STS 1024/1997, 20 de Noviembre de 1997

Se desestima por Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona núm. 1, de fecha 17 de septiembre de 1992, la acción resolutoria del contrato del local de negocio suscrito entre las partes, y habida cuenta la transacción de fecha 17-7-1982, en que la parte actora insta la resolución del mismo, por haber realizado la arrendataria, obras que no estaban incursas dentro de la autorización establecida en dicho anexo o transacción, a lo que se opuso la demandada; por el Juzgado de Primera Instancia se emite la siguiente línea decisoria: la demanda ejercita acción dirigida a obtener la resolución del contrato de arrendamiento fundado en la realización por la arrendataria de obras que modifican la estructura, configuración y seguridad del edificio del que forma parte aquél, rechazándose -F.J. 2º-, la excepción de falta de legitimación activa, opuesta por la demandada; en el F.J. 3º, entrando en el fondo del asunto se expone "...y a consecuencia de la transacción a que aquéllas llegaron en fecha 17 de julio de 1982, por la propiedad se concedió a la arrendataria autorización para ejecutar toda serie de obras en el local aunque las mismas supusieran modificación de la configuración de aquél siempre y cuando no perjudicasen al finca y no fueran incompatibles con las normas sobre obras en fincas de propiedad horizontal...", a lo que la entidad demandada argumenta -F.J. 4º-, que las obras ejecutadas se hallan comprendidas en la autorización contractual, y que en todo caso, el demandante dio su consentimiento; en el F.J. 6º, se examina el carácter de las obras, a fin de determinar si las mismas, se hallan o no comprendidas en la autorización contractual, en el F.J. 7º, se dice que, en definitiva, se produjeron sucesivas reformas y modificaciones de los elementos del local que, según se sostiene en la demanda afectan a elementos comunes del inmueble, siendo difícil de delimitar en relación a cual de ellas o, en su caso, a la configuración originaria, se estima se ha producido vulneración de las normas de P.H. invocada por el actor mediante las obras denunciadas, inconcreción que sólo a dicha parte perjudica, procediéndose así, a la desestimación de la demanda. Apelada esta decisión por la parte actora, se dictó sentencia por la Audiencia Provincial de Barcelona Sección Once en 20-10-1993, en la cual se desestimó el recurso por cuanto consta en los siguientes FF. JJ., en el F.J. 1º, se expone, que la demanda iniciadora del recurso de apelación se basa en la causa 7ª del art. 114 de la L.A.U., por entender que la demandada ha realizado una serie de obras sin su autorización ni la de la Comunidad de Propietarios del inmueble; enumerando -art. 114 L.A.U- con carácter de "númerus clausus" las causas de resolución de los contratos de arrendamiento -F.J.2º-; causas que deben interpretarse con carácter restrictivo; en el F.J.3º, se dice, que el contrato cuestionado se pacta literalmente "Queda la arrendataria autorizada mientras se halla vigente el presente arrendamiento aunque lo sea por prorroga legal, a efectuar toda clase de obras en el local arrendado, aunque modifiquen su configuración, sin otra limitación que tales obras no perjudiquen a la finca o no sean incompatibles con las normas sobre obras en las fincas en régimen de P.H", y tras describir el local arrendado, se afirma en cuanto a las obras realizadas que "...las mismas han consistido en las siguientes: 1) En la fachada principal de la Avenida Diagonal, a) retirado de la fachada 1'5m. del linde de la calle; b) sustitución de la pared por cristaleras; c) cambio de la ubicación de la puerta de entrada, 2) en el linde izquierdo del local que constituye el cierre del vestíbulo de la mayor finca: a) eliminación de paredes y sustitución por cristaleras, b) eliminación de la puerta que daba acceso desde el vestíbulo de la finca al local; c) retirada de jardineras del vestíbulo; 3) en la fachada posterior. a) eliminación de puerta de acceso al local desde la plaza posterior y 4) en el interior del local: a) apertura de hueco en suelo que separa la planta de los sótanos; b) eliminación de la escalera de acceso a los sótanos antes existente...", se llega a la conclusión que el problema queda limitado a la apertura del hueco para la colocación de una escalera, informándose en el peritaje -efectuado en periodo probatorio- que las obras efectuadas para la construcción de la nueva escalera, consistentes en abrir un hueco de aproximadamente 3X3 metros, rompiendo los forjados, "puede" afectar y menoscabar la seguridad de las plantas intervenidas, aunque por los años transcurridos no alteran la seguridad de las plantas intervenidas aunque sí en la estructura del local; a consecuencia de ello por la propia Sala se razona en el sentido de que así como las obras que constan en los primeros apartados no están incursas en ninguna de las restricciones en la autorización concedida por parte del arrendador, se analizan en particular las de citada apertura para la colocación de una escalera y, se concluye por la Sala, que, no afectando las obras ejecutadas a la seguridad ni perjudicando al edificio (ni debilitan la naturaleza ni la resistencia de los materiales) procede emitir la referida decisión con la parte dispositiva antes transcrita, decisión que es objeto del presente recurso de Casación interpuesto por la parte actora, con base a los motivos, que, en su caso, son objeto de examen por la Sala.

