STS, 11 de Julio de 2001

En la indicada fecha de 15 de enero de 1996, la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Sevilla dictó sentencia, en el recurso de dicho orden jurisdiccional número 1623/1992, con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso interpuesto por CONSTRUCCIONES ROMO, S.A. contra resolución del AYUNTAMIENTO DE ALMONTE de 26 de diciembre de 1990, por estimarla ajustada a Derecho. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas".

Contra la citada sentencia, la representación procesal de la entidad mercantil CONSTRUCCIONES ROMO S.A. preparó ante el Tribunal a quo el presente recurso de casación que, una vez tenido por preparado, fué interpuesto en plazo ante esta Sala, desarrollándose, después, procesalmente, conforme a las prescripciones legales; y, formalizado por la representación procesal del AYUNTAMIENTO DE ALMONTE recurrido su oportuno escrito de oposición al recurso, se señaló, por su turno, para votación y fallo, la audiencia del día 4 de julio de 2001, fecha en la que ha tenido lugar dicha actuación procesal.

LA SENTENCIA DE INSTANCIA, dictada, con fecha 15 de enero de 1996, por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Sevilla, en el sentido de desestimar el recurso de dicho orden jurisdiccional número 1623/1992 interpuesto por la entidad mercantil CONSTRUCCIONES ROMO S.A. contra la denegación presunta por silencio del recurso de reposición promovido contra la liquidación del IMIVT, por importe de 8.579.397 pesetas, girada por el AYUNTAMIENTO DE ALMONTE con motivo de la transmisión, por la citada recurrente, a la entidad Sport Park S.A., mediante escritura pública de compraventa de 2 de enero de 1989, de dos fincas segregadas de la parcela urbanística N-43 de la Playa de Matalascañas de Almonte, SE FUNDA, EN SINTESIS, EN LOS SIGUIENTES ARGUMENTOS:

1. Construcciones Romo S.A. alega que, siendo la razón de la venta de las dos fincas la realización de un proyecto urbanístico basado en una determinada edificabilidad, que luego resultó inviable porque la misma y el volumen edificable eran inferiores a los previstos, optó por la resolución de la citada operación traslativa, por estarse, según su criterio, ante uno de los supuestos previstos, como casos de no sujeción y de devolución de lo exaccionado, en el artículo 358.3 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril.

   Pero, como en la propia escritura de compraventa se había hecho constar que, según certificado del Secretario de Ayuntamiento, "se observa, tras la medición real del volumen consumido, que faltan doscientos dos metros cúbicos para llegar a colmatar el volumen total", es evidente que, desde el primer momento, el comprador (y el vendedor, también) sabía exactamente lo que compraba y su utilidad urbanística (lo cual era lógico, por tratarse de una sociedad anónima cuyo fin es "adquirir y enajenar por cualquier título bienes muebles e inmuebles"), y, por ello, la resolución, en fecha 26 de octubre de 1989, de la compraventa se presenta como un acto debido sólo a la libre voluntad de las partes y que en nada afecta, pues, a la realidad de la transmisión gravada conforme al artículo 358 del RD Legislativo 781/1986.

2. Ha de aplicarse, como así se ha hecho, el valor final fijado al efecto en el Indice de Tipos Unitarios porque, como las fincas gravadas tienen la misma calificación urbanística que otras a las que se ha aplicado dicho valor indiciario y la recurrente no ha probado que el cuestionado valor sea desproporcionado o confiscatorio o superior al real o corriente en venta, opera la presunción de veracidad y legalidad del Tipo utilizado en la exacción.

3. La sentencia de 15 de octubre de 1991 dictada, en materia urbanística, por la misma Sala de instancia, declarando nulas las segregaciones de superficie (entre ellas la de las dos fincas de autos) llevadas a cabo a partir de la primitiva parcela registral de 24.835 ms2 (de la que sólo sería segregable el resto de 96'43 ms2, que es la porción de exceso a que se refiere el artículo 95.1.d de la Ley del Suelo de 1976), amén de que, por no ser aún firme, al estar pendiente de un recurso de apelación, se le ha denegado su ejecución provisional por auto de 2 de septiembre de 1992, no puede ser considerada, tampoco, por tales motivos, a los fines de resolver el contencioso de autos.

