STS 1042/2007, 1 de Octubre de 2007

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Número de resolución1042/2007
Fecha01 Octubre 2007

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a uno de Octubre de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Cuarta, como consecuencia de autos, juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Igualada, sobre retracto arrendaticio de finca rústica, cuyo recurso fue interpuesto por Don Cosme, representado por el Procurador de los Tribunales Don Argimiro Vázquez Guillén, siendo parte recurrida D. Jose Ramón y Doña Sara, representadas por el Procurador de los Tribunales Don Antonio Ramón Rueda López.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Igualada se han sustanciado los autos, juicio de retracto, con el nº 382/1997, promovidos a instancia de Don Cosme, contra Don Jose Ramón y Doña Sara, sobre retracto arrendaticio de finca rústica.

Por la parte actora se interpuso demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual se solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, lo siguiente: " ... que habiendo por presentado este escrito con sus documentos acompañados y sus copias que se unirán a los autos, se sirva tener a mi principal, Don Cosme, como comparecido y parte, y por ejercitada la acción de retracto de finca rústica contra los adquirentes-compradores, Don Jose Ramón i Sara, se decrete la consignación de la cantidad de 8.500.000 pesetas, y a que se ha hecho referencia en el cuerpo de este escrito y formalizado el compromiso de conservar la finca retraída de la propiedad del retrayente durante seis años en las condiciones legalmente previstas; y en su día, tras seguir los trámites procedentes y en particular a lo dispuesto en el art. 129 de la LAR, dicte sentencia que reconozca y declare a favor del actor el derecho preferente a la adquisición de la finca por él cultivada, descrita en el hecho Cuarto, apartado e) y delimitada en el documento número 10 de esta demanda, o en la forma más exacta que proceda, la resolución del contrato de transmisión y la subrogación del actor en el lugar del adquirente y mediante el previo pago o consignación de la parte del precio que resulte aplicable a dicha parte, del total precio de la venta, y reembolso de los gastos del contrato o escritura de compraventa y de cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la parcela vendida, condenando a los demandados a estar, pasar y cumplir el contenido de la sentencia, y por tanto a la condena de los mismos a que dentro del término legal otorgue a favor del retrayente, D. Cosme, la correspondiente escritura de compraventa de la expresada finca, bajo el apercibimiento de otorgarse de oficio a su costa, y a las costas del juicio".

Admitida a trámite la demanda mediante Auto de 9 de febrero de 1998, D. Jose Ramón y Doña Sara contestaron la misma, solicitando su desestimación, con expresa imposición de costas al actor.

SEGUNDO

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 27 de marzo de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debo desestimar como desestimo la demanda interpuesta por la Procurador de los Tribunales Don Jordi Dalmau Ribalta, actuando en nombre y representación de Don Cosme, contra Don Jose Ramón y Doña Sara, a los que absuelvo de las peticiones en su contra solicitadas, y todo ello con expresa condena en costas a la parte actora".

TERCERO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por Don Cosme, y, sustanciada la alzada, al nº de rollo 219/1999, la Audiencia Provincial Barcelona, Sección Cuarta, dictó Sentencia con fecha 5 de abril de 2000, cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Cosme, contra la Sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 1999 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Igualada, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma con imposición de costas al apelante".

CUARTO

El Procurador de los Tribunales Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Don Cosme, formalizó recurso de casación, que funda en los siguientes motivos:

Primero

"Al amparo del núm. 4 del art. 1692 de la LEC, infracción del art. 1521 del Código Civil e inaplicación e interpretación errónea de los arts. 86 y 96 de la LAR de 31 de diciembre de 1980 ...".

Segundo

"Al amparo del art. 1692.4 se denuncia la infracción de la Jurisprudencia reiterada del TS, interpretativa de los arts. 86 y 96 de la LAR, doctrina formulada entre otras por las STS de fecha 2 de mayo de 1972 (R 3544) y STS de fecha 2 de febrero de 1982 (R 372), al haberse infringido la citada Doctrina Jurisprudencial que dispone que el derecho de retracto se ejercerá única y exclusivamente sobre la porción de finca cedida en arriendo, tal y como se ejercitó por el recurrente en su escrito de demanda, y ello con independencia de que la finca rústica transmitida sea de mayor extensión a la porción de finca arrendada".

QUINTO

El recurso ha sido admitido, y dado traslado a la parte recurrida para impugnación del recurso de casación interpuesto, se opuso al mismo, solicitando su desestimación, confirmando la sentencia de segunda instancia, y, subsidiariamente, y "para el caso de que la Sala considerara necesario entrar en el fondo de la cuestión y analizar también los restantes motivos de oposición a la demanda formulados, en su momento, por esta parte, con carácter subsidiario los aprecie y juzgando en la instancia los confirme todos, dictando sentencia desestimando igualmente los motivos del recurso no dando lugar al mismo, y confirmando en todos sus términos la sentencia objeto de casación; todo ello con imposición de las costas a la contraria, según previenen los artículos 1715 y 1716 de la antigua LEC ".

SEXTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 24 de septiembre de 2007, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El primer motivo se formula al amparo del art. 1692.4º de la LEC, por infracción del artículo 1521 del Código Civil, así como inaplicación e interpretación errónea de los arts. 86 y 96 de la LAR de 31 de diciembre de 1980. En el segundo motivo, igualmente formulado al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC, se denuncia la infracción de la Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, interpretativa de los arts. 86 y 96 de la LAR, doctrina formulada entre otras por las SSTS de fecha 2 de mayo de 1972 (R 3544) y STS de fecha 2 de febrero de 1982 (R 372 ), al haberse infringido la citada Doctrina Jurisprudencial que dispone que el derecho de retracto procederá única y exclusivamente sobre la porción de finca cedida en arriendo, tal y como se ejercitó por el recurrente en su escrito de demanda, y ello con independencia de que la finca rústica transmitida sea de mayor extensión a la superficie de finca arrendada.

Ambos motivos pueden ser objeto de tratamiento conjunto, pues combaten lo considerado por la Audiencia, al razonar que el artículo 1521 del Código Civil exige "una plena identidad entre lo que se posee por el título de retracto y el objeto de la enajenación, de suerte que no goza de este privilegio quien es arrendatario de una parte de la total finca enajenada, tal y como acontece en el presente caso, admitiéndose en la demanda y practicándose prueba posteriormente para valorar el precio, que el demandante explota exclusivamente una porción más o menos extensa de la heredad, circunstancia que impide el éxito del retracto por inexistencia objetiva entre lo vendido y lo querido retraer. El artículo 86 LAR en su formulación amplia, es cierto que refiere porciones determinadas o participaciones indivisas, pero para adquirir de esta forma preciso será que lo que se venda se concreta al espacio y extensión arrendado, careciendo de efectividad el derecho preferente cuando, como se ha expresado, la enajenación comprende una finca mayor".

Tal razonamiento de la Sala "a quo" pugna con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, que ostenta el carácter de normativa especial, y de aplicación específica en materia de retractos arrendaticios rústicos, y en concreto con lo establecido en los artículos 86, 93.1 y 96 de la misma, previendo éste que en los casos de fincas de las que sólo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo los derechos regulados en los artículos anteriores (de tanteo, retracto y adquisición preferente), se entenderán limitados a la superficie arrendada, disponiendo, además, que, a tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en arriendo.

No es preciso que la superficie arrendada, sobre la que se ejercita el retracto, y la enajenada, coincidan, pudiendo ser ésta de mayor extensión, limitándose la exigencia de identidad a la que ha de existir entre la porción de terreno arrendada y aquélla sobre la que se proyecta la acción de retracto.

Consecuentemente los dos motivos del recurso deben estimarse, siendo preciso que esta Sala asuma la instancia, y examine la concurrencia de los presupuestos exigidos para el ejercicio del derecho de retracto, teniendo en cuenta los términos en que se ha producido el debate jurídico.

SEGUNDO

La primera de las cuestiones que se ha de plantear en esta función de instancia, es la propia existencia de una situación de arrendamiento parciario, y por tanto si el demandante tiene la cualidad correspondiente de arrendatario, cuestión sobre la que el Juzgado de 1º Instancia estimó que no se estaba ante un arrendamiento parciario, basándose en la falta de prueba del mismo, en la valoración de diversos testimonios, y, finalmente, en la prohibición de cesión de los derechos de arrendatario que prevé el artículo 70 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre (LAR de 1980 ). En tal cuestión la Sala de apelación no entró, al rechazar la posibilidad de ejercer el retracto sobre un finca de superficie inferior a la vendida como contrario a la exigencia de identidad entre finca transmitida y finca objeto de retracto.

