de que ésta -la mediación- se ha consumado, lo que no debe confundirse con la consumación del contrato celebrado como consecuencia de dicha mediación, pues este resultado es ya independiente de la voluntad del mediador, a no ser que se le haya responsabilizado expresamente de obtenerlo".

Segundo. A falta de un documento contractual que defina el contenido concreto de las obligaciones que ambas partes asumieron, debe analizarse la documentación aportada con la demanda en cuanto demostrativa de la existencia de la indicada relación contractual de corretaje o mediación. En este sentido son particularmente significativas las tres cartas (folios cinco, seis y siete) suscritas por don Esteban, como representante legal de la entidad demandada, a modo de patrocinio o investidura documental ante terceros de la legitimidad de la intervención mediadora del Sr. Simón ; así, en las posiciones segunda, tercera, cuarta y quinta de la prueba de confesión judicial, el Sr. Esteban reconoce que redactó y firmó las tres cartas para que el Sr. Simón pudiera presentarse ante los posibles inversores interesados en la obra del complejo de ocio y sus deportivo de Riazor para la que Inmobiliaria Xarosa, S. A. había conseguido la concesión municipal. Es importante destacar que la primera carta lleva fecha diecinueve de mayo de 1994, y que las otras dos son de fecha 24 de enero de 1995. La diferencia temporal entre una y otras, y el hecho de que la concesión administrativa se produjo finalmente en diciembre de 1994, demuestran que Inmobiliaria Xarosa S. A. confirmó la actuación y el encargo asumido meses antes por el Sr. Simón tan pronto como fue a su vez confirmada la concesión municipal.

»Lo que es de todo punto irrelevante es que la iniciativa para desplegar la actividad mediadora y la búsqueda de inversores interesados en el proyecto de Inmobiliaria Xarosa S. A. partiera de ésta o del propio Sr. Simón, una vez constatada la existencia del contrato de corretaje y su objeto, así como el hecho de que se trataba de una mediación retribuida y no una mera colaboración gratuita.

»Tercero. Consta igualmente que como consecuencia de las gestiones realizadas por el Sr. Simón, Philipp Holzmann Ibérica S. A. se interesó en el proyecto de Xarosa S. A. (posición séptima de la confesión judicial de don Esteban, folio 127), celebrándose por mediación del actor varias reuniones entre los representantes de las dos empresas. El Sr. Simón intervino también en las negociaciones previas al acuerdo y redactó incluso varios borradores previos al que se llevó a la reunión definitiva celebrada en Madrid en fecha tres de abril de 1995. Tal como se había previsto con anterioridad, el acuerdo fue finalmente suscrito en dicha reunión por Xarosa S. A. por un lado, y JOTSA -empresa constructora perteneciente al mismo grupo multinacional que Philipp Holzmann Ibércia S. A.- y GMR Asesores por el otro. El llamado "protocolo de acuerdos e intenciones" que suscribieron don Esteban por Xarosa S. A., don Inocencio por JOTSA

S. A., y don Carlos Jesús por GMR Asesores S. L., toma como base el borrador confeccionado por el Sr. Simón (algunas de sus cláusulas son incluso copia literal del borrador). En cuanto a su contenido, no difiere significativamente del que reflejan los borradores anteriores -tomando como referencia el último previo a la reunión de tres de abril de 1995 que es el aportado con la contestación a la demanda, folio 111 a 114- si se consideran las aportaciones económicas al proyecto de Xarosa S. A. de los nuevos inversores, tanto a través de la elevación del capital social a quinientos millones de pesetas, de los que JOTSA y GMR Asesores se comprometen a suscribir cada una un 25%, como por medio del reconocimiento de la suma de trescientos millones de pesetas como costo de las gestiones y gastos sufridos por los actuales socios de Xarosa S. A..

»Entre las diferencias que presenta el acuerdo definitivamente firmado en la reunión de tres de abril con los borradores que le precedieron destaca la supresión del abono en el momento de la firma de la suma de cincuenta millones de pesetas (parte de los trescientos que los nuevos socios reconocían como costo de las gestiones y gastos sufridos por los socios primitivos). Se acordó que esos cincuenta millones de pesetas se abonarían en tres pagos: veinticinco millones de pesetas a la elevación a escritura pública del acuerdo de aumento de capital de Inmobiliaria Xarosa S. A., tres meses después, otros doce millones quinientas mil pesetas, y el día 31 de diciembre de 1995 los últimos doce millones quinientas mil pesetas.

»Por lo demás, el acuerdo de fecha tres de abril de mil novecientos noventa y cinco, pese a su ambigua denominación ("protocolo de acuerdos e intenciones"), es un auténtico concierto de voluntades, un contrato, entre Inmobiliaria Xarosa S. A. por un lado, y JOTSA y GMR Asesores por el otro. La colaboración empresarial que el contrato diseña de manera suficientemente precisa - Xarosa aporta la concesión administrativa para la construcción de un complejo de ocio y deportivo, en tanto que la financiación corre a cargo de las otras dos empresas fundamentalmente, con el compromiso de adjudicar las obras a JOTSA al precio normal de mercado- no aparece condicionada de ningún modo, ni sometida a futuras actuaciones del Ayuntamiento de La Coruña o de cualquier otra persona, sino únicamente al desarrollo del calendario previsto para la ampliación del capital de I. Xarosa S. A., la modificación de sus estatutos, y al desarrollo del plan económico que ambas partes concertaron. »Cuarto. Así las cosas es indudable que el mediador demandante cumplió con el encargo que le fue encomendado: el contrato de mediación quedó consumado desde el momento en que llegó a otorgarse o perfeccionarse por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que la mediación tendía (en este sentido, STS de 1 de diciembre de 1986 ). Si llegó o no a consumarse este otro contrato, el celebrado como consecuencia de la mediación, es algo ya independiente de la voluntad del mediador, y no puede depender de ello el pago de la remuneración pactada a no ser que se le haya responsabilizado expresamente de obtener dicho resultado, lo que, como veremos, no es el caso.

