STS 397, 25 de Abril de 1992
Ponente | D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
Número de Recurso | 0474/90 |
Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
Número de Resolución | 397 |
Fecha de Resolución | 25 de Abril de 1992 |
Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a
En la Villa de Madrid, a 25 de Abril de 1.992. Visto por la Sala
Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 12ª), en fecha
12 de setiembre de 1.989, como consecuencia de los autos de juicio de menor
cuantía sobre retracto, tramitados en el juzgado de Primera Instancia
numero tres de los de Barcelona, cuyo recurso fué interpuesto por la
entidad sociedad IBERMOTOR S.A., representada por el Procurador de los
Tribunales, D. Enrique Sorribes Torrá, asistido del Letrado D. Antonio Para
Martín, en el que es parte recurrida, la Comunidad de Propietarios de la
finca sita en la Avenida DIRECCION000nº NUM000-NUM001de Barcelona,
representada por el Procurador, Don Santos de Gandarillas Carmona, a la que
defendió el Letrado D. Ramón Domenech Torné.ANTECEDENTES DE HECHO
El Juzgado de Primera Instancia número tres de los de
Barcelona, tramitó los autos de juicio de menor cuantía nº 599/87, en razón
a la demanda planteada por D. Javiercomo Presidente de la
Comunidad de Propietarios de la finca urbana sita en la calle DIRECCION000núms. NUM000-NUM001de la ciudad de Barcelona, la que
contiene relato fáctico y relacionó la normativa jurídica de aplicación,
con la súplica al Juzgado: "" Que habiendo por presentado este escrito con
sus copias y documentos acompañados, se sirva admitirlos e inserto el poder
en la forma interesada y tenerme por parte en la representación de DON
Javiercomo Presidente de la Comunidad de Propietarios de la
finca sita en esta ciudad, Avda. DIRECCION000, NUM000-NUM001, tener
por interpuesta demanda de procedimiento declarativo de menor cuantía
contra las entidades mercantiles IBERMOTOR S.A. y DIRECCION001., ejercitando
la acción de retracto que deriva de los anteriores hechos, emplazándoles
para que contesten dentro del término legal; tenga por consignada la
cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTAS OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO SEIS
PESETAS (4.588.106.-Pts), precio abonado al contado; por ofrecida la
asunción por la Comunidad de Propietarios del Crédito Hipotecario de
importe de UN MILLON CUATROCIENTAS CINCUENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTAS OCHENTA
Y CUATRO PESETAS (1.456.884).-Pts), el abono del restante precio en la
forma y condiciones que haya sido establecido en el contrato de compra-
venta suscrito entre los demandados, así como los gastos del contrato y
cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y
útiles hechos en la cosa vendida; y en su día previos los trámites legales
pertinentes, dictar sentencia por la que estimando la demanda, se declare:
la validez contractual de los acuerdos adoptados en la junta de
copropietarios de la Comunidad, celebrada el día 13 de marzo de 1980, que
obligan a la entidad DIRECCION001., al cumplimiento de las obligaciones a
su cargo establecidas y que fueron protocolizadas mediante las actas
notariales que se acompañan de documentos número uno y dos a la presente
demanda; el derecho de la Comunidad de Propietarios de retraer o de
adquirir preferentemente la finca a que se refiere el cuerpo de esta
demanda, condenando al comprador, la entidad IBERMOTOR, S.A., a que otorgue
a favor de mi principal la correspondiente escritura de venta de haberse
perfeccionado la misma y, consumada la compra-venta suscrita por las
entidades DIRECCION001. y IBERMOTOR S.A. -pese a haber sido notificada como
existente-, se otorgue a favor de la Comunidad de Propietarios el derecho
de subrogarse en el lugar del futuro comprador, otorgando en resumen a
favor de la susodicha Comunidad el derecho de adquisición preferente
concedido a la misma y como consecuencia de todo ello, se otorgue a favor
de mi principal la correspondiente escritura de venta, bajo apercibimiento
de otorgarla de oficio si no se hiciere, con expresa condena en costas a
las demandadas"".
La sociedad demandada, IBERMOTOR S.A. se personó en el
juicio y contestó, con alegación de los hechos de oposición que tuvo por
convenientes. Se hizo relación del Derecho de aplicación y se suplicó al
Juzgado: "" Que habiendo por presentado este escrito con sus copias y
documentos acompañados, se sirva admitirlos e inserto el poder en la forma
interesada, tenerme por parte en la representación de IBERMOTOR S.A., dar
por contestada la demanda interpuesta contra mi mandante en el juicio
declarativo de menor cuantía, por hechas las manifestaciones anteriores y,
previos los trámites oportunos, dicte en su día sentencia por la que
desestime la demanda en todas sus partes con expresa imposición de costas a
la parte actora.""
