STS 549/2010, 14 de Septiembre de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Rogelio contra don Lorenzo .

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "... se dicte sentencia por la que, estimando la demanda: a) Se declare la legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de la renta notificada al demandado en fecha 13 de diciembre del 2002, según se describe en el hecho quinto de esta demanda.- b) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 1969, de la indicada vivienda sita en Rubí, CALLE000 NUM000 (entonces nº NUM001 ), por haberse producido oposición temeraria a la repercusión notificada y asumir su pago y, en consecuencia, decrete el desahucio del demandado y quienes con él convivan, condenándoles a que desalojen y dejen libre y a disposición de mi mandante la finca objeto de litis dentro del plazo legal, previniéndoles que, de no hacerlo, podrán ser lanzados de la misma por la fuerza y a su costa.- c) Se condene a la parte demandada al pago de las costas procesales."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Lorenzo contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia por la que desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, tuvo lugar la misma sin avenencia, quedando los autos vistos para sentencia. 4.- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 9 de junio de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por DON Rogelio contra DON Lorenzo, absuelvo a éste de las pretensiones de la demanda, con imposición al actor de las costas del presente procedimiento."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora, y sustanciada la alzada, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 18 de octubre de 2005, cuyo Fallo es como sigue: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Rogelio con REVOCACIÓN de la sentencia dictada en fecha 9 de junio del 2004 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Rubí, en los autos de que el presente rollo dimana, debemos declarar y declaramos la legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de la renta notificada al demandado en fecha 13 de diciembre 2002, desestimando el resto de las pretensiones de la actora, todo ello sin hacer condena en las costas de la instancia y sin especial pronunciamiento de las de esta alzada."

El Procurador don Sergi Bastida Batlle, en nombre y representación de don Lorenzo interpuso recurso de casación por interés casacional con fundamento en los siguientes motivos: 1º) Infracción de la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que regula la actualización de la rentas en contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985; 2º) Infracción, por aplicación indebida, de la referida norma; y 3º) Infracción por aplicación indebida del principio general del derecho de que nadie puede ir válidamente contra sus propios actos.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 11 de noviembre de 2008 por el que se acordó la admisión del recurso, así como dar traslado del mismo a la parte recurrida, don Rogelio, que se opuso por escrito a su estimación bajo la representación de la Procuradora doña Carmen Moreno Ramos.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso por el Pleno de la Sala el día 20 de julio de 2010, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

Antecedentes.

El problema jurídico que se plantea en autos viene expuesto por la Audiencia Provincial en el fundamento de derecho primero de la sentencia hoy recurrida en los siguientes términos:

1. ) De acuerdo con lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, la parte actora notifica a su arrendatario, el demandado, la actualización de la renta.

2. ) El demandado la rechazó al amparo de la regla 7ª del apartado D) 11 de la referida Disposición Transitoria, manifestando que los ingresos totales de las apersonas que convivían en la vivienda no alcanzaban el mínimo legal. Acompañaba como prueba dos certificaciones mensuales de la pensión de la Seguridad Social que percibía, que correspondían al año 2001, en lugar de al 2000 sobre el que debían de justificarse los ingresos totales de los convivientes dada la fecha del requerimiento de actualización.

3. ) Por la propiedad se hizo saber al arrendatario que al no haber justificado los ingresos totales correspondientes al año 2000, procedía la actualización notificada y, a partir de enero de 2002, la renta sería de 68,08 euros + 23,3 de IBI.

4. ) A ello respondió el arrendatario en el sentido de considerar indebida la actualización propuesta y, dado que ya se había abonado la renta actualizada de enero, se hacía expresa reserva en cuanto a su improcedencia añadiendo que si, en el plazo de setenta y dos horas no se desistía de ello, se interpondría la demanda correspondiente contra el arrendador.

5. ) No obstante, los recibos con la renta actualizada según lo propuesto por el arrendador se fueron abonando por el arrendatario durante todo el año 2002 y el 13 de diciembre de dicho año se procedió por la propiedad a notificar al arrendatario la actualización correspondiente a la segunda anualidad en que la renta se elevaba a 133,18 euros más 27,48 euros de IBI. 6º) Se opuso a ello el arrendatario, acompañando certificado de sus ingresos anuales de la Seguridad Social del año 2000, comunicando además que ha procedido a remitir al administrador el importe de la renta de 68,08 euros, más la parte proporcional del IBI mediante giro postal, que es rechazado por el arrendador.

