STS 53/2014, 5 de Febrero de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 53/2014 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 05 Febrero 2014 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cinco de Febrero de dos mil catorce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 545/2011, por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 2328/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña María Victoria Reig Gómez en nombre y representación de doña Daniela , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña Rosa María del Pardo Moreno en calidad de recurrente y el procurador don Juan Antonio García San Miguel en nombre y representación de la entidad Elterna S.L. en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Carmen Iniesta Sabater, en nombre y representación de la entidad mercantil Elterna S.L. interpuso demanda de juicio ordinario, contra doña Daniela , por incumplimiento de contrato, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia «en virtud de la cual, estimando nuestra demanda y declarando vigente el contrato privado suscrito en su día sobre la vivienda tipo letra NUM000 , puerta NUM001 recayente en la CALLE000 , plaza de aparcamiento nº NUM002 y trastero nº NUM003 , pertenecientes todo ello a la promoción del EDIFICIO000 , se condene a la demandada a lo siguiente:
-
al pago de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (164.379,39.- ) en concepto de precio pendiente más los intereses de demora pactados en su día al 3,24% devengados desde el pasado día 02/12/2009 y hasta su completo pago.
-
al pago de los gastos de comunidad, arbitrios impuestos o tasas que se devenguen desde el día 02/12/2009.
-
al pago de las costas devengadas en esta alzada.
-
a proceder a la firma de la escritura pública de compraventa de todos los inmuebles objeto de esta litis».
-
- La procuradora doña María Victoria Reig Gómez, en nombre y representación de Daniela , contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que «desestime en su integridad los pedimentos de contrario»; y acto seguido formula demanda reconvencional en la que tras exponer los hechos y motivos legales, solicita sentencia «por la que, además de desestimar las pretensiones de la actora reconvenida, determine que resuelto el contrato de compraventa, condene a la mercantil ELTERNA S.L. al pago de 51.368,52 EUROS, con expresa imposición de las costas causadas y que se causen en este procedimiento con ocasión de la presente demanda reconvencional».
-
- La procuradora doña Carmen Iniesta Sabater en nombre y representación de Elterna S.L., contestó a la reconvención expresando los motivos y fundamentos legales que estimó pertinentes y solicitando sentencia «en virtud de la cual, desestime la demanda reconvencional y estime nuestra demanda, con expresa imposición de costas».
-
- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, dictó sentencia con fecha 18 de abril de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO
Desestimar la demanda interpuesta por la mercantil Elterna, S.L.; estimar la demanda reconvencional interpuesta por D.ª Daniela ; y dar lugar a la resolución contractual solicitada del contrato de compraventa de fecha 25 de octubre de 2007, debiendo devolver la actora reconvenida las cantidades recibidas de la parte reconviniente, cantidad ésta que conforme a lo solicitado y al artículo 1108 CC , devengará el interés legal desde la fecha de ésta sentencia, y desde esta fecha hasta su efectivo pago ex artículo 576 LEC se aplicará a la citada cantidad el interés legal incrementado en dos puntos. Con condena a las costas causadas en la primera instancia a la demandante-reconvenida, tanto, respecto a la demanda principal como de la reconvención, al haber sido desestimadas íntegramente sus pretensiones.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 23 de septiembre de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS
-
Estimamos el recurso interpuesto por Elterna S.L..
-
Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:
-
Estimamos la demanda formulada por Elterna S.L.
-
Desestimamos la reconvención formulada por Dña. Daniela .
-
Absolvemos a la demandada en reconvención Elterna S.L., de las pretensiones que frente a ella contiene la demanda reconvencional.
-
Condenamos a la demandada Dña. Daniela a otorgar escritura de compraventa sobre el inmueble objeto del contrato 27 de octubre de 2007 y a pagar a la actora la cantidad de 164.379,39 euros con los intereses de demora al 3,24% devengados desde el 2 de diciembre de 2009, al pago de los gastos de comunidad, arbitrios, impuestos o tasas que se devenguen desde el 2 de diciembre de 2009.
-
Condenamos a Dña. Daniela al pago de las costas derivadas de la demanda y de la reconvención.
-
-
No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.
-
Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.
