STS 559/2013, 24 de Septiembre de 2013

Ponente:XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Número de Recurso:278/2011
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:559/2013
Fecha de Resolución:24 de Septiembre de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA. PACTO DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO. En caso de la no obtención de la licencia de obras en el plazo previsto por parte del vendedor, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, estando en ese caso el vendedor obligado a restituir las cantidades entregadas, o bien, prorrogar el plazo para la obtención de la licencia. En cualquier otro incumplimiento por parte del vendedor de las obligaciones derivadas del contrato, o su incomparecencia al objeto de firmar la escritura pública de compraventa finalizada la obra, facultará a la compradora, o bien a resolver el contrato o bien a exigir su cumplimiento, estableciéndose como indemnización de daños y perjuicios, en ambos casos, el importe correspondiente al TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades entregadas por el comprador hasta ese momento, siendo además por cuenta del vendedor todos los gastos y honorarios de abogados, procuradores y notarios, que puedan originarse en ambos casos. Se considerará incumplimiento por parte de vendedor la no obtención, en el plazo de entrega de la cédula de habitabilidad o certificación administrativa equivalente para el apartamento, seguro decenal o el que corresponda para el edificio, falta de distribución o distribución no equitativa de la carga hipotecaria entre las distintas fincas que compongan en inmueble o cualquier otra condición de carácter significativo necesaria para permitir la entrega del apartamento v el otorgamiento de escritura. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Septiembre de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados los recursos por infracción procesal y de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Alicante, como consecuencia de autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de la misma ciudad, cuyos recursos fueron preparados ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente la Procuradora Dª Cayetana de Zulueta Luchsinger en nombre y representación de la mercantil, "FINCA LO CIRER, S.L."; siendo parte recurrida el Procurador D. Manuel Lanchares Perlado en nombre y representación de la mercantil "IBERVALLES, S.L."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora Dª Rosario Marcos Filiu, en nombre y representación de IBERVALLES S.L., interpuso demanda de juicio ordinario contra FINCA LO CIRER, S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia estimatoria de la demanda por la cual se declaren resueltos los contratos de compraventa suscritos entre actora y demandada el día 24 septiembre 2005, objeto de ulteriores novaciones parciales, respecto de los apartamentos que se detallan en el documento 3 B, condenando a la demandada a pasar por dicha declaración resolutoria y a restituir la suma de 1.059.975, 7 € entregada por mi mandante y, asimismo, la de 297.189, 46 €en concepto de indemnización contractualmente convenida junto todo ello con expresa imposición de costas a la demandada de las que se causen.

  1. - El procurador D. José Antonio Saura Ruiz, en nombre y representación de "FINCA LO CIRER, S.L.", contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se desestime la demanda en su integridad, absolviendo a mi mandante de las pretensiones deducidas en la demanda, y condenando expresamente en costas a la demandante.

    3 .- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alicante, dictó sentencia con fecha 29 de julio de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Marcos Filiu en nombre y representación de Ibervalles S.L. contra Finca lo Cirer S.L. representada por el Procurador Sr. Saura Ruiz, debo declarar y declaro válidos y vigentes los contratos de compraventa celebrados por las partes el 20 de septiembre de 2004 para la adquisición de veintiuna viviendas en la fase A del Campo de Golf el Plantío de Alicante. Igualmente debo de declarar y declaro extinguida la obligación de entrega de cuatro viviendas en la fase B quedando resueltos los contratos de venta de dichas viviendas con devolución de la cantidad percibida a cuenta de las mismas. No procede la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de las veintiuna viviendas ni el pago del treinta por ciento reclamado como cláusula penal y todo ello, sin imposición de costas a ninguna de las partes

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por las representaciones procesales de la parte demandante y de la demandada, la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia con fecha 11 de noviembre de 2010 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Ibervalles SL, representada por la Procuradora Sra. Marcos Filiu, y desestimando el interpuesto por Finca Lo Cirer SL, representada por el Procurador Sr. Saura Ruiz, contra sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alicante, con fecha 29 de julio de 2009 , en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en consecuencia, estimando la demanda interpuesta por Ibervalles SL frente a Finca Lo Cirer SL, debemos declarar y declaramos la resolución por incumplimiento de la totalidad de los contratos a que se refiere la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 1.357.165,16 euros, con los intereses previstos en el art. 576 LEC desde la fecha de esta resolución, y las costas de primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las costas correspondientes a la apelación de Ibervalles SL e imponiendo a Finca Lo Cirer SL las costas de esta alzada correspondientes a su recurso.