En el PRIMER MOTIVO del recurso, se denuncia la "infracción de las normas del ordenamiento jurídico, al amparo del art. 1692.4º L.E.C., por interpretación errónea del art. 1281,1 C.c., que dispone: 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', al no decretarse la resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia de no haber tenido en cuenta el sentido literal de la cláusula de autorización de obras del contrato litigioso", en definitiva, se viene a cimentar el motivo en que las características de las obras ejecutadas por la arrendataria, en especial las incursas en el apartado 3º-a), en lo relativo al cierre de la puerta en la fachada posterior y en la apertura del hueco para comunicar la planta baja con los sótanos -ap.4º-a)-, desde luego y con independencia de su repercusión en el local arrendado, modifica el aspecto exterior del edificio -la 1º y la 2º afecta a la estructura y fábrica del total del edificio, por lo que, rebasan la última delimitación expuesta en la autorización, esto es, que las obras a realizar por el arrendatario, en caso alguno, pueden afectar a los elementos comunes en los términos previstos en la L.P.H.; el motivo en estos términos ha de admitirse, por las siguientes consideraciones:

1. ) como ya se expuso, entre otras en Sentencia de 11 febrero de 1993, por esta Sala, las clases de obras en relación con las autorizaciones a que se refiere el art. 114 de la L.A.U., en su causa 7ª, son las siguientes: La Sala, en línea de principio, ha de resumir la variedad de obras y su supeditación al contenido de las autorizaciones a que se contrae la causa 7ª del art. 114 L.A.U., para el debido enfoque de la pretensión controvertida por cuanto en esa causa 7ª hay que distinguir, por un lado: 1º) La realización de obras sin consentimiento del arrendador, siempre y cuando a) éstas obras modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o b) que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, con lo cual, claro es, se está refiriendo a esas obras que no solamente se realicen sin el consentimiento del arrendador, sino que además impliquen esas alteraciones; 2º) Mientras que en otro supuesto de hecho habrá que entenderse la realización de obras consentidas por el arrendador que, a su vez, solo podrá autorizar lo que le permita la Ley de Propiedad Horizontal, incluso en aplicación del "nemo dat quod non habet"; y por ello, es defendible la postura de que la referencia del art. 114.7ª "in fine", al no permitir obras que "debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en su construcción" haya de entenderse que esa "construcción" sea también la del inmueble en que se ubica el local arrendado, esto es, la finca; y así se cohonesta esta prohibición con la correlativa del art. 7 de la L.P.H., sobre obras que "no menoscaben o alteren la seguridad del edificio o "su estructura general"; con una clara delimitación, esto es, que habrán de efectuarse siempre y cuando no rebasen el contorno-contexto de dicho consentimiento o de dicha autorización, autorización o consentimiento que, según ese contexto de esa regla 7ª, permite se pueda realizar toda clase de obras por el arrendatario, cuando exista ese consentimiento pleno del arrendador y cualquiera que sea la índole de las mismas, aún cuando modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio. 3º) Obras no consentidas pero que no modifiquen la configuración o debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en la construcción, que no necesitan autorización (aquéllas en rigor son las únicas que legalmente necesitan autorización en los términos expuestos en S.12-3-92) pues no cabe pensar que se autorice por debajo, es decir, autorizar obras que no sólo no modifiquen ni debiliten sino que no excedan las de mantenimiento o de mera conservación de la casa, porque, entonces, resultaría que la autorización reduciría aun más de lo que se pueda hacer sin la autorización (obras que no afecten a su configuración o debilitación...). 4º) Por último, obras de mejora de la instalación o servicios, que permiten la autorización subsidiaria del Juez según el art. 7.3.

