STS 397, 25 de Abril de 1992

PonenteD. ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL
Número de Recurso0474/90
ProcedimientoRECURSO CASACIÓN
Número de Resolución397
Fecha de Resolución25 de Abril de 1992
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

En la Villa de Madrid, a

En la Villa de Madrid, a 25 de Abril de 1.992. Visto por la Sala

Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen

indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de

apelación por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 12ª), en fecha

12 de setiembre de 1.989, como consecuencia de los autos de juicio de menor

cuantía sobre retracto, tramitados en el juzgado de Primera Instancia

numero tres de los de Barcelona, cuyo recurso fué interpuesto por la

entidad sociedad IBERMOTOR S.A., representada por el Procurador de los

Tribunales, D. Enrique Sorribes Torrá, asistido del Letrado D. Antonio Para

Martín, en el que es parte recurrida, la Comunidad de Propietarios de la

finca sita en la Avenida DIRECCION000nº NUM000-NUM001de Barcelona,

representada por el Procurador, Don Santos de Gandarillas Carmona, a la que

defendió el Letrado D. Ramón Domenech Torné.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia número tres de los de

Barcelona, tramitó los autos de juicio de menor cuantía nº 599/87, en razón

a la demanda planteada por D. Javiercomo Presidente de la

Comunidad de Propietarios de la finca urbana sita en la calle DIRECCION000núms. NUM000-NUM001de la ciudad de Barcelona, la que

contiene relato fáctico y relacionó la normativa jurídica de aplicación,

con la súplica al Juzgado: "" Que habiendo por presentado este escrito con

sus copias y documentos acompañados, se sirva admitirlos e inserto el poder

en la forma interesada y tenerme por parte en la representación de DON

Javiercomo Presidente de la Comunidad de Propietarios de la

finca sita en esta ciudad, Avda. DIRECCION000, NUM000-NUM001, tener

por interpuesta demanda de procedimiento declarativo de menor cuantía

contra las entidades mercantiles IBERMOTOR S.A. y DIRECCION001., ejercitando

la acción de retracto que deriva de los anteriores hechos, emplazándoles

para que contesten dentro del término legal; tenga por consignada la

cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTAS OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO SEIS

PESETAS (4.588.106.-Pts), precio abonado al contado; por ofrecida la

asunción por la Comunidad de Propietarios del Crédito Hipotecario de

importe de UN MILLON CUATROCIENTAS CINCUENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTAS OCHENTA

Y CUATRO PESETAS (1.456.884).-Pts), el abono del restante precio en la

forma y condiciones que haya sido establecido en el contrato de compra-

venta suscrito entre los demandados, así como los gastos del contrato y

cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y

útiles hechos en la cosa vendida; y en su día previos los trámites legales

pertinentes, dictar sentencia por la que estimando la demanda, se declare:

la validez contractual de los acuerdos adoptados en la junta de

copropietarios de la Comunidad, celebrada el día 13 de marzo de 1980, que

obligan a la entidad DIRECCION001., al cumplimiento de las obligaciones a

su cargo establecidas y que fueron protocolizadas mediante las actas

notariales que se acompañan de documentos número uno y dos a la presente

demanda; el derecho de la Comunidad de Propietarios de retraer o de

adquirir preferentemente la finca a que se refiere el cuerpo de esta

demanda, condenando al comprador, la entidad IBERMOTOR, S.A., a que otorgue

a favor de mi principal la correspondiente escritura de venta de haberse

perfeccionado la misma y, consumada la compra-venta suscrita por las

entidades DIRECCION001. y IBERMOTOR S.A. -pese a haber sido notificada como

existente-, se otorgue a favor de la Comunidad de Propietarios el derecho

de subrogarse en el lugar del futuro comprador, otorgando en resumen a

favor de la susodicha Comunidad el derecho de adquisición preferente

concedido a la misma y como consecuencia de todo ello, se otorgue a favor

de mi principal la correspondiente escritura de venta, bajo apercibimiento

de otorgarla de oficio si no se hiciere, con expresa condena en costas a

las demandadas"".

SEGUNDO

La sociedad demandada, IBERMOTOR S.A. se personó en el

juicio y contestó, con alegación de los hechos de oposición que tuvo por

convenientes. Se hizo relación del Derecho de aplicación y se suplicó al

Juzgado: "" Que habiendo por presentado este escrito con sus copias y

documentos acompañados, se sirva admitirlos e inserto el poder en la forma

interesada, tenerme por parte en la representación de IBERMOTOR S.A., dar

por contestada la demanda interpuesta contra mi mandante en el juicio

declarativo de menor cuantía, por hechas las manifestaciones anteriores y,

previos los trámites oportunos, dicte en su día sentencia por la que

desestime la demanda en todas sus partes con expresa imposición de costas a

la parte actora.""

