STS 638/2008, 2 de Julio de 2008

Ponente:ANTONIO SALAS CARCELLER
Número de Recurso:2259/2001
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:638/2008
Fecha de Resolución: 2 de Julio de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

"INMUEBLE. OPCIÓN DE COMPRA. CADUCIDAD. Se presenta demanda peticionando se declare caduco el derecho de opción de compra del inmueble. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil (""la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes"") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto perfeccionando así la compraventa en los términos pactados. La falta de tal comunicación -como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del optatario, hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo, pues resultaría indiferente dicha actuación del optatario si la opción no se iba a ejercitar oportunamente y contrario a la buena fe defender la ineficacia jurídica de los actos dispositivos realizados por aquél si definitivamente no se ejercía el derecho de opción, como en el presente caso ha ocurrido. La improcedencia de que el plazo de caducidad haya permanecido interrumpido durante cinco años, como acepta la sentencia impugnada, queda manifiesta incluso por lo ilógico del resultado al que se llegaría en tal caso, pues habiendo fijado las partes un precio distinto para la compraventa según que la opción fuera ejercida en el primero, segundo o tercer año de vigencia, quedaría indeterminado el que habría de aplicarse en un momento posterior. En definitiva, el plazo de caducidad no quedó interrumpido y el optante debió manifestar dentro de él su voluntad de perfeccionar la compraventa, sin perjuicio de las consecuencias que habrían de derivarse de la actuación de la otra parte que había transmitido a tercero el mismo bien como consecuencia de distinto negocio jurídico. Instancia desestima la demanda. La alzada desestima el recurso de apelación. Se estima el recurso de casación."

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dos de Julio de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de autos de juicio de mayor cuantía nº 547/98, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Bilbao; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia Provincial por el Procurador don Alfonso Legorburu Ortiz de Urbinala en representación de la sociedad Echemer, S.A.; siendo parte recurrida don Eusebio, representado por el Procurador de los Tribunales don José Luis Martín Jaureguibeitía y sin que conste la identidad del Letrado que firma el escrito.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de la sociedad Echemer, S.A. contra don Eusebio.

  1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "... dicte sentencia en la que se declare que, desde las 24 horas del día 24 de marzo de 1993, está caducado el derecho de opción de compra sobre el inmueble indicado en el cuerpo de este escrito concedido en nombre de ECHEMER, S.A. al demandado en contrato fechado el 25 de marzo de 1990, incorporado a la escritura pública otorgada el 26 de mayo de 1990 ante el Notario de Bilbao D. Juan Luis Ramos Villanueva con el número de protocolo 1229, y en la que se condene al demandado a estar y pasar por la anterior declaración, con imposición de costas al demandado."

  2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Eusebio contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia desestimando en su totalidad los pedimentos formulados por la parte actora, con expresa condena en costas a la misma...".

  3. - Las partes evacuaron los traslados que para réplica y dúplica les fueron conferidos.

  4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

  5. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 1 de octubre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Alfonso Legorburu Ortiz de Urbina, en nombre y representación de ECHEMER, S.A. contra D. Eusebio, debo absolver y absuelvo al citado demandado de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación Echemer, S.A., y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó sentencia con fecha 23 de marzo de 2001, cuyo Fallo es como sigue: "DESESTIMAMOS EL RECURSO DE APELACION interpuesto por la representación de ECHEMER, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 13 de los de Bilbao en autos de Juicio de Mayor Cuantía nº 547/98 de fecha 1 de Octubre de 1999, y que este rollo dimana y CONFIRMAMOS dicha resolución. Todo ello con imposición de costas de esta alzada a la parte apelante."

TERCERO

El procurador don Alfonso Legorburu Ortíz de Urbina, en nombre y representación de Echemer S.A. formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Vizcaya, que funda en un solo motivo por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la caducidad de la acción de retracto y la no interrupción del plazo para su ejercicio.

CUARTO

Por esta Sala se dictó auto de fecha 17 de enero de 2006 por el que se acordó la admisión de dicho recurso y dar traslado del mismo a la parte recurrida don Eusebio, que se opuso al referido recurso interesando su inadmisión y, subsidiariamente, su desestimación.

QUINTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista, se señaló para votación y fallo del recurso el pasado día 16 de junio de 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Los antecedentes fácticos de la cuestión litigiosa vienen expresados por la Audiencia Provincial, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, de la siguiente forma: a) Con fecha 25 de marzo de 1990, don Lucio, que actuaba en nombre y representación de Echemer S.A. y de sus padres don Enrique y doña Mónica, y don Eusebio, que actuaba en su propio nombre, otorgaron un contrato de opción de compra sobre la finca denominada DIRECCION000 en la jurisdicción de Getxo, finca que se describió por sus linderos, y ello adecuándose, entre otras, a las siguientes cláusulas: Segunda.- D. Eusebio podrá ejercitar la opción en el plazo máximo de tres años a contar desde el siguiente a la firma de este documento. Se computarán años naturales por lo que el referido plazo expirará a las 24 horas del día 24 de marzo de 1993. Se establece en la cláusula octava que el referido contrato de compraventa se ajustará, en su caso, a las siguientes estipulaciones y especificaciones: 4º Precio.- El precio fijado para la venta es: de 35.000.000 pesetas para el caso de que la opción fuese ejercitada por el Sr. Eusebio hasta las 24 horas del día 24 de marzo de 1991; de 40.000.000 pesetas para el supuesto de que la opción fuese ejercitada con posterioridad al día 24 de marzo de 1991 y aun antes de las 24 horas del día 24 de marzo de 1992; y de 50.000.000 pesetas si la opción fuere ejercitada con posterioridad al día 24 de marzo de 1992 y aun antes de las 24 horas del día 24 de marzo de 1993. En la cláusula quinta se establecía que si D. Eusebio no ejercitase su opción en el plazo arriba señalado de 3 años, perderá la cantidad referida en la cláusula anterior a favor de la sociedad concedente, quedando este contrato resuelto y sin vigor a todos los efectos. En dicho contrato se estableció, en la cláusula cuarta, que el precio de la opción se fijaba en una peseta. Dicha opción de compra se protocolizó en escritura pública ante el Notario de Bilbao D. Juan Luis Ramos Villanueva en fecha 26 de mayo de 1990; b) Con fecha 25 de septiembre de 1990, la entidad Echemer S.A. vendió el inmueble sobre el que recaía dicha opción a doña Gloria, esposa del otro hijo de D. Enrique y Dª Mónica, don Jorge ; c) Como consecuencia de tal venta el Sr. Eusebio presentó ante los Juzgados de Getxo demanda instando la nulidad de la compraventa antes referida; demanda que se promovió contra la Sra. Gloria, los Sres. Enrique Mónica y la mercantil Echemer S.A.; actuaciones que finalmente fueron seguidas ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Bilbao. En tal demanda se instaba por el actor la declaración de la total y absoluta vigencia de la opción de compra y que se declarara nula e inexistente la escritura de compraventa (sic) efectuada a favor de la Sra. Gloria. La parte demandada opuso reconvención interesando la declaración de nulidad y que se dejara sin efecto el tan mencionado contrato de opción; c) El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Bilbao en sentencia de 9 de marzo de 1994 estimó en su integridad la demanda y declaró la total y absoluta vigencia del contrato de opción de compra a favor del demandante sobre la DIRECCION000 e igualmente la nulidad y ausencia de efecto jurídico alguno de la escritura de compraventa a favor de la Sra. Gloria, desestimando la reconvención. Dicha sentencia fue confirmada por la de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3ª) de 6 de marzo de 1995. Recurrida esta última en casación, esta Sala declaró no haber lugar al recurso en su sentencia de fecha 16 de junio de 1998.

SEGUNDO

Sentado lo anterior, Echemer S.A. interpuso demanda contra don Eusebio, que dio lugar a autos de juicio de mayor cuantía nº 547/98 del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Bilbao, del que dimana el presente recurso, en la que interesaba que se dictara sentencia por la cual se declarara que desde las 24 horas del día 24 de marzo de 1993 está caducado el derecho de opción de compra sobre el inmueble restos de la DIRECCION000 en la jurisdicción de Getxo. El Juzgado dictó sentencia de fecha 1 de octubre de 1999 por la que desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora. Dicha parte recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Vizcaya dictó nueva sentencia de fecha 23 de marzo de 2001 por la que desestimó el recurso e impuso igualmente las costas a la parte recurrente.

La Audiencia confirma la desestimación de la demanda y la solución adoptada por el Juzgado en el sentido de que el plazo de ejercicio de la opción quedó interrumpido por el seguimiento del anterior proceso ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Bilbao (autos nº 243/93 ) de modo que se reanudó su transcurso a partir del dictado por esta Sala de la sentencia que puso fin a aquel proceso en fecha 16 de junio de 1998. Ello porque entiende que así se deriva de lo allí resuelto, del efecto de tal proceso en orden a interrumpir el transcurso del plazo de caducidad en cuanto al ejercicio del derecho de opción por quien en todo momento observó una conducta que excluye la idea de dejación del derecho y la improcedencia de que inste la declaración de caducidad de un derecho quien trató de llevar a efecto un comportamiento contrario a la lealtad contractual efectuando una previa transmisión del bien inmueble sobre el que recaía el derecho de opción.

