STS 749/1993, 19 de Junio de 1993

La sociedad mercantil IRIS PARK ZARAGOZA, S.A. formuló demanda frente a la Comunidad de Propietarios del Inmueble sito en la CALLE000, Número NUM000-Pasaje-, de Zaragoza, en cuyo suplico solicitaba se dictase sentencia por la que "A) Se declare: -Nulo y sin valor ni efecto alguno el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada, con fecha 30 de junio del año en curso, por el que se opone al propósito de mi mandante de comunicar al departamento que se describe bajo la letra a) en el hecho primero de esta demanda, con el departamento descrito en el mismo hecho bajo la letra b), ambos pertenecientes a mi representada.- Nula y sin valor ni efecto alguno, el Acta que refleja el citado acuerdo, hayáse pasado o no al Libro de Actas correspondiente.- El derecho de mi representada a comunicar los citados departamentos de su propiedad, abriendo una puerta en la pared que los separa, realizando a su cargo exclusivo las obras necesarias al efecto.- Subsidiariamente respecto a la declaración que antecede, se declare el derecho de mi representada a abrir y mantener una salida de emergencia del departamento descrito en el hecho primero de este escrito de demanda bajo la letra a), a través del departamento descrito en el mismo hecho de este escrito bajo la letra b), ambos pertenecientes a mi mandante. B) En cualquier caso, se determine la cantidad en que la participación de mi mandante en la financiación de los gastos mensuales de la Comunidad demandada se ha de incrementar como consecuencia de la comunicación, o, en su caso, apertura y mantenimiento de la salida de emergencia, mencionados". Desestimada la demanda en ambas instancias, se ha formulado el presente recurso de casación para cuya resolución han de puntualizarse los siguientes extremos:

1. por escritura pública otorgada en Zaragoza el día 19 de julio de 1983, por los representantes legales de "Constructora Inmobiliaria Flumen, S.A." y de "Iris Park Zaragoza, S.A.", denominada de "Agrupación, Declaración de Obra Nueva y División en Régimen de Propiedad Horizontal" se formó una finca urbana, descrita como "edificio sito en Zaragoza, con fachada al PASEO000. números NUM001y NUM002, CALLE000, número NUM000-Pasaje-, ocupa una superficie de solar de 4.447,00 metros cuadrados", y resultante de la agregación de diversos inmuebles propiedad de las sociedades otorgantes; en dicha escritura, el representante legal de "constructora Inmobiliaria Flumen, S.A." procedió a la división en régimen de propiedad horizontal del edificio resultante de la declaración de obra nueva que se hace en el mismo instrumento notarial, "de forma que el complejo general para lo futuro se compondrá de 307 departamentos, susceptibles de uso y aprovechamiento independientes". La Comunidad así constituida se sometió a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y demás concordantes del propio cuerpo legal y especialmente a la Ley de 21 de julio de 1960, con las salvedades que se contienen en el "Estatuto Privativo", que se recoge en el referido documento.

2. En este Estatuto además de las normas que han de regular la Comunidad de Propietarios del Edificio en general, se establecen las disposiciones especiales que han de regular las Subcomunidades que se constituyen según el destino de las entidades y que son: 1.- Subcomunidad de aparcamientos y almacenes, nacida de la propiedad por cuotas indivisas del sótano NUM005o entidad número NUM006y de las distintas entidades registralmente independiente, que componen el sótano NUM007y parte del sótano NUM008; 2.- Subcomunidad de locales comerciales, compuesta por los propietarios de las entidades ubicadas en los sótanos NUM008y NUM009, planta baja y planta NUM009, con la excepción de estas dos últimas plantas de las entidades recayentes en la CALLE000, NUM000; comprende esta subcomunidad los departamentos NUM010a NUM011y NUM012al NUM013; 3.- Subcomunidad de viviendas, integrada por las entidades que componen en cuerpo de edificio recayente en CALLE000, número NUM000, de la planta baja hasta cubierta; departamentos NUM003al NUM004; 4.- Subcomunidad de apartamentos, formada por las entidades que componen el cuerpo de edificio recayente en CALLE000, número NUM000- pasaje- desde planta NUM009a cubierta; departamentos números NUM014al NUM015; 5.- Subcomunidad de salas de proyección cinematográfica, compuesta por las unidades seis y siete; 6.- Subcomunidad de oficinas, compuesta por las entidades que se destinan a ese fin y que forman el cuerpo del edificio recayente a PASEO000, números NUM001- NUM002, desde planta segunda a cubierta; departamentos números cuarenta y cinco cuarenta y cinco al ciento cuarenta y cinco al ciento cuarenta y tres.