La entidad DIRECCION001. fué declarada rebelde procesal.

TERCERO

El Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera

Instancia Nº 3 de Barcelona dictó sentencia en los autos , el 28 de marzo

de 1.987, con el siguiente FALLO: ""Se estima la demanda interpuesta por la

Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000-NUM001de la Avenida DIRECCION000de esta ciudad, contra DIRECCION001. e Ibermotor, S.A. y, en

consecuencia se declara el derecho de la actora para retraer la finca

registral nº NUM002del Registro de la Propiedad nº NUM003de Barcelona,

condenándose a los demandados a estar y pasar por tal declaración y al

demandado Ibermotor S.A., al otorgamiento de la correspondiente escritura

de venta de la finca, al haberse consumado yá la venta entre dicho

demandado y el codemandado DIRECCION001.,. Asimismo, se imponen las costas

de este procedimiento a los demandados por imperativo legal.""

CUARTO

Contra la sentencia de la instancia interpuso recurso de

apelación la sociedad demandada ante la entonces Audiencia Territorial de

Barcelona, Sala 2ª de lo Civil (Rollo nº 599/87), habiendo dictado

sentencia la Sección Doce de la Audiencia Provincial de dicha capital, en

fecha doce de setiembre de 1.989, la que contiene la siguiente parte

dispositiva, FALLAMOS: "" Con desestimación del recurso planteado por la

representación de IBERMOTOR S.A. contra sentencia de 28 de marzo de 1.987

dictada por el Juzgado nº 3 de Primera Instancia de Barcelona en pleito de

menor cuantía 605/86, contra el apelante y la entidad DIRECCION001.,

rebelde, incoado por la representación de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE

LA FINCA NUM000-NUM001DE LA AVDA. DIRECCION000DE BARCELONA", debemos

CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa condena en

costas del recurso al recurrente. Y firme que sea esta resolución

devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia con testimonio de la

misma para su cumplimiento.""

QUINTO

El Procurador D. Enrique Sorribes Torrá, causídico de la

empresa Ibermotor S.A., formalizó ante esta Sala recurso de casación, el

que basó en las siguientes alegaciones:

MOTIVO PRIMERO.- Por la vía del nº 4 del artículo 1692 de la Ley

de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba del

certificado expedido por el Registro Mercantil de Barcelona el 6 de

noviembre de 1.986.

MOTIVO SEGUNDO.-Al amparo del nº 5 del precepto citado, infracción

artículo 29 del Código de Comercio.

MOTIVO TERCERO.-Conforme al nº 4 del precepto procesal mencionado,

error en la apreciación de la prueba del acta notarial y certificación

registral que refiere.

MOTIVO CUARTO.-Por el mismo cauce procesal, error en la

apreciación de la prueba del documento que contiene acta de la junta de la

Comunidad de 17 de abril de 1986.

MOTIVO QUINTO.-Por el cauce del nº 5 del artículo 1692 de la Ley

Procesal Civil, infracción artículo 1261 del Código Civil.

MOTIVO SEXTO.-Con igual amparo procesal, infracción del artículo

1281 del Código Civil y jurisprudencia que relaciona.

MOTIVO SÉPTIMO.-En base al ordinal citado, infracción de los

artículos 1091 y 1255 del Código Civil y doctrina jurisprudencial.

MOTIVO OCTAVO.-Con análoga residencia procesal, infracción de los

artículos 4-párrafo primero de los preceptos 1514 y 1515 del Código Civil.

MOTIVO NOVENO.-Por la misma vía, infracción del artículo 12-1ª de

la Ley de 21 de julio de 1960 y 396 del Código Civil.

MOTIVO DÉCIMO.-Al amparo del nº 3 del artículo 1692 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil, infracción artículo 533-2º de dicha Ley.

MOTIVO UNDÉCIMO.-Quebrantamiento de las formas esenciales del

juicio por infracción del artículo 533-3º de la Ley Procesal Civil.

MOTIVO DUODÉCIMO.-Conforme al ordinal citado, infracción del

artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece los

requisitos de la Sentencia.

SEXTO

Evacuado el trámite de instrucción a las partes, se señaló

para la vista pública y oral del recurso el pasado día seis, la que ha

tenido lugar, con la asistencia de don Antonio Para Martín defensor de la

parte recurrente, y de don Ramón Domenech Torné defensor de la parte

recurrida, quienes informaron por su orden en defensa de sus respectivas

pretensiones.

HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. DON ALFONSO VILLAGÓMEZ

RODIL

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La casación formulada comprende doce motivaciones y

procede, por su conexión e interés de ataque coincidente, el examen

conjunto del primero y segundo, aportados conforme al ordinal 4º del

artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los que contienen denuncia

de error en la apreciación de la prueba, que refiere a la certificación

expedida por el Registrador Mercantil de Barcelona de 6 de noviembre de

1.986, incorporada a los autos y consiguiente infracción del artículo 29

del Código de Comercio, que se alegó por la vía del nº 5 del artículo

procesal 1692 citado.

La certificación registral de referencia, que es de fecha 17 de

diciembre de 1.986, hace constar que la Sociedad DIRECCION001., fué

constituida por escritura otorgada el 29 de diciembre de 1.978, teniendo

constancia mercantil desde el 1 de junio de 1.979. En las fechas de 13 de

marzo de 1.980 y 29 de junio de 1.981, ostentaba el cargo de administrador

de la misma, don Carlos Manuel, el que no figura en

el acta notarial nº 2.060 de 29 de junio de 1.981, por medio de la cual la

referida entidad, a través de su mandatario don Íñigo,

compareció en la oficina del Notario de Barcelona, don Luis Felez Costea

para protocolizar el documento por medio del cual la Comunidad de

Propietarios de la Finca nº NUM000-NUM001de la Avda. DIRECCION000de

la ciudad de Barcelona, prestó conformidad y consentimiento a servidumbres

de paso a cambio de diversas prestaciones, entre ellas lo que denominaron

derecho de retracto a favor de la Comunidad mencionada y consiguientemente

sus integrantes, para la adquisición por estos de la planta sótano dedicada

a garaje, propiedad de DIRECCION001.

Lo mismo sucede con relación a la carta remitida mediante vía

notarial por dicha sociedad, de fecha 27 de junio de 1.986, a los miembros

de la Comunidad, participándoles la venta del local de referencia, la que

aparece firmada por poder, sin que en Registro Mercantil haya constancia de

otorgamiento de poderes.

Consta suficientemente acreditado y así lo dá por probado la

sentencia de la instancia objeto del recurso, que en todo momento DIRECCION001. tuvo puntual y debido conocimiento de las negociaciones con la

Comunidad para la constitución de las servidumbres y de las compensaciones

convenidas e incluso, el mandatario ya citado de la Sociedad, don Íñigo, en prueba testifical, reconoció que a la protocolización

del día 29 de junio de 1.981, le acompañó a la Notaría el apoderado de

DIRECCION001., siendo su actuación la de simple mandatario verbal y expreso,

lo que nunca ni desconoció ni negó DIRECCION001., como lo corrobora la carta

referida, participando la venta, así como su asistencia e intervención,

dada su condición de comunero, a las juntas de propietarios en las que se

abordó el problema, lo que constatan las actas de las celebradas el 13 de

marzo de 1.980, 23 de enero de 1.981 y 6 de marzo de 1.981, entre otras, a

las que también asistió la entidad recurrente IBERMOTOR S.A. que nunca puso

reparo alguno a la representación de aquella sociedad.

La actuación por medio de mandatario para un acto concreto y

determinado, no resulta contraria a la ley y, al efecto, el Código Civil

así lo prevé en sus artículos 1710, 1712 y concordantes, en relación al 281

del Código de Comercio, por lo que no se está en el caso de una conducta de

hacer y gestión al margen de la empresa representada o en contra de sus

intereses, sino en la órbita de lo autorizado, con ratificación y

aprobación que acredita la actuación posterior de la sociedad en su

compromiso de otorgar a la Comunidad de Propietarios la contraprestación

que ofertó, fué aceptada y a la que se obligó.

Los terceros y entre ellos la sociedad creadora del presente

recurso, en relación a las conductas constatadas de DIRECCION001., han

aceptado y supuesto la existencia del referido mandato pues no hay

concurrencia de forma alguna de publicidad en contra y al tratase de una

efectiva representación, no meramente aparente, que fué operativa en el

tráfico jurídico, sin perjuicio a terceros, el motivo ha de ser rechazado,

así como la infracción del antiguo artículo 29 del Código de Comercio que

también se denuncia (reformado por Ley de 25 de julio de 1.989).

