STS, 15 de Marzo de 2001
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 15 Marzo 2001 |
D. PEDRO GONZALEZ POVEDAD. FRANCISCO MARIN CASTAND. JOSE DE ASIS GARROTE
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a quince de Marzo de dos mil uno.
VISTO por la Sala Primera de este Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados anotados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Asturias, como consecuencia de Juicio Declarativo de Menor Cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Oviedo, sobre resolución de contrato, cuyo recurso fue interpuesto por D. Pedro Antonio , representado por el Procurador D. José Ignacio de Noriega Arquer, y defendido por el Letrado D, Pedro Azcárate Colao, en el que es recurrida BAMBI, SOCIEDAD ANONIMA, INMOBILIARIA DE CONSTRUCCIONES Y TERRENOS, representada por el Procurador D. Carlos Zulueta Cebrián y defendido por el Letrado D. Antonio Dionis.
1. El Procurador D. Víctor Lobo Fernández, en representación de la Compañía Mercantil "Bambi", Sociedad Anónima Inmobiliaria de Construcciones y Terrenos, formuló demanda de juicio de menor cuantía, contra D. Pedro Antonio , en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictase sentencia por la que :
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- Se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito con el demandado, y previa la devolución a él de las cantidades entregadas efectivamente a Bambi, S.A., por la compraventa, se le condene a estar y pasar por dicha resolución.
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- Se condene al demandado al lanzamiento de la vivienda, restituyendo la posesión a Bambi S.A., por carecer de título el demandado que le legitime para la ocupación de al vivienda.
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- Se le reconozca a Bambi S.A. el derecho a retener el 50% de las cantidades entregadas por el demandado en virtud de la cláusula penal pactada por causa de resolución.
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- Se condene al demandado a abonar a Bambi S.A., en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, la cantidad que resulte de aplicar las bases de cálculo fijadas en el fundamento de derecho V, apartado 5, de esta demanda, previa deducción de la multa penitencial a que se ha hecho referencia en el apartado anterior.
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- Se condene expresamente al demandado al pago de las costas causadas en este procedimiento .
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- Admitida la demanda y emplazado el demandado, compareció en su representación el Procurador D. Jesús Vázquez Telenti, quien contestó a la demanda, solicitando se dicte finalmente, sentencia por la que se absuelva a su representado, con imposición a la entidad mercantil Bambi de la obligación de pago de las costas.
Al propio tiempo formuló reconvención, por la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictase sentencia por la que :
Se declare el incumplimiento de la vendedora reconvenida Bambi, Sociedad Anónima Inmobiliaria de Construcciones y Terrenos para los términos del contrato de compraventa suscrito con D. Pedro Antonio en fecha 4 de octubre de 1991 en cuanto al elemento esencial que constituye la memoria de calidades incorporada al mismo.
Se declare igualmente que la vivienda entregada adolece de defectos de construcción, condenando a la entidad promotora y vendedora a la realización de las obras de reparación y subsanación necesarias y que en fase probatoria acrediten y justifiquen, dentro del plazo que al efecto se señale por el Juzgador, bajo apercibimiento de ser realizadas a su costa, debiendo ser descontadas del precio final el importe estimado para aquellas partidas que por resultar de imposible ejecución dado el estado de la edificación resulten de imposible corrección o ejecución.
Se condene a la promotora y Constructora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa en favor del comprador Don Pedro Antonio una vez subsanadas tales deficiencias o, en su caso, deducido su importe del precio final momento en el que se efectuará el pago de las cantidades pendientes y la subrogación por el comprador en el pago del préstamo que con garantía hipotecaria grava la vivienda adquirida.
Se condene a la entidad demandada en reconvención al pago de las costas judiciales en caso de oposición.
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- Conferido traslado a la parte contraria, por el Procurador Sr. Lobo, se presentó escrito contestando a la reconvención por el que se solicitaba, se dicte sentencia con absoluta desestimación de los pedimentos hechos de adverso en su reconvención, y con expresa condena en costas de la demanda.
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- Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia nº 5 de los de Oviedo, dictó sentencia el 3 de mayo de 1995, cuyo Fallo era el siguiente: "Estimando parcialmente la demanda presentada por el procurador D. Víctor Lobo Fernández, en nombre y representación de "Bambi S.A.", Inmobiliaria de Construcciones y terrenos", contra D. Pedro Antonio , representado por el Procurador D. Jesús Vázquez Talenti debo declarar y declaro.
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).- La resolución del contrato suscrito por demandante y demandado y previa la evolución de las cantidades entregadas efectivamente por el demandado a Bambi S.A. por la compraventa se le condena a estar y pasar por dicha resolución.
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) Se condena al demandado al lanzamiento dela vivienda, restituyendo la posesión a Bambi S.A. por carecer de título el demandado que le legitime para la ocupación de la vivienda.
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) Se reconoce a Bambi S.A. el derecho a retener el 50% de las cantidades entregadas por el demandado en virtud de la cláusula penal pactada causa de resolución.