»En efecto, el día 30 de marzo de 1995, cuatro días antes de la firma del acuerdo entre Xarosa y JOTSA-GMR (en sustitución, según se ha señalado, de Philipp Holzmann Ibérica S. A.), don Esteban, actuando en representación de la entidad mercantil demandada, se comprometió a pagar a don Simón, contra la presentación de factura, la cantidad de cincuenta millones de pesetas "como contraprestación por su intermediación en el acuerdo alcanzado entre Inmobiliaria Xarosa S. A. y Philipp Holzmann Ibérica S. A., para acometer en conjunto la promoción, construcción y explotación de un complejo de ocio, deportivo y comercial en La Coruña" (fax de 30 de marzo de 1995, folio 18, reconocido en prueba de confesión, posición décima). En el mismo documento se dice que "dicha cantidad será satisfecha siempre y cuando el acuerdo alcanzado llegue a buen fin, mediante la firma de un documento de protocolo o bien la correspondiente escritura pública". Este compromiso fue evidentemente prestado por el Sr. Esteban bajo la consideración de los borradores preparados por el Sr. Simón, entre cuyas cláusulas se encontraba la ya aludida de pago en el mismo acto de la firma de la suma de cincuenta millones de pesetas, pero no por ello quedó sometido a otro condicionamiento que el consistente en que el acuerdo alcanzado en los días anteriores llegara a buen fin "mediante la firma de un documento de protocolo" o escritura pública; el empleo del artículo indeterminado -"un"- obliga a rechazar la tesis de la demandada con arreglo a la cual el pago de la comisión dependía de que se firmara "el" acuerdo diseñado en los borradores del Sr. Simón, en todas sus cláusulas y, en particular, en la relativa al pago por Philipp Holzmann S. A. (o quien la sustituyera) en el mismo acto de la firma, de los cincuenta millones de pesetas. El acuerdo alcanzado por Xarosa S. A. con Philipp Holzmann S. A. llegó a buen fin a los efectos establecidos con la firma y perfección del llamado "protocolo de acuerdos e intenciones" de tres de abril de 1995, logrado por la mediación del Sr. Simón . Si el contrato no llegó a consumarse por razones ajenas a la actuación del mediador no cabe negar a éste la contraprestación prometida; y si la modificación introducida en el acuerdo impidió pagar inmediatamente los cincuenta millones prometidos -al no recibirlos Xarosa de Philipp Holzmann o de las empresas de su grupo en el propio acto, tal y como se había previsto-, cabría justificar con ello una demora inicial en el pago, pero no posponer la efectividad del derecho del mediador a su comisión a la consumación definitiva del contrato celebrado por su mediación. La demanda debe ser, por ello, íntegramente estimada.

»Quinto. La estimación íntegra de la demanda determina la imposición a la parte demandada de las costas causadas en esta instancia».

TERCERO

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña dictó sentencia de 3 de enero de 2000 en el rollo de apelación número 78/98, cuyo fallo dice:

Fallamos. Estimando el recurso de apelación articulado, se revoca la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de esta ciudad, de 24 de noviembre de 1997, y en su lugar se absuelve a Inmobiliaria Xarosa S. A. de la pretensión ejercitada, con desestimación íntegra de la demanda entablada por Simón, y sin hacer una especial imposición de las costas en ninguna de ambas instancias

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CUARTO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero: Solicita la apelante que se revoque la sentencia dictada en la instancia, al estimar que la promesa de pago contenida en el Fax (obra al F. 18 de los autos) venía condicionada por "el acuerdo alcanzado" entre inmobiliaria Xarosa S.A y Philipp Holzmann Ibérica S. A., lo que no ocurrió en la práctica pues no se firmó ese acuerdo, sino un Protocolo de Acuerdos e Intenciones de contenido diverso y con otras empresas, existiendo la condición suspensiva de que el importe de 50 millones de pesetas, sería satisfecho siempre y cuando: "el acuerdo alcanzado llegue a buen fin, mediante la firma de un documento de protocolo o bien la correspondiente escritura pública".

Se fundamenta pues el recurso de apelación articulado en error en la apreciación de la prueba, efectuado por el juzgado de instancia. Nótese que la apelación en nuestro Derecho, viene configurado como un recurso revisor de las actuaciones celebradas en la instancia, que permite un análisis completo de lo actuado y por supuesto sobre la valoración de la prueba, en contra de lo alegado por la apelada. »No se discute en esta alzada la correcta calificación jurídica efectuada por el juzgador "a quo" sobre el contrato que ligaba a los litigantes, corretaje o mediación, contrato atípico al no estar regulado en las leyes civiles, si bien con sustantividad propia, innominado "facio ut des", en que el mediador se obliga a cambio de una remuneración a promover o facilitar la celebración de un contrato, con ciertas semejanzas a la comisión e incluso el arrendamiento de servicios, debiendo regularse por las normas generales de las obligaciones y contratos del C. Civil, y de manera subsidiaria por los arts. 1709 a 1739 del C. Civil (STS 6.X.90, 26.III.91,

  1. III y 22.XII.92, 19.X.1993, al margen de la señalada en la sentencia apelada de 5.XII.1986 ). En definitiva un contrato que pueda ser de carácter bilateral, o unilateral del que nace el encargo, cuando la obligación de pago al mediador queda condicionada a que la mediación sea eficaz y se celebre el contrato (por ej., si la mediación se refiere a una venta, la obligación de pago surgiría con el concurso de la oferta y aceptación -perfección del contrato -, lo que no quiere decir que a su vez se requiera la consumación del mismo, pues el resultado último, ya es indiferente de la voluntad del mediador, a no ser que también se hubiera pactado expresamente - art. 1.255 del CC que el mediador también se comprometía a la obtención de tal resultado último, de forma análoga a la comisión de garantía del art. 272 del C . de Comercio).

»Segundo: Por ello, el punto crucial de esta litis consiste en determinar si existe o no el derecho a obtener la retribución que hoy se reclama, negado por el demandado-apelante. Pues bien, de un examen detenido de lo actuado, fundamentalmente el Fax obrante al F. 18 de los autos cabe deducir que la promesa de pago presuponía que se hubiese alcanzado un acuerdo, entre Xarosa S. A. y Philipp Holzmann Ibérica S. A., así como que la cantidad de 50 millones quedaba condicionada a que "el acuerdo alcanzado llegue a buen fin, mediante la firma de un documento de protocolo o bien la correspondiente escritura pública". No se dice, sin más, te pago 50 millones por la mediación, sino que se está presuponiendo un acuerdo, precisamente entre las dos sociedades reseñadas, logrado por la intervención del mediador. La apreciación en su conjunto de la absolución de posiciones por parte del actor, avala tal interpretación, en contra de lo sostenido por el Juez de instancia. El último borrador enviado por el mediador a Xarosa fue el que se le exhibió al absolver la posición

  1. (F. 111 y siguientes) con gran semejanza en cuanto a sus pactos, al remitido también por Fax por Don Esteban al actor (F. 15 y siguientes), fundamentalmente en cuanto al concepto de los 50 millones de pesetas que se iban a entregar a la firma del contrato, no teniendo la condición de arra o señal, sino en garantía del cumplimiento de obligaciones contraídas por Philipp Holzmann Ibérica S. A., previéndose que si por cualquier causa o circunstancia ajena a Inmobiliaria Xarosa S. A., así modificación del proyecto por el Ayuntamiento de la Coruña referente a los usos de la concesión administrativa otorgada, las cantidades entregadas no serían reembolsadas por Inmobiliaria Xarosa. Es más, al absolver la posición 4.ª el demandante, reconoció que al mismo tiempo que enviaba el último borrador, comunicaba telefónicamente a Xarosa que Philipp Holzmann estaba de acuerdo con su contenido y que sólo faltaba la firma.