La entidad DIRECCION001. fué declarada rebelde procesal.
El Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera
Instancia Nº 3 de Barcelona dictó sentencia en los autos , el 28 de marzo
de 1.987, con el siguiente FALLO: ""Se estima la demanda interpuesta por la
Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000-NUM001de la Avenida DIRECCION000de esta ciudad, contra DIRECCION001. e Ibermotor, S.A. y, en
consecuencia se declara el derecho de la actora para retraer la finca
registral nº NUM002del Registro de la Propiedad nº NUM003de Barcelona,
condenándose a los demandados a estar y pasar por tal declaración y al
demandado Ibermotor S.A., al otorgamiento de la correspondiente escritura
de venta de la finca, al haberse consumado yá la venta entre dicho
demandado y el codemandado DIRECCION001.,. Asimismo, se imponen las costas
de este procedimiento a los demandados por imperativo legal.""
Contra la sentencia de la instancia interpuso recurso de
apelación la sociedad demandada ante la entonces Audiencia Territorial de
Barcelona, Sala 2ª de lo Civil (Rollo nº 599/87), habiendo dictado
sentencia la Sección Doce de la Audiencia Provincial de dicha capital, en
fecha doce de setiembre de 1.989, la que contiene la siguiente parte
dispositiva, FALLAMOS: "" Con desestimación del recurso planteado por la
representación de IBERMOTOR S.A. contra sentencia de 28 de marzo de 1.987
dictada por el Juzgado nº 3 de Primera Instancia de Barcelona en pleito de
menor cuantía 605/86, contra el apelante y la entidad DIRECCION001.,
rebelde, incoado por la representación de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE
LA FINCA NUM000-NUM001DE LA AVDA. DIRECCION000DE BARCELONA", debemos
CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa condena en
costas del recurso al recurrente. Y firme que sea esta resolución
devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia con testimonio de la
misma para su cumplimiento.""
El Procurador D. Enrique Sorribes Torrá, causídico de la
empresa Ibermotor S.A., formalizó ante esta Sala recurso de casación, el
que basó en las siguientes alegaciones:
MOTIVO PRIMERO.- Por la vía del nº 4 del artículo 1692 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba del
certificado expedido por el Registro Mercantil de Barcelona el 6 de
noviembre de 1.986.
MOTIVO SEGUNDO.-Al amparo del nº 5 del precepto citado, infracción
artículo 29 del Código de Comercio.
MOTIVO TERCERO.-Conforme al nº 4 del precepto procesal mencionado,
error en la apreciación de la prueba del acta notarial y certificación
registral que refiere.
MOTIVO CUARTO.-Por el mismo cauce procesal, error en la
apreciación de la prueba del documento que contiene acta de la junta de la
Comunidad de 17 de abril de 1986.
MOTIVO QUINTO.-Por el cauce del nº 5 del artículo 1692 de la Ley
Procesal Civil, infracción artículo 1261 del Código Civil.
MOTIVO SEXTO.-Con igual amparo procesal, infracción del artículo
1281 del Código Civil y jurisprudencia que relaciona.
MOTIVO SÉPTIMO.-En base al ordinal citado, infracción de los
artículos 1091 y 1255 del Código Civil y doctrina jurisprudencial.
MOTIVO OCTAVO.-Con análoga residencia procesal, infracción de los
artículos 4-párrafo primero de los preceptos 1514 y 1515 del Código Civil.
MOTIVO NOVENO.-Por la misma vía, infracción del artículo 12-1ª de
la Ley de 21 de julio de 1960 y 396 del Código Civil.
MOTIVO DÉCIMO.-Al amparo del nº 3 del artículo 1692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, infracción artículo 533-2º de dicha Ley.
MOTIVO UNDÉCIMO.-Quebrantamiento de las formas esenciales del
juicio por infracción del artículo 533-3º de la Ley Procesal Civil.
MOTIVO DUODÉCIMO.-Conforme al ordinal citado, infracción del
artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece los
requisitos de la Sentencia.
