STS 605/2005, 12 de Julio de 2005

Ponente:ANTONIO GULLON BALLESTEROS
Número de Recurso:501/1999
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:605/2005
Fecha de Resolución:12 de Julio de 2005
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA INMOBILIARIA. COMISIÓN DE VENTA. MEDIACIÓN. Se reclama la obligación de pago de la comisión por la venta de un piso propiedad de los esposos demandados cuyo encargo al efecto había sido dado por los mismos al actor. Dicho matrimonio lo había enajenado al codemandado D. José de forma defraudatoria para evitar el pago de la comisión al actor, siendo así que él en realidad había mediado en la compraventa. No se ha probado que la compraventa se llevó a cabo por la intervención del actor, ni que los codemandados se hubieran aprovechado de sus gestiones para celebrarlo, por lo que no puede el agente pretender el cobro de honorarios según jurisprudencia de esta Sala. Dicha ratio queda incólume, aunque hipotéticamente se admitiese que el precio de la compraventa fue inferior al real, es decir, que hubo una simulación relativa en un elemento del contrato (no en el mismo). Esta cuestión podría ser relevante para establecer el monto de la remuneración del agente, pero carece de trascendencia para probar que tiene derecho a dicha remuneración. El recurrente pretende que se presuma que la intervención de CEFERSA fue ficticia, que la operación se hizo porque el comprador conocía el piso antes, lo cual es tan lógico como presumir que el anuncio de CEFERSA fue la causa del contacto entre los codemandados. Otra cosa distinta habría de afirmarse si la mediación dada al actor hubiese sido en exclusiva. Su falta hace verosímil la intervención de otro agente, y sin que el hecho de que CEFERSA manifieste que no ha cobrado la comisión sea por sí prueba inequívoca de que no medió (lo cual dejaría sin explicación por qué ofertó públicamente el piso). Esa mediación solicitada por el matrimonio codemandado a varios agentes hace también verosímil el que pudiesen ofertarlo para entrar en tratos por precios distintos, luego el que uno de aquéllos lo vendiese por menos precio que el que fijaron para el actor por sí mismo nada dice, no se puede declarar que hubo fraude a éste por la venta del piso posterior a que lo conociese el SR. José por su intervención. Instancia desestima la demanda. La alzada desestima el recurso de apelación. Se desestima el recurso de casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Julio de dos mil cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona, sobre reclamación de cantidad; siendo parte recurrida D. Juan, representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz; siendo parte recurrida D. Jesús Luis, representado por el Procurador de los Tribunales D. Carmelo Olmos Gómez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, instados por D. Juan, contra José, D. Jesús Luis y Dª. Nuria, sobre reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "que condenase solidariamente a los demandados al pago de 7.400.000 ptas., mas el IVA correspondiente calculado al 16 por ciento, sus intereses legales y la expresa imposición en costas".- Admitida a trámite la demanda y emplazada la mencionada parte demandada, su representante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictase sentencia "por la que se le absolviese de las pretensiones contenidas en la demanda, todo ello con imposición de costas al demandante; sin que compareciese los demandados D. Jesús Luis y Dª. Nuria, por lo que fueron declarados en rebeldía.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 1.996, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por D. Juan representado por el Procurador D. Antonio Anzizu Furest, contra D. Jesús Luis, Dª. Nuria, y D. José debo absolver y absuelvo a éstos últimos de las pretensiones contenidas en la demanda presentada por la parte actora; todo ello con imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Juan y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998, dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de D. Juan contra la sentencia de fecha 14 de octubre de 1.996 dictada en Primera Instancia nº 8 de Barcelona, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

TERCERO

El Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz, en nombre y representación de D. Juan, representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998, con apoyo en siete motivos de los cuales fueron inadmitidos, en su preceptivo trámite, el primero, cuarto quinto y séptimo; El motivo segundo, primero de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv., acusa infracción del art. 1.218 Cód. civ., en relación con la doctrina jurisprudencial, a propósito del precio a pagar por el retrayente cuando el consignado en el contrato de venta es distinto del real (Sentencias de 12 de junio de 1.984, 10 de junio de 1.988 y 21 de septiembre de 1.993).- El motivo tercero, segundo de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv., acusa infracción del art. 1278 C.c.- l motivo sexto, tercero y último de los admitidos, al amparo del art. 1.253, alega infracción del art. 1.253 Cód. civil y doctrina de esta Sala, contenida en las sentencias que cita, que lo desarrolla.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Carmelo Olmos Gómez, en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.

QUINTO

No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 5 de julio de 2005, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRELIMINAR.- D. Juan demandó por las reglas del juicio declarativo de menor cuantía a D. Jesús Luis, a su esposa Dª. Nuria y a D. José.

Solicitaba fuesen condenados los demandados solidariamente al pago al actor de la cantidad de 7.400.000 ptas, más IVA, más los intereses legales y costas.

La reclamación se basaba en la obligación de pago de la comisión por la venta de un piso propiedad de los esposos codemandados, cuyo encargo al efecto había sido dado por los mismos al actor. Dicho matrimonio lo había enajenado al codemandado D. José de forma defraudatoria para evitar el pago de la comisión al actor, siendo así que él en realidad había mediado en la compraventa.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda, con condena en costas al actor. En grado de apelación la Audiencia confirmó la sentencia apelada.