»En una relación comercial dinámica, donde tras la remisión de un Fax -borrador del F. 15-, se parte de la premisa de que se ha llegado a un acuerdo en firme entre inmobiliaria Xarosa S. A. y Philipp Holzmann Ibérica S. A. para acometer en conjunto la promoción, construcción y explotación de un complejo de ocio, deportivo y comercial en La Coruña, no puede darse una interpretación absolutamente literal de la promesa de pago, remitida también por Fax acto seguido, en el sentido de que el buen fin sólo quedase condicionado a la firma de "un" documento de protocolo o bien la correspondiente escritura pública.

»El término "un" o "el", no parece que deba dársele la relevancia indicada, pues el acuerdo alcanzado tenía que llegar a buen fin, mediante además un documento en firme.

»En la práctica no fue esto último lo acontecido, pues se firmó un simple protocolo "de acuerdos e intenciones" (F. 20 y siguientes) entre Xarosa S. A., JOTSA S. A. y GMR Asesores, cuyos pactos de intenciones para el futuro (cláusula 2.ª "la futura participación", "los futuros socios", "pagará", los 50 millones no se pagan en el acto..., comprometiéndose -cláusula 8ª - las partes "al esfuerzo y colaboración común necesaria para llevar a cabo del modo más conveniente...), no se llegaron a concretar (F. 115) por parte de GMR Asesores y JOTSA, ante lo que entendieron una variación del planteamiento por la postura del Ayuntamiento.

»Tal protocolo, al margen de ser propiamente de intenciones, en poco se parecía al que efectuó el mediador con su gestión, y que provocó la promesa de pago realmente en cifra elevadísima, pero sobre un borrador que presuponía un acuerdo en el que se iban a entregar 50 millones en el acto, extremo que nunca se llegó a afirmar.

»En consecuencia, la retribución del mediador quedaba condicionada a que se plasmara en la realidad el negocio jurídico objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada y ello no ocurrió en la práctica, pues lo firmado fue una colaboración para un futuro, sin ningún aprovechamiento para la sociedad demandada, Protocolo de Acuerdos e Intenciones con otras sociedades y pactos bien distintos. El mediador no practicó plenamente la misión a que se obligó, obtener financiación mediante la firma de lo acordado en Protocolo o escritura pública, "siempre y cuando el acuerdo alcanzado llegue a fuen fin", quedando condicionado a ello su remuneración. Así lo han entendido las sentencias del TS de 26.3.91,

10.3.1992, 22.12.92, 19.X.93, 30.11.93, 4.7.94 etc.

»Tercero: Lo expuesto conduce a estimar el recurso de apelación articulado, sin hacer una especial imposición de costas en esta alzada, a tenor del art. 710 de la LEC, y tampoco con especial imposición de las de primera instancia a la vista de la complejidad de lo actuado y posible equívoco en la interpretación de los presupuestos fácticos a debate de los que puede colegirse que no existió mala fe en el planteamiento de la actora».

QUINTO

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Simón se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero.

Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la LEC se fundamenta el recurso de casación tanto en la vulneración de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate por infracción de la normativa sobre interpretación de los contratos (concretamente del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil -CC -, en relación con los artículos 1254 y siguientes y 1709 y siguientes, y consiguientemente de éstos) como en la vulneración de la reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial de ese Alto Tribunal sobre la interpretación de los contratos».

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

La sentencia recurrida infringe el precepto básico fundamental regulador de la interpretación de los contratos al considerar la existencia de una condición suspensiva en contra de la literalidad del documento fechado el día 31 de marzo de 1995, e incurre además en una contradicción.

Atendiendo al criterio de interpretación literal y gramatical establecido en el apartado primero del art 1281 CC, criterio de preferente aplicación -SSTS de 5.2.1998 (RAJ 407), 1.1.1993 (RAJ 2034), 6.3.1993 (RAJ 1266 )-, resulta patente la errónea interpretación del contrato. La sentencia, tras exponer la correcta doctrina jurisprudencial sobre la mediación, concluye contradictoriamente con la propia doctrina que está exponiendo y con la dicción literal de los términos del contrato. En el documento en el que se reconoce la intermediación de que se trata y se plasma por escrito la retribución por ella, exclusivamente condiciona el pago a que el acuerdo alcanzado llegue a buen fin mediante la firma de un documento de protocolo, como así sucedió cuatro días después y no la condiciona a que llegue a buen fin posterior del contrato que celebren los que van a formalizar el protocolo obtenido por la mediación del recurrente.

La sentencia entiende que las partes en el contrato de mediación establecieron una obligación de resultado del contrato que habría de celebrarse posteriormente señalando erróneamente y en contra de aquellos preceptos y jurisprudencia que el mediador no practicó plenamente la misión a que se obligó, pero de los preceptos y jurisprudencia que cita no cabe sino extraer la conclusión contraria - esto es, la sostenida por el Juzgador de primera instancia- salvo en aquellos concretos supuestos en que de modo preciso y claro se hubiese condicionado la retribución de la mediación al resultado del negocio obtenido por medio de ella.

Cita la STS de 22 de diciembre de 1992 (RAJ 10634 ), en la que se desestima el recurso de casación interpuesto por el comitente contra las sentencias por las que se le condena al pago de la retribución debida al mediador.

La jurisprudencia únicamente deniega el pago de la mediación por no resultar acreditado el perfeccionamiento del contrato objeto de la mediación ("circunstancia ésta que de haberse producido, hubiera hecho variar sin duda el sentido de la sentencia impugnada"), según la de 30-11- 1993 (RAJ 9222), o extralimitación por el mediador de sus propias facultades, "más allá de su función de aproximación al comprador y vendedor e incluso de la autorización para recibir cantidades en concepto de arras o señal del futuro contrato a convenir y perfeccionar por el dominis negotii" -de 9 de octubre de 1993 (RAJ 7744), de 10 de marzo de 1992 (RAJ 2167)-, no perfeccionándose el contrato mediante la simple entrega por el posible comprador de una cantidad en concepto de señal para la compra futura, de 10 marzo de 1992 (RAJ 2167), o la de 4 de julio de 1994 (6427), conforme a la cual "el contrato de compraventa objeto de la litis no llegó a quedar perfeccionado en los términos que correspondían a la verdadera situación jurídica y registral de las fincas correspondientes por el incumplimiento por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria demandante a sus inexcusables deberes profesionales".

