STS 556/2005, 6 de Julio de 2005
| Ponente | ANTONIO ROMERO LORENZO |
| ECLI | ES:TS:2005:4515 |
| Número de Recurso | 315/1999 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 556/2005 |
| Fecha de Resolución | 6 de Julio de 2005 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a seis de Julio de dos mil cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Nueve de dicha ciudad, sobre indemnización por daños y perjuicios; cuyo recurso ha sido interpuesto por DON Armando, representado por la Procuradora de los Tribunales Dª María Luisa López-Puigcerver Portillo; siendo parte recurrida DON Juan María, representado por el Procurador de los Tribunales D José Murga Rodríguez.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Valladolid, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía número 197/98, a instancia de D. Armando, representado por el Procurador D. José Luis Moreno Gil, contra D. Juan María, sobre indemnización por daños y perjuicios.
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- Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "estimando íntegramente la demanda se declare la obligación del demandado de indemnizar a mi representado por los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, condenando al demandado a abonar al actor la cantidad que en concepto de indemnización en la Sentencia o en su fase de ejecución se fije, en función de las bases que -en su caso- se establezcan en la misma, junto con los intereses legales que correspondan, con expresa imposición de las costas de este procedimiento al demandado".
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- Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador D. Jorge Rodríguez-Monsalve Garrigos, en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "desestimando íntegramente la demanda, se absuelva de la misma a mi representado, con imposición de costas a la parte demandante".
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- La Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha 31 de julio de 1998, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda presentada por el Procurador SR. MORENO GIL en representación de D. Armando contra D. Juan María, representado por el Procurador SR. RODRIGUEZ-MONSALVE debo declarar y declaro la obligación del demandado de indemnizar al actor por los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, condenando al demandado a abonar al actor la cantidad que en concepto de indemnización se determine en ejecución de sentencia, en función de las bases fijadas en el fundamento tercero de esta resolución, con los intereses correspondientes y con expresa imposición de costas al demandado".
Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, dictó sentencia en fecha 9 de diciembre de 1.998, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto contra sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Nueve de Valladolid en autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 197/98, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, modificando parcialmente las Bases de Ejecución establecidas en la misma en el sentido expuesto en los fundamentos jurídicos de esta resolución -abono tan solo de tres mensualidades de renta, lucro cesante durante tres meses a partir de la fecha de concesión de licencia por el Ayuntamiento, y supresión de los gastos de fontanería, albañilería y electricidad, manteniendo el resto de pronunciamientos de la resolución recurrida, todo ello sin hacer expresa condena en las costas procesales de la segunda instancia".
1.- La Procuradora Dª María Luisa López-Puigcerver Portillo, en nombre y representación de D. Armando, interpuso recurso de casación con apoyo en cuatro motivos que se desarrollarán en los Fundamentos jurídicos de esta resolución.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado, el Procurador D. José Murga Rodríguez, en representación de D. Juan María, presentó escrito de impugnación al mismo.
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- No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 23 de junio del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO
Para mejor comprensión de la cuestión que ha sido objeto de controversia en el proceso de que el presente recurso trae causa, han de ser tenidos en cuenta los siguientes datos:
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D. Armando había contactado con el Arquitecto Técnico D. Juan María para que valorase si alguno de los locales que le indicaba reunía las condiciones idóneas para la instalación del negocio de obrador de pastelería, que pretendía desarrollar.
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Ante el informe favorable del Sr. Juan María, el Sr. Armando arrendó el 1 de noviembre de 1996 un determinado local y encomendó a aquel el proyecto técnico correspondiente, abonando tanto el importe del mismo como los impuestos municipales procedentes y contratando con varias empresas la instalación eléctrica (5.336.000 pts.), las obras de adaptación (148.893 pts.) y los trabajos de fontanería (100.340 pts.).
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Terminadas las obras y adquirida la maquinaria necesaria para el negocio, el Ayuntamiento condicionó el otorgamiento de la licencia a la solución del aislamiento acústico y de la evacuación de gases y humos por conducto independiente hasta la cubierta del edificio.
