STS 133/2007, 13 de Febrero de 2007

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de doña Sonia y doña Lucía contra don Emilio .

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara ".. sentencia por la que:

A) Se declare rescindido, a tenor del art. 45 del Real Decreto Legislativo 1/1.992, de 26 de junio, el contrato de compraventa suscrito el 15 de julio de 1.995 entre DON Emilio, como vendedor y DOÑA Sonia, como compradora, acompañado como documento nº 5 de la demanda, condenando a los demandados a devolver a la compradora la cantidad de 150.000 pesetas más su interés legal desde el día 1 de diciembre de 1.995 (que es la fecha del requerimiento notarial acompañado como documento nº 14 de la demanda) y condenando a dichos demandados también a indemnizar a la compradora en cuantos daños y perjuicios acredite bien en la fase probatoria de este Juicio, bien en la ejecución de su sentencia.

B) Subsidiariamente, para el caso de que no se aprecie la rescisión solicitada en el apartado anterior, se interesa que se declare ineficaz, por nulo, el contrato de compraventa suscrito el 15 de julio de 1.995 entre DON Emilio, como vendedor, y DOÑA Sonia, como compradora, acompañado como documento nº 5 de la demanda, condenando a los demandados a devolver a la compradora la cantidad de 150.000 pesetas más su interés legal desde el día 1 de diciembre de 1.995 (que es la fecha del requerimiento notarial acompañado como docuemtno nº 14 de la demanda).

Se declare ineficaz por nulo el contrato de compraventa suscrito el 15 de julio de 1.995 entre DOÑA Sonia Y DOÑA Lucía, como vendedoras, y DON Emilio, como comprador, acompañado como documento nº 6 de la demanda, condenando a los demandados a reintegrar la posesión material de la finca objeto de dicho contrato a las vendedoras, cuya devolución de la finca deberá hacerse en el estado en que ésta fue entregada al demandado SR. Emilio el 15 de julio de 1.995, debiendo realizar los demandados en dicha finca las operaciones que se determinen en ejecución de sentencia, y que sean necesarias para que recupere su estado original.

Se condene a los demandados a estar y pasar por las declaraciones de los pedimentos PRIMERO y SEGUNDO de este suplico, y a cumplir cuanto en ellos se contiene. CUARTO: Se condene a los demandados a pagar las costas de este juicio."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Emilio contestó a la misma, al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "... dicte en su día Justa Sentencia por la que desestimando íntegramente los pedimentos contenidos con carácter de principal y subsidiario en el suplico de la demanda, y admitiendo íntegramnte la demanda reconvencional que se formula, declare la validez y eficacia de los contratos de compraventa suscritos entre el Sr. Doña Emilio y las hermanas Sonia Lucía en fecha 15 de julio de 1.995, condenando a las mismas a otorgar escritura pública de propiedad a favor del Sr. Emilio respecto de la finca rústica inscrita en el Registro de la Propiedad de esta ciudad al Tomo 730, Libro 373, Folio 210, Finca 21.505; y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la actoras y demandadas reconvencionales."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que dicte sentencia "... por la que, con estimación íntegra de la demanda de esta parte en los términos de su suplico se desestime la reconvención y se impongan todas las costas causadas al demandado".

4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

5. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 4 de diciembre de 1998, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por las actoras Dª Sonia y Dª Lucía, contra D. Emilio .

Que igualmente debo estimar y estimo la demanda reconvencional formulada por el demandado D. Emilio, contra Dª Sonia y Dª Lucía, y en consecuencia se condena a las mismas a la obligación de elevar a público el contrato de compraventa privado que figura como documento número 6 de los acompañados al escrito de demanda cuyo objeto es la finca rústica número 21.505 del Registro de la Propiedad de Chiclana al Tomo 730, Libro 373, Folio 210, y en caso de no verificarlo su rebeldía será suplida por éste órgano judicial.