3. La sociedad actora, Iris Park Zaragoza, S.A. es propietaria del departamento número siete, "local situado en la segunda planta superior, dispuesto como espacio diáfano para usos varios, con una superficie aproximada de seiscientos doce metros cuadrados", local que integra con el departamento número seis, igualmente propiedad de la sociedad actora, la subcomunidad 5, de salas de proyección cinematográfica; este departamento número siete tiene acceso a través del vestíbulo, escalera y ascensor de la subcomunidad señalada en el artículo 2º , 6-3, del Estatuto Privativo, es decir, la subcomunidad de viviendas. Iris Park Zaragoza, S.A. es propietaria del Apartamento A, sito en la NUM016planta, del edificio CALLE000NUM000-pasaje-, de una superficie útil de 59,34 metros cuadrados; linda por su izquierda con el departamento número siete; forma parte de la subcomunidad de apartamentos.

4. El art.6º del Estatuto Privativo dispone que "los propietarios actuales o futuros de todos los departamentos en que está dividido el inmueble, salvo las viviendas, quedan autorizados, sin necesidad de recabar la aprobación de la Junta de Propietarios para realizar lo siguiente: Efectuar las segregaciones, divisiones o agrupaciones que crean convenientes y cuantas veces lo tengan por convenientes y cuantas veces lo tengan por conveniente; agrupar los resultantes de la división o segregación y, en tales casos, fijar los correspondientes módulos o cuotas de participación mediante la suma, resta o división del módulo que tenga atribuido, quedando igualmente autorizados para comunicarlos entre sí o con las fincas colindantes. En el supuesto de que tal operación de segregación o agrupación implicare la pertenencia a subcomunidades distintas entre las previstas en el artículo 2º, el propietario vendrá obligado a contribuir en las dos subcomunidades afectadas según su coeficiente de participación en las mismas".

El tema central del litigio suscitado entre los aquí contendientes gira sobre el reconocimiento o no del pretendido derecho de la parte actora recurrente a encaminar los locales número siete y apartamento A, sito en la NUM016planta, ambos de su propiedad, mediante la apertura de una puerta en la pared divisoria de ambos locales y sin necesidad de recabar para ello la autorización de la Junta de Propietarios, de acuerdo con el art.6º de los Estatutos, en el que se excluye la necesidad de esa autorización. La ejecución de las obras de comunicación de los dos locales que pretende la recurrente entraña la unión material de los mismos con la intención de que el departamento A sirva de paso a través de él, tener acceso al local número siete desde el vestíbulo y ascensores de la subcomunidad de apartamentos y ofreciendo la recurrente abonar la parte correspondiente de los gastos mensuales por el uso de tales servicios. Por ello y dados los términos del art.8 de la Ley reguladora de la Propiedad Horizontal, se plantea la cuestión de la aplicabilidad del repetido art, 6º de los Estatutos de la Comunidad.

La sentencia de 31 de enero de 1987 dice "que matizando un tanto la imperatividad de la Ley de Propiedad Horizontal expresamente prevista por la Disposición Transitoria Primera, al decir que regirá todas las Comunidades de Propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de los Estatutos, que no podrán ser aplicables en contradicción de lo establecido en la misma, y facultando con ello la validez de los pactos no contrarios al contenido de la misma, se ha declarado por esta Sala que evidentemente, una de las características de la Propiedad Horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario.