TERCERO

Interpuesto recurso de casación por la representación procesal de Echemer S.A., el recurrido don Eusebio hizo uso de la posibilidad prevista en el párrafo segundo del artículo 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil alegando la inadmisibilidad del recurso. Pero tal alegación ha de ser rechazada atendiendo a la propia literalidad de la norma invocada ya que mediante la misma se admite la alegación de causas de inadmisibilidad que no hayan sido ya rechazadas por el Tribunal, y las que ahora se pretende hacer valer lo han sido en el auto de admisión dictado por esta Sala con fecha 17 de enero de 2006, sin que la referida norma autorice a combatir lo resuelto por dicho auto como pretende la parte recurrida a través de la denuncia de que la referida resolución vulnera determinados artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil así como su Disposición Adicional Decimosexta.

La cuestión jurídica planteada en el proceso se refiere al efecto que ha de reconocerse al transcurso del plazo de caducidad convencional establecido en una opción de compra sin que el optante haya manifestado su voluntad de ejercer dicha facultad erigiéndose en comprador y, más concretamente, si cabe la interrupción de dicho plazo abriendo un paréntesis en el mismo por la concurrencia de determinadas circunstancias para, una vez cerrado, volver a correr el tiempo restante; tesis esta última que es la aceptada por la sentencia recurrida en atención a la iniciación por el optante de un proceso ordenado a obtener un pronunciamiento de nulidad de la venta efectuada a un tercero en un momento en que la opción estaba vigente.

La sentencias de esta Sala de 30 septiembre 1992, 20 julio 1993, 10 julio 1999, citadas en igual sentido por la de 29 mayo 2006, afirman que la caducidad no admite interrupción de ninguna clase en consonancia con la naturaleza de los derechos para cuyo ejercicio se establece que, siendo de carácter potestativo, nacen y se extinguen con el propio plazo de caducidad al contrario de lo que ocurre con la prescripción que únicamente afecta al ejercicio del derecho y no a su existencia.

Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

La sentencia de 5 julio 2006 señala que de la opción de compra surgen obligaciones para ambas partes «para el concedente de la opción de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado, dentro del cual el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones (SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )».

La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto perfeccionando así la compraventa en los términos pactados. La falta de tal comunicación -como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del optatario, hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo, pues resultaría indiferente dicha actuación del optatario si la opción no se iba a ejercitar oportunamente y contrario a la buena fe defender la ineficacia jurídica de los actos dispositivos realizados por aquél si definitivamente no se ejercía el derecho de opción, como en el presente caso ha ocurrido. La improcedencia de que el plazo de caducidad haya permanecido interrumpido durante cinco años, como acepta la sentencia impugnada, queda manifiesta incluso por lo ilógico del resultado al que se llegaría en tal caso, pues habiendo fijado las partes un precio distinto para la compraventa según que la opción fuera ejercida en el primero, segundo o tercer año de vigencia, quedaría indeterminado el que habría de aplicarse en un momento posterior. En definitiva, el plazo de caducidad no quedó interrumpido y el optante debió manifestar dentro de él su voluntad de perfeccionar la compraventa, sin perjuicio de las consecuencias que habrían de derivarse de la actuación de la otra parte que había transmitido a tercero el mismo bien como consecuencia de distinto negocio jurídico.

CUARTO

Procede por ello la estimación del presente recurso, casando la sentencia recurrida y declarando, conforme se interesaba en la demanda, la caducidad del derecho de opción. Por aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte demandada las costas de primera instancia sin especial pronunciamiento sobre las de la apelación y las correspondientes al presente recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Echemer S.A. contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3ª) con fecha 23 de marzo de 2001 en autos de juicio declarativo de mayor cuantía número 547/98, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Bilbao contra don Eusebio y, en consecuencia, anulamos la expresada resolución y, en su lugar, estimamos la demanda interpuesta por la hoy recurrente y declaramos que desde las 24 horas del día 24 de marzo de 1993 está caducado el derecho de opción de compra concedido al demandado sobre el inmueble resto de la DIRECCION000 en la jurisdicción de Getxo, condenando a la parte demandada al pago de las costas causadas en primera instancia, sin especial declaración sobre las de apelación y las del presente recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- José Almagro Nosete. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.