El arrendador, don Rogelio, interpuso demanda contra el arrendatario, don Lorenzo, en la cual se formulaban las siguientes pretensiones: a) Se declare la legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de la renta, notificada al demandado en fecha 13 de diciembre de 2002; b) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento, de fecha 1 de noviembre de 1969, de la vivienda sita en Rubí, CALLE000, NUM000 (entonces nº NUM001 ) por haberse producido oposición temeraria a la repercusión notificada y/o incumplimiento de la obligación de aceptar la repercusión notificada y asumir su pago y, en consecuencia, se decrete el desahucio del demandado y de quienes con él convivan, condenándoles a que desalojen y dejen libre la finca dentro del plazo legal con apercibimiento de proceder al lanzamiento.

El demandado se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Rubí dictó sentencia de fecha 9 de junio de 2004 por la cual desestimó íntegramente la demanda e impuso al demandante las costas causadas. Éste recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Barcelona dictó nueva sentencia de fecha 18 de octubre de 2005 por la que, estimando en parte el recurso, declaró la legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de la renta notificada al demandado en fecha 13 de diciembre de 2002, desestimando el resto de las pretensiones de la actora, sin especial pronunciamiento sobre costas de ambas instancias.

Contra dicha sentencia ha recurrido en casación únicamente la parte demandada, el arrendatario don Lorenzo .

La sentencia recurrida y el planteamiento del recurso.

La Audiencia recurrida (fundamento de derecho segundo), a efectos de justificar la procedencia de la actualización de la renta llevada a cabo por el arrendador, viene a fundar su postura en los siguientes razonamientos:

1. El carácter esencialmente tuitivo que tenía el Texto Refundido de la LAU de 1964 se cambia en la vigente Ley de 1994 por una pretensión de mayor equilibrio entre las partes, precisamente para alentar la posibilidad de un mayor mercado en el ámbito arrendaticio, que se reducía considerablemente durante la vigencia de la citada LAU de 1964 ante circunstancias tales como la prórroga forzosa a favor del inquilino o las limitadas posibilidades de aumento de la renta.

2. La interpretación de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en su apartado D) 11, con aplicación de los criterios hermenéuticos del artículo 3 del Código Civil, no debe estar presidida ahora por un principio esencialmente protector del inquilino con olvido de los legítimos derechos del arrendador.

3. La pretensión del legislador fue la de no considerar posible paralizar la actualización de la renta después de aceptada por el inquilino una vez admitida una primera pretensión después de la entrada en vigor de la LAU 1994 .

4. La norma posibilita el requerimiento de actualización de renta por parte del arrendador una vez se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994 .

5. Se afirma en el párrafo 3º de dicho apartado D) 11 que una vez se efectúe dicho requerimiento, e iniciada la actualización de la renta, en cada uno de los años posteriores en que deba agotarse la actualización el arrendador deberá únicamente notificar al arrendatario el importe de la actualización acompañando la correspondiente certificación del INE expresiva de los índices determinantes de la cantidad a que ha de ascender la renta, lo que viene a significar que la notificación del incremento que corresponde a cada uno de los años sucesivos siguientes al primer requerimiento no puede entrar a considerar el cambio de las circunstancias tenidas en cuenta desde dicho requerimiento, y únicamente podrá el arrendatario discutir la bondad o no de los cálculos matemáticos realizados por el arrendador.

Frente a ello, el recurso viene a fundarse en tres motivos: los dos primeros denuncian la infracción de la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos así como la existencia de interés casacional derivado de la coexistencia de distintas y encontradas doctrinas mantenidas por las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de dicha norma; y el tercero, denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre el efecto vinculante de los actos propios. CUARTO.- La actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos .

Dicha norma establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previo requerimiento al arrendatario, en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual « en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad ».

El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda.

No obstante, no habrá lugar a la actualización (regla 6ª) si el inquilino se opone a ella comunicándolo fehacientemente al arrendador dentro de los treinta días naturales siguientes a la fecha del requerimiento -supuesto en que se aplicará a la renta anterior el incremento que proceda por aplicación del IPC y, como contrapartida, el contrato quedará extinguido en un plazo de ocho años-; y tampoco habrá lugar a la actualización (regla 7ª) cuando la suma de los ingresos del arrendatario y de todas las personas que convivan con él habitualmente no rebase determinados índices establecidos en relación con el salario mínimo interprofesional. A estos efectos, los "ingresos" a tener en cuenta serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta, estableciendo la ley en este sentido que «en defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida».

Resulta así que la regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento.