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Afirma el Sr. Armando que la Comunidad de Propietarios no autoriza la instalación de un conducto independiente por lo que solo puede utilizar el local arrendado (de 146 metros cuadrados) para despacho de pan sin que el Sr. Juan María le hubiese informado que la chimenea existente no era utilizable para la aludida evacuación, por ser un shunt de ventilación en el que confluían las conducciones de las distintas viviendas además de las del local arrendado.
D. Armando ha formulado demanda contra D. Juan María, reclamándole la indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento por el demandado de sus obligaciones contractuales.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la pretensión deducida y condenó al demandado a abonar la indemnización que se determinase en ejecución de sentencia, en función de las bases que se fijaban en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia, con sus intereses, así como al pago de las costas.
En fase de apelación la Audiencia Provincial acogió en parte el recurso del demandado condenándole únicamente al abono de tres mensualidades de renta, lucro cesante durante tres meses a partir de la fecha de concesión de licencia por el Ayuntamiento con supresión de los gastos de fontanería, albañilería y electricidad. Se mantuvo el resto de los pronunciamientos de la resolución recurrida y no se hizo imposición de las costas de segunda instancia.
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Armando ha interpuesto el presente recurso de casación, que consta de cuatro motivos, todos ellos con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el primer motivo se denuncia la infracción del artículo 1281.1º del Código Civil, por no aplicación, al modificarse parcialmente por la Audiencia Provincial las Bases de Ejecución que había fijado el Juzgado, excluyendo los gastos de fontanería, albañilería y electricidad.
Se señala que la cláusula V del Contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 1996, celebrado con terceros ajenos al litigio, en modo alguno establece -como afirma el Tribunal de apelación- que el actor, cuando abandone el local, sea cual sea el motivo o razón, tiene asegurada contractualmente la percepción de 8.000.000 de pesetas, como contraprestación por las obras realizadas en el mismo.
Se alega que los términos de dicha cláusula son claros y precisos y han de ser interpretados de acuerdo con su sentido literal, por no dejar duda sobre la intención de los contratantes, siendo improcedente, por ello, acudir a otras pautas interpretativas.
Afirma el recurrente que lo querido por las partes era que el arrendatario obtuviera una indemnización por las obras realizadas si a la finalización del plazo convenido los arrendadores decidían vender el local o no continuar con dicho arrendamiento; pero no en caso de extinción unilateral del contrato por parte del arrendatario.
Por ello, se concluye, no procede suprimir de las Bases de ejecución los gastos de albañilería, electricidad y fontanería por cuanto el recurrente se ve obligado a cesar prematuramente en el arriendo, por no poder desarrollar en el local el negocio que había proyectado.
A su vez, en el motivo segundo vuelve a denunciarse la infracción del mismo artículo 1281.1º del Código Civil y jurisprudencia existente en aplicación de dicho precepto, según la cual en él se contrae la primera y fundamental regla interpretativa de los contratos, ya que si los términos de lo convenido son claros, y no dejan duda sobre la intención de los contratantes ya no procede acudir a las demás pautas interpretativas que a continuación establece el Código Civil.
Se insiste en los argumentos expuestos en el anterior motivo, y se afirma que la expresión de la sentencia impugnada "sea cual sea el motivo o razón" relativa al derecho del recurrente al cobro de 8.000.000 de pesetas por las obras realizadas en el local contradice el sentido de la cláusula, que vinculaba dicho derecho al requisito de que, a la finalización del contrato, los propietarios decidiesen vender el local o no continuar con el arrendamiento.
Se añade que el Tribunal de instancia incurre en la que se califica de ilógica y arbitraria exégesis de la cláusula V del contrato, que le lleva a considerar que la misma determina una posición absolutamente privilegiada del arrendatario, al que se concedería una facultad de desistimiento unilateral con derecho a percibir una importante indemnización.