TERCERO .- 1.- Por la representación procesal de D.ª Daniela se interpuso recurso de casación basado en los siguientes motivos:
Primero.- Infracción del artículo 1091 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo que interpreta dicho precepto, que establece el principio cardinal que obliga a las partes a estar a lo pactado en el cumplimiento del contrato (pacta sunt Servando) "e Infracción del artículo 1255 del Código Civil en relación con los artículos 1256 y 1258 del citado texto legal y la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo que interpreta dichos preceptos, en cuanto a la fuerza vinculante de los pactos establecidos por las partes en los contratos suscritos".
Segundo.- Infracción del artículo 1.124 del Código Civil en relación con los artículos 1041 , 1281 , 1282 , 1283 y 1288 del citado texto legal y la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo que interpreta dichos preceptos, en cuanto a la concurrencia de motivos para la resolución.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 12 de junio de 2012 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
-
- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Juan Antonio García San Miguel, en nombre y representación de Elterna S.L. presentó escrito de oposición a la casación.
-
- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día veintinueve de enero del 2014, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,
Consta acreditado y no contradicho que las partes formalizaron contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje con fecha 25 de octubre de 2007, en el que se pactó como fecha de entrega el de noventa días desde la finalización de la obra que se terminó el 30 de junio de 2009, es decir, a la fecha en la que debió entregarse era el 28 de septiembre de 2009. La compradora remitió requerimiento resolutorio por medio de burofax de 5 de noviembre de 2009.
La parte vendedora requirió el 20 de noviembre de 2009 a la compradora para otorgamiento de la escritura de compraventa. La licencia de primera ocupación se obtuvo el 23 de noviembre de 2009.
En el contrato constan como cláusulas quinta y sexta las siguientes:
QUINTA . Plazo de entrega y escritura pública de compraventa.
5.1. La finalización de las obras está prevista para el día 30 de junio de 2009 , salvo interrupciones o retrasos en el cómputo de plazo para la ejecución de las obras por causa de fuerza mayor, caso fortuito o cualesquiera otras no imputables al VENDEDOR.
5.2. La entrega de llaves y posesión de las unidades objeto de este contrato, siempre que el COMPRADOR haya cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha, tendrá lugar dentro de los 90 días siguientes a partir de la finalización de las obras, aún cuando éstas hubieren finalizado antes de la fecha prevista antes indicada, salvo interrupciones o retrasos por causas no imputables al VENDEDOR.
5.3. La entrega de llaves se hará coincidir con el otorgamiento de escritura pública de compraventa. A tales efectos el COMPRADOR, es informado de su derecho a la elección de notario.
5.4. Se entenderán puestas las llaves a disposición del COMPRADOR en la fecha que se haga constar para proceder al otorgamiento de la escritura pública en la comunicación que a tal efecto le dirija el VENDEDOR.
SEXTA . Resolución o Prórroga del contrato a instancia del Comprador.
6.1. Si se superase la fecha prevista en la Condición anterior para la entrega de la vivienda, el COMPRADOR podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo una prórroga al VENDEDOR o por la resolución del contrato. No obstante, no se entenderán como imputables al vendedor ni, por tanto, constituirán causa de resolución del contrato, los retrasos en la entrega de la vivienda que, una vez concluidas las obras, se puedan producir por demora en la obtención de las autorizaciones administrativas preceptivas para proceder a la ocupación de la vivienda o en las conexiones de los servicios de empresas suministradoras de luz, agua, etc.
6.2. Si por concurrir causa de resolución imputable al VENDEDOR, optare el COMPRADOR por la resolución del contrato, vendrá el primero obligado, como cláusula penal expresamente pactada por su incumplimiento, a indemnizar al COMPRADOR en la cantidad que resulte de aplicar el mismo porcentaje previsto en la Condición General Séptima, apartado 7.2, sobre las cantidades que el COMPRADOR hubiere satisfecho hasta el momento de la resolución y ello sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución.
6.3. Si el COMPRADOR optare por conceder una prórroga, la vivienda le será entregada en un plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de los permisos administrativos necesarios para proceder a su ocupación, salvo que medie justa causa y siempre que la parte compradora haya cumplido las obligaciones que le incumben.