Las costas del presente procedimiento se imponen a la parte actora."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación Dª Sonia y doña Lucía, y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Cádiz, dictó sentencia con fecha 24 de noviembre de 1999, cuyo Fallo es como sigue: "Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Sonia y Lucía contra la sentencia de cuatro de diciembre de 1998 dictada en las actuaciones de las que dimana el presente rollo, la cual en consecuencia REVOCAMOS y en su lugar estimando parcialmente la demanda interpuesta debemos declarar y declaramos:

1. Haber lugar a la rescisión del contrato de compraventa suscrito el quince de julio de 1995 entre

D. Emilio y las actoras respecto de la finca sita en el sitio de Espadañuelas a que se refiere el doc. nº 5 de la demanda con obligación en consecuencia por parte del vendedor de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados.- 2º La nulidad por falta de causa y vicio en el consentimiento, del contrato celebrado en la misma fecha que el anterior por el que las actoras venden a D. Emilio la finca a la que se refiere el doc. nº 6 de la demanda.- 3º Debemos condenar y condenamos en consecuencia al expresado demandado a que restituya a las actoras la finca expresada.- 4º Condenamos al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones.- 5º Debemos desestimar y desestimamos la reconvención presentada de contrario y declaramos no haber lugar a compeler a las actoras a elevar a público el contrato celebrado el quince de julio de 1995 a que se refiere el 2º pronunciamiento de la presente resoluión.- 6º Condenamos al demandado Emilio al pago de las costas ocasionadas en la primera instancia y todo ello sin hacer pronunciamiento expreso respecto de las costas de ninguna de las dos instancias."

El Procurador de los Tribunales don Carlos Piñeira de Campos, en nombre y representación de don Emilio formalizó recurso de casación, que funda en tres motivos, todos ellos amparados en el artículo 1.692-4º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, que denuncian, respectivamente, la infracción por inaplicación del artículo 3, apartado primero, del Código Civil, en relación con el artículo 45, apartado primero, del Real Decreto Legislativo 1/1992, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana (motivo primero); la infracción, en concepto de inaplicación, de los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil (motivo segundo); y los artículos 1.265 y 1.266 del Código Civil, por un lado, así como los artículos 1.300, 1.303 y 1.308 del mismo código, por otro, que se estiman violados por su errónea aplicación (motivo tercero).

Admitido el recurso y dado traslado del mismo a la parte contraria, se opusieron al mismo por escrito las actoras doña Sonia y doña Lucía .

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de enero de 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER

Los hechos básicos para la comprensión de lo que se discute en el presente litigio, de los que parte la Audiencia Provincial en su sentencia, hoy impugnada, son los siguientes:

1. En fecha 15 de julio de 1995, la actora doña Sonia y el demandado don Emilio, apoderado de la entidad Doña Sur S.L., de la que eran socios su esposa e hijos, cuyo objeto social consistía en la promoción, compra, venta y arrendamiento de todo tipo de fincas rústicas y urbanas, celebraron contrato de compraventa por el cual el Sr. Emilio vendía a la Sra. Sonia, una parcela rústica de su propiedad en el sitio de Espadañuelas (Chiclana de la Frontera) de ochocientos ochenta y seis metros cuadrados de superficie, en la que se encontraba ubicada una vivienda-chalet de cien metros cuadrados aproximadamente y un pozo para suministro de agua, por precio total de nueve millones de pesetas, del que el vendedor confesaba recibir en el acto la cantidad de ocho millones quinientas cincuenta mil pesetas, quedando pendiente de pago el resto para el momento de la firma de la escritura pública. En la cláusula tercera del referido contrato se hacía constar que "el suministro eléctrico sería por cuenta de la parte compradora".

2. En la misma fecha la actora doña Sonia y su hermana doña Lucía, como vendedoras, y don Emilio

   , como comprador, celebraron otro contrato de compraventa por el que las primeras transmitían al segundo un trozo de tierra plantado de viña, al sitio de Los Visos, en el término municipal de Chiclana de la Frontera, de una aranzada de cabida, igual a cuarenta y cuatro áreas, setenta y una centiáreas, por un precio de nueve millones de pesetas que se decía entregado en el acto por la parte compradora.