No habiéndose realizado inicialmente, en el caso ahora enjuiciado, dicha acreditación por el arrendatario que, pese a manifestar su desacuerdo, satisfizo durante el primer año la actualización en el porcentaje que resultaba aplicable a esa primera anualidad - que arrojaba un resultado de 68,08 euros mensuales- pretende dicho arrendatario -ahora recurrente- impedir que dicha actualización, ya iniciada, continúe hasta completarse en la cantidad total prevista por la ley para, contrariamente, continuar pagando la cantidad actualizada pero limitada al porcentaje de esa primera anualidad, según la interpretación que considera más adecuada en relación con la norma contenida en la citada Disposición Transitoria.

Dicha interpretación, que ampara la parte recurrente en algunas sentencias de Audiencias Provinciales como las de Las Palmas de 19 de febrero de 1999 y Navarra de 4 de mayo de 1998, que, en beneficio del arrendatario, entienden que el desarrollo del proceso actualizador puede quedar condicionado por el hecho de que, una vez iniciado, varíen las condiciones económicas de quienes conviven en la vivienda arrendada hasta el punto de quedar por bajo de los índices legales, se contrapone a la de otras Audiencias, como la de Barcelona, que consideran como proceso único el de actualización, siendo esta última la que mejor se ajusta a la letra y a la finalidad de la ley.

Efectivamente, ha de optarse por la segunda opción jurisprudencial ya que el legislador no ha previsto -como podía haber hecho- el que fueran varias y sucesivas las actualizaciones de modo que pudieran quedar interrumpidas por un descenso en los ingresos de las personas que habitaran la vivienda arrendada, como también pudo prever contrariamente -y no lo hizo- que una inicial improcedencia de la actualización por escasez de ingresos de tales personas pudiera dar paso a la actualización en un momento posterior en que tales condiciones fueran más beneficiosas. Ni una ni otra posibilidad fue acogida por el legislador que, por el contrario, fijó un momento inicial en el cual el arrendador había de ejercitar su derecho a obtener la actualización de modo que las condiciones económicas determinantes serían las correspondientes al año anterior marcando inexorable e invariablemente la procedencia o improcedencia de la total actualización, sin perjuicio de que la misma -en beneficio del arrendatario- hubiera de llevarse a cabo en un número determinado de años -cinco o diez- según las circunstancias.

En consecuencia, los dos primeros motivos del recurso han de ser rechazados.

El tercero de los motivos del recurso ha de ser igualmente desestimado en cuanto, con invocación de la doctrina jurisprudencial de esta Sala expresada, entre otras, en sentencias de 15 de febrero de 1978, 9 octubre 1981, 25 enero 1983, 16 junio 1984 y 22 enero 1997, viene a sostener que la sentencia impugnada infringe dicha doctrina en referencia al efecto vinculante de los actos propios. Es cierto que la sentencia recurrida viene a decir que el demandado aceptó la actualización correspondiente al primer año e incluso sostuvo que la renta así determinada (68,08 euros mensuales) era la que debía seguir satisfaciendo, adoptando así una posición frente a la actualización que podía vincularle para el futuro.

Sin embargo, no es ésta la "ratio decidendi" de la sentencia, aunque se utilice como argumento "ex abundantia" ya que la razón primera por la que se estima en este punto la demanda sobre actualización de la renta es que, siendo excepcional, como se ha dicho, la improcedencia de la actualización y sujeta a la estricta acreditación de los ingresos totales correspondientes al año anterior al de la práctica del requerimiento, tal acreditación no se produjo en tiempo y forma por el arrendatario por lo que se presumía -sin posibilidad de posterior acreditación en contrario- que concurrían los supuestos necesarios para la actualización.

En este sentido, el argumento sobre la existencia de "acto propio" del arrendatario, aceptando la renta actualizada, es a título de mayor refuerzo, por lo que no puede comportar la justificación de la interposición de un motivo (sentencias de 23 marzo y 21 septiembre 2006; 9 abril, 17 y 18 septiembre 2007; y 25 febrero 2008 ) que, además, en caso de ser estimado carecería de efecto útil pues no supondría que el recurso hubiera de prosperar.

En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado.

Desestimados los motivos del recurso, procede su rechazo sin que haya lugar a imponer las costas del mismo a la parte recurrente por apreciarse la existencia de dudas de derecho sobre la cuestión litigiosa que han determinado la adopción de distintas posiciones por las Audiencias Provinciales e incluso han determinado la discordancia en el caso presente entre las sentencias dictadas en primera y en segunda instancia (artículos 398.1 y 394.1 de la LEC).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.