No obstante, cuando el retraso fuere imputable al VENDEDOR y supere el plazo de tres meses contados desde el vencimiento del plazo prorrogado, deberá éste indemnizar al COMPRADOR con la cantidad que resulte de la aplicación durante el período de demora del tipo de interés previsto en la Condición General Séptima, 7.3 del contrato como interés de demora para el supuesto de impago, sobre las cantidades satisfechas por el COMPRADOR hasta ese momento.
En la sentencia del Juzgado de Primera Instancia se desestimó la demanda de la vendedora en la que solicitaba el cumplimiento del contrato. Por otra parte, se estimó la demanda reconvencional presentada por la parte compradora, acordando la resolución del contrato de compraventa, con devolución de las cantidades entregadas, dado el incumplimiento del plazo de entrega configurado como obligación esencial.
En la sentencia de la Audiencia Provincial se estimó la demanda principal y se desestimó la reconvención, acordando la condena a la compradora al cumplimiento del contrato, al entender que el retraso carecía de entidad suficiente.
Motivos primero y segundo .
Primero.- Infracción del artículo 1091 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo que interpreta dicho precepto, que establece el principio cardinal que obliga a las partes a estar a lo pactado en el cumplimiento del contrato (pacta sunt Servando) "e Infracción del artículo 1255 del Código Civil en relación con los artículos 1256 y 1258 del citado texto legal y la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo que interpreta dichos preceptos, en cuanto a la fuerza vinculante de los pactos establecidos por las partes en los contratos suscritos".
Segundo.- Infracción del artículo 1.124 del Código Civil en relación con los artículos 1041 , 1281 , 1282 , 1283 y 1288 del citado texto legal y la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo que interpreta dichos preceptos, en cuanto a la concurrencia de motivos para la resolución.
Se desestiman los motivos, que se analizan conjuntamente .
Por la parte recurrente se alegó que las partes atribuyeron carácter esencial a la fecha de entrega. Por las partes se acordó una regulación específica de las causas de resolución del contrato , cuando determinados incumplimientos se elevan expresamente a la condición de causa resolutoria del contrato. En la cláusula sexta del contrato se contempla una "condición resolutoria expresa".
La parte recurrida alegó que se trataba de un simple retraso y que la obligación de entrega no se configuró como esencial.
Del tenor de dicha cláusula se aprecia que el plazo de entrega lejos de constituirse en una obligación accesoria constituyó una obligación esencial del contrato, al configurarlo las partes como condición resolutoria expresa ( art. 1281 CC ).
Dicha condición resolutoria expresa tiene como cobertura legal el art. 1091, en relación con el art. 1114, ambos del C. Civil , en virtud de la cual las partes introducen un acontecimiento cuyo no nacimiento genera la resolución automática del contrato, al constituirlo en una condición de la que depende la extinción de los pactos celebrados.
Esta Sala debe declarar que encontrándonos ante una condición resolutoria expresa pactada, por tanto, entre las partes, se debe efectuar una interpretación estricta de la misma pues como declara la Sentencia de 30 de abril de 2010 (rec. 677 de 2006 ), el art. 1255 del CCpermite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme alart. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria . ( STS 15-11-2012, rec. 765 de 2010 ).
Igualmente en sentencia de esta Sala de 29-11-2012 (rec. 788 de 2010 ) declaramos que el hecho de haber pactado una condición resolutoria expresa es suficientemente indicativo de la trascendencia que las partes le dieron al término del cumplimiento del contrato, y dicho carácter esencial aboca a la estimación del recurso, y asumiendo la instancia, la de la demanda. Por el contrario, resulta desestimada la reconvención .
A la vista de esta doctrina hemos de declarar que pactada una condición resolutoria expresa, subordinada al cumplimiento de un plazo, su incumplimiento puede generar la resolución del contrato en cuestión.
En el presente caso, se pactó que de superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podría optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato.
Es decir, la parte compradora debió optar, es decir, "escoger algo entre varias cosas" (Diccionario RAE) y lo hizo el 5 de noviembre de 2009 instando la resolución del contrato, y en esa fecha la vendedora no estaba en condiciones de entregar la vivienda, pues la licencia de primera ocupación se obtuvo el 23 de noviembre de 2009.