3. Con posterioridad a la celebración de dichos contratos, doña Sonia, fue advertida por la Compañía Sevillana de Electricidad de la imposibilidad de obtener servicio de energía eléctrica para la vivienda adquirida y, elevada consulta al efecto al Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, se certificó por su Secretario con fecha 14 de noviembre de 1995 en el siguiente sentido: 1°) Que la finca vendida por el Sr. Emilio se encuentra clasificada como suelo no urbanizable, siendo la extensión mínima a efectos de edificación de diez mil metros cuadrados; 2°) Que la vivienda sita en la misma carece de licencia de obra y de primera ocupación, siendo objeto de expediente sancionador n° 64/93, sin que la referida vivienda sea legalizable; y 3°) Que, en relación con la posibilidad de otorgar permisos y licencias para la ejecución de obras y formalización de contratos de suministro de energía eléctrica, no procederían tales licencias por tratarse de dotación a una parcelación ilegal en suelo no urbanizable que vendría a consolidar un núcleo de población no autorizado ni previsto por el planeamiento; y:

4. En fecha 1 de diciembre de 1995, las actoras requirieron por vía notarial al demandado don Emilio y, en su caso, a su esposa, para que dieran por resueltos los contratos suscritos entre las partes de fecha quince de julio de mil novecientos noventa y cinco, reintegrando a las requirentes las cantidades que entregaron y bajo apercibimiento de que en otro caso se ejercitarían las oportunas acciones judiciales, incluida la reclamación de daños y perjuicios; requerimiento al que no contestó el demandado.

Con tales antecedentes, las actoras doña Sonia y doña Lucía interpusieron demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra don Emilio y su esposa, en cuyo "suplico" interesaron que se dictara sentencia por la que: A) Se declare rescindido, a tenor del artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, el contrato de compraventa suscrito el 15 de julio de 1995 entre las partes sobre la parcela rústica con vivienda-chalet a que se refiere el apartado a) del anterior fundamento primero, condenando a los demandados a devolver a la compradora la cantidad de 150.000 pesetas, que afirmaba haber entregado al vendedor, más su interés legal desde el día 1 de diciembre de 1995, así como a indemnizarle en cuantos daños y perjuicios acreditara en fase probatoria o en ejecución de sentencia; B) Subsidiariamente, se declare ineficaz, por nulo, el referido contrato de compraventa con igual devolución de cantidad e intereses; C) Se declare igualmente ineficaz, por nulo, el contrato de compraventa suscrito en la misma fecha entre doña Sonia y doña Lucía, como vendedoras, y don Emilio, como comprador, sobre la finca plantada de viña sita en Los Visos (Chiclana de la Frontera) a que se refiere el apartado b) del anterior fundamento de derecho primero, condenando a los demandados a reintegrar a las vendedoras la posesión material de la finca objeto de dicho contrato en el mismo estado en que fue entregada, realizando para ello las operaciones que resultaren necesarias; y D) Se condene al demandado a estar y pasar por tales declaraciones así como al pago de las costas.

El demandado se opuso a tales pretensiones interesando que se dictara sentencia desestimatoria de la demanda y formuló reconvención en solicitud de que se declarara la validez y eficacia de los contratos de compraventa referidos, condenando a las actoras a otorgar escritura pública de venta a favor del Sr. Emilio respecto de la finca rústica que le había sido vendida sita el Los Visos (Chiclana de la Frontera), con imposición a las demandantes de las costas causadas por la demanda y por la reconvención.

El Juzgado de Primera Instancia n° 3 de Chiclana de la Frontera dictó sentencia por la que desestimó la demanda formulada por doña Sonia y doña Lucía contra don Emilio y, estimando la reconvención opuesta por éste, condenó a las demandantes a elevar a público el contrato de compraventa celebrado sobre la citada finca rústica que le había sido vendida en fecha 15 de julio de 1995.

Recurrida en apelación la anterior sentencia por las actoras, la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección Tercera) dictó nueva sentencia por la que, con estimación parcial del recurso, revocó la pronunciada por el Juzgado y declaró: 1°) Haber lugar a la rescisión del contrato de compraventa de 15 de julio de 1995 celebrado entre don Emilio y doña Sonia respecto de la finca sita en Espadañuelas (Chiclana de la Frontera), con obligación por parte del vendedor de indemnizar los daños y perjuicios causados; 2º) La nulidad por falta de causa y vicio en el consentimiento del contrato celebrado en la misma fecha por el que las actoras vendían a don Emilio la finca plantada de viña sita en Los Visos (Chiclana de la Frontera) así como a restituir a las mismas la posesión de la referida finca; 3º) No haber lugar a la reconvención formulada por el demandado Sr. Emilio ; y 4º) Condenar al demandado al pago de las costas de primera instancia sin especial declaración sobre las de la alzada.