El presente recurso de casación, promovido al amparo del ordinal 4 del artículo 95.1 de la Ley de esta Jurisdicción, LJCA (según la versión entronizada en la misma por la Ley 10/1992), se funda en los tres siguientes motivos de impugnación:

1. Infracción del artículo 358 del RD Legislativo 781/1986 y de la doctrina jurisprudencial que prohibe ir contra sus propios actos, porque, (a), la compradora de los dos fincas, Sport Park S.A., pretendía instalar en las mismas un parque acuático de atracciones (un "aqua park") y requería, para ello, una mínima edificabilidad (para oficinas, vestuarios y cafetería, pues las demás instalaciones eran al aire libre), bastando, en principio, con los 202 ms2 de volumetría que, con anterioridad, había reconocido el Ayuntamiento a la vendedora al concederle una Licencia de Obra en una de las dos fincas transmitidas (siendo la volumetría real a edificar de 424'2 ms3, resultado de multiplicar aquella superficie por la edificabilidad media de la zona, de 2'10 m3/m2); (b), de forma inesperada, la Corporación señaló que la edificabilidad de la parcela era de 202 ms3 (aunque por error se hubiera hecho constar en ms2), y, ante tal situación, que imposibilitaba la ejecución del parque acuático, ambas sociedades decidieron de mutuo acuerdo resolver el contrato, por escritura de 26 de octubre de 1989; (c), aunque de forma equivocada, pues confunde edificabilidad en metros cuadrados por cúbicos, la sentencia de instancia reconoce el error en que había incurrido el Ayuntamiento, pero, no obstante, lo hace recaer exclusivamente sobre las interesadas, sosteniendo que por la naturaleza de sus actividades deberían conocer aquella circunstancia, dejando de lado la doctrina que prohibe a la Administración desentenderse de las consecuencias de sus propios actos o errores, cuando, además, es frecuente que los Ayuntamientos certifiquen la edificabilidad haciendo referencia sólo a su superficie (a la que luego se aplica la edificabilidad media); y, (d), la resolución de la compraventa, de mutuo acuerdo, fué provocada por la nulidad de la misma, ya que se había efectuado concurriendo un error en cuanto a las condiciones del terreno transmitido (artículos 1261, 1266 y 1300 del Código Civil, CC), y, por ello, al no haberse producido transmisión alguna, no debía haberse practicado la liquidación.

2. Infracción del artículo 355 del RD Legislativo 781/1986, porque el valor final a aplicar en la liquidación debía haber sido el corriente en venta, atendiendo a las características del terreno, y no el fijado en el Indice de Tipos Unitarios (de 3.800 P/m2), sin tener en cuenta su ínfimo volumen de edificabilidad, ni el precio real de la compraventa (de un millón -sic- de pesetas), ni el valor unitario fijado, en menos de la mitad del Indice, por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, ni el contenido de un informe del Arquitecto municipal, de 3 de mayo de 1991, que rebajó la irreal cifra de 21.230.600 pesetas -de valor final- a la de 1.750.000 pesetas.

3. Infracción de los artículos 358.2 del RD Legislativo 781/1986 y 24.1 de la Constitución, CE, porque la misma Sala a quo había dictado la sentencia de 15 de octubre de 1991 (pendiente de la resolución de recurso de apelación), en materia urbanística, declarando la nulidad de las segregaciones realizadas en la parcela matriz antes de la compraventa de autos, y tal declaración conlleva la nulidad de ésta última (con lo que la sentencia aquí recurrida ha infringido dicho artículo 358.2, pues, a pesar de reconocer la íntima relación de los asuntos planteados en uno y otro recurso contencioso administrativo, ha optado por no dar lugar a la pretensión de la recurrente, en lugar de suspender el proceso hasta que se decidiese por sentencia firme la nulidad o la validez de las segregaciones-transmisiones).

Y es que, si el presente recurso casacional se resuelve antes que el de apelación interpuesto contra la citada sentencia de 15 de octubre de 1991, la nulidad de la transmisión (sic) nunca habrá sido contemplada por ningún órgano judicial y se habrá privado a la recurrente de su derecho a la tutela judicial efectiva; incluso en el supuesto de que la apelación se resolviera antes, la sentencia aquí recurrida ha (habría) dejado sin contestar una de las alegaciones de la demanda y ha (habría) incurrido en una "incongruencia omisiva"; y, en su caso, la desestimación del citado recurso de apelación, conllevaría la nulidad de las transmisiones (sic) efectuadas y el presente recurso de casación debería anular la sentencia de instancia y la liquidación cuestionada.