    TERCERO .- 1 .- El procurador D. José Antonio Saura Ruiz, en nombre y representación de "FINCA LO CIRER, S.L." interpuso recursos por infracción procesal y de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS POR INFRACCION PROCESAL: INADMITIDO MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Infracción del artículo 1124 del Código civil . SEGUNDO .- Infracción del artículo 1124 del Código civil en relación con el artículo 3 del mismo código . TERCERO .- Infracción del artículo 1281, párrafo primero del Código civil . CUARTO .- Infracción del artículo 1281, párrafo primero del Código civil , en relación con el artículo 1091 del mismo Código . QUINTO .- Infracción del artículo 1282 y ss, 1186 y 1452 del mismo Código . SEXTO .- Infracción del artículo 1166 del Código civil . SEPTIMO .- Infracción de los artículos 1152 y 1154 del Código civil en relación también con el artículo 3 del mismo Código .

  2. - Por Auto de fecha 2 de noviembre de 2011 , se acordó ADMITIR EL RECURSO DE CASACION y NO ADMITIR EL RECURSO POR INFRACCION PROCESAL y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

  3. - Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Manuel Lanchares Perlado presentó escrito en nombre y representación de la mercantil "IBERVALLES, S.L." presentó escrito de impugnación a los recursos interpuestos.

  4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 11 de septiembre de 2013 , en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- 1.- La quaestio iuris que se plantea desde la demanda es la resolución de las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas en las que cada parte es acreedor y deudor al mismo tiempo de sendas obligaciones interrelacionadas entre sí y cuyo ejemplo más típico son las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, que es precisamente el contrato que ha originado la presente litis . La conexión de ambas obligaciones, el sinalagma, provoca unos efectos especiales, uno de los cuales, el que más doctrina y jurisprudencia ha producido, es la resolución de ambas obligaciones por la falta de cumplimiento de una de ellas. Lo cual lo prevé el artículo 1124 del Código civil y se pacta con frecuencia por las partes.

En estas obligaciones recíprocas la facultad del sujeto que cumple de exigir la resolución se produce cuando el otro sujeto no cumple, sea por su voluntad rebelde de cumplir, como decía esta jurisprudencia, ya superada, sea en todo caso. Todo caso que comprende no sólo el incumplimiento culpable, sino todo incumplimiento, culpable o no, lo cual incluye el caso de que una de las partes se ha visto en imposibilidad de cumplir. La sentencia de 14 noviembre 1984 indica que la imposibilidad de cumplir una de las obligaciones recíprocas permite la acción de resolución, con base en el artículo 1124 del Código civil . Otras muchas han dicho que la resolución puede ser pedida lo mismo en el caso de incumplimiento voluntario que en el de forzoso, ajeno a la voluntad: sentencias de 28 febrero 1986 , 19 diciembre 1991 (y otras varias de este mismo año), 2 octubre 1995 (y otras del mismo año), 10 junio de 1996 , 14 noviembre 1998 (y otras más, de este año). Lo cual responde al texto literal del artículo 1124 y el argumento ab absurdum , pues no tendría sentido el que una parte no cumpliera porque le es imposible y la otra tuviera que cumplir sin recibir nada a cambio rompiendo el sinalagma.