En punto a la existencia de una relación arrendaticia parciaria ha de tenerse en consideración que los documentos 5 y 6 de los que se acompañan a la demanda evidencian que los propietarios transmitentes recibían del demandante una cuarta parte de la cosecha agrícola, desde el año 1991 al 1997, en que se produce la enajenación a los adquirentes demandados. El cultivo de la finca por el demadante era sabido y consentido por los propietarios, pues no resulta conforme a la lógica que se pueda desconocer durante siete años la identidad de la persona que cultiva una parte importante de la finca, y si bien no había contrato formalizado por escrito, la relación arrenditicia parciaria existía, y la merced a pagar por el arrendamiento parciario estaba concretada a la cuarta parte de la producción agrícola, siendo recibida sin oposición por los titulares de la finca. Es por ello que concurren los elementos necesarios para la relación locativa parciaria, recogidos en el artículo 101 de la LAR de 1980, tanto los personales, como los objetivos referidos a la cesión de la tierra a cambio de una participación en los productos que se obtengan de la misma, sin que resulte concebible que dándose tales elementos no se hubiera producido un concierto de voluntades entre propietarios y agricultor explotador de la finca, pudiendo los contatos de arrendamiento convenirse con libertad de forma, y por ende verbalmente, conforme dispone el artículo 20 de la LAR de 1980 .

Así pues, ha de considerarse que hay un arriendo parciario, sin que resulte aplicable la prohibición de cesión de derechos de arrendatario prevista en el artículo 70 de la LAR de 1980, al apreciarse acuerdo de los propietarios con los cultivadores, si bien no formalizado documentalmente.

Otra cuestión que es preciso examinar es la caducidad de la acción de retracto opuesta por los demandados, sin que pueda apreciarse tal modo extintivo, al no haber transcurrido sesenta días desde que el demandante tuvo cumplido conocimiento de las concretas condiciones de la venta, puesto que aunque el artículo 88 de la LAR de 1980, prevé que en defecto de notificación del arrendador el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión, tal previsión legal ha de entenderse en el sentido que propugna la doctrina de esta Sala, recogida, entre otras, en Sentencia de 19 de enero de 2007 (recurso núm. 1031/2000 ), siendo tal momento aquél en el cual se ha tenido conocimiento completo y exacto de las circunstancias de la transmisión de la finca objeto del retracto, de los aspectos y condiciones en que tuvo lugar, que conforma el término inicial del cómputo del plazo de caducidad de la acción ejercitada, o, como declara la Sentencia de 13 de diciembre de 2006 (recurso núm. 515/2000 ), el conocimiento al que se supedita el ejercicio de la acción de retracto abarca "no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción (STS de 14 de noviembre de 2002 )", momento de conocimiento cabal y completo, que, en el caso de autos, ha de ser el de la inscripción registral de la venta, siendo, por tanto, el "dies a quo" el 27 de octubre de 1997.

En cuanto a la identificación de la finca, en la demanda se especificó su superficie, y se acompañó a la misma plano para su identificación (documento 10), sin que la parte demandada, reconociendo el cultivo por el demandante de una parte de la finca vendida, haya desplegado actividad probatoria alguna que sirva a desvirtuar la prueba presentada por la actora, limitándose a la afirmación de que la finca no se identifica de modo indubitado. Asimismo, en la pericial obrante a los folios 541 a 550 se identifica y delimita la finca objeto de venta y la parte de la misma sobre la que se ejercita la acción de retracto.

Consecuentemente, dándose el resto de presupuestos precisos para que pueda prosperar la acción de retracto, tales como la condición de agricultor profesional del retrayente, no ser propietario de más de 20 hectáreas de regadío o 200 de secano, y haber consignado el precio de la venta, procede reconocer al demandante Don Cosme el derecho a retraer la finca por él cultivada, subrogándose en el lugar de los compradores demandados en cuanto a la misma, pagando el precio de la venta, y los gastos del contrato u otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y objeto de retracto (art. 1518 del Código Civil ) en proporción a la superficie retraída.

TERCERO

En cuanto a las costas procesales, la estimación de la demanda supone que hayan de imponerse a los demandados las de primera instancia, no así las de apelación, por cuanto debió ser acogida. En cuanto a las costas del presente recurso de casación, al estimarse, no procede hacer especial imposición. Asimismo, procede restituir a la parte recurrente el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Don Cosme, contra la Sentencia de fecha 28 de febrero de 2000, dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Cuarta, en el rollo de apelación nº 659/1999, que dimana de los autos, juicio de retracto nº 382/1997, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Igualada, Sentencia que casamos y anulamos, dictando otra en su lugar por la que, estimando la demanda presentada por Don Cosme, se declara el derecho de retracto de éste sobre la finca por él cultivada, descrita en el escrito de demanda y delimitada en documentación acompañada a la misma (Doc. 10) y dictamen pericial obrante a los folios 541a 549 de la causa, subrogándose en el lugar de los compradores demandados en cuanto a dicha finca, pagando el precio de la venta, los gastos del contrato u otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y objeto de retracto, y ello en proporción a la superficie retraída, con imposición a los demandados de las costas de primera instancia, y sin efectuar especial pronunciamiento sobre las causadas en segunda instancia y en este recurso de casación; todo ello con restitución del depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- José Almagro Nosete.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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