SEGUNDO

Por el tercer motivo, residenciado en el nº 4 del

artículo 1692 de la Ley Procesal Civil se vino a alegar error en la

apreciación de la prueba con relación al documento privado protocolizado en

el acta notarial nº 2.060, de fecha 29 de junio de 1981 y a la

certificación expedida por el Registro de la Propiedad nº NUM003de Barcelona,

de fecha 24 de noviembre de 1.986, toda vez que la Sentencia de la

instancia establece en su fundamento jurídico segundo, que el documento

notarial refleja un acuerdo unánime de la Comunidad, argumentándose que

falta la firma de la empresa DIRECCION001., como titular del sótano,

registrado como entidad número uno.

El referido error no se ha producido, ya que no se dá constancia

de ausencia de la firma que se dice. El Notario dá fé de que a su presencia

el compareciente estampó su firma por DIRECCION001. e INCATRES-S.A.,

figurando también la firma de IBERMOTOR S.A. y los actos anteriores y los

posteriores de aquella sociedad son suficientemente corroboradores y

eficaces de que efectivamente tuvo lugar y se produjo el acto negocial en

controversia, el que responde a intereses decididos de DIRECCION001., lo que

nunca fué desconocido ni negado por ésta y tampoco impugnado y menos

ignorado por la sociedad que recurre y así lo interpretó la Sala, en sus

facultades soberanas de juzgar, como definición lógico-jurídica, coherente

con el resto del material probatorio obrante, lo que acarrea la

claudicación del motivo.

A mayores razones, si se tiene en cuenta que la ausencia de firmas

en las actas de las juntas de copropietarios, -si bien es conveniente que

figuren, pues se aporta mayor seguridad a lo que reflejan tales

documentos-, no priva de virtualidad a los acuerdos dotados de la necesaria

legalidad. La firma tiene significación formal de representar un elemento

confirmatorio de las declaraciones emitidas y recogidas en los documentos

que hayan producido las partes obligadas (Sentencia de 23 de junio de

1.983).

TERCERO

La sentencia de apelación en su fundamento jurídico

tercero se refiere al acta de la junta de 17 de abril de 1.986, -

incorporada al instrumento notarial nº 1.900, de 23 de abril de 1.986-, y

mediante la cual los copropietarios acordaron ejecutar el derecho de

retracto que habían concertado con DIRECCION001., delegando y apoderando

expresamente para ello al Presidente don Javier.

Se denuncia (motivo 4º) por la vía del nº 4 del artículo 1692 de

la Ley de Enjuiciamiento Civil , que la sentencia que se revisa, contiene

error en la apreciación de la prueba al afirmar que el acuerdo comunitario

se produjo por unanimidad, cuando los concurrentes a la junta representaban

el 94.9679% de las cuotas y además la sociedad recurrente se declaró

contraria al referido acuerdo.

No se dá la incidencia de dicho error y el motivo ha de ser

rechazado, toda vez que la ausencia total de cuotas está justificada por la

incomparecencia de DIRECCION001., dado su falta de interés, por considerarse

no integrante de la Comunidad, al haber vendido su local a IBERMOTOR S.A.,

(escritura pública de 27 de febrero de 1986).

En cuanto a la oposición de IBERMOTOR S.A. era la consecuente,

dado que había efectuado la compra de los sótanos, marginando los derechos

de retracto pactado a favor de la Comunidad de Propietarios, para lo que la

recurrente había prestado su conformidad y por tanto nunca surgiría

unanimidad en este aspecto concreto, que no puede, en consecuencia,

utilizarse como argumento para el ejercicio de unos derechos convenidos, lo

que supondría amparar situación abusiva del derecho que el Código Civil

rechaza en su artículo 7, en relación al precepto 11 de la Ley Orgánica del

Poder Judicial.

CUARTO

Los motivos 5º, 6º y 7º, formulados conforme al nº 5 del

artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por coincidencia

sustancial en su argumentación, han de ser examinados conjuntamente y

mediante los mismos se alega infracción de los artículos 1261, 1281,

párrafo primero, 1091 y 1255 todos ellos del Código Civil, así como la

Jurisprudencia que relaciona.