  1. - La quaestio facti la desarrolla con detalle la sentencia de instancia en estos términos:

    La demandada Finca Lo Cirer SL estaba construyendo un complejo turístico, deportivo y hotelero llamado "Campo de Golf El Plantío", sito en término municipal de Alicante, partida de Bacarot y dentro del mismo, teniendo en fase de presentación de proyectos y concesión de licencias la construcción de una serie de edificios de apartamentos con sus dotaciones comunes, celebró con la demandada el día 6 de agosto de 2004 un contrato llamado de reserva por el que comprometían la compraventa de veinticinco de dichos apartamentos. En cumplimiento del mismo, el día 20 de septiembre de 2004 firmaron en documento privado de compraventa los veinticinco contratos de compraventa, en los cuales se abonaba ya cierta cantidad a cuenta del precio y se acordaban diversos pagos a medida que fuera avanzando el desarrollo de las obras, previéndose que la licencia municipal sería otorgada el siguiente 30 de octubre de 2004, que el 30 de noviembre de 2006 estarían concluidas las obras y entregados los apartamentos y que el 30 de diciembre de 2006 se otorgarían las escrituras públicas de compraventa. Como la licencia no se obtuvo en el momento previsto, estos plazos fueron modificados por sendos documentos de 27 de enero y 18 de marzo de 2005, y, una vez que la misma fue concedida por el Ayuntamiento de Alicante el día 17 de mayo de 2005, se firmaron dos prórrogas más, en documentos privados de 1 de julio de 2005 y 8 de marzo de 2006, siendo éste el último de los pactos complementarios de los contratos de compraventa, el cual, declarando expresamente vigente el contenido de éstos, estableció como fecha de conclusión de las obras el 20 de enero de 2008 y como fecha de otorgamiento de las correspondientes escrituras el 20 de febrero de 2008. Estos plazos no fueron cumplidos en absoluto por la promotora toda vez que la licencia fue objeto de impugnación en vía contencioso-administrativa y por sentencia de 24 de octubre de 2006 el Juzgado de lo Contencioso- Administrativo n°. 1 de Alicante la declaró nula de pleno derecho, por exceder la edificabilidad autorizada en ella (22.500 metros cuadrados construidos) de la que en su día había manifestado el promotor para obtener del gobierno de la Comunidad Valenciana la llamada "declaración de interés comunitario" imprescindible para realizar dicha actuación urbanística (14.500 metros cuadrados). Esta sentencia dio lugar a la suspensión de las obras por resolución del Ayuntamiento de 26 de octubre de 2006, obras que sólo pudieron reanudarse a partir de que el 24 de setiembre de 2007 se dictara por el Ayuntamiento un decreto por se aprobada la adaptación del proyecto a los términos de la sentencia. Ante dicho incumplimiento de los plazos previstos después de requerimiento extrajudicial en el mismo sentido, la sociedad compradora interpuso el 1 de abril de 2008 demanda en la que solicitaba que se declarara la resolución de los contratos de compraventa, con devolución de las cantidades abonadas a cuenta del precio e indemnización de daños y perjuicios en el 30 por ciento de dichas cantidades en los términos previstos en la cláusula duodécima de los contratos.

    La cláusula duodécima del contrato es la que ha provocado el proceso que ahora se halla en casación y que conviene transcribir:

    INCUMPLIMIENTO.- El impago de cualquiera de las cuotas establecidas que no se hiciese efectivo en el plazo pactado, incluso el resto del precio a entregar en el momento de otorgamiento de escritura pública o, en su caso, los plazos estipulados en la cláusula 4° (cuadro de ' . hitos y calendario) o la incomparecencia del comprador al objeto de firmar la escritura pública de compraventa finalizada la obra conforme a la cláusula quinta o cualquier otro incumplimiento imputable al comprador de las obligaciones contraídas en el presente contrato, facultará a la vendedora, o bien a resolver el contrato o bien a exigir su cumplimiento, estableciéndose como indemnización de daños y perjuicios, en ambos casos, el importe correspondiente al TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades entregadas por el comprador hasta ese momento, siendo además por cuenta del comprador todos los gastos y honorarios de abogados, procuradores y notarios, que puedan originarse en ambos casos. A efectos de impago, no se considerará como tal los casos en los que coetáneamente al momento del pago, el vendedor no pusiera a disposición del comprador el aval reseñado en la estipulación TERCERA del presente contrato. En dichos casos, si la sociedad vendedora optara por la resolución del contrato, bastará para ello la notificación de tal voluntad mediante el requerimiento previsto en el articulo 1.504 del Código Civil , readquiriendo el pleno dominio de la vivienda, quedando facultada desde ese momento, incluso en caso de oposición al requerimiento resolutorio por parte del comprador, para realizar sobre la misma cualquier acto de venta a tercero, enajenación o gravamen que estime oportuno. En caso de la no obtención de la licencia de obras en el plazo previsto (30-10-2004 mas 3 meses) por parte del vendedor, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, estando en ese caso el vendedor obligado a restituir las cantidades entregadas, o bien, prorrogar el plazo para la obtención de la licencia. En cualquier otro incumplimiento por parte del vendedor de las obligaciones derivadas del contrato, o su incomparecencia al objeto de firmar la escritura pública de compraventa finalizada la obra, facultará a la compradora, o bien a resolver el contrato o bien a exigir su cumplimiento, estableciéndose como indemnización de daños y perjuicios, en ambos casos, el importe correspondiente al TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades entregadas por el comprador hasta ese momento, siendo además por cuenta del vendedor todos los gastos y honorarios de abogados, procuradores y notarios, que puedan originarse en ambos casos. Se considerará incumplimiento por parte de vendedor la no obtención, en el plazo de entrega de la cédula de habitabilidad o certificación administrativa equivalente para el apartamento, seguro decenal o el que corresponda para el edificio, falta de distribución o distribución no equitativa de la carga hipotecaria entre las distintas fincas que compongan en inmueble o cualquier otra condición de carácter significativo necesaria para permitir la entrega del apartamento v el otorgamiento de escritura.

  2. - La demanda que ha sido interpuesta por la sociedad compradora, IBERVALLES. S.L., que ha pagado una parte del precio y nada ha recibido, fue estimada por la sentencia de 11 de noviembre de 2010 . Ha declarado la resolución -que no plantea polémica alguna- "por incumplimiento de la totalidad de los contratos, a que se refiere la demanda" (así lo expresa literalmente el fallo) y condena a la promotora demandada FINCA LO CIRER, S.L. a abonar a la actora la cifra de 1.357.165,16 € con los intereses.

    Es de resaltar que, como se ha dicho, la promotora demandada no obtuvo la licencia de obra en el plazo convenido.

    SEGUNDO .- 1.- Contra la mencionada sentencia la sociedad demandada ha formulado sendos recursos por infracción procesal y de casación. El primero de éstos ha sido inadmitido por el auto de esta Sala de 2 noviembre 2011 . El de casación sí ha sido admitido por el mismo auto y contiene siete motivos.

    El primero de ellos, al igual que el segundo incide en el artículo 1124 del Código civil y sus requisitos especialmente en el retraso de la entrega, con abundante referencia jurisprudencial que realmente no se discute en autos y con afirmación de que esta parte recurrente sí ha cumplido su obligación, a lo que se añade su interesada aplicación del artículo 3.1 del Código civil respecto a la realidad social que difícilmente puede ser aplicada a esta parte.

    Los dos siguientes motivos se refieren a la interpretación del contrato que ciertamente no se ha planteado, ni se ha discutido y en este tema se pretende entrar en la cuestión de la imposibilidad de cumplir la obligación recíproca de esta parte recurrente.

    Los tres últimos hacen referencia a la obligación de entrega en relación con los cuatro apartamentos que no se llegaron a entregar nunca y la cláusula penal.

  3. - Los dos primeros motivos del recurso se refieren a la infracción del artículo 1124 del Código civil . Esta norma, mal configurada como si se tratara de una condición dentro de la normativa de ésta, contempla la resolución de las obligaciones recíprocas cuando se produce el incumplimiento de una de ellas. Lo cual, además, es frecuente y válido el que se refuerce con un pacto expreso (al que se refiere el artículo 1504, complemento del anterior), pacto que puede comprender una cláusula penal u otra cualquiera. El pacto antes transcrito, concretamente el párrafo tercero de la cláusula diodécima del contrato de 20 septiembre 2004 prevé exactamente un incumplimiento muy concreto y unos efectos perfectamente determinados.