Evacuado el trámite de instrucción a las partes, se señaló
para la vista pública y oral del recurso el pasado día seis, la que ha
tenido lugar, con la asistencia de don Antonio Para Martín defensor de la
parte recurrente, y de don Ramón Domenech Torné defensor de la parte
recurrida, quienes informaron por su orden en defensa de sus respectivas
pretensiones.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. DON ALFONSO VILLAGÓMEZ
RODIL
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
La casación formulada comprende doce motivaciones y
procede, por su conexión e interés de ataque coincidente, el examen
conjunto del primero y segundo, aportados conforme al ordinal 4º del
artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los que contienen denuncia
de error en la apreciación de la prueba, que refiere a la certificación
expedida por el Registrador Mercantil de Barcelona de 6 de noviembre de
1.986, incorporada a los autos y consiguiente infracción del artículo 29
del Código de Comercio, que se alegó por la vía del nº 5 del artículo
procesal 1692 citado.
La certificación registral de referencia, que es de fecha 17 de
diciembre de 1.986, hace constar que la Sociedad DIRECCION001., fué
constituida por escritura otorgada el 29 de diciembre de 1.978, teniendo
constancia mercantil desde el 1 de junio de 1.979. En las fechas de 13 de
marzo de 1.980 y 29 de junio de 1.981, ostentaba el cargo de administrador
de la misma, don Carlos Manuel, el que no figura en
el acta notarial nº 2.060 de 29 de junio de 1.981, por medio de la cual la
referida entidad, a través de su mandatario don Íñigo,
compareció en la oficina del Notario de Barcelona, don Luis Felez Costea
para protocolizar el documento por medio del cual la Comunidad de
Propietarios de la Finca nº NUM000-NUM001de la Avda. DIRECCION000de
la ciudad de Barcelona, prestó conformidad y consentimiento a servidumbres
de paso a cambio de diversas prestaciones, entre ellas lo que denominaron
derecho de retracto a favor de la Comunidad mencionada y consiguientemente
sus integrantes, para la adquisición por estos de la planta sótano dedicada
a garaje, propiedad de DIRECCION001.
Lo mismo sucede con relación a la carta remitida mediante vía
notarial por dicha sociedad, de fecha 27 de junio de 1.986, a los miembros
de la Comunidad, participándoles la venta del local de referencia, la que
aparece firmada por poder, sin que en Registro Mercantil haya constancia de
otorgamiento de poderes.
Consta suficientemente acreditado y así lo dá por probado la
sentencia de la instancia objeto del recurso, que en todo momento DIRECCION001. tuvo puntual y debido conocimiento de las negociaciones con la
Comunidad para la constitución de las servidumbres y de las compensaciones
convenidas e incluso, el mandatario ya citado de la Sociedad, don Íñigo, en prueba testifical, reconoció que a la protocolización
del día 29 de junio de 1.981, le acompañó a la Notaría el apoderado de
DIRECCION001., siendo su actuación la de simple mandatario verbal y expreso,
lo que nunca ni desconoció ni negó DIRECCION001., como lo corrobora la carta
referida, participando la venta, así como su asistencia e intervención,
dada su condición de comunero, a las juntas de propietarios en las que se
abordó el problema, lo que constatan las actas de las celebradas el 13 de
marzo de 1.980, 23 de enero de 1.981 y 6 de marzo de 1.981, entre otras, a
las que también asistió la entidad recurrente IBERMOTOR S.A. que nunca puso
reparo alguno a la representación de aquella sociedad.
La actuación por medio de mandatario para un acto concreto y
determinado, no resulta contraria a la ley y, al efecto, el Código Civil
así lo prevé en sus artículos 1710, 1712 y concordantes, en relación al 281
del Código de Comercio, por lo que no se está en el caso de una conducta de
hacer y gestión al margen de la empresa representada o en contra de sus
intereses, sino en la órbita de lo autorizado, con ratificación y
aprobación que acredita la actuación posterior de la sociedad en su
compromiso de otorgar a la Comunidad de Propietarios la contraprestación
que ofertó, fué aceptada y a la que se obligó.
Los terceros y entre ellos la sociedad creadora del presente
recurso, en relación a las conductas constatadas de DIRECCION001., han
aceptado y supuesto la existencia del referido mandato pues no hay
concurrencia de forma alguna de publicidad en contra y al tratase de una
efectiva representación, no meramente aparente, que fué operativa en el
tráfico jurídico, sin perjuicio a terceros, el motivo ha de ser rechazado,
así como la infracción del antiguo artículo 29 del Código de Comercio que
también se denuncia (reformado por Ley de 25 de julio de 1.989).