Contra la sentencia de la Audiencia ha interpuesto recurso de casación el actor D. Juan.

De los siete motivos de que consta dicho recurso, no han pasado la fase de admisión el primero, cuarto, quinto y séptimo.

PRIMERO

El motivo segundo, primero de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv., acusa infracción del art. 1.218 Cód. civ., en relación con la doctrina jurisprudencial, a propósito del precio a pagar por el retrayente cuando el consignado en el contrato de venta es distinto del real (Sentencias de 12 de junio de 1.984, 10 de junio de 1.988 y 21 de septiembre de 1.993). Todo ello para mantener que se debe considerar como precio de la compraventa entre los codemandados el que fijó la tasación efectuada por el Banco Santander, muy superior al que figura en la escritura pública en que se solemnizó tal contrato.

El motivo se desestima porque nada tiene que ver con la ratio decidendi de la sentencia recurrida, que es simplemente que no se ha probado que la compraventa se llevó a cabo por la intervención del actor, ni que los codemandados se hubieran aprovechado de sus gestiones para celebrarlo, por lo que no puede el agente pretender el cobro de honorarios según jurisprudencia de esta Sala. Dicha ratio queda incólume, aunque hipotéticamente se admitiese que el precio de la compraventa fue inferior al real, es decir, que hubo una simulación relativa en un elemento del contrato (no en el mismo). Esta cuestión podría ser relevante para establecer el monto de la remuneración del agente, pero carece de trascendencia para probar que tiene derecho a dicha remuneración.

SEGUNDO

El motivo tercero, segundo de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv., acusa infracción del art. 1278 C.c. En su fundamentación de expone la jurisprudencia de esta Sala sobre el contrato de mediación, y se concluye con que la compraventa entre los codemandados se llevó a cabo por la intervención del actor.

El motivo se desestima, pues la jurisprudencia de esta Sala no permite que preceptos genéricos sirvan como motivo de casación, ya que convertirían este recurso en una tercera instancia, en la que de nuevo habría que valorar todo el material probatorio, sólo ha de controlar la aplicación de la ley o doctrina jurisprudencial al caso litigioso (Sentencias de 21 de julio de 12001 y 18 de marzo de 2.002). Además, se desestima porque el recurrente sienta una conclusión opuesta a la de la sentencia recurrida, sin demostrar en otro motivo casacional que la misma ha incidido en error de derecho en la valoración de la prueba.

TERCERO

El motivo sexto, tercero y último de los admitidos, al amparo del art. 1.253, alega infracción del art. 1.253 Cód. civil y doctrina de esta Sala, contenida en las sentencias que cita, que lo desarrolla. En su fundamentación el recurrente analiza las pruebas de confesión judicial y testifical para llegar a la conclusión de que la mediación de CEFERSA fue simulada, y que la misma se había llevado a cabo en realidad por su actividad.

Reiterada doctrina de esta Sala ha declarado que el art. 1.253 Cód. civ. no exige que la conclusión obtenida de un razonamiento presuntivo haya de ser única, basta con que sea racional, no arbitraria ni ilógica. La sentencia recurrida entiende que el hecho de que el codemandado Sr. José adquiriese de los otro codemandados el piso que le mostró el agente, encargado de su venta, a los pocos meses de haberle manifestado al mismo que no le interesaba por su precio, compra que se hizo por la mediación de CEFERSA, no es base para afirmar la existencia de simulación alguna, y ello no es ilógico.

En efecto, los codemandados señores Jesús Luis Y ESPOSA, no dieron en exclusiva el encargo de venta al actor, también lo recibieron otros agentes, concretamente CEFERSA y KIDEL RÜSCH ASSOCIATES. CEFERSA anunció repetidamente la venta en "La Vanguardia" de Barcelona, y es a la vista del anuncio cuando el Sr. José, según la sentencia, contacta con los compradores. El recurrente pretende que se presuma que la intervención de CEFERSA fue ficticia, que la operación se hizo porque el comprador conocía el piso antes, lo cual es tan lógico como presumir que el anuncio de CEFERSA fue la causa del contacto entre los codemandados. Otra cosa distinta habría de afirmarse si la mediación dada al actor hubiese sido en exclusiva. Su falta hace verosímil la intervención de otro agente, y sin que el hecho de que CEFERSA manifieste que no ha cobrado la comisión sea por sí prueba inequívoca de que no medió (lo cual dejaría sin explicación por qué ofertó públicamente el piso).

Esa mediación solicitada por el matrimonio codemandado a varios agentes hace también verosímil el que pudiesen ofertarlo para entrar en tratos por precios distintos, luego el que uno de aquéllos lo vendiese por menos precio que el que fijaron para el actor por sí mismo nada dice, no se puede declarar que hubo fraude a éste por la venta del piso posterior a que lo conociese el SR. José por su intervención.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por D. Juan, representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998. Con condena de las costas ocasionadas en este recurso a la parte recurrente. Con pérdida del depósito constituído. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución del rollo y autos que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- Antonio Gullón Ballesteros.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.