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) Se condena al demandado a abonar a Bambi S.A. en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, la cantidad que resulte abonada por intereses del préstamo hipotecario desde el 16 de febrero de 1993 hasta el efectivo desalojo del inmueble y que se concretaran en ejecución de sentencia previa deducción de la multa penitencial.
Todo ello con la condena del demandado al pago de las costas del juicio".
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Apelada la anterior sentencia por la representación de D. Pedro Antonio , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Oviedo, dictó sentencia el 20 de diciembre de 1995, cuyo Fallo era el siguiente: "Con desestimación del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en procedimiento declarativo de menor cuantía nº 333/94, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Oviedo, debemos confirmarla, como así hacemos, en sus propios términos, con expresa imposición de las costas del mismo a la parte apelante.
1.- Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de D. Pedro Antonio . con apoyo en los siguientes motivos: primero.- Al amparo el nº 4 del art. 1692 de la LEC, por considerar que el fallo infringe, por aplicación incorrecta, lo dispuesto en los artículos 1124 y 1504 del Código civil y jurisprudencia interpretativa de los indicados preceptos. Segundo.- Se articula al amparo del nº 4º el art. 1692 LEC, por considerar que el fallo infringe, por no aplicación, el art. 1096 del Código civil, en relación con los artículos 1089. 1091, 1100 y 1445 del Código civil.
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- Admitido el recurso y conferido traslado para impugnación, por el Procurador Sr. Zulueta Cebrián, en la representación que ostenta, se presentó escrito impugnando dicho recurso y suplicando se dicte sentencia confirmando la de apelación en su integridad, con expresa condena en costas a la recurrente.
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- Examinadas las actuaciones, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el día 8 de los corrientes, fecha en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ DE ASÍS GARROTE
Recurre en casación el demandado y reconviniente D. Pedro Antonio , comprador en fecha 4 de octubre de 1991 de un piso sito en Coto Carcedo en Castrillo de la provincia de Oviedo en la calle DIRECCION000 (hoy DIRECCION001 ) nº NUM000 , por el precio de 18.700.000 ptas. más I.V.A. de las cuales dejó de abonar 15.800.000 ptas. más I.V.A., piso que viene ocupando el comprador desde el mes de diciembre de 1992, la sentencia de la Audiencia que admite la fundamentación de la sentencia dictada en primera instancia, que daba lugar en los pedimentos fundamentales de la demanda, y acordó la resolución del contrato compraventa por incumplimiento de la obligación del pago del precio, que debía hacerlo en el momento de otorgar escritura pública del referido contrato, abonando al efecto, una cantidad en efectivo, y el resto subrogándose en una hipoteca, no habiéndose efectuado dicho acto de documentación pública del contrato, pese a que BAMI (vendedora), citó en dos ocasiones a D. Pedro Antonio (comprador), mediante cartas, una de 28 de enero de 1993 y otra del 10 de febrero del referido año, esta última enviada por conducto notarial, y además es preciso destacar que la vivienda estaba ocupada por el comprador desde el mes de diciembre de 1992, resolviendo la vendedora el contrato el 20 de septiembre de 1993, mediante requerimiento notarial; la sentencia daba lugar también al lanzamiento del demando de la vivienda, previa la entrega por la compañía compradora de la parte del precio que tenía recibido del comprador, previa retención por aquella del 50% del mismo, de acuerdo a lo convenido por los contratantes en la cláusula penal, y desestimó totalmente la reconvención formulada al contestar a la demandada por el comprador demandado. El recurso el comprador de la vivienda D. Pedro Antonio lo fundamenta en dos motivos que se estudian a continuación.
El primer motivo del recurso lo articula al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C., por considerar que el fallo infringe, por aplicación incorrecta, lo dispuesto en los artículos 1124 y 1504 del Código civil y jurisprudencia interpretativa de los indicados preceptos, en el sentido de que hay que entender que el contrato celebrado entre las partes ahora litigantes (compraventa de inmuebles), engendra obligaciones recíprocas para ambos contratantes, y no puede ser resuelto por una sola de las partes, alegando el incumplimiento de la contraría, si ella no ha cumplido previamente lo que le incumbe; siendo este, un presupuesto básico y esencial para la aplicación del citado art. 1504 según constante jurisprudencia, como son muestra, las sentencias de 23 de enero de 1986, 1 de febrero de 1990, 1 de junio de 1992 y 20 de diciembre de 1995, y otras más en el mismo sentido citadas en el escrito de recurso, por lo que acreditadas, las deficiencias en la vivienda vendida, según son recogidas en la sentencia recurrida, que afectan tanto a las obras de construcción, como a obras proyectadas y no ejecutadas, como en concreto, la menor dimensión de la plaza de garaje, el juzgador de instancia de acuerdo con la normativa expuesta, debió desestimar la demanda y no dar lugar a la resolución de contrato. Esta Sala entiende que la sentencia de instancia ha tratado adecuadamente el problema del pretendido incumplimiento por parte de la entidad vendedora, y ha calificado las deficiencias observadas en la construcción, en el sentido de entender que, la vendedora cumplió fundamentalmente con su obligación de entrega