Contra esta última resolución ha interpuesto el demandado don Emilio el presente recurso de casación.

El primero de los motivos del recurso se formula al amparo del artículo 1.692-4º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil por considerar infringida la regla hermenéutica establecida en el apartado primero del artículo 3 del Código Civil, que se estima violada por inaplicación, en relación con el artículo 45, apartado primero, del Real Decreto Legislativo 1/92 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana.

Se sostiene por la parte recurrente que la sentencia impugnada ha realizado una interpretación literal y excesivamente rigorista de la norma contenida en el artículo 45, párrafo primero, del Real Decreto 1/92, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Sólo desde una perspectiva puramente dialéctica puede justificarse la formulación del motivo, ya que el artículo 3 del Código Civil establece como preferente para la interpretación de las normas el elemento gramatical al señalar, en su apartado 1, que «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras» y la Audiencia se ha ajustado exactamente a dicho mandato al interpretar el artículo 45 del T.R. de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana que, en su apartado 1, dispone que «el que enajenare terrenos no susceptibles de edificación según el planeamiento, o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenación» y, en su apartado 4, que «la infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones facultará al adquirente para rescindir el contrato, en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento, y exigir la indemnización de los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado».

Ha quedado acreditado que el demandado, conocedor de la ilegalidad de la edificación levantada sobre el terreno vendido -que él mismo calificó de vivienda-chalet al redactar el contrato- procedió a su venta sin advertencia alguna a la compradora que, además, sin duda, confiaba en la condición del demandado de apoderado de una empresa inmobiliaria; por lo que, en primer lugar, la aplicación al caso del artículo citado -con la facultad de "rescisión" que establece para la parte compradora- resulta clara en cuanto el empleo del adverbio "expresamente" disipa cualquier duda sobre la posibilidad de una información llevada a cabo en forma tácita -como sostiene el recurrente que ha de entenderse efectuada- y, en segundo lugar, carece de sentido la apelación del demandado al hecho de que la aplicación de dicha norma «daría lugar a una enorme inseguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, no conformado mayoritariamente por personas doctas en derecho urbanístico ni familiarizadas con los términos que el legislador utiliza al crear las normas jurídicas que le son de aplicación», como afirma textualmente al desarrollar el motivo, pues tal condición sería predicable de la compradora pero no del vendedor como profesional que era en la intermediación inmobiliaria.

En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado.

El segundo motivo, con igual amparo procesal que el anterior, denuncia la infracción por inaplicación de lo dispuesto en los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil .

Aun cuando en el encabezamiento del motivo se concreta la infracción legal denunciada en la falta de aplicación de ambas normas, en su desarrollo posterior se sostiene que la interpretación correcta de ambos contratos ha de ser la literal a que se refiere el párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil al expresar que «si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la interpretación de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas», estimando la parte recurrente que resulta innecesario hacer uso de otros elementos o normas de interpretación, tanto de la contenida en el párrafo segundo del citado artículo 1.281 (elemento intencional) como la del artículo 1.282 (elemento histórico). Pero en realidad la Audiencia recurrida no prescinde del elemento gramatical o literal en la interpretación de ambos contratos suscritos en fecha 15 de julio de 1995 (la compraventa celebrada entre don Emilio y doña Sonia, por un lado, y la celebrada entre doña Sonia y doña Lucía con don Emilio, por otro), sino que parte de la evidente conexión entre ambos para considerar que la ineficacia del primero ha de llevar consigo igualmente la del segundo, pues no se trata -como sostiene la parte recurrente- de dos contratos autónomos que merezcan una consideración aislada, sino que el segundo no se habría celebrado sin el primero. Así lo deduce acertadamente la Audiencia teniendo en cuenta el carácter coetáneo de ambos negocios motivado por la circunstancia de que doña Sonia carecía de metálico suficiente para abonar el precio del primero. En consecuencia se han aplicado correctamente por la Audiencia las normas de hermenéutica contractual tras la averiguación de la intención de los contratantes que, lógicamente, se desprende de los actos coetáneos de los mismos al celebrar simultáneamente ambos negocios que han de ser interpretados en su conjunto.