Por el tercer motivo, residenciado en el nº 4 del
artículo 1692 de la Ley Procesal Civil se vino a alegar error en la
apreciación de la prueba con relación al documento privado protocolizado en
el acta notarial nº 2.060, de fecha 29 de junio de 1981 y a la
certificación expedida por el Registro de la Propiedad nº NUM003de Barcelona,
de fecha 24 de noviembre de 1.986, toda vez que la Sentencia de la
instancia establece en su fundamento jurídico segundo, que el documento
notarial refleja un acuerdo unánime de la Comunidad, argumentándose que
falta la firma de la empresa DIRECCION001., como titular del sótano,
registrado como entidad número uno.
El referido error no se ha producido, ya que no se dá constancia
de ausencia de la firma que se dice. El Notario dá fé de que a su presencia
el compareciente estampó su firma por DIRECCION001. e INCATRES-S.A.,
figurando también la firma de IBERMOTOR S.A. y los actos anteriores y los
posteriores de aquella sociedad son suficientemente corroboradores y
eficaces de que efectivamente tuvo lugar y se produjo el acto negocial en
controversia, el que responde a intereses decididos de DIRECCION001., lo que
nunca fué desconocido ni negado por ésta y tampoco impugnado y menos
ignorado por la sociedad que recurre y así lo interpretó la Sala, en sus
facultades soberanas de juzgar, como definición lógico-jurídica, coherente
con el resto del material probatorio obrante, lo que acarrea la
claudicación del motivo.
A mayores razones, si se tiene en cuenta que la ausencia de firmas
en las actas de las juntas de copropietarios, -si bien es conveniente que
figuren, pues se aporta mayor seguridad a lo que reflejan tales
documentos-, no priva de virtualidad a los acuerdos dotados de la necesaria
legalidad. La firma tiene significación formal de representar un elemento
confirmatorio de las declaraciones emitidas y recogidas en los documentos
que hayan producido las partes obligadas (Sentencia de 23 de junio de
1.983).
La sentencia de apelación en su fundamento jurídico
tercero se refiere al acta de la junta de 17 de abril de 1.986, -
incorporada al instrumento notarial nº 1.900, de 23 de abril de 1.986-, y
mediante la cual los copropietarios acordaron ejecutar el derecho de
retracto que habían concertado con DIRECCION001., delegando y apoderando
expresamente para ello al Presidente don Javier.
Se denuncia (motivo 4º) por la vía del nº 4 del artículo 1692 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil , que la sentencia que se revisa, contiene
error en la apreciación de la prueba al afirmar que el acuerdo comunitario
se produjo por unanimidad, cuando los concurrentes a la junta representaban
el 94.9679% de las cuotas y además la sociedad recurrente se declaró
contraria al referido acuerdo.
No se dá la incidencia de dicho error y el motivo ha de ser
rechazado, toda vez que la ausencia total de cuotas está justificada por la
incomparecencia de DIRECCION001., dado su falta de interés, por considerarse
no integrante de la Comunidad, al haber vendido su local a IBERMOTOR S.A.,
(escritura pública de 27 de febrero de 1986).
En cuanto a la oposición de IBERMOTOR S.A. era la consecuente,
dado que había efectuado la compra de los sótanos, marginando los derechos
de retracto pactado a favor de la Comunidad de Propietarios, para lo que la
recurrente había prestado su conformidad y por tanto nunca surgiría
unanimidad en este aspecto concreto, que no puede, en consecuencia,
utilizarse como argumento para el ejercicio de unos derechos convenidos, lo
que supondría amparar situación abusiva del derecho que el Código Civil
rechaza en su artículo 7, en relación al precepto 11 de la Ley Orgánica del
Poder Judicial.
Los motivos 5º, 6º y 7º, formulados conforme al nº 5 del
artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por coincidencia
sustancial en su argumentación, han de ser examinados conjuntamente y
mediante los mismos se alega infracción de los artículos 1261, 1281,
párrafo primero, 1091 y 1255 todos ellos del Código Civil, así como la
Jurisprudencia que relaciona.