A pesar de los razonamientos vertidos en su recurso por la entidad recurrente, no procede estimar ninguno de los motivos impugnatorios al efecto aducidos, habida cuenta que:

1. En la escritura de compraventa de las dos fincas transmitidas y objeto de la liquidación aquí cuestionada, formalizada el 2 de enero de 1989, se hacía constar, en cuanto a la volumetría, que, según certificado del Secretario del Ayuntamiento de Almonte de 9 de enero de 1988, "se ha procedido a la medición real del volumen consumido por tres bloques y locales comerciales dentro de la volumetría de la parcela N-43 -de la que, por segregación, proceden aquellas dos fincas-, observándose que faltan 202 ms3 para llegar a colmatar el volumen total", y, por ello, dado el forzado conocimiento que de tal extremo deben tener las partes contratantes -y firmantes de la escritura-, carece de predicamento el primer motivo casacional, pues no se ha producido ni podido producir el error esencial aducido por la recurrente.

   Es correcto, pues, y atemperado a derecho lo que al respecto se ha declarado en la sentencia recurrida (que aquí damos por reproducido), pues, si en la citada escritura se precisa que se trata de 202 ms3 y no de los 202 ms2 señalados por la recurrente, es obvio que no existe el error en cuanto a las características y condiciones de las fincas a transmitir; y, por tanto, no es ese supuesto error el motivo real y exclusivo de la resolución del contrato, que sólo se debió a la libre voluntad de las interesadas y a su mutuo acuerdo (sin que, en consecuencia, sean de aplicación los artículos 1261, 1266 y 1300 del CC).

   El Ayuntamiento ha actuado conforme a derecho, pues ha girado la liquidación de autos con ocasión de la transmisión inmobiliaria derivada de la compraventa; y, como dicha compraventa ha quedado sin efecto por el citado mutuo acuerdo de las partes (esto es lo que se infiere de la escritura resolutoria de 26 de octubre de 1989), no procede la devolución del Impuesto satisfecho y se ha producido, en su caso, con esa resolución, un nuevo acto o hecho imponible sujeto a tributación (que si no ha dado lugar a una nueva liquidación es porque entre el 2 de enero y el 26 de octubre de 1989 no ha habido, por identidad de los valores inicial y final, incremento de valor).

2. El valor final aplicado, de 3.800 P/m2, era el previsto en el Indice de Tipos Unitarios, y, contra la presunción de su veracidad y legalidad, la recurrente no ha demostrado que sea otro el valor real o de mercado o que se den los condicionantes precisos para poder reducirlo hasta en un 20%.

   Debe tenerse en cuenta que la sentencia de instancia (frente a los argumentos de la recurrente de que las partes han señalado un precio inferior en el contrato de compraventa, o de que el valor catastral fijado por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria no llega, ni por aproximación, al del señalado como Tipo indiciario, o de que el Informe del Arquitecto municipal ha concretado como base imponible de la exacción una cifra mucho más reducida que la que consta en la liquidación) ha dejado sentado, como hecho declarado probado, que el controvertido valor final es, en efecto, el que figura en el comentado Indice y el aplicado en el acto de gestión liquidatoria, y tal valoración probatoria, según una reiterada doctrina jurisprudencial, no puede ser objeto de revisión, ahora, en esta vía casacional (cuando, a mayor abundamiento, en informes posteriores del Arquitecto municipal se dice que las fincas registrales de autos, lejos de ser independientes de la parcela N-43 del Sector N de la que se segregaron y gozar de entidad propia, tienen la misma calificación urbanística e iguales características que ésta última en todo su conjunto -y, por ello, debe ser uno y el mismo el Tipo Unitario aplicable en todas su superficie-).

3. La sentencia dictada, con fecha 15 de octubre de 1991, por la misma Sala de Sevilla, en el recurso contencioso administrativo número 520/89, sobre un asunto urbanístico, no conlleva necesariamente la nulidad de las transmisiones derivadas de la compraventa de 2 de enero de 1989, porque, como se refleja en el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia de instancia, (a), no se ha generado indefensión a la recurrente, con lo expresado en dicho Fundamento, desde el momento en que, por providencia de 30 de julio de 1994, el Tribunal a quo, antes de resolver el asunto de fondo, le dió audiencia para que se manifestara sobre la virtualidad y trascendencia de la citada sentencia de 1991; (b), no hay, ni se ha reconocido, desde el punto de vista de la titularidad dominical de los terrenos cuestionados, la íntima relación que entre uno y otro asunto -los resueltos en la sentencia de 1991 y en la de instancia- pretende la contribuyente; (c), en cualquier caso, dicha sentencia de 1991 (confirmada en apelación por la sentencia de 16 de marzo de 1998) no era firme al tiempo de dictarse la que es objeto de esta casación, y el artículo 358.2 del RD Legislativo exige, para que se pueda tener como potencialmente nulo el acto o contrato determinante de la transmisión de los terrenos -la compraventa de 2 de enero de 1989-, que la resolución judicial haya llegado a alcanzar la firmeza; y, (d), dicho precepto requiere, asimismo, que la resolución judicial firme de la que se está hablando sea, precisamente, aquélla que determina, directamente, la nulidad del previo contrato traslativo (en este supuesto, el de la compraventa de 2 de enero de 1989), y no de otro acto o acuerdo que, aun relacionado indirectamente con el anterior, no sea el propio negocio jurídico constitutivo del hecho imponible del Impuesto.