Afirma que la STS 26 de marzo de 1991 (RAJ 2447 ), carece de aplicación al supuesto de autos, al ser totalmente diferentes los presupuestos fácticos concurrentes como son el establecimiento de un plazo temporal de seis meses para la cumplimentación de las prestaciones de los mediadores, como la supeditación de su retribución a la entrega efectiva del precio de la compraventa que constituía el objeto de la mediación, extremos no cumplimentados por los mediadores.

Motivo segundo.

Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la LEC se fundamenta el recurso de casación tanto en la vulneración de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate por infracción de la normativa sobre interpretación de los contratos (concretamente del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil -CC -, en relación con los artículos 1254 y 1255, y consiguientemente de éstos) como en la vulneración de la reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial de ese Alto Tribunal sobre la interpretación de los contratos».

El motivo se funda, en resumen, en que la sentencia recurrida infringió asimismo el citado precepto básico fundamental regulador de la interpretación de los contratos, en relación con lo dispuesto en los artículos 1254 y concordantes del CC, al afirmar que el acuerdo de financiación suscrito por Inmobiliaria Xarosa, S.

A. con JOTSA, S. A. y GMR, asesores, carece de fuerza vinculante u obligacional.

Según la sentencia se firmó un simple protocolo de acuerdos e intenciones, pero el clausulado integrante del mismo es constitutivo sin duda de un auténtico contrato generador de derechos y obligaciones para las partes («[...] las partes de libre y mutuo acuerdo, reconociéndose plana capacidad para este acto, convienen en obligarse de acuerdo con los siguientes pactos [...]», «[s] erán causas de rescisión del presente contrato:

  1. El Incumplimiento de las obligaciones y acuerdos asumidos por las partes contratantes [...]», «[e]l presente contrato habrá de ser elevado a escritura pública antes del día 30 de junio del año en curso», «[l]as partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de La Coruña, con renuncia a su propio fuero si lo tuvieran, para cualquier tipo o desavenencia que pudiera originarse derivada del presente contrato. Y en prueba de conformidad, y para que así conste, otorgan el presente documento, por triplicado ejemplar y a un sólo efecto, en el lugar y fecha señalados al principio del mismo»).

    Existiendo una concreta voluntad de las partes en orden a sus recíprocas prestaciones, un objeto determinado y lícito, promoción, construcción y explotación de un complejo de ocio, deportivo y comercial y una causa lícita diversificada según los intereses de las partes contratantes en la obtención de financiación por la promotora y en la participación en la construcción y explotación para las otras partes contratantes, resulta evidente que no nos encontramos ante un simple acuerdo generador de obligaciones naturales sino de obligaciones jurídicamente exigibles, tal y como correctamente señalaba la sentencia de instancia.

    Siendo pues evidente la fuerza vinculante del meritado convenio, resulta patente la vulneración de lo dispuesto en los artículos 1254 y 1255 CC, en relación con el artículo 1281.1 CC, siendo las cláusulas aisladamente analizadas por la sentencia impugnada mera exposición del desarrollo temporal de las prestaciones firmemente acordadas, en idéntico sentido que en las asimismo estipuladas en el anterior protocolo.

    Motivo tercero.

    Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

    Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la LEC se fundamenta el recurso de casación tanto en la vulneración de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate por infracción de la normativa sobre interpretación de los contratos (concretamente de los artículos 1281.2, 1282 y 1285 del CC ), como de la jurisprudencia aplicable en materia de interpretación sistemática de los contratos».

    La sentencia recurrida incurre en una errónea interpretación como no obligacional del documento formalizado entre Inmobiliaria Xarosa, S. A. y JOTSA y GMR Asesores el día 3 de abril de 1995, con la consiguiente incidencia en cuanto a la consumación o no con ello del contrato de mediación previo existente entre aquella entidad y mi representado.

    Acudiendo a los restantes criterios de interpretación, la literal expuesta antes resulta corroborada atendiendo a la finalidad pretendida por las partes resultante de su patente y manifiesta intención plasmada en sus propios actos, pues las cláusulas de los dos protocolos integran auténticos contratos con idénticos elementos, no existiendo modificación alguna de las prestaciones asumidas por las empresas sino tan sólo del plazo o calendario para su cumplimentación, tal y como acertadamente había señalado la sentencia de primera instancia.

    Por ello, teniendo en cuenta que aquellos preceptos establecen que para interpretar correctamente los contratos ha de acudirse, en los supuestos en que no quepa la interpretación literal de sus cláusulas, a la intención o voluntad de las partes contratantes mediante una valoración sistemática conjunta y de los actos coetáneos y posteriores del contrato, y que precisamente por ello la doctrina científica y jurisprudencia califican al citado artículo 1285 del CC como el "canon hermenéutica de la totalidad del área contractual" (así en SSTS de 18 de octubre de 1962, RAJ. 3668, 30 de octubre de 1963, RAJ. 4261, 30 de noviembre de 1964, RAJ. 5556, 26 de octubre de 1998, RAJ. 8511, etc.), resulta evidente a la vista del conjunto de las actuaciones y en particular del verdadero contenido y alcance del citado contrato, su carácter verdaderamente jurídico obligacional -al margen de su devenir y resultado futuro- y, por ende, la consumación del contrato de mediación en cuanto dio lugar y generó aquella obligación entre Inmobiliaria Xarosa, S. A. y JOTSA y GMR Asesores.

    Termina solicitando de la Sala «[q]ue, habiendo por presentado este escrito y sus preceptivas copias, se tenga por interpuesto el recurso de casación preparado contra la sentencia de la Sección 5.ª de la Excma. Audiencia Provincial de A Coruña dictada el día 3 de enero de 2000 en el rollo núm. 0078/98, estimatoria del recurso de apelación articulado contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de A Coruña de 24 de noviembre de 1997, la cual revocó; y, previos los trámites de rito, se dicte sentencia por la que, estimando los motivos en que se funda, se case y anule la recurrida y, en consecuencia, se confirme la de primera instancia estimando así la demanda deducida por mi representado don Simón contra Inmobiliaria Xarosa, S. A. en todas sus pretensiones y se condene a dicha entidad demandada- apelante al pago de las costas causadas en la segunda instancia; con el pronunciamiento a que haya lugar sobre las costas de este recurso.»

    SEXTO. - En el escrito de impugnación del recurso de casación presentado por la representación procesal de Inmobiliaria Xarosa, S. A., se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones:

    Al motivo primero.