El ataque casacional planteado converge en negar naturaleza y
categoría de contrato perfeccionado y vinculante al acuerdo de la Comunidad
de Propietarios con DIRECCION001., que se contiene básicamente en las dos
protocolizaciones notariales obrantes en autos; una llevada a cabo por la
Comunidad de Propietarios en fecha 29 de junio de 1.981 -acta nº 2059-,
referente a los acuerdos de la junta de 13 de marzo de 1.980, así como los
adoptados en la celebrada el 26 de marzo de 1.981 en la que intervino la
empresa que recurre y firmó-, refiriéndose la protocolización al acuerdo
primero en virtud del cual la Comunidad aceptó, prestando consentimiento
sus componentes a las servidumbres de paso para vehículos y peatones en el
local número uno del inmueble, propiedad de DIRECCION001. y el edificio
colindante nº 24-26 de la calle Loreto, figurando constituido dicho
gravámen en documento público de 30 de enero de 1.980. El consentimiento de
los copropietarios se produjo por petición expresa de la compañía DIRECCION001., como propietaria del local sótano del inmueble de referencia. También
la protocolización abarca el acuerdo tercero, por el que se faculta de
manera amplia al Presidente de la Comunidad, para la formalización de
actos, mediante otorgamiento de escrituras notariales y documentos
complementarios que fueran convenientes a tales fines.
La otra acta notarial, -nº 2060-, que se practicó a instancia de
DIRECCION001., en igual fecha y ante el mismo Notario que la anterior (es
decir la nº 2059), se integra en aquella y la complementa, pues recoge no
sólo los acuerdos números primero y tercero de la Junta de Propietarios, ya
reseñados, sino que también el segundo, que es expresivo de la
contraprestación que aportó a las servidumbres autorizadas, haciéndose
constar su carácter necesario a la aceptación y consentimiento otorgados,
quedando DIRECCION001. obligada y comprometiéndose a otorgar derecho de
opción de compra a favor de cada uno de los copropietarios, sobre su local
y compromiso fehaciente de destinar la planta únicamente a "parking" o
plazas de aparcamiento o garaje, descartándose cualquier otro destino y
concediendo a favor de la Comunidad de Propietarios derechos de tanto y
retracto para el supuesto de venta unitaria de la planta sótano, a
ejercitar en el plazo de noventa días a partir de la fecha en la que la
referida sociedad notificase en forma fehaciente el nombre del comprador
interesado, precio y condiciones de venta sobre la totalidad del local y en
las mimas condiciones ofertadas.
La sentencia combatida resuelve la cuestión, definiendo la
situación creada como constitutiva de un efectivo negocio perfeccionado y
de proyección obligatoria para los interesados y su interpretación es la
correcta y procedente como consecuencia de sus facultades juzgadoras para
determinar la existencia o inexistencia de los contratos y la concurrencia
o no de los requisitos esenciales de los mismos, al ser cuestión de mero
La apreciación a la que se llega y surge del estudio, análisis
completo y valoración de las pruebas practicadas, ha de ser mantenida en
casación, al no converger la infracción de derecho alegada, conforme a la
coincidente doctrina de esta Sala (Sentencias de 23 de marzo y 1 de julio
de 1.988, 29 de abril y 8 de noviembre de 1.989 y 27 de noviembre de 1.991,
entre otras).
Así mismo también reviste cuestión de hecho la existencia de
consentimiento, como acto volitivo o de voluntad gobernada por el derecho
(Sentencia de 9 de noviembre de 1.959), que en la presente contienda se
tuvo por efectivo y concurrente, en forma bien expresa, al obligarse
DIRECCION001. con las prestaciones que otorgó a cambio de la servidumbre de
paso que obtuvo y así lo recoge la sentencia combatida, sin que se hubiera
invalidado tal constatación, por acreditado error en la apreciación
probatoria.
La relación obligacional que se creó y quedó debidamente
perfeccionada , no encaja en la figura del retrato convencional, que es la
denominación que utiliza el Código Civil (Sección I, Capítulo VI, Título
IV, Libro IV), entendida la misma, en adecuada precisión jurídica, como el
pacto por medio del cual el primitivo vendedor tiene derecho a recuperar o
retraer la cosa enajenada si el comprador quiere volver a venderla; ni
tampoco en el efectivo pacto de retro que autoriza recobrar lo trasmitido
por la simple voluntad del vendedor y subordinación a las condiciones que
se hubieran estipulado.
En realidad se trata de un pacto surgido de los principios de
autonomía y libertad que rigen la contratación y autoriza el artículo 1255
en relación al 1091 del Código Civil, que si bien no es absoluta, por
existir limitaciones imperativas o prohibitivas, estas no operan en la
convención que se analiza, consecuente de la facultad de autoformación de
intereses concurrentes de los otorgantes referidos, con la correspondiente
fuerza vinculante por la presencia de los requisitos que establece el
artículo 1261 del Código Civil, sin darse las limitaciones que recoge el
artículo 1255 citado, es decir contradicciones a la ley, a la moral o al
orden público.