2. ) es evidente, que habida cuenta la autorización expuesta en los términos transcritos en F.J. 3º de la Sala "a quo", las obras llevadas a cabo, dentro del apartado segundo del anterior elenco, o sea, las obras permitidas por el arrendador y realizadas por el arrendatario habrán de respetar la delimitación autorizada, ó, habrán de aceptarse siempre y cuando no rebasen el contorno o contexto de esos consentimiento o autorización; y como no cabe cuestionar que, el propietario arrendador no puede autorizar obras que, a su vez, lo estén a él vedadas por la disciplina de la L.P.H., a cuyo régimen se debe prioritariamente, ha de afirmarse que, en el caso de autos, es obvio, esas delimitaciones o esos contextos, implicaban dos baremos o fronteras que no se podían infringir en la ejecución de dichas obras, por un lado, que las mismas no afecten ni perjudiquen al edificio, y en segundo lugar, que no afecten a los elementos comunes en los términos previstos por la L.P.H.; y en esa línea, ha de tenerse en cuenta, que ya dentro del seno de la Propiedad Horizontal, (cuyo contenido sancionador respetaba la controvertida autorización) en el art. 7º, de su Ley reguladora 49/960 de 21 de junio, se prescribe que "todo propietario, podrá modificar los elementos de su propio piso, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, o su estructura general, o su configuración o estado exteriores", y en consecuencia, precisamente la autorización que en este caso el arrendador da al arrendatario, está dentro de los límites que preceptúa citado artículo, pues, así como le autoriza para toda clase de obras en relación con el propio local o elemento privativo, y de consiguiente, podría hasta afectar, tanto a su estructura o configuración, por expresa autorización, sin embargo, esa autorización y en relación al edificio o elementos comunes, nunca podrá rebasar los límites de ese art. 7º, que es justamente a lo que se viene a referir el alcance de tal autorización, y así, en la misma se especifica que las obras, cualesquiera que sean y aunque se permitan en lo que respecta al local arrendado, no obstante, en lo concerniente al edificio en que está sito dicho local, nunca podrán afectar o perjudicar al mismo, ya que en ese supuesto, la autorización del propietario, se puede decir quedaría inviabilizada, porque para ese menester, se precisa actuar en consecuencia con lo dispuesto en su art. 11, o sea, la construcción o alteración, cuando se afecte a la estructura o fábrica del edificio, a las cosas comunes, en relación con lo que consta en el título constitutivo, se deberá someter al régimen establecido para las modificaciones del título constitutivo, que como es sabido, en su art. 16, regla 1ª, exige la unanimidad.

Y al punto, se resalta que la Sala "a quo", en su transcrito, en parte F.J. 3º, examina -tras admitir que las obras afecten a la 'configuración del local arrendado, por estar autorizadas- si las obras así ejecutadas "no perjudican a la finca" o, como dice la causa 7ª del art. 114 L.A.U., "debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados", con la afirmación reseñada de que el "problema se limita a la apertura del hueco para la colocación de una escalera, para comunicar la planta baja con los sótanos", concluyéndose en que, según la prueba pericial "se puede entender que el agujero practicado no altera la seguridad de las plantas intervenidas, aunque sí la estructura del local", todo lo cual "nos lleva a la misma conclusión de la apelada de que no procede la resolución del contrato por estimar que las obras realizadas no debilitan la naturaleza ni la resistencia de los materiales de la construcción primitiva"; ahora bien, como denuncia el motivo, y se acoge, resulta:

1. ) Que esa conclusión sobre la no afectación de tales obras al Edificio, no se compagina con las mismas circunstancias constatas, de la misma prueba pericial, por la propia Sala, al expresar, literalmente que "...de esta obra en el peritaje acompañado por el actor, se dice, que el hueco primitivo situado en la segunda crujía, aún existe, pero ya no sirve de alojamiento a la escalera propia del local, sino que ejerce función de elemento de decoración, habiéndose abierto otra en la tercera crujía, en la que se aloja una escalera que desciende hacia las plantas inferiores, afectando el hueco a los forjados de la planta baja y sótanos; dicha apertura ha obligado con toda seguridad a cortar al menos cuatro nervios de hormigón armado en cada sentido, coste que habrá afectado al forjado de las plantas, que en una estructura continua como la que nos ocupa produce modificaciones en el estado de tensiones... y en el peritaje practicado en el periodo probatorio se agrega: "...en igual sentido se informa en el peritaje, practicado en periodo probatorio, al señalar que las obras efectuadas para la construcción de la nueva escalera, consistentes en abrir un hueco de aproximadamente 3 x 3 metros, rompiendo los forjados debe afirmarse que 'pueden' afectar y menoscabar la seguridad de las plantas intervenidas, construidas con los forjados de estructura reticular hiperestática de hormigón armado, por lo que la suspensión de estos forjados requería de un estudio y cálculo por facultativo competente de redistribución de esfuerzos en relación con la estructura original, al objeto de realizar las obras con la solución y medidas necesarias que garantizarán la plena seguridad de la edificación existente...) añadiéndose en dicho peritaje: "...Este tipo de estructura está concebido a base de pilares y losa continua aligerada, con capiteles macizos alrededor de los pilares, unidos entre sí mediante nervios estructurales en dos sentidos ortogonales (de ahí su nombre de reticular), lo que significa que cualquier alteración de sus elementos modifica la distribución de esfuerzos que debe soportar... La supresión o mejor dicho rotura de parte de estos forjados requería, a entender del perito, de un estudio y cálculo por facultativo competente... Aún así, no constándole al perito la existencia de tal estudio y cálculo, se estima necesario y oportuno observar que la apertura de los huecos está realizada en la zona de nervios entre capiteles e pilares sin incidir en sus macizados, pudiéndose considerar como la única factible para realizar, en casos puntuales, este tipo de intervención mediante solución constructiva calculada"; de todo lo que se deriva con esa detallada descripción que no se ha respetado la autorización concedida al afectar tales obras a la estructura del edificio, en términos análogos a los de la S. 14-10-92, además del módulo literal del denunciado art. 1281-1 C.c., ni en cuanto a la valoración de la prueba pericial por la Sala "a quo", la discreccionalidad sí, pero regulada en el art. 632 de la L.E.C., en cuanto al juego de la sana crítica.

2. ) Pero, sobre todo, lo que por lo demás, sí destaca es que para nada la Sala "a quo" examina ni reflexiona sobre la índole de la obra descrita en su ap. 3: literalmente: "en la fachada posterior: a) eliminación de puerta y acceso al local desde la plaza posterior", pues, como dice el Motivo, esta obra, no enjuiciada por la Sala, se repite, afecta a la fachada del edificio, que es un elemento común, y, por tanto, modifica la configuración del mismo, con lo que se rebasa la limitación legal contenida en la autorización; en consecuencia, no habiendo apreciado la Sala esa delimitación, bien, ciertamente, rebasada, por el propio arrendatario al excederse en la ejecución de las obras de los límites y de su autorización, es claro pues, que las mismas, nunca pueden considerarse como autorizadas, y por ello opera la causa resolutoria prevista en el citado núm. 7 del art. 114, en relación con las obras ejercitadas por el arrendatario, -se repite- excedentes de los confines de la repetida autorización (pues la obra autorizada "habrá de realizarse siempre y cuando no rebasen el contorno - contexto del consentimiento o autorización del arrendador" según, entre otras, SS. 11-2-93 y 13-12-1996) lo cual determina que, con la admisión del motivo y sin necesidad de examinar el resto, y actuando la Sala a tenor de lo dispuesto en el art. 1715.1-3ª de la L.E.C., resolver en los términos en que está planteado el debate, ESTIMANDO EL RECURSO y asimismo la demanda, con las demás consecuencias derivadas, sin que a tenor del artículo 1715.2º L.E.C., proceda imposición de costas en ninguna de las instancias, al hacer uso el tribunal que juzga de la salvedad que preceptúan los arts. 523, 710, 873 y 896 de dicha ley, aplicables en su caso al litigio.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación legal de DON Humberto, contra la Sentencia pronunciada por la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona en 20 de octubre de 1993, y en consecuencia, estimando la demanda formulada contra la mercantil NIT I DIA, S.A., se declara resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio sito en Barcelona, Avda. Diagonal núm. 618 de 4 de junio de 1971. Sin expresa condena en costas en ninguna de las instancias ni en este recurso, debiendo cada parte satisfacer las por ellos causadas, con devolución del depósito constituido. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA.- PEDRO GONZÁLEZ POVEDA.- LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.