El ataque casacional planteado converge en negar naturaleza y

categoría de contrato perfeccionado y vinculante al acuerdo de la Comunidad

de Propietarios con DIRECCION001., que se contiene básicamente en las dos

protocolizaciones notariales obrantes en autos; una llevada a cabo por la

Comunidad de Propietarios en fecha 29 de junio de 1.981 -acta nº 2059-,

referente a los acuerdos de la junta de 13 de marzo de 1.980, así como los

adoptados en la celebrada el 26 de marzo de 1.981 en la que intervino la

empresa que recurre y firmó-, refiriéndose la protocolización al acuerdo

primero en virtud del cual la Comunidad aceptó, prestando consentimiento

sus componentes a las servidumbres de paso para vehículos y peatones en el

local número uno del inmueble, propiedad de DIRECCION001. y el edificio

colindante nº 24-26 de la calle Loreto, figurando constituido dicho

gravámen en documento público de 30 de enero de 1.980. El consentimiento de

los copropietarios se produjo por petición expresa de la compañía DIRECCION001., como propietaria del local sótano del inmueble de referencia. También

la protocolización abarca el acuerdo tercero, por el que se faculta de

manera amplia al Presidente de la Comunidad, para la formalización de

actos, mediante otorgamiento de escrituras notariales y documentos

complementarios que fueran convenientes a tales fines.

La otra acta notarial, -nº 2060-, que se practicó a instancia de

DIRECCION001., en igual fecha y ante el mismo Notario que la anterior (es

decir la nº 2059), se integra en aquella y la complementa, pues recoge no

sólo los acuerdos números primero y tercero de la Junta de Propietarios, ya

reseñados, sino que también el segundo, que es expresivo de la

contraprestación que aportó a las servidumbres autorizadas, haciéndose

constar su carácter necesario a la aceptación y consentimiento otorgados,

quedando DIRECCION001. obligada y comprometiéndose a otorgar derecho de

opción de compra a favor de cada uno de los copropietarios, sobre su local

y compromiso fehaciente de destinar la planta únicamente a "parking" o

plazas de aparcamiento o garaje, descartándose cualquier otro destino y

concediendo a favor de la Comunidad de Propietarios derechos de tanto y

retracto para el supuesto de venta unitaria de la planta sótano, a

ejercitar en el plazo de noventa días a partir de la fecha en la que la

referida sociedad notificase en forma fehaciente el nombre del comprador

interesado, precio y condiciones de venta sobre la totalidad del local y en

las mimas condiciones ofertadas.

La sentencia combatida resuelve la cuestión, definiendo la

situación creada como constitutiva de un efectivo negocio perfeccionado y

de proyección obligatoria para los interesados y su interpretación es la

correcta y procedente como consecuencia de sus facultades juzgadoras para

determinar la existencia o inexistencia de los contratos y la concurrencia

o no de los requisitos esenciales de los mismos, al ser cuestión de mero

hecho

La apreciación a la que se llega y surge del estudio, análisis

completo y valoración de las pruebas practicadas, ha de ser mantenida en

casación, al no converger la infracción de derecho alegada, conforme a la

coincidente doctrina de esta Sala (Sentencias de 23 de marzo y 1 de julio

de 1.988, 29 de abril y 8 de noviembre de 1.989 y 27 de noviembre de 1.991,

entre otras).

Así mismo también reviste cuestión de hecho la existencia de

consentimiento, como acto volitivo o de voluntad gobernada por el derecho

(Sentencia de 9 de noviembre de 1.959), que en la presente contienda se

tuvo por efectivo y concurrente, en forma bien expresa, al obligarse

DIRECCION001. con las prestaciones que otorgó a cambio de la servidumbre de

paso que obtuvo y así lo recoge la sentencia combatida, sin que se hubiera

invalidado tal constatación, por acreditado error en la apreciación

probatoria.

La relación obligacional que se creó y quedó debidamente

perfeccionada , no encaja en la figura del retrato convencional, que es la

denominación que utiliza el Código Civil (Sección I, Capítulo VI, Título

IV, Libro IV), entendida la misma, en adecuada precisión jurídica, como el

pacto por medio del cual el primitivo vendedor tiene derecho a recuperar o

retraer la cosa enajenada si el comprador quiere volver a venderla; ni

tampoco en el efectivo pacto de retro que autoriza recobrar lo trasmitido

por la simple voluntad del vendedor y subordinación a las condiciones que

se hubieran estipulado.

En realidad se trata de un pacto surgido de los principios de

autonomía y libertad que rigen la contratación y autoriza el artículo 1255

en relación al 1091 del Código Civil, que si bien no es absoluta, por

existir limitaciones imperativas o prohibitivas, estas no operan en la

convención que se analiza, consecuente de la facultad de autoformación de

intereses concurrentes de los otorgantes referidos, con la correspondiente

fuerza vinculante por la presencia de los requisitos que establece el

artículo 1261 del Código Civil, sin darse las limitaciones que recoge el

artículo 1255 citado, es decir contradicciones a la ley, a la moral o al

orden público.