El referido negocio obligacional viene a revestir la forma de
retracto voluntario pactado, determinante de adquisición preferencial, en
virtud del cual los integrantes de la Comunidad estaban facultados para
comprar la planta dedicada a garajes, en caso de su enajenación a tercero y
en las condiciones convenidas, al no haber utilizado el derecho de opción y
de tanteo que también fueron otorgados y sin que el ejercicio de dicho
retracto voluntario exija necesariamente haber hecho uso del tanteo, pues
lo que se vino a conceder válidamente fué un efectivo derecho de
adquisición preferente respecto a extraños para la compra del local en
disputa y por tanto teóricamente no se trata de retracto propio, ya que se
adquiere por primera vez y no se readquiere lo que se tuvo en un momento
anterior, por no concurrir situación de subrogación que caracteriza al
retracto, aunque en la realidad sustantivo-procesal del presente litigio,
viene a operar como si se tratara de retracto, al haberse producido el
traspaso del bien a un tercero, cual es la Sociedad IBERMOTOR S.A.
El referido derecho de adquisición voluntario-preferencial, aparte
de haber sido objeto de estudio por la doctrina más atenta, también ha sido
reconocido por esta Sala, en sentencia de 30 de abril de 1.964, y con mayor
precisión en la de 13 de diciembre de 1.958, que declaró que en estos casos
se contiene la prohibición de efectuar la venta a otras personas ajenas al
contrato que creó la obligación en el plazo preestablecido. Los derechos
surgidos no están condicionados por los requisitos establecidos para las
precisas figuras propiamente retractuales, sino por las condiciones del
pacto que reguló sus particularidades. A su vez este singular derecho de
adquisición y no de propia recuperación, no es del todo marginado en la
legislación positiva, a tenor de la Disposición Transitoria Segunda de la
Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, al preveer que en los
estatutos reguladores de la propiedad por pisos, se establezcan los
derechos de tanteo y retracto, sin que, por otra parte, el artículo 396 del
Código Civil, contenga una prohibición legal expresa, sino más bien la
inaplicación "per se" en los casos de enajenación de un piso o local, de
los derechos retractuales que prevé el artículo 1522 del Código Civil a los
copropietarios de cosa común.
Lo que se deja expuesto hace perder fuerza dialéctica a la
argumentación aportada, de que se trata de un contrato preliminar, no
concluyente y debidamente perfeccionado, lo que consecuentemente no se
puede acoger, pues quedó suficientemente acreditado que se celebraron
reuniones y acuerdos previos, hasta llegar al negocio definitivo, al que
DIRECCION001. se sujetó y obligó en forma totalmente voluntaria, tratándose
de una contraprestación que se explicitó como necesaria a la aceptación y
consentimiento de las servidumbres establecidas y el dato de que se anotara
el compromiso de otorgamiento notarial, no es ostáculo para negar la
condición de contrato pleno al estudiado, por referirse a una formalidad y
no a una esencialidad del convenio, que en ningún momento supeditó su
eficacia a su plasmación en documentos públicos. No se trata de mero
contrato preparatorio como sostiene la parte recurrente, cuando se cierra y
cumple en sí mismo, sin necesidad de ninguno posterior, razones todas que
imponen la total desestimación de los tres motivos que se dejan analizados.
El motivo octavo, aducido por el ordinal quinto del
precepto 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que argumenta infracción
de los artículos 4 párrafo primero, 1514 y 1515 del Código Civil no tiene
tampoco acogida, no sólo por lo expuesto precedentemente, si no también
porque el alegato se concreta a que de estimarse la pretensión de la parte
creadora del proceso, se daría una situación de imposición de una comunidad
de bienes no aceptada por todos los comuneros.
El argumento no se completa con la indicación de los posibles
cotitulares disconformes y su necesaria corroboración probatoria, por lo
que ha de partirse de que esta situación sólo puede darse con relación a la
entidad DIRECCION001., que al vender su participación dominical en el
inmueble, dejó de integrarse en la Comunidad, así como en la recurrente
IBERMOTOR S.A., pero esta empresa en todo momento manifestó una voluntad
positiva y prestó su consentimiento y aceptó el negocio jurídico de
referencia y sólo posteriormente cambió de conducta, con manifiesta
deslealtad comunal, al convertirse en compradora única de la planta de
garaje. En el actual momento procesal contrariando sus actos propios, no
puede acogerse a una situación que creó exclusivamente y sin perjuicio de
que la referida adquisición preferente pueda incidir en los estatutos de la
comunidad para su adecuación al nuevo estado de las cosas, como actos
internos y con libertad del ejercicio de sus derechos al respecto por la
recurrente. La infracción denunciada no ha tenido lugar, pues los preceptos
mencionados en todo caso son de aplicación específica para las ventas con
pacto de retro y no para el negocio que se discute en este litigio,
tratándose de supuestos distintos que excluyen la interpretación analógica
que se hace en el argumento casacional impugnatorio.