    Ciertamente, un simple retraso puede no constituir un incumplimiento, pero un retraso importante, tras sucesivas prórrogas y con una previsión precisa para el caso de que no se obtenga una licencia en un tiempo concreto, sí es incumplimiento, ya que se une la falta del plazo con la unión del pacto expreso. El que éste se haga expresamente, reforzando el artículo 1124 y previendo exactamente el caso, no puede considerarse infracción de tal artículo. La jurisprudencia recaída en éste ha insistido desde años ha, en que no se prevé una voluntad rebelde de incumplir, sino un hecho objetivo de incumplimiento, que provoca la frustración del fin del contrato ( sentencias de 30 octubre 2009 y 28 enero 2010 , entre otras muchísimas).

    Tampoco es factible relacionar el incumplimiento con el artículo 3.1 del Código civil respecto a la realidad social y al hecho notorio de la crisis económica, ya que ello alcanza no sólo a la parte recurrente, sino también a la otra. Es una compraventa en la que la crisis afecta tanto al comprador como al vendedor y no cabe que una de ellas la alegue en su favor y en perjuicio de la otra.

  4. - Los motivos tercero y cuarto del recurso se refiere a la interpretación y, realmente, no desarrolla cuál es el error (o infracción de norma aplicable, según dicción del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) que se ha producido.

    El sentido del incumplimiento y del efecto que prevé la transcrita cláusula duodécima es claro. El hecho objetivo de la falta de licencia que impide la correcta entrega para su uso normal de la cosa vendida produce un incumplimiento objetivo que frustra la función del contrato e impone el efecto concreto de resolución y restitución e indemnización, que es el objeto de la demanda y del fallo de las sentencias. Buscar otra interpretación es ir contra el sentido literal que no admite duda.

    Incluso la mención al caso fortuito o fuerza mayor, no tiene trascendencia alguna, ya que el artículo 1124 y el texto transcrito, no queda sin efecto cuando media una imposibilidad por una de las partes. El vendedor no puede entregar la cosa en el tiempo previsto; o le ocurre al comprador, que no puede pagar: la otra parte no tiene que soportar las consecuencias, por aplicación del artículo 1124 y por expresa previsión de la cláusula duodécima.

  5. - Los motivos quinto y sexto plantean la imposibilidad de cumplimiento, como extinción de las obligaciones, de entrega de unos apartamentos. Es un planteamiento fuera de lugar. Se celebra un contrato cuyo vendedor es un profesional de la construcción -una sociedad promotora- y se prevé en una cláusula que se titula "incumplimiento" los distintos casos en que ocurre y, concretamente, la no obtención de la licencia de obras. No se obtiene ésta en el tiempo pactado: en unos apartamentos se produce un retraso y en cuatro de ellos una falta definitiva de licencia, todo ello con una conducta harto discutible de la promotora. En definitiva, no hay licencia y la cláusula -el párrafo tercero debidamente destacado- prevé tal supuesto y ello no cabe obviarlo por unos motivos ajenos a lo claramente previsto. Ni mucho menos, pensar en sustituir la cosa debida por otra contraviniendo lo dispuesto en el artículo 1157 del Código civil y lo contemplan, entre otras, las sentencias de 30 enero 1999 y 24 octubre 2001 .

  6. - El último de los motivos se refiere específicamente a la cláusula penal y pretender dejarla sin efecto por razón de su falta de culpabilidad y por razón del momento económico y financiero del momento.

    Lo primero no es aceptable puesto que el incumplimiento que prevé el artículo 1124 y refuerza una cláusula expresa no requiere el incumplimiento culpable, sino la frustración del fin del contrato, es decir, el incumplimiento objetivo, en aras del principio de seguridad jurídica. Lo segundo tampoco lo es, porque estas circunstancias económicas han afectado a las dos partes y no se puede ordenar judicialmente que favorezca a una, en perjuicio de la otra.

  7. - Por todo lo expuesto, no son aceptables los motivos de casación y procede declarar no haber lugar al recurso, con la condena en costas que impone el artículo 398. 1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de "FINCA LO CIRER, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Alicante, en fecha 11 de noviembre de 2010 , que SE CONFIRMA.

  2. - Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas por el recurso.

  3. - Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollos de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.