Al objeto de decidir acerca del posible acogimiento de la tesis del recurrente, debe recordarse, ante todo, que si bien la interpretación de los contratos es facultad privativa del Tribunal de instancia no susceptible de revisión en casación, esta regla general sufre excepciones, según reiterada doctrina de esta Sala cuando dicha labor hermenéutica resulta ser ilógica, absurda o contraria a la ley y, especialmente, a las normas legales sobre interpretación (sentencias de 20 de enero de 2000 y 18 de febrero de 1998, entre otras muchas).
A partir de tal premisa, es de especial importancia consignar que de la lectura del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 1 de noviembre de 1996 entre el hoy recurrente y los propietarios del mismo, se desprenden los siguientes datos relevantes:
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La duración del contrato se fija en diez años, a partir de la fecha indicada. Prorrogable este plazo por mutuo acuerdo de las partes.
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Sin embargo, el abono de la renta no comenzará hasta el mes de julio siguiente, en atención a la serie de obras de adecuación del local que necesariamente ha de llevar a cabo el arrendatario.
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Se faculta a éste para desistir en cualquier momento del contrato, avisando con tres meses de antelación, y sin obligación de abonar las mensualidades de renta correspondientes al plazo que reste por cumplir.
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Previéndose que las obras a realizar por el arrendatario iban a exceder del valor real del inmueble en el estado en que se encontraba a la fecha del arrendamiento se establece que si a la finalización del contrato los arrendadores decidieran vender el local o extinguir el arriendo, indemnizarían en 8.000.000 de pesetas al arrendatario como compensación de los gastos y mejoras soportados, quedando las obras en beneficio del inmueble.
Resulta incuestionable que, ciertamente, hay una facultad de desistimiento del arrendatario, en cualquier momento de la vigencia del contrato, tras el oportuno preaviso, pero la única consecuencia del ejercicio de la misma es la de relevarle de satisfacer las rentas del plazo que con tal motivo dejare de cumplir.
Asimismo, que la indemnización de 8.000.000 de pesetas que se establece a favor del arrendatario, en atención a las importantes obras que ha de realizar, se concreta, exclusivamente, para el único supuesto de que, a la finalización del contrato, los propietarios decidan vender el local o extinguir el arriendo, haciendo así imposible que el arrendatario pueda instar la prórroga de la relación que, en todo caso, habría de ser convenida de mutuo acuerdo. Es, pues, para tal eventualidad para la que se pacta la indemnización tantas veces mencionada.
Ha de concluirse que los términos del contrato son realmente claros y muestran perfectamente cual era la voluntad de los contratantes al celebrarlo, muy alejada, por cierto, de la posibilidad de que el desistimiento unilateral del arrendatario durante el transcurso del plazo convenido llegase a tener otra consecuencia económica para los arrendadores que la renuncia a la percepción de las rentas todavía no devengadas.
En atención a lo expuesto ha de calificarse de errónea la interpretación de la Sala de instancia, lo que determina que deban ser acogidos los dos motivos que han sido objeto de conjunta consideración, haciendo innecesario el estudio de los dos restantes.
A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede formular especial pronunciamiento respecto a las costas correspondientes al presente recurso.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por D. Armando contra la sentencia dictada el nueve de diciembre de mil novecientos noventa y ocho por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía número 197/98, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Nueve de los de Valladolid, resolución que se casa y parcialmente de anula.
Y acordamos dejar sin efecto, exclusivamente, el pronunciamiento de la misma, por el que de las Bases de Ejecución fijadas por el Juzgado de Primera Instancia en su sentencia de treinta y uno de julio de mil novecientos noventa y ocho, se suprimen los gastos de fontanería, albañilería y electricidad abonados por el actor.
En todo lo demás se confirma la sentencia objeto del presente recurso.
No se hace especial declaración respecto a las costas en el mismo causadas. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Jesús Corbal Fernández.- José Antonio Seijas Quintana.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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