de la vivienda en las condiciones pactadas, y susceptible de ser habitada, como lo ha venido haciendo el comprador desde el mes de diciembre del año 1992, y las deficiencias o faltas observadas en las obras han de calificarse de accesorias o complementarías y que por su entidad no impiden el fin económico del contrato, por consiguiente no son de carácter sustancial, por lo que la existencia de esas deficiencias no sustanciales no empece el cumplimiento de la obligación fundamental del comprador que es la de pagar el precio, habiendo dejado de abonar de 18.700.000 pesetas cantidad en la que se pactó el precio del inmueble, la importe cifra de 15.800.000 pesetas, incumplimiento del comprador que lo hace aprovechándose de su situación privilegiada, al estar en posesión y disfrute de la vivienda, a la fecha de la sentencia de apelación, por un período de tiempo de más de cinco años; deficiencias que estima adecuadamente la sentencia recurrida, que carecen de la virtualidad suficiente para frustrar la acción resolutoria basada en el incumplimiento por parte del comprador de su obligación esencial de pagar el precio de la compraventa, posición que esta de acuerdo con la doctrina de esta Sala, sostenida entre otras, en las sentencias de 4 de octubre de 1983, 17 de noviembre de 1995 y 29 de diciembre de 1997, por lo que procede desestimar el presente motivo del recurso. Pronunciamiento que se mantiene de acuerdo a los hechos declarados probados, en particular los que se refieren a la cuantía y extensión de las deficiencias, que el Tribunal las ha fijado de acuerdo a las alegaciones de las partes contendientes, y a la valoración de la prueba pericial, acordada para mejor proveer, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 623 de la L.E.C., de conformidad con las reglas de sana crítica, y que no puede modificarse en este recurso, salvo que se estime la misma como absurda ilógica o contraria a la ley.
En el segundo motivo del recurso se alega por el cauce del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C., la infracción, por no aplicación del art. 1096 del Código civil, en su relación con los artículos 1089, 1091, 1100 y 1445 del mismo cuerpo legal, al estimar que la parte hoy recurrente, en su día, al contestar a la demanda, formalizó demanda de reconvencional contra BAMI Sociedad Anónima Inmobiliaria de Construcciones, por entender que por parte de esta mercantil, se había incumplido el contrato de compraventa suscrito entre partes, por no concurrir en la vivienda y anexos los requisitos ofertados, y que pese al requerimiento del Notario de Avilés del mes de septiembre de 1993 de resolver, de pleno derecho, el contrato de compraventa, alegando como causa de resolución el incumplimiento por falta de pago del precio, el comprador contestó que no aceptaba la resolución del contrato de compraventa de la vivienda, por ser incierta la alegación adversa que atribuye al comprador un incumplimiento deliberado y rebelde de la obligación de pago, toda vez que el que inicialmente ha incumplido el contrato ha sido la vendedora, poniendo de manifiesto las deficiencias en la construcción de la vivienda, y las contempladas en la urbanización, por eso demandó reconvencionalmente exigiendo el cumplimiento del contrato, otorgamiento de escritura pública y arreglo de las deficiencias, cuestiones estas que aunque basadas en diferente artículo, el art. 1096 del Código civil, el problema debatido, ha sido si ha existido un previo y sustancial incumplimiento de la entidad vendedora, la inmobiliaria BAMI, cuestión que es la misma que se ha discutido y resuelto en el anterior fundamento, porque no puede entenderse que el recurrente alegue una falta de entrega de la cosa vendida, cuando esta reconocido en autos, que el comprador está en posesión de la vivienda desde el mes de diciembre de 1992, y esta, según el informe pericial, cumple los requisitos de habitabilidad, ya que las deficiencias aducidas por el comprador en sus alegaciones, no empecen el uso útil de la misma, a los fines para que fue construida, de servir de vivienda familiar, y el inmueble es el convenido por las partes, sito en el Coto Carcedo en Castrillo (Oviedo), c/ DIRECCION000 (hoy DIRECCION001 ) nº NUM000 , sin que, teniendo en cuenta esta situación de hecho mantenida en la sentencia de instancia, pueda ser aplicada por consiguiente la doctrina de "aliud pro alio", porque el inmueble entregado al comprador es el mismo que fue objeto del contrato de compraventa, y lo ha adquirido en condiciones tales que lo hacen hábil al objeto para la que fue contratado de servir de vivienda familiar, condiciones que las cumple pese a esas deficiencias puestas de manifiesto por la parte demandada en el pleito.
La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas a la parte recurrente de acuerdo con el nº 3 del art. 1715, y la pérdida del depósito al que se dará el destino legal.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de casación promovido por el Procurador D. José Ignacio de Noriega Arquer en nombre y representación de D. Pedro Antonio , contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Asturias el veinte de diciembre de mil novecientos noventa y cinco, en rollo de apelación seguido en la susodicha Sección con el núm. 472/95, imponiendo las costas del presente recurso a la parte recurrente y decretando la pérdida del depósito al que se dará el destino legal.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .P. GONZÁLEZ POVEDA .- F. MARÍN CASTÁN.- J. DE ASÍS GARROTE.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José de Asís Garrote, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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