    Es doctrina reiterada y uniforme del Tribunal Supremo que, como dice la STS de 19 de abril de 1997, la interpretación de los contratos es función propia de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido invariable en vía casacional, a no ser que el mismo sea irracional, ilógico o conculcador de alguna de las normas de la hermenéutica contractual.

    Ninguna de estas circunstancias excepcionales concurren en el presente caso. La interpretación que hace la sentencia recurrida del compromiso de pago de 30 de marzo de 1995 es la más coherente y conforme con la naturaleza del contrato, con sus términos y con la intención de las partes.

    El recurrente trata de sustituir el criterio objetivo e imparcial del tribunal por el suyo, parcial e interesado.

    Los términos del documento no dejan duda sobre la intención de los contratantes: la cantidad sólo sería satisfecha si el acuerdo alcanzado, y no otro, llegase a buen fin mediante la firma del mismo y el pago en ese acto de la cantidad de 50 000 000 pts., cosas ambas que nunca ocurrieron.

    El recurrente al igual que la sentencia de primera instancia incurre en el error de entender que «el buen fin» consiste en firmar cualquier cosa y no el «acuerdo alcanzado», que es lo que expresamente dice el documento.

    La intención de los contratantes debe prevalecer en todo caso y esa intención es la que ha puesto de relieve la sentencia recurrida aplicando correctamente el art. 1281.1 y.2 CC .

    Cuando en el documento de 30 de marzo de 1995 se habla del acuerdo alcanzado, el Sr. Esteban y el Sr. Simón se refieren, como bien dice la sentencia de apelación, al último borrador enviado por el mediador a Inmobiliaria Xarosa, según el cual la cantidad de 50 000 000 pts. tenía que serle abonada por el otro u otros socios a Xarosa en el acto de la firma. Y ello se desprende no sólo del hecho de tratarse del último borrador, sino de la absolución de posiciones del actor, concretamente, de las posiciones 3ª, 4ª y 7ª, que no dejan lugar a dudas acerca del significado de la expresión «el acuerdo alcanzado». Al absolver dichas posiciones el actor reconoció el último borrador enviado a Xarosa y que al mismo tiempo que le enviaba el borrador, le comunicaba telefónicamente a ésta que Philpp Holzmann estaba de acuerdo con su contenido, que sólo faltaba la firma que habría de hacerse en las oficinas de Jotsa y que en los borrradores que había preparado el actor se preveía siempre el pago por parte de Philipp Holzmann en el momento de la firma del protocolo de la cantidad de 50 000 000 pts. y, en cambio, en el protocolo firmado con Jotsa y con GMR no se establece el pago de ninguna cantidad en el momento de la firma.

    Además, la interpretación lógica de los términos del documento de 30 de marzo de 1995 conduce a la misma conclusión, ya que para poder pagar la retribución, es evidente que Xarosa esperaba recibir esa misma cantidad en el momento de la firma del documento.

    Cuando el repetido documento de 30 de marzo de 1995 habla de «buen fin», como condición necesaria para cobrar la retribución, se refiere a que ese último borrador se llegara a firmar (cosa que no sucedió), con la consiguiente entrega a Xarosa de la cantidad de 50 000 000 pts. para precisamente poder abonar Xarosa al mediador, a continuación, la misma cantidad.

    El documento para cuya firma se prometió el pago no se llegó a firmar. En su lugar se firmó un «protocolo de acuerdos e intenciones», que poco tiene que ver con «el acuerdo alcanzado» al que se refería el documento de 30 de marzo de 1995, dicho protocolo no establece el pago de 50.000.000 pts. en el momento de la firma, ni en otro momento posterior y, además, sus cláusulas no se parecen prácticamente nada al último borrador.

    Según el recurrente la Sala reconoce que la obligación de pago de la mediación se genera con la perfección del contrato y no con su consumación. En términos generales, es cierto, pero el contrato que había que perfeccionar era el contenido en el último borrador que plasmaba el acuerdo alcanzado. Esa era la condición del pago de la retribución.

    El error fundamental del actor es sostener que basta la actuación de mediación que se llevó a cabo, para tener derecho a la retribución cuando la retribución se prometió sólo para el caso de que se firmara el acuerdo alcanzado que recogía el último borrador.

    Cita la STS de 5 de febrero de 1996, el contrato se halla sometido a la condición suspensiva de su celebración y las retribuciones del corredor sólo se devengaran en el caso de que el negocio final se realice por su intervención.

    En el caso que nos ocupa, el contrato de mediación no se llegó a perfeccionar a los efectos de su retribución, porque lo que se firmó no fue el contrato que motivó el compromiso de pago de la retribución -es decir, el repetido último borrador- sino otro contrato distinto, un protocolo de acuerdos e intenciones alejado de aquel borrador en muchos puntos pero sobre todo en cuanto a la obligación de Philipp Holtzmann de pagar en el acto de la firma 50 000 000 pts.

    La interpretación que del repetido documento hace el recurrente es irracional e ilógica, conculca el art. 1281 CC pues es contraria a la letra y a la intención de las partes.

    Al motivo segundo.

    Es aplicable la doctrina general, ya expuesta, de que la interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia y no puede ser revisada en casación a menos que resulte absurda, ilógica o inverosímil.

    El supuesto del que parte es inexistente, pues la sentencia recurrida no afirma que aquel acuerdo carezca de fuerza vinculante u obligacional, según ésta se firmó un simple protocolo de acuerdos e intenciones para el futuro que no se llegaron a concretar por parte de GMR Asesores y HOTSA. Tal protocolo en poco se parecía al borrador que provocó la promesa de pago realmente en cifra elevadísima pero que nunca se firmó.

    El mediador no culminó plenamente la misión a que se obligó, obtener financiación mediante la firma de lo acordado en protocolo o escritura pública siempre y cuando el acuerdo alcanzado llegue a buen fin quedando condicionado a ello su remuneración.

    La sentencia no dice que carezca de fuerza vinculante u obligacional, sino que no tuvo ningún aprovechamiento para la sociedad demandada porque no hubo ninguna entrega de dinero en el acto de la firma ni ningún compromiso en firme de pago de la financiación, relegándose todo para futuros acuerdos. No se vulnera la normativa referente a la interpretación de los contratos, arts 1281.1, 1254 y 1255 CC, aunque no se sabe en qué concepto.

    Al motivo tercero.