El motivo noveno, también presentado conforme al nº 5 del
artículo 1692 de la Ley Procesal Civil, trae a la casación el tema, si bien
confusamente resuelto en la sentencia que se combate, relativo a la
comparecencia en el pleito de la Comunidad de Propietarios actora a medio
del Presidente de la misma, denunciándose, al efecto, infracción de los
preceptos 12, párrafo primero de la Ley de 21 de julio de 1.960 en relación
al 396 del Código Civil, ya que la acción ejercitada no se concretó a
elementos comunes del inmueble, sino al derecho de retracto que se discute,
el cual se proyecta sobre un bien privativo, referido a la planta sótano
enajenada por DIRECCION001.
Si bien constituye doctrina positiva que las Comunidades de
Propietarios, al carecer de personalidad jurídica autónoma, deben de actuar
por medio de sus presidentes, conforme al artículo 12 de la Ley de la
Propiedad Horizontal, tal representación lo es en el ámbito de dicha Ley,
al funcionar como órgano de gestión y representación que no supone una
procura general, si no específica y concreta a favor del ente comunitario,
al que de esta manera se personifica en sus relaciones externas, aportando
y sustituyendo la auténtica voluntad social por una concreta individual
(Sentencias de 5 de marzo de 1.983, 27 de noviembre de 1.986 y 15 de enero
de 1.988) y debido a las particularidades del régimen de propiedad
horizontal. Pero esto no excluye que la comunidad como tal, -comunidad
ordinaria del artículo 392 del Código Civil-, es decir como pluralidad de
personas coincidentes en intereses comunes, pueda ejercitar cuantas
acciones legales le asistan en defensa de derechos legítimamente adquiridos
por los partícipes plurales, bien frente a comuneros, contra los que
perdieron esta condición y contra simples terceros. Para ello, resulta
válido y eficaz, a falta de la actuación conjunta de todos los comuneros
integrantes, que se valgan de quien compone la comunidad, para que actúe en
favor de los intereses colectivos, que es lo sucedido en el actual pleito,
ya que la demanda y actuaciones procesales corrieron a cargo del Presidente
que contó con la debida autorización y mandato expreso de la unanimidad de
los cotitulares, salvo la sociedad recurrente, y, por tanto como mandatario
de los que formaban la Comunidad de referencia al tiempo del convenio
celebrado con DIRECCION001. y del otorgamiento del mandato para ejercitar
los derechos obtenidos por los referidos comuneros plurales, más bien que
por la Comunidad en sí, carente de personalidad jurídica propia y ello
resulta lo más conforme y adecuado a la disposición de las cosas, ya que la
acción postulada no sólo se proyecta sobre un concreto bien privativo, sino
que también abarca los consecuentes elementos comunes inherentes a dicho
bien.
Se dá concurrencia de acuerdo válido al efecto de la Junta de
Propietarios (correspondiente de fecha 17 de abril de 1.986) y en su
virtud, don Javier-Presidente designado- promovió el presente
litigio y, consecuentemente y por lo expuesto, le asiste al mismo la
adecuada personalidad a los fines de actuar con toda legitimidad en el
actual debate. En este sentido ha declarado la Jurisprudencia (Sentencias
de 28 de abril de 1.966 y 17 de abril de 1.990, entre otras), que por la
yuxtaposición del derecho privativo de los condóminos con los de la
comunidad, todos los titulares, bien en forma aislada o conjunta, pueden
ejercitar toda clase de acciones tendentes a la efectividad de sus derechos
propios o derivados de su participación en el ente comunal y que éste haya
adquirido para todos sus integrantes, pues al hacerlo en beneficio de los
demás cotitulares, la sentencia favorable aprovecha a todos, sin que
constituya impedimento efectivo la consecuente oposición de la sociedad que
recurre, conforme se dejó explicitado y en razón a la contraposición
evidente de sus intereses con los demás comuneros que se constituyeron en
parte actora, frente a aquella, por lo que accedió a la condición de
demandada, debido a la interpelación procesal que se le practicó. Al quedar
válidamente constituida la relación procesal, el motivo pierde toda energía
ofensiva, lo que acarrea su claudicación.