El referido negocio obligacional viene a revestir la forma de

retracto voluntario pactado, determinante de adquisición preferencial, en

virtud del cual los integrantes de la Comunidad estaban facultados para

comprar la planta dedicada a garajes, en caso de su enajenación a tercero y

en las condiciones convenidas, al no haber utilizado el derecho de opción y

de tanteo que también fueron otorgados y sin que el ejercicio de dicho

retracto voluntario exija necesariamente haber hecho uso del tanteo, pues

lo que se vino a conceder válidamente fué un efectivo derecho de

adquisición preferente respecto a extraños para la compra del local en

disputa y por tanto teóricamente no se trata de retracto propio, ya que se

adquiere por primera vez y no se readquiere lo que se tuvo en un momento

anterior, por no concurrir situación de subrogación que caracteriza al

retracto, aunque en la realidad sustantivo-procesal del presente litigio,

viene a operar como si se tratara de retracto, al haberse producido el

traspaso del bien a un tercero, cual es la Sociedad IBERMOTOR S.A.

El referido derecho de adquisición voluntario-preferencial, aparte

de haber sido objeto de estudio por la doctrina más atenta, también ha sido

reconocido por esta Sala, en sentencia de 30 de abril de 1.964, y con mayor

precisión en la de 13 de diciembre de 1.958, que declaró que en estos casos

se contiene la prohibición de efectuar la venta a otras personas ajenas al

contrato que creó la obligación en el plazo preestablecido. Los derechos

surgidos no están condicionados por los requisitos establecidos para las

precisas figuras propiamente retractuales, sino por las condiciones del

pacto que reguló sus particularidades. A su vez este singular derecho de

adquisición y no de propia recuperación, no es del todo marginado en la

legislación positiva, a tenor de la Disposición Transitoria Segunda de la

Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, al preveer que en los

estatutos reguladores de la propiedad por pisos, se establezcan los

derechos de tanteo y retracto, sin que, por otra parte, el artículo 396 del

Código Civil, contenga una prohibición legal expresa, sino más bien la

inaplicación "per se" en los casos de enajenación de un piso o local, de

los derechos retractuales que prevé el artículo 1522 del Código Civil a los

copropietarios de cosa común.

Lo que se deja expuesto hace perder fuerza dialéctica a la

argumentación aportada, de que se trata de un contrato preliminar, no

concluyente y debidamente perfeccionado, lo que consecuentemente no se

puede acoger, pues quedó suficientemente acreditado que se celebraron

reuniones y acuerdos previos, hasta llegar al negocio definitivo, al que

DIRECCION001. se sujetó y obligó en forma totalmente voluntaria, tratándose

de una contraprestación que se explicitó como necesaria a la aceptación y

consentimiento de las servidumbres establecidas y el dato de que se anotara

el compromiso de otorgamiento notarial, no es ostáculo para negar la

condición de contrato pleno al estudiado, por referirse a una formalidad y

no a una esencialidad del convenio, que en ningún momento supeditó su

eficacia a su plasmación en documentos públicos. No se trata de mero

contrato preparatorio como sostiene la parte recurrente, cuando se cierra y

cumple en sí mismo, sin necesidad de ninguno posterior, razones todas que

imponen la total desestimación de los tres motivos que se dejan analizados.

QUINTO

El motivo octavo, aducido por el ordinal quinto del

precepto 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que argumenta infracción

de los artículos 4 párrafo primero, 1514 y 1515 del Código Civil no tiene

tampoco acogida, no sólo por lo expuesto precedentemente, si no también

porque el alegato se concreta a que de estimarse la pretensión de la parte

creadora del proceso, se daría una situación de imposición de una comunidad

de bienes no aceptada por todos los comuneros.

El argumento no se completa con la indicación de los posibles

cotitulares disconformes y su necesaria corroboración probatoria, por lo

que ha de partirse de que esta situación sólo puede darse con relación a la

entidad DIRECCION001., que al vender su participación dominical en el

inmueble, dejó de integrarse en la Comunidad, así como en la recurrente

IBERMOTOR S.A., pero esta empresa en todo momento manifestó una voluntad

positiva y prestó su consentimiento y aceptó el negocio jurídico de

referencia y sólo posteriormente cambió de conducta, con manifiesta

deslealtad comunal, al convertirse en compradora única de la planta de

garaje. En el actual momento procesal contrariando sus actos propios, no

puede acogerse a una situación que creó exclusivamente y sin perjuicio de

que la referida adquisición preferente pueda incidir en los estatutos de la

comunidad para su adecuación al nuevo estado de las cosas, como actos

internos y con libertad del ejercicio de sus derechos al respecto por la

recurrente. La infracción denunciada no ha tenido lugar, pues los preceptos

mencionados en todo caso son de aplicación específica para las ventas con

pacto de retro y no para el negocio que se discute en este litigio,

tratándose de supuestos distintos que excluyen la interpretación analógica

que se hace en el argumento casacional impugnatorio.