   Como venimos indicando, en ese contrato de compraventa -que no ha sido directamente anulado- se ha transmitido la propiedad de las dos fincas registrales con independencia de que urbanísticamente se hayan podido segregar o no de la parcela N-43 del Sector N de la Urbanización de Playa de Matalascañas (fincas registrales que, por mor de la escritura resolutoria de mutuo acuerdo de 26 de octubre de 1989, se presume que todavía permanecen en poder de la recurrente, por no haber sido transmitidas, aún, a los comuneros de la Intercomunidad de Propietarios de Bloques Atlánticos, tal como se ha reconocido en las sentencias firmes del orden jurisdiccional civil de 8 de abril de 1991 de la Audiencia Provincial de Sevilla y de 8 de febrero y 14 de octubre de 1993 de la Audiencia Provincial de Huelva).

   En principio, además, el declarar la nulidad de la escritura de compraventa (abstracción hecha, ahora, de la posterior escritura de resolución de 26 de octubre de 1989) sería una cuestión de "propiedad" que no compete a una Sala de lo Contencioso administrativo, pues, como reconoce la propia y comentada sentencia de 15 de octubre de 1991, "ha de quedar claro que no corresponde a esta Sala resolver cuestiones de propiedad -sobre las que ya se ha pronunciado, además, el orden civil-, sino exclusivamente de legalidad urbanística ..., todo ello sin perjuício de las acciones que la Intercomunidad demandante pueda ejecutar sobre la anulación de las citadas segregaciones, sobre las que no podemos entrar por no ser objeto de este proceso".

   Por otro lado, la sentencia de la Sala Primera de este Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1992 tiene declarado que "aun cuando el artículo 95.1.d de la Ley del Suelo atribuye el carácter de indivisible a las parcelas edificables ..., ha de concluirse que, dado el carácter meramente administrativo de la norma, limitada únicamente a la regulación del régimen del suelo y de la disciplina urbanística, en modo alguno alcanza virtualidad suficiente para atribuir, en el orden civil, facultades dominicales sobre un inmueble a uno u otro titular, atribución ésta, por otra parte, que tampoco se pretende en la norma urbanística que se cita". Y es por eso que la sentencia de 15 de octubre de 1991, que venimos comentando, no goza, en principio, de la virtualidad necesaria para anular la transmisión efectuada mediante la compraventa de 2 de enero de 1989, y, en consecuencia, como la recurrente, en su calidad de propietaria o titular registral, podía transmitir las dos fincas registrales, como así hizo, recogiendo, eso sí, en la propia escritura, el dato de que faltaban 202 ms3 para llegar a colmatar el volumen total, es obvio que la liquidación objeto de controversia es conforme a derecho y, en concreto, al artículo 358.2 del RD Legislativo 781/1986, siendo necesario para su anulación que, en el orden civil, se declare, con carácter firme, la nulidad de la previa escritura traslativa de 2 de enero de 1989 que conforma su hecho imponible -si hubiera motivo para ello-.

   Y, además, en todo caso, de no haberse materializado la escritura resolutoria de mutuo acuerdo de 26 de octubre de 1989, la transmisión derivada de la compraventa de 2 de enero de 1989 seguiría, en principio, siendo válida y Sport Park hubiera podido inscribir su dominio en el Registro de la Propiedad.

   Por otra parte, para aducir (como hace la recurrente al final de su tercer motivo impugnatorio) que la sentencia recurrida ha incurrido en una incongruencia omisiva, debería haberse utilizado el cauce del número 3 del artículo 95.1 de la LJCA (versión del año 1992) y no el genérico del 4, por lo que no es factible el entrar a analizar tal concreta cuestión, planteada, además, de un modo tangencial e injustificado.

Procediendo, por tanto, desestimar el presente recurso casacional, deben imponerse las costas causadas en el mismo, por imperativo legal, a la parte recurrente, a tenor de lo al respecto prescrito en el artículo 102.3 de la LJCA (versión del año 1992).

Por lo expuesto, en nombre de Su Majestad el Rey y por la potestad que nos confiere el pueblo español,