Ahora bien, ello no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicación, consignado el art.1255 del Código Civil, por que, según se expresa en la Disposición Transitoria de la Ley mencionada, los Estatutos aprobados por la Junta de Propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. En la Exposición de Motivos de esa Ley Especial se admite que "por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley"; y, con referencia a la sentencia de 28 de diciembre de 1984, dice la de 2 de marzo de 1989 que "dicha sentencia recoge con absoluta claridad el alcance de la Ley de Propiedad Horizontal al decir que si bien en términos generales estatuye normas de derecho necesario, ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de las particulares que proclama el art. 1255 del Código Civil, deduciéndose así de la propia Exposición de Motivos de la meritada Ley en cuanto textualmente aclara que la Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y basta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de los Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones".

Respecto al carácter necesario de la norma contenida en el art.8 de la Ley de Propiedad Horizontal se ha pronunciado esta Sala que en su sentencia de 7 de febrero de 1976 afirma que "la Ley que regula la propiedad horizontal es eminentemente imperativa, y este carácter indudablemente tiene su art.8º, párrafo 2º, en cuanto que refiriéndose a los supuestos de su párrafo 1º, dispone que, en tales casos, se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5º, sin alteración de las cuotas de los restantes, precepto legal con el que está en abierta pugna la cláusula o disposición estatutaria disentida lo que acarrea su nulidad, sin que a esta conclusión pueda eficazmente objetarse, que los compradores de los pisos o locales tuvieran que aceptar esta cláusula que ya figuraba en los Estatutos, aceptación que en este aspecto evidentemente encierra un pacto de adhesión, porque, en todo caso, el principio de la autonomía de la voluntad no entra en juego cuando, cual aquí acontece, es contrario a una norma imperativa, de conformidad con el art.4º, párrafo 1º, entonces vigente, y 1255, ambos del Código Civil"; por su parte, la sentencia citada de 31 de enero de 1987 dice "que, no obstante esta permisividad de los pactos estatutarios no contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, ha de entenderse que ésta tiene un carácter imperativo que impide la validez de aquellos otros que contravienen las disposiciones de la misma, y especialmente las normas que, como las contenidas en el párrafo 2º del art. 8 y en el art.11, y en beneficio de la Comunidad de condueños, imponen el consentimiento máxime de los propietarios para la división de pisos locales, o para la alteración de la estructura del edificio; Tercera: Que, en el supuesto que nos ocupa, y en aplicación de la doctrina anteriormente anotada, ha de entenderse que los pactos estatutarios contenidos en las calendadas escrituras de declaración de obra nueva y de compraventa de piso del actor, que facultaban a los propietarios de locales para realizar actos materiales o jurídicos de división o segregación de los mismos, sin autorización de los restantes propietarios, es contraria al precepto del art. 8, 2º de la Ley, y dado, igualmente que, como se ha declarado probado por la resolución recurrida, sin que haya sido contradicho en este recurso, al amparo del ordinal 7º del art.1692, la división del local comporta la necesidad de cambiar un elemento común, el portal, es obvio que contraviene también el mandato del art. 11 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal"; doctrina que se reitera en la sentencia de 3 de mayo de 1989 al decir que "esa conclusión no puede enervarse, invocando los Estatutos de la comunidad de propietarios, como intenta el recurso, porque según la Disposición Transitoria Primera de la mencionada Ley, los Estatutos no podrán ser aplicados "en contravención con lo establecido en la misma". Contradicción que se patentiza si se admitiese que los Estatutos pudieran dispensar de la aprobación de la junta de propietarios que exige el mencionado art. 8, párrafo 2º, lo que confirma la vigencia y exigencia de tal aprobación, aun en contra de lo que pudieran disponer los Estatutos".