Como motivo décimo, al amparo del número tercero del
artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se viene a denunciar
quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, por la concurrencia de
infracción del artículo 533, párrafo segundo de la referida Ley procesal,
toda vez que el presidente actuante no acreditó el carácter con que demanda
y como representante de todos los demás propietarios del inmueble.
Tanto este motivo, como el siguiente (undécimo), aportado por el
mismo cauce procesal, si bien por infracción de dicho artículo 533, en su
párrafo tercero -insuficiencia del poder para pleitos del Procurador de la
parte actora-, merecen el pleno rechazo, pues conforme al precepto 1693,
las infracciones relativas a los actos y garantías procesales que puedan
ocasionar indefensión precisan que se haya solicitado la subsanación de la
falta o trasgresión en la instancia en que se hubiera cometido, lo que no
cumplió la recurrente, aportando el alegato como cuestión nueva, pues en su
escrito de contestación no lo planteó (Artículo 687 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) y menos en la oportunidad procesal que le ofreció la
comparecencia prevista en los artículos 692 y 693 de dicha Ley, para sanear
el juicio y constituirlo adecuadamente, evitándose de esta manera llegar a
su trámite decisorio con vicios que se pudieron remediar en su momento
oportuno. Se trata de un alegato tardío y dispersador, totalmente ineficaz,
pues lo que se adujo en la instancia fué la falta de legitimación activa de
la Comunidad en relación a la efectividad del derecho que postula y se
reprodujo con vertiente sustantiva, en el motivo casacional noveno, que la
sentencia atacada tuvo en cuenta y por ello lo decidió.
Se articuló el último motivo (duodécimo), residenciado en
do en el nº 3 del artículo 1692 de la Ley de Procedimiento Civil por
infracción del artículo 359 de esta Ley y que establece los requisitos de
la sentencia, al sostenerse que la resolución decisoria de la instancia,
está afectada de notable imprecisión.
El precepto mencionado establece que las sentencias deben de ser
claras, precisas y congruentes. La precisión hay que referirla al contenido
literario de las resoluciones en cuanto deben de eludir el lenguaje oscuro
y, por contrario, acudir al más comprensible, y evitar que las expresiones
y vocablos que se utilicen sean inequívocos, a fin de no dar lugar a la
posibilidad de que puedan ser entendidos en varios sentidos y dificulten
así la ejecutoria. La precisión también impone que las cuestiones
planteadas se resuelvan en forma directa y determinante.
La imprecisión que se denuncia no la refleja la sentencia objeto
de esta revisión casacional, al menos en la dimensión que pretende el
motivo. Las declaraciones que contiene son expresivas y concordadas a lo
peticionado, dentro del marco en el que se desenvolvió el proceso, en el
que IBERMOTOR S.A., fué parte demandada y la Comunidad de referencia parte
demandante, sin que por esta vía y no ser precisamente objeto determinante
del pleito, la posición de la sociedad recurrente como integrante de la
Comunidad y coadyuvante positiva que fué al otorgamiento de la
contraprestación que ahora se reclama, legitime su aptitud plenamente
opositora para la mejor situación en la defensa de sus intereses, y, por
consecuencia, de haberse producido la venta a su favor y al margen de los
derechos de los integrantes de la Comunidad actora, todo ello sin perjuicio
de la ejecución efectiva de la sentencia, sin que se pueda anticipar sus
consecuencias ni las posibles incidencias que puedan surgir, ya que la
posible dificultad de otorgamiento de escritura de adquisición del local
debatido y su acceso al Registro, no debe resultar ostáculo cuando, aparte
de la intervención plural de todos los interesados, es factible la
ratificación posterior a cargo de los mismos. El motivo consecuentemente no
procede ser aceptado.
La desestimación del recurso acarrea que las costas del
mismo hayan de ser de cuenta de la Sociedad que lo promovió, que pechará
con la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DEDECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR al recurso de
casación interpuesto por la entidad IBERMOTOR S.A., contra la sentencia
dictada por la Sección Doce de la Audiencia Provincial de Barcelona el 12
de setiembre de 1.989, en las actuaciones procedimentales de referencia,
con imposición a dicho recurrente de las costas del presente recurso,
decretándose la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino
legal.
Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con
devolución de los autos y rollo que remitió, que deberá de acusar recibo.
Alfonso Villagómez Rodil Eduardo Fernández-Cid de Temes
José Almagro Nosete Antonio Gullón Ballesteros
Matías Malpica y González-Elipe
PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.
DON ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL, Ponente que ha sido en el trámite de los
presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del
Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,
certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.