STS 2003/2003, 17 de Noviembre de 2003

PonenteD. José Almagro Nosete
ECLIES:TS:2003:7202
Número de Recurso277/1998
ProcedimientoCIVIL - RECURSO DE CASACION
Número de Resolución2003/2003
Fecha de Resolución17 de Noviembre de 2003
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTAD. JOSE ALMAGRO NOSETED. ANTONIO GULLON BALLESTEROSD. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecisiete de Noviembre de dos mil tres.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Quinta, como consecuencia de autos, juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número dieciocho de Sevilla, cuyo recurso fue interpuesto por Don

Juan Miguel

representado por el Procurador de los tribunales Don Antonio Angel Sánchez Jauregui Alcaide, en el que es recurrida la entidad Urbanizadora Santa Clara S.A. representada por el Procurador de los tribunales Don Jorge Deleito García.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número dieciocho de Sevilla, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de la entidad Urbanizadora Santa Clara S.A. contra Don

Juan Miguel

.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos: a) Se declarase el dominio de la vivienda urbana y plaza de garaje identificadas en el cuerpo de hechos del presente escrito a favor de "Urbanizadora Santa Clara S.A."; b) se declarase la resolución del contrato de arrendamiento de finca urbana que liga a las partes al que se ha hecho referencia en el apartado segundo del cuerpo de hechos de esta demanda, todo ello como consecuencia de la falta de pago de las rentas dimanantes del mismo; c) se acreditara el desahucio de la parte demandada, con apercibimiento de lanzamiento y d) se condenara a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de dos millones doscientas cuarenta mil pesetas (2.240.000), más las rentas y gastos de comunidad que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento, sus intereses según lo solicitado, así como al pago de las costas procesales ocasionadas por este juicio; y, subsidiariamente, se condenara a la parte demandada al pago a la actora de la indemnización por el enronquecimiento injusto obtenido a costa de la entidad demandante como consecuencia de la falta de pago de rentas y precio de la cuantía que se fijará en ejecución de sentencia, así como al pago de las costas procesales ocasionadas por este juicio.

Admitida a trámite la demanda la parte demandada contestó alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia absolviendo al demandado y condenando a la parte actora a las costas del presente juicio. Formuló demanda reconvencional, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos, terminó suplicando se dictara sentencia por la que: a) se condenara a la entidad Urbanizadora Santa Clara, S.A. a que eleve a escritura pública el contrato de compraventa que se celebró entre las partes y que quedó perfeccionado por la aceptación del demandado en el mes de febrero de 1993, otorgado escritura pública de compraventa a Don

Juan Miguel

, en estado de casado con Doña Esther

, de la finca descrita en el hecho primero de la demanda y su correspondiente plaza de garaje, todo ello por el precio de diez millones ochocientas mil pesetas (10.800.000), I.V.A. incluido, de resultar aplicable tal impuesto, siendo los gastos e impuestos conforme a Ley al no haberse establecido pacto alguno al respecto, bajo apercibimiento que de no hacerlo la entidad actora Urbanizadora Santa Clara, S.A. se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la correspondiente escritura ; b) Condenando a la entidad Urbanizadora Santa Clara, S.A. a que abonara anticipadamente a la entidad bancaria reflejada en el hecho segundo del escrito de reconvención el préstamo que se garantizó con la hipoteca que en tal hecho consta, y a efectuar la pertinente cancelación registral, bajo apercibimiento que de no hacer, se hará a su costa, deduciéndose, tanto el principal de la hipoteca, los intereses que se pudieran devengar, los gastos de cancelación y cuantos otros se originaran, de la entrega del precio ya indicado que el demandado habrá de efectuar a Urbanizadora Santa Clara, S.A. y si las referidas cantidades excedieran de tal precio, debiendo abonar Urbanizadora Santa Clara, S.A. la diferencia; c) condenando a la expresada Urbanizadora Santa Clara S.A. a que satisfaga a Don Juan Miguel

el importe de todos los daños y perjuicios causados, que habrán de determinarse en la sentencia que ponga fin a este procedimiento o en ejecución de la misma, y d) imponiendo a Urbanizadora Santa Clara S.A. el pago de todas las costas causadas en este procedimiento.