Sin embargo, en la cláusula sexta, antes transcrita, se pactó que no se computarían los retrasos en la obtención de la licencia de primera ocupación.
En este sentido, y de acuerdo a la Sentencia de esta Sala de 10-9-2012, rec. 1899/2008 , debemos declarar que la leve demora entre la solicitud de licencia y su obtención evidencian que el lapso no se debía a la falta de condicionantes técnicos imputables a la vendedora sino a la mera tardanza habitual de la Administración para su expedición, por lo que tal y como se pactó, el retraso no ha de computarse, pues no supuso un retraso anómalo sino el que razonablemente cabía esperar, dado que la licencia se solicitó el 14-9-09 (doc. nº 10) y fue concedida el 23-11-2009.
Por lo expuesto, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia recurrida.
Desestimado el recurso de casación procede la imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC de 2000 ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
-
DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D.ª Daniela representada por la Procuradora D.ª Rosa María del Pardo Moreno contra sentencia de 23 de septiembre de 2011 de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia .
-
Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.
-
Procede imposición en las costas del recurso de casación al recurrente.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
Condición resolutoria de la venta
... ... ón? 3.4 ¿Cómo podrá reinscribir la finca el vendedor? 3.5 ¿Cómo ha de ser el requerimiento? 3.5.1 Posibilidades del ... Como expresa la Resolución de la DGRN de 25 de marzo de 2014 [j 3] la inscripción del pacto de condición resolutoria explícita ... Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de febrero de 2020 [j 12] la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda ... ...
-
SAP Alicante 378/2015, 19 de Octubre de 2015
...de 28 de junio de 2012, rec. num. 1154/2009, 28 de junio de 2012, rec. num. 75/2010, 17 de enero de 2014, rec. 2235/2011 y 5 de febrero de 2014, rec. num. 2435/2011 ) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalid......
-
SAP Alicante 599/2014, 26 de Diciembre de 2014
...(por todas, STS nº 147/2007, de 14 de febrero; rec. nº 526/2000 ; Pte. Excmo. Sr. Sierra Gil de la Cuesta). Además, la STS nº 53/2014, de 5 de febrero (rec. nº 2435/2011 ; Pte. Excmo. Sr. Arroyo Fiestas) señala que "encontrándonos ante una condición resolutoria expresa (...) se debe efectua......
-
SAP Alicante 312/2018, 22 de Junio de 2018
...SSTS de 28 de junio de 2012, rec. nº 1154/2009, 28 de junio de 2012, rec. nº 75/2010, 17 de enero de 2014, rec. 2235/2011, y 5 de febrero de 2014, rec. nº 2435/2011) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalida......
-
SAP Alicante 526/2018, 20 de Noviembre de 2018
...(por todas, STS nº 147/2007, de 14 de febrero; rec. nº 526/2000 ; Pte. Excmo. Sr. Sierra Gil de la Cuesta). Además, la STS nº 53/2014, de 5 de febrero (rec. nº 2435/2011 ; Pte. Excmo. Sr. Arroyo Fiestas) señala que "encontrándonos ante una condición resolutoria expresa (...) se debe efectua......
-
La adquisición de la propiedad en subasta judicial: momento de transmisión y revisión crítica
...este último, que según el Alto Tribunal y la doctrina mayoritaria no impone formas documentales preceptivas, como recuerda la STS de 5 de febrero de 2014: « las normas del ar tícu lo 1280 del Código civil y de los dos que le preceden no comportan exigencias de formalidades “ad solemnitatem”......
-
Acta de notificación de resolución de compraventa por falta de pago del precio
... ... Forma del requerimiento 3.4 Requerimiento y pactos posteriores 3.5 Eficacia del requerimiento cuando la diligencia no se practica con el ... este caso, como expresa la Resolución de la DGRN de 25 de marzo de 2014 [j 1] «la inscripción del pacto de condición resolutoria ... ¿ A quien hay que requerir.? La Sentencia del TS de 3 de febrero" de 2006 [j 10] afirma que el requerimiento resolutorio ha de dirigirse \xC3" ... ...