La anterior doctrina jurisprudencial lleva a la desestimación de los motivos primero y segundo del recurso en los que, al amparo del ordinal 5º del art.1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se alega infracción de los arts.1281, apartado 1º del Código Civil (motivo primero) y del art.24.1º de la Constitución Española, en relación con lo establecido en el párrafo 4º, inciso último, del art. 396 del citado Código, pues cualquiera que sea la interpretación que se haga del término "apartamento" que se usa en los Estatutos para designar los locales integrantes de la subcomunidad 4, la unión material de los dos locales de su propiedad que pretende la actora recurrente con la necesaria modificación de las cuotas de contribución a los gastos de la subcomunidad de apartamentos, exige siempre la aprobación unanime de los demás copropietarios de acuerdo con los arts.8-2º, 11 y 16-1ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, preceptos de derecho necesario, como se recoge en la jurisprudencia citada, que, por ello, no pueden quedar, en su aplicación, al arbitrio de las partes en ejercicio de su autónoma voluntad y que han de ser aplicados inexcusablemente por el Juzgador, no pudiendo así hacer derivar la sociedad recurrente su pretendido derecho de cláusulas estatutarias que chocan frontalmente con normas imperativas limitativas de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que sólo podrá proceder a la comunicación entre sus locales previa autorización de la Junta de Propietarios en los términos del art. 16-1ª de la repetida Ley.

Por el mismo cauce procesal que los anteriores, se alega en el motivo tercero infracción del art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien el desarrollo del motivo está orientado a denunciar infracción del art, 17 de esa Ley, por lo que aquella cita parece un simple error mecanográfico. Dice la sentencia de esta Sala de 2 de marzo de 1992 que "se atribuye al acta de la Junta un carácter constitutivo de los acuerdos que no posee; es mero reflejo de los mismos (art.17 de la Ley de Propiedad Horizontal) y sólo se puede reflejar lo que ya existe. El acta podrá servir como prueba preconstruida, pero en modo alguno la única admisible; la solemnidad "ad probationem" no se establece expresamente por la Ley de Propiedad Horizontal y por su importancia procesal no puede interpretarse el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en ese sentido"; postula la recurrente que la nulidad del acta por los vicios que denuncia determina de suyo la del acuerdo en ella reflejado, atribuyendo así carácter constitutivo a la misma, en contra de la naturaleza probatoria del acta; de otra parte, la pretensión impugnatoria del acuerdo de la Junta de Propietarios de 30 de junio de 1988, se funda por la actora recurrente en el único motivo de ser contraria a los Estatutos de la Comunidad, por lo que siendo la cláusula estatutaria que sirve de apoyo a la acción ejercitada inaplicable en los términos dichos y no estando acreditado en autos un consentimiento unanime de todos los copropietarios (que en ningún momento se ha alegado) a la unión material de los locales de que se trata, la posible nulidad del acta carece de toda relevancia en orden a la solución del litigio planteado, por lo que el motivo no puede prosperar. De igual modo ha de rechazarse el cuarto y último motivo por infracción de los arts 7.2 del Código Civil y 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; dice la sentencia de 22 de octubre de 1988 que "siendo el abuso de derecho una institución de equidad para la salvaguardia de los intereses que todavía no alcanzaron protección jurídica, se precisa para su estimación: la producción de una lesión en su patrimonio, la existencia de una actitud meramente pasiva en quien la sufre, la intención de dañar en quien la causa, la falta de interés o ejercicio antisocial del derecho", requisitos que no se dan en el presente caso ya que no resulta acreditado que la negativa de la Junta de Propietarios cause una lesión en el patrimonio de la recurrente ya que, en contra de lo que se afirma en el apartado 3º del fundamento de derecho V de la demanda, el local número siete no queda privado de acceso y así lo establece el art. 35º de los Estatutos según el cual "el propietario o propietarios del departamento número siete, deberá contribuir a sufragar los gastos que se produzcan en la subcomunidad señalada en el artículo 2º, 6-3 (la de viviendas), a través de cuyo vestíbulo, escalera y ascensor tiene su acceso", por lo que la sociedad recurrente se haya asistida de las acciones legales pertinentes para hacer efectivo su derecho a dotar de acceso a su local en la forma prevista en los Estatutos; no se da, por tanto un ejercicio abusivo de su derecho de utilización exclusiva de los elementos comunes a ella pertenecientes, por la subcomunidad de apartamentos al oponerse a la pretensión de la ahora recurrente.

La desestimación de todos y cada uno de los motivos en que se articula el recurso, determina la de éste en su totalidad con la preceptiva imposición de costas a la parte recurrente y pérdida del depósito constituido para recurrir, de conformidad con el art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por IRIS PARK ZARAGOZA, S.A. contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha catorce de septiembre de mil novecientos noventa. Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.