    Como en el motivo anterior el recurrente parte de la misma base inexistente de que la sentencia recurrida considera como no obligacional el acuerdo de 3 de abril de 1995, cuando la sentencia recurrida no hace ninguna apreciación al respecto y lo que destaca, como verdaderamente decisivo, es que la retribución se prometió para un resultado concreto que se plasmaba en el último borrador y se condicionaba a que éste llegara a buen fin, esto es, se firmara y asumiera por las partes, cosa que no ocurrió. La única fuente de la obligación de pago de la retribución está en el compromiso de 30 de marzo de 1995 subordinado al cumplimiento de esa condición que no llegó a realizarse.

    La sentencia de primera instancia en la que se apoya el recurrente incurrió en notorios errores de interpretación puestos de relieve por la sentencia recurrida, entre ellos, el de derivar la retribución del contrato de mediación y no del compromiso sujeto a la mencionada condición incumplida y el no apreciar las diferencias sustanciales entre el acuerdo alcanzado y el protocolo de intenciones suscrito, que son decisivas para el logro de los propósitos de Xarosa Inmobiliaria, S. A.

    El recurrente entiende que el contrato de mediación se consumó con la firma del referido protocolo. Aunque fuera así, que no lo es, porque ese acuerdo no responde al propósito perseguido, el recurrente estaría incurriendo en el error de desconocer el elemento básico, en este caso, de la relación entre el comitente y el mediador que consiste en el compromiso de 30 de marzo de 1995 de retribuir la mediación con una elevadísima cantidad siempre y cuando se llevase a buen fin el acuerdo alcanzado que se transcribía en el último borrador. Sólo entonces se consumaría la mediación y la consiguiente obligación de pago de la retribución.

    Termina solicitando de la Sala «que, habiendo por presentado este escrito, se sirva tener por impugnado el recurso de casación interpuesto de adverso y, previos los trámites procedentes, dicte sentencia por la que desestime recurso, confirmando la sentencia recurrida, con imposición de costas a la recurrente.»

    SÉPTIMO. - Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 9 de marzo de 2007, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS

    FUNDAMENTOS DE DERECHO

    PRIMERO. -1) Entre Inmobiliaria Xarosa, S. A. y el demandante D. Simón se estableció una relación contractual de corretaje o mediación, confirmada mediante cartas de patrocinio, una de 19 de mayo de 1994, y dos de 24 de enero de 1995.

    2) Como consecuencia de las gestiones realizadas por el Sr. Simón, Philipp Holzmann Ibérica S. A. se interesó en el proyecto de Xarosa S. A. y se celebraron por mediación del actor varias reuniones entre los representantes de las dos empresas.

    3) El día 30 de marzo de 1995, el representante de Inmobiliaria Xarosa, S. A., se comprometió a pagar a don Simón, contra la presentación de factura, la cantidad de cincuenta millones de pesetas "como contraprestación por su intermediación en el acuerdo alcanzado entre Inmobiliaria Xarosa S. A. y Philipp Holzmann Ibérica S. A., para acometer en conjunto la promoción, construcción y explotación de un complejo de ocio, deportivo y comercial en La Coruña". En el mismo documento se dice que "dicha cantidad será satisfecha siempre y cuando el acuerdo alcanzado llegue a buen fin, mediante la firma de un documento de protocolo o bien la correspondiente escritura pública".

    4) En los borradores que habían servido para las negociaciones, preparados por el Sr. Simón, sobre el que las partes manifestaron su acuerdo pendiente de la firma, se hacía constar que en el acto de la firma del protocolo se entregaría la suma de 50 millones de pesetas en garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas por Philipp Holzmann Ibérica S. A., previéndose que si por cualquier causa o circunstancia ajena a Inmobiliaria Xarosa S. A., así la modificación del proyecto por el Ayuntamiento de la Coruña referente a los usos de la concesión administrativa otorgada, las cantidades entregadas no serían reembolsadas por Inmobiliaria Xarosa.

    5) Tomando como base el borrador confeccionado por el Sr. Simón, se firmó el 3 de abril de 1995 un llamado "protocolo de acuerdos e intenciones" que suscribieron los representantes de Xarosa S. A., JOTSA

    S. A., y GMR Asesores S. L. (JOTSA y GMR actuaban en sustitución de Philipp Holzmann Ibérica S. A.). 6) Respecto de los borradores precedentes, entre otros extremos, en el protocolo firmado se suprime el abono en el momento de la firma de la suma de cincuenta millones de pesetas (parte de los trescientos que los nuevos socios reconocían como costo de las gestiones y gastos sufridos por los socios primitivos). Se acordó que esos cincuenta millones de pesetas se abonarían en tres pagos: veinticinco millones de pesetas a la elevación a escritura pública del acuerdo de aumento de capital de Inmobiliaria Xarosa S. A.; tres meses después, otros doce millones quinientas mil pesetas; y el día 31 de diciembre de 1995 los últimos doce millones quinientas mil pesetas.

    7) Los compromisos contraídos no se llegaron a concretar por parte de GMR Asesores y JOTSA, ante lo que entendieron una variación del planteamiento por la postura del Ayuntamiento.

    8) El Juzgado estimó la demanda presentada por D. Simón y condenó a Inmobiliaria Xarosa, S. A., al pago de 50 000 000 pts. más los intereses legales.

    9) La sentencia se funda, en síntesis, en que el protocolo es un auténtico concierto de voluntades, y el mediador demandante cumplió con el encargo cuando se perfeccionó el contrato, y no es aceptable la tesis de que el pago de la comisión dependía de que se firmara "el" acuerdo diseñado en los borradores del Sr. Simón, en todas sus cláusulas y, en particular, en la relativa al pago en el mismo acto de la firma de los cincuenta millones de pesetas.

    10) La Audiencia Provincial revocó esta sentencia y desestimó la demanda, por entender, en síntesis, que el acuerdo alcanzado no llegó a buen fin, mediante un documento en firme, pues el firmado en poco se parecía al que efectuó el mediador con su gestión, especialmente en cuanto no se confirmó la entrega de los 50 millones en el acto, y lo firmado fue una colaboración para un futuro, sin ningún aprovechamiento para la sociedad demandada.

    SEGUNDO. - El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:

    Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

    Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la LEC [Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ] se fundamenta el recurso de casación tanto en la vulneración de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate por infracción de la normativa sobre interpretación de los contratos (concretamente del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil - CC-, en relación con los artículos 1254 y siguientes y 1709 y siguientes, y consiguientemente de éstos) como en la vulneración de la reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial de ese Alto Tribunal sobre la interpretación de los contratos».

    El motivo se funda, en síntesis, en que con arreglo a la interpretación literal del contrato en el documento de reconocimiento de la mediación se condiciona el pago a que el acuerdo alcanzado llegue a buen fin mediante la firma de un documento de protocolo, como así sucedió y no se condiciona al buen fin posterior del contrato celebrado posteriormente al formalizar el protocolo.

    El motivo debe ser estimado.