SEXTO

El motivo noveno, también presentado conforme al nº 5 del

artículo 1692 de la Ley Procesal Civil, trae a la casación el tema, si bien

confusamente resuelto en la sentencia que se combate, relativo a la

comparecencia en el pleito de la Comunidad de Propietarios actora a medio

del Presidente de la misma, denunciándose, al efecto, infracción de los

preceptos 12, párrafo primero de la Ley de 21 de julio de 1.960 en relación

al 396 del Código Civil, ya que la acción ejercitada no se concretó a

elementos comunes del inmueble, sino al derecho de retracto que se discute,

el cual se proyecta sobre un bien privativo, referido a la planta sótano

enajenada por DIRECCION001.

Si bien constituye doctrina positiva que las Comunidades de

Propietarios, al carecer de personalidad jurídica autónoma, deben de actuar

por medio de sus presidentes, conforme al artículo 12 de la Ley de la

Propiedad Horizontal, tal representación lo es en el ámbito de dicha Ley,

al funcionar como órgano de gestión y representación que no supone una

procura general, si no específica y concreta a favor del ente comunitario,

al que de esta manera se personifica en sus relaciones externas, aportando

y sustituyendo la auténtica voluntad social por una concreta individual

(Sentencias de 5 de marzo de 1.983, 27 de noviembre de 1.986 y 15 de enero

de 1.988) y debido a las particularidades del régimen de propiedad

horizontal. Pero esto no excluye que la comunidad como tal, -comunidad

ordinaria del artículo 392 del Código Civil-, es decir como pluralidad de

personas coincidentes en intereses comunes, pueda ejercitar cuantas

acciones legales le asistan en defensa de derechos legítimamente adquiridos

por los partícipes plurales, bien frente a comuneros, contra los que

perdieron esta condición y contra simples terceros. Para ello, resulta

válido y eficaz, a falta de la actuación conjunta de todos los comuneros

integrantes, que se valgan de quien compone la comunidad, para que actúe en

favor de los intereses colectivos, que es lo sucedido en el actual pleito,

ya que la demanda y actuaciones procesales corrieron a cargo del Presidente

que contó con la debida autorización y mandato expreso de la unanimidad de

los cotitulares, salvo la sociedad recurrente, y, por tanto como mandatario

de los que formaban la Comunidad de referencia al tiempo del convenio

celebrado con DIRECCION001. y del otorgamiento del mandato para ejercitar

los derechos obtenidos por los referidos comuneros plurales, más bien que

por la Comunidad en sí, carente de personalidad jurídica propia y ello

resulta lo más conforme y adecuado a la disposición de las cosas, ya que la

acción postulada no sólo se proyecta sobre un concreto bien privativo, sino

que también abarca los consecuentes elementos comunes inherentes a dicho

bien.

Se dá concurrencia de acuerdo válido al efecto de la Junta de

Propietarios (correspondiente de fecha 17 de abril de 1.986) y en su

virtud, don Javier-Presidente designado- promovió el presente

litigio y, consecuentemente y por lo expuesto, le asiste al mismo la

adecuada personalidad a los fines de actuar con toda legitimidad en el

actual debate. En este sentido ha declarado la Jurisprudencia (Sentencias

de 28 de abril de 1.966 y 17 de abril de 1.990, entre otras), que por la

yuxtaposición del derecho privativo de los condóminos con los de la

comunidad, todos los titulares, bien en forma aislada o conjunta, pueden

ejercitar toda clase de acciones tendentes a la efectividad de sus derechos

propios o derivados de su participación en el ente comunal y que éste haya

adquirido para todos sus integrantes, pues al hacerlo en beneficio de los

demás cotitulares, la sentencia favorable aprovecha a todos, sin que

constituya impedimento efectivo la consecuente oposición de la sociedad que

recurre, conforme se dejó explicitado y en razón a la contraposición

evidente de sus intereses con los demás comuneros que se constituyeron en

parte actora, frente a aquella, por lo que accedió a la condición de

demandada, debido a la interpelación procesal que se le practicó. Al quedar

válidamente constituida la relación procesal, el motivo pierde toda energía

ofensiva, lo que acarrea su claudicación.