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

El tercer motivo, que también se formula por infracción de ley, se formula como subsidiario del anterior y cita como infringidos, por una parte, los artículos 1.265 y 1.266 del Código Civil, y por otra, los artículos 1.300, 1.303 y 1.308 que se afirman violados por errónea aplicación.

Si se parte de la afirmada conexión entre ambos contratos de fecha 15 de julio de 1995, ya referidos, la conclusión obtenida por la Audiencia en el sentido de que medió error en el consentimiento prestado por las vendedoras en el segundo de los citados negocios ha de ser compartida, ya que, concebidos ambos bajo una misma intención negocial, es claro que el segundo no se habría celebrado sin el primero y, en consecuencia, tampoco habría tenido lugar si las vendedoras hubieran conocido las circunstancias de la primera transmisión y en particular la venta a la actora doña Sonia de una vivienda-chalet cuya construcción había sido declarada ilegal y que por tanto no podía contar con servicios tan elementales como el de suministro de energía eléctrica.

La sentencia impugnada, en su fundamento jurídico segundo "in fine", sostiene que la segunda compraventa es nula por ausencia de consentimiento válido al estar viciado el prestado por el error provocado por el demandado, además de que dicho negocio carece de causa dada la ineficacia del primero de los contratos celebrados y la conexión causal evidente entre ambos.

Frente a ello, la parte recurrente alude al carácter inexcusable del error que se afirma sufrido al no haber sido adoptadas por la parte las mínimas medidas de información y precaución. Es cierto que la jurisprudencia de esta Sala, al interpretar lo dispuesto en el artículo 1.266 del Código Civil sobre los requisitos del error para que sea invalidante del consentimiento prestado, requiere no sólo que éste sea esencial, sino además que sea inexcusable; requisito que ha de ser apreciado en atención a las circunstancias del caso. La sentencia de 12 noviembre 2004, con cita de las de 14 y 18 febrero 1994, 6 noviembre 1996, 30 septiembre 1999 y 24 enero 2003, afirma que «para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento». Pero se ha de tener en cuenta que la exigencia del carácter inexcusable del error -que efectivamente se ha padecido- es una medida de protección para la otra parte contratante en cuanto pudiera ser perjudicial para sus intereses negociales una alegación posterior de haber sufrido error que lógicamente escapaba a sus previsiones por apartarse de los parámetros normales de precaución y diligencia en la conclusión de los negocios, pero en absoluto puede beneficiar a quien precisamente, como sucede en el caso, ha provocado conscientemente la equivocación de la otra parte al consignar como comprendida en el objeto de la venta una vivienda-chalet ocultando que se trataba de un construcción ilegal, no legalizable y que, en consecuencia, impedía su uso como tal al no poder contar con servicios elementales para una adecuada habitabilidad. En suma no puede alegarse el carácter excusable del error padecido por la parte contraria cuando es fruto de la mala fe negocial de quien oculta conscientemente la inhabilidad del objeto del contrato faltando además al cumplimiento de una exigencia legalmente impuesta, como era en el caso la de hacer partícipe al comprador de las circunstancias urbanísticas del terreno y vivienda adquiridos según la exigencia del artículo 45 del T.R. de la Ley sobre Régimen jurídico del Suelo y Ordenación Urbana. La sentencia de esta Sala de 4 enero 1982 ya estableció en este sentido que para valorar la inexcusabilidad del error «habrá que atender a las circunstancias de toda índole e incluso a las personales (análogamente a como lo hace el art. 1484, in fine, para los defectos de la cosa vendida), valorando las respectivas conductas según el principio de la buena fe (art. 1258 ), pues si el adquirente tiene el deber de informarse, el mismo principio de responsabilidad negocial le impone al enajenante el deber de informar».

Por ello ha de estimarse que el consentimiento prestado por las vendedoras (demandantes) en el segundo de los referidos contratos estaba viciado de error, lo que determinaba la anulabilidad del negocio celebrado; y por ello no puede estimarse producida la infracción de los artículos 1.265, 1.266, 1.300, 1.303 y 1.308 del Código Civil, como sostiene el motivo, en tanto que establecen la referida anulabilidad y sus consecuencias.

Por todo lo anterior, también ha de rechazarse este motivo.

Rechazados que han sido los tres motivos del recurso, procede su desestimación con imposición de costas a la parte recurrente (artículo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español