    TERCERO. -A) En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros contratantes sobre un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio (STS de 2 de octubre de 1999 ).

    El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ) o, como dice el art. 1754 del Código italiano, sin estar ligado a los contratantes por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, facio ut des [hago para que tú des]) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas).

    En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido (STS de 21 de mayo de 1992 ).

    De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable (STS de 7 de noviembre de 2004, citada). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por las cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 10 de octubre de 2001 ).

    La STS 1032/2004, de 5 noviembre, expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 ).

    De esta doctrina resulta evidente que la base económica del contrato que llegue a celebrarse ha de tener una sustancial identidad con el que constituye el objeto de la actividad del mediador -aunque no sean idénticas las condiciones pactadas a las previstas en las negociaciones o tratos preliminares, o la naturaleza jurídica del contrato celebrado-, pues sólo entonces puede entenderse que la actividad mediadora ha sido eficaz para la conclusión del negocio a la cual está subordinado el nacimiento del derecho a percibir la consiguiente retribución, en lo que se cifra la causa de la mediación.

    B) La parte recurrente sostiene que en el documento en que se comprometía la retribución del mediador únicamente se condicionaba su entrega a que se formalizase un protocolo obligatorio, aun cuando éste no se consumase posteriormente. Efectivamente, así resulta de la interpretación literal del documento, ya que sus términos son claros en el sentido de que la entrega de la remuneración del mediador quedaba subordinada a que el acuerdo alcanzado llegase a buen fin, mediante la firma de un documento de protocolo, o bien la correspondiente escritura pública, y este extremo no aparece, en realidad, negado por las partes ni rechazado por la sentencia de apelación, y, por ende, resulta aplicable la doctrina jurisprudencial acerca del nacimiento de la obligación de retribuir con el perfeccionamiento del contrato mediado.

    Sin embargo, en el caso examinado, la quaestio iuris [cuestión de derecho] en que se cifra la discrepancia de la parte recurrente con la sentencia impugnada radica en determinar si el «protocolo de acuerdos e intenciones» firmado por las partes guarda una sustancial identidad en su contenido y efectos con el objeto de la actividad del mediador.

    Para obtener conclusiones sobre esta cuestión resulta esencial la interpretación del documento de 30 de marzo de 1995, mediante el cual el representante de Inmobiliaria Xarosa, S. A., se comprometió a pagar a

    D. Simón, como mediador, contra la presentación de factura, la cantidad de cincuenta millones de pesetas «como contraprestación por su intermediación en el acuerdo alcanzado entre Inmobiliaria Xarosa S. A. y Philipp Holzmann Ibérica S. A., para acometer en conjunto la promoción, construcción y explotación de un complejo de ocio, deportivo y comercial en La Coruña», y en el que se añadía que «dicha cantidad será satisfecha siempre y cuando el acuerdo alcanzado llegue a buen fin, mediante la firma de un documento de protocolo o bien la correspondiente escritura pública», pues en este documento, como las parte reconocen, se concretaba el objeto de la mediación y se condicionaba al buen fin del acuerdo el devengo de la remuneración del mediador.

    Este documento no es propiamente el documento contractual, sino que tiene un valor de confirmación tras la perfección del contrato de mediación con carácter verbal, dado su indudable propósito de fijar por escrito lo previamente negociado, estableciendo una prueba documental de lo acordado, además de señalar los términos por los cuales el contrato se rige a efectos de eliminar o reducir las dudas o errores que puedan surgir.

    La peculiar naturaleza del contrato de mediación permite, en efecto, su constitución de modo tácito, en aplicación de las normas del mandato (STS de 2 de junio de 1981, 13 de julio de 1987, 1 de marzo de 1988 y 24 de noviembre de 2004, 18 de diciembre de 2006 y 29 de diciembre de 2006 ), e incluso exige tomar en consideración que no siempre se acepta el carácter contractual de la fuente de la mediación, pues a veces el mediador, sin encargo previo, indica a la parte la oportunidad de concluir un negocio con otro, y éstos lo concluyen aprovechándose de la actividad desplegada por el mediador. La doctrina entiende que la efectiva celebración del contrato definitivo implica en estos supuestos la aceptación de la oferta de mediación hecha por el corredor si no existe un acto previo de fijación o confirmación, como ocurre en el supuesto de autos.

    La sentencia impugnada entiende que la identidad del negocio celebrado con el objeto de la actividad mediadora exigía, a la vista de este documento de confirmación, que en el momento de la perfección del protocolo se produjese la entrega, en unidad de acto, de un anticipo de 50 000 000 pesetas, pues, a juicio de dicha sentencia, así se infería del compromiso previo de las partes; y afirma que este requisito no se cumplió, pues la firma del protocolo no fue acompañado de dicha entrega, y no fue más allá de un compromiso que era de mera colaboración para el futuro, pues «se firmó un simple protocolo "de acuerdos e intenciones" [...] cuyos pactos de intenciones para el futuro, no se llegaron a concretar».

    Esta Sala viene declarando que corresponde al juzgador de instancia como función propia la de interpretar los contratos, y que esta interpretación sólo es revisable en casación cuando se muestre contraria a la ley o a la lógica (SSTS de 20 de enero de 2000, 16 de julio de 2002, 23 abril de 2003, 23 de diciembre de 2003, 30 de diciembre de 2003, 11 de marzo de 2003, 23 de diciembre de 2003, 23 de enero de 2004, 29 de enero de 2004, 20 de mayo de 2004, 25 de octubre de 2004, 12 de noviembre de 2004, 19 de octubre de 2005, 24 de noviembre 2005, 9 de diciembre 2005, 22 de diciembre 2005 y, entre las más recientes, 24 de enero de 2006, 12 febrero de 2006, 8 de febrero de 2006, 8 de marzo de 2006, 13 de junio de 2006, 23 de junio de 2006, 20 de julio de 2006, 14 de septiembre de 2006,11 de diciembre de 2006,18 de diciembre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ).

    Una alegación de disconformidad con la interpretación realizada por el tribunal de instancia, como la que funda este motivo de casación, exige, de acuerdo con esta doctrina, determinar si la exégesis efectuada contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado.

    La respuesta a esta cuestión exige tener en cuenta que la interpretación contractual se desdobla en dos partes: la fijación de hechos, quaestio facti, y la aplicación de las normas valorativas o interpretativas o quaestio iuris [cuestión de Derecho] (STS de 2 de abril de 2002 ) y que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1281 CC (STS d y que, por consiguiente, debe estarse al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes (STS de 28 de junio de 2004 ). En este supuesto no es procedente aplicar otra norma hermenéutica ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron (STS de 20 de febrero de 1999, 4 de junio de 1964,20 de febrero de 1984 y 12 de junio de 1990 ), 30 de marzo de 1982,17 de julio de 1982, 18 de diciembre de 1982, 19 de septiembre de 1990 y 13 de diciembre de 2000).