SEPTIMO

Como motivo décimo, al amparo del número tercero del

artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se viene a denunciar

quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, por la concurrencia de

infracción del artículo 533, párrafo segundo de la referida Ley procesal,

toda vez que el presidente actuante no acreditó el carácter con que demanda

y como representante de todos los demás propietarios del inmueble.

Tanto este motivo, como el siguiente (undécimo), aportado por el

mismo cauce procesal, si bien por infracción de dicho artículo 533, en su

párrafo tercero -insuficiencia del poder para pleitos del Procurador de la

parte actora-, merecen el pleno rechazo, pues conforme al precepto 1693,

las infracciones relativas a los actos y garantías procesales que puedan

ocasionar indefensión precisan que se haya solicitado la subsanación de la

falta o trasgresión en la instancia en que se hubiera cometido, lo que no

cumplió la recurrente, aportando el alegato como cuestión nueva, pues en su

escrito de contestación no lo planteó (Artículo 687 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil) y menos en la oportunidad procesal que le ofreció la

comparecencia prevista en los artículos 692 y 693 de dicha Ley, para sanear

el juicio y constituirlo adecuadamente, evitándose de esta manera llegar a

su trámite decisorio con vicios que se pudieron remediar en su momento

oportuno. Se trata de un alegato tardío y dispersador, totalmente ineficaz,

pues lo que se adujo en la instancia fué la falta de legitimación activa de

la Comunidad en relación a la efectividad del derecho que postula y se

reprodujo con vertiente sustantiva, en el motivo casacional noveno, que la

sentencia atacada tuvo en cuenta y por ello lo decidió.

OCTAVO

Se articuló el último motivo (duodécimo), residenciado en

do en el nº 3 del artículo 1692 de la Ley de Procedimiento Civil por

infracción del artículo 359 de esta Ley y que establece los requisitos de

la sentencia, al sostenerse que la resolución decisoria de la instancia,

está afectada de notable imprecisión.

El precepto mencionado establece que las sentencias deben de ser

claras, precisas y congruentes. La precisión hay que referirla al contenido

literario de las resoluciones en cuanto deben de eludir el lenguaje oscuro

y, por contrario, acudir al más comprensible, y evitar que las expresiones

y vocablos que se utilicen sean inequívocos, a fin de no dar lugar a la

posibilidad de que puedan ser entendidos en varios sentidos y dificulten

así la ejecutoria. La precisión también impone que las cuestiones

planteadas se resuelvan en forma directa y determinante.

La imprecisión que se denuncia no la refleja la sentencia objeto

de esta revisión casacional, al menos en la dimensión que pretende el

motivo. Las declaraciones que contiene son expresivas y concordadas a lo

peticionado, dentro del marco en el que se desenvolvió el proceso, en el

que IBERMOTOR S.A., fué parte demandada y la Comunidad de referencia parte

demandante, sin que por esta vía y no ser precisamente objeto determinante

del pleito, la posición de la sociedad recurrente como integrante de la

Comunidad y coadyuvante positiva que fué al otorgamiento de la

contraprestación que ahora se reclama, legitime su aptitud plenamente

opositora para la mejor situación en la defensa de sus intereses, y, por

consecuencia, de haberse producido la venta a su favor y al margen de los

derechos de los integrantes de la Comunidad actora, todo ello sin perjuicio

de la ejecución efectiva de la sentencia, sin que se pueda anticipar sus

consecuencias ni las posibles incidencias que puedan surgir, ya que la

posible dificultad de otorgamiento de escritura de adquisición del local

debatido y su acceso al Registro, no debe resultar ostáculo cuando, aparte

de la intervención plural de todos los interesados, es factible la

ratificación posterior a cargo de los mismos. El motivo consecuentemente no

procede ser aceptado.

NOVENO

La desestimación del recurso acarrea que las costas del

mismo hayan de ser de cuenta de la Sociedad que lo promovió, que pechará

con la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida

por el pueblo español.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DEDECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR al recurso de

casación interpuesto por la entidad IBERMOTOR S.A., contra la sentencia

dictada por la Sección Doce de la Audiencia Provincial de Barcelona el 12

de setiembre de 1.989, en las actuaciones procedimentales de referencia,

con imposición a dicho recurrente de las costas del presente recurso,

decretándose la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino

legal.

Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con

devolución de los autos y rollo que remitió, que deberá de acusar recibo.

Alfonso Villagómez Rodil Eduardo Fernández-Cid de Temes

José Almagro Nosete Antonio Gullón Ballesteros

Matías Malpica y González-Elipe

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.

DON ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL, Ponente que ha sido en el trámite de los

presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del

Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,

certifico.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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