Conferido traslado de la reconvención a la parte demandante-reconvenida, dentro del plazo concedido, contestó a la reconvención, alegado los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos y terminó suplicando se dictara sentencia condenando a la parte demandada conforme al suplico de la demanda en su día formulada y desestimatoria de la demanda reconvencional, con expresa condena en costas.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 3 de febrero de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los tribunales Don Andrés Guzmán Sánchez de Alava en nombre y representación de la entidad mercantil "Urbanizadora Santa Clara, S.A." contra Don

Juan Miguel

: a) Debo declarar y declaro que el dominio de la vivienda sita en c/ DIRECCION000

núm. NUM000

, bloque NUM000

, planta NUM001

, puerta NUM002

de Sevilla, Finca Registral núm. NUM003

inscrita en el Registro de la Propiedad nº 11 de Sevilla, y la plaza de garaje nº NUM004

sita en el sótano del mismo inmueble corresponde a Urbanizadora Santa Clara S.A.. b) Igualmente debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de la referida vivienda y plaza de garaje de fecha 30 de noviembre de 1992 existente entre las partes y, en consecuencia, debo condenar y condeno al demandado Don Juan Miguel

a que dentro del plazo legal desaloje y deje a la libre disposición del demandante la vivienda que ocupa sita en c/ DIRECCION000

, nº NUM000

, bloque NUM000

, plata NUM001

, puerta NUM002

de Sevilla, apercibiéndole que de no hacerlo así voluntariamente se procederá a su lanzamiento. c) Y debo condenar y condeno a Don Juan Miguel

a satisfacer al demandante la cantidad de 2.240.000 pesetas, la cual devengará el interés de demora pactado por las partes en la cláusula Adicional Segunda del contrato de arrendamiento de 30 de noviembre de 1992, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la de su efectivo pago; y además a abonarle las rentas y gastos de comunidad devengados desde el mes de julio de 1995 al mes de enero de 1997, ambos inclusive, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia. Todo ello con expresa imposición de costas al citado demandado. Y desestimando la reconvención formulada por el Procurador de los tribunales Don Jesús Tortajada Sánchez en nombre y representación de Don Juan Miguel

contra la entidad Urbanizadora Santa Clara, S.A., debo absolver y absuelvo a la reconvenida de las pretensiones contra la misma formuladas en la demanda reconvencional, con expresa imposición de costas causadas por la reconvención ala parte reconveniente".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Quinta, dictó sentencia con fecha 18 de noviembre de 1997, cuyo fallo es como sigue: "Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don

Juan Miguel

contra la sentencia de fecha 3 de febrero de 1997 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Sevilla, debemos confirmar y confirmamos la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas originadas en esta alzada a la parte apelante".

TERCERO

El Procurador Don Antonio Angel Sánchez Jauregui Alcaide, en representación de Don

Juan Miguel

, formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

Primero

Al amparo del apartado cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción por no aplicación o aplicación indebida y errónea del artículo 1.544 del Código civil.

Segundo

Al amparo del apartado cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción por no aplicación o aplicación indebida y errónea del artículo 1.544 del Código civil.

Tercero

Al amparo del apartado cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción por no aplicación o aplicación indebida y errónea del artículo 1.544 del Código civil.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, el Procurador Sr. Deleito García en nombre de la entidad Urbanizadora Santa Clara S.A., presentó escrito con oposición al mismo.

QUINTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 10 de noviembre de 2003, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Como expone la sentencia recurrida, al comienzo del fundamento jurídico segundo, "la cuestión controvertida en este pleito se circunscribe a resolver si las cartas cruzadas entre las partes en enero y febrero de 1993 constituyen la perfección de un contrato de compraventa, y si se produjo la transmisión de la propiedad al demandado". En efecto, en una primera carta de fecha 29 de enero de 1993, la entidad demandante, por medio de representante, puso en conocimiento de la parte demandada su decisión de poner a la venta "el piso que ocupan como inquilinos en el precio de diez millones ochocientas mil pesetas (10.800.000 pts). En este precio se incluirá una plaza de aparcamiento en sótano". Días mas tarde, la propia entidad demandante, en contestación a la carta de los inquilinos, confirma su oferta, considerando inamovible el precio que señalaba y estableciendo como fecha límite para aceptar la oferta, "el próximo día 28 de febrero de 1993"..., carta cuyo contenido reitera en términos idénticos el día 10 de febrero, la entidad que inicialmente se había dirigido a los inquilinos "por encargo" de la Urbanizadora Santa Clara S.A., promotora, como actora, de estas actuaciones. Por carta de fecha 16 de febrero de 1993, con firma de "recibí" del mismo día, fue trasladada, por medio de mandatario, a la mencionada "Urbanizadora", la voluntad de los inquilinos, señalados en lista adjunta, en la que se halla el demandado, que se concreta en los siguientes inequívocos términos: "la finalidad de esta comunicación es notificarles expresamente la decisión de mis mandantes de aceptar la venta ofertada por ustedes por cartas de fechas 29 de enero de 1993 y 8 de febrero de 1993 relativas al piso que habitan en calidad de inquilinos y la plaza de garaje que con el mismo título ocupan en la planta sótano del citado conjunto residencial, por el importe total que nos ha comunicado. En consecuencia les manifiesto el consentimiento pleno de mis mandantes respecto de la citada adquisición". Ante las "precisiones" que, posteriormente, quiso introducir la demandante, con cláusulas adicionales que desvirtuaban el contenido primitivo de la oferta, aceptada por los inquilinos adquirentes, requirieron notarialmente a la citada empresa, para llevar a efecto el pago del precio convenido y otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de compraventa.