    C) El canon de revisión casacional de la interpretación del contrato, así definido, no permite aceptar la interpretación efectuada por la sentencia recurrida, pues:

  2. No puede compartirse la existencia de una divergencia sustancial entre el protocolo firmado y el objeto de la labor de aproximación entre las partes realizada por el mediador por el hecho de que no se produjese la entrega inicial de la cantidad en garantía, dado que, si bien no se entregó inmediatamente la suma en garantía de 50 000 000 pts., del protocolo firmado resulta que se acordó que esa cantidad se abonaría en tres pagos: 25 000 000 pts. a la elevación a escritura pública del acuerdo de aumento de capital de Inmobiliaria Xarosa

    S. A.; tres meses después, otros 12 500 000 pts., y en fecha determinada posterior, los últimos 12 500 000 pts., y no existe un diferencia sustancial, en el terreno de la base contractual, entre la entrega inmediata de una cantidad en garantía o el compromiso de sucesivas entregas parciales en plazos determinados.

  3. Tampoco puede aceptarse la existencia de una divergencia sustancial entre el protocolo firmado y el objeto de la labor de aproximación entre las partes realizada por el mediador fundada en que sólo se firmó un protocolo de intenciones para el futuro, condicionado a que se aprobase el proyecto, pues el acuerdo firmado, en su expresión literal, se presentaba no sólo como un protocolo de intenciones, sino también de «acuerdos»; resulta claro que los acuerdos se contraían con carácter obligatorio; y nada se preveía sobre una limitación o condicionamiento derivado de la aprobación del proyecto, sino sólo un aplazamiento de la entrega de cantidades vinculada principalmente a la ampliación de capital de una sociedad, de tal suerte que puede afirmarse el concurso de la oferta y de la aceptación determinantes del perfeccionamiento del contrato y de su eficacia obligacional inmediata. c) Por el contrario, dentro de los límites que impone el canon de revisión casacional de la interpretación de los contratos, resulta aceptable la interpretación formulada por la sentencia de primera instancia, en el sentido de que el acuerdo, pese a su denominación como «protocolo de acuerdos e intenciones», es un auténtico concierto de voluntades, un contrato, en el cual se diseña de manera precisa la colaboración empresarial que había sido objeto de la labor de mediación; y ésta no aparece condicionada ni sometida a futuras actuaciones del Ayuntamiento de A Coruña o de cualquier otra persona, sino únicamente al desarrollo del calendario previsto para la ampliación del capital de una de las sociedades, a la modificación de sus estatutos, y al desarrollo del plan económico que ambas partes concertaron.

    D) La conclusión a que debe llegarse es la de la existencia de la infracción denunciada en la sentencia recurrida de la norma sobre interpretación literal de los contratos, la cual conlleva la apreciación de la infracción de la doctrina jurisprudencial recogida al principio de este fundamento en cuanto a los efectos del contrato de mediación.

CUARTO

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la LEC se fundamenta el recurso de casación tanto en la vulneración de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate por infracción de la normativa sobre interpretación de los contratos (concretamente del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil -CC -, en relación con los artículos 1254 y 1255, y consiguientemente de éstos) como en la vulneración de la reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial de ese Alto Tribunal sobre la interpretación de los contratos».

El motivo se funda, en síntesis, en que la sentencia recurrida infringe tales normas al afirmar que el acuerdo de financiación suscrito por Inmobiliaria Xarosa, S. A. con JOTSA, S. A. y GMR, Asesores, carece de fuerza vinculante u obligacional, cuando resulta indudable que es su clausulado es constitutivo en auténtico contrato generador de derechos y de obligaciones.

El motivo debe ser estimado.

QUINTO

Reproduce este motivo, desde la perspectiva de los efectos no obligacionales que se predican en la sentencia impugnada del protocolo firmado, la misma cuestión planteada en el primer motivo de casación, por lo que su suerte debe ser la misma.

SEXTO

El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:

Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la LEC se fundamenta el recurso de casación tanto en la vulneración de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate por infracción de la normativa sobre interpretación de los contratos (concretamente de los artículos 1281.2, 1282 y 1285 del CC ), como de la jurisprudencia aplicable en materia de interpretación sistemática de los contratos».

El motivo se funda, en síntesis, en que a la misma conclusión establecida en el motivo anterior se llega por la vía de los criterios de interpretación de los contratos de compraventa distintos del literal, en el caso de que éste no quepa, que consisten en acudir a la intención o voluntad de las partes contratantes mediante una valoración sistemática del conjunto de los actos coetáneos y posteriores del contrato, con arreglo a lo que se ha denominado el canon hermenéutico de la totalidad del área contractual.

El motivo debe ser estimado.

SÉPTIMO

Se plantean en este motivo, desde la perspectiva de otros criterios de interpretación de los contratos distintos del literal, la misma tesis que ha sido aceptada en el primer motivo de casación, por lo que su suerte debe ser la misma.

OCTAVO

La estimación del primero y, en consonancia con ella, de los sucesivos motivos de casación conduce, de conformidad con lo razonado al resolverlos, a casar la sentencia recurrida y, en su lugar, a desestimar el recurso de apelación y a confirmar la sentencia dictada en primera instancia.

Las costas de la apelación correrán a cargo de la parte recurrente, y no ha lugar a imponer las de casación. Así se infiere del régimen establecido en los arts. 710 y 1715 LEC 1881 . Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Simón, contra la sentencia de 3 de enero de 2000, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña en el rollo de apelación número 78/98, cuyo fallo dice:

    Fallamos. Estimando el recurso de apelación articulado, se revoca la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de esta ciudad, de 24 de noviembre de 1997, y en su lugar se absuelve a Inmobiliaria Xarosa S. A. de la pretensión ejercitada, con desestimación íntegra de la demanda entablada por Simón, y sin hacer una especial imposición de las costas en ninguna de ambas instancias

    .

  2. Casamos la sentencia recurrida, que declaramos sin valor ni efecto alguno.

  3. En su lugar, desestimamos el recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de A Coruña, de 24 de noviembre de 1997, autos de juicio declarativo núm. 617/1995-E, que confirmamos en todos sus extremos.

  4. Las costas de la apelación serán abonadas por la parte apelante. No ha lugar a imponer las costas de este recurso de casación.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Firmado y rubricado.-Juan Antonio Xiol Ríos.- Jesús Corbal Fernández.- Vicente Luis Montés Penadés PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Ríos, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.