SEGUNDO

Frente a la sentencia de segunda instancia, que, como la de primera instancia, acogió la demanda (en lo principal, mantenimiento del dominio de la Urbanizadora y continuidad del contrato de arrendamiento) y desestimó la reconvención, el demandado reconviniente formula el presente recurso, cuyos motivos casacionales primero y segundo discurren ambos por el cauce del número cuatro del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (antigua), el primero, por infracción de la jurisprudencia, concretamente del "cuerpo" de doctrina jurisprudencial sobre el "contrato de opción de compra; el segundo, por infracción de Ley, concretamente del artículo 1.450 del Código civil, sobre la perfección del contrato de compraventa y otros preceptos anejos que considera acerca del impuesto sobre el "valor añadido". En la argumentación de ambos motivos se discrepa, con toda razón, de la tesis, sostenida en la instancia, acerca del significado de las cartas habidas entre las partes que se dice equivalen a "una información, una comunicación, un anuncio o publicidad de que los pisos se han puesto en venta por si era del interés de los destinatarios," etc. Rechaza, en consecuencia, que haya otorgado, gratuitamente y con carácter unilateral, una opción de compra por tiempo determinado que al ejercitarse mediante la aceptación, produce el perfeccionamiento de la compraventa. En realidad, sin necesidad de tantos circunloquios, como los empleados por la sentencia y, también, en parte, aunque con mayor acierto en la razón final, por el recurrente, la solución del caso, dados los hechos establecidos, lo proporciona la simple lectura del artículo 1.262 del Código civil. La oferta es completa, pues contiene los elementos esenciales del contrato de compraventa, sobre determinación exacta del precio y fijación inequívoca del objeto o cosa que se vende; la oferta no estaba ni retirada, ni revocada, ni caducada, y la aceptación se produjo dentro del plazo señalado, sin ninguna modificación sobre lo propuesto, es decir, sin que hubiera contraoferta; por tanto, aceptación plena pura y simple. Igualmente constaba la causa onerosa del contrato. Surgió, en definitiva el consentimiento exigible y, por ello, se perfeccionó la compraventa, conforme al artículo 1.450 del Código civil. En otro plano, y presupuesto el conocimiento de la vendedora acerca de la situación antecedente de arrendamiento de la cosa vendida y, por ende, cual era la situación posesoria, no cabe duda, que la compraventa implicaba como elemento natural implícito en el acuerdo, la tradición instrumental ("constituto posesorio") que consolidaba el dominio, conforme al artículo 609 del Código civil. En suma, los dos motivos se acogen. El tercero no se examina, dada su inocuidad en el conjunto de lo tratado.

TERCERO

Para resolver, en la instancia, como procede, una vez, que según lo dicho, ha de declararse haber lugar al recurso y, casar, por ende, la sentencia, se toman en consideración las razones ya expuestas y, los hechos alegados en la reconvención y no negados sobre la constitución de hipoteca sobre el piso ya enajenado, de manera que deberá levantarse dicha carga por la demandante o ser descontado su importe del precio a satisfacer, según lo suplicado. Las costas de primera instancia deben imponerse a la demandante, tanto por la desestimación de su demanda, como por la estimación de la reconvención. Las costas de segunda instancia y las del presente recurso deberán satisfacerse por cada parte las suyas. Devuélvase el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Don

Juan Miguel

contra la sentencia de fecha dieciocho de noviembre de mil novecientos noventa y siete dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Quinta, en autos, juicio de menor cuantía número 648/95 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número dieciocho de Sevilla por la entidad Urbanizadora Santa Clara S.A. contra Don Juan Miguel

, y, en consecuencia, anulamos y casamos la sentencia recurrida y, en su lugar, estimamos la reconvención, en los términos explicados y desestimamos la demanda, condenando al demandante a estar y pasar por estas declaraciones. Las costas de primera instancia deben imponerse a la demandante, tanto por la desestimación de su demanda, como por la estimación de la reconvención. Las costas de segunda instancia y las del presente recurso deberán satisfacerse por cada parte las suyas, con devolución del depósito constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JOSE ALMAGRO NOSETE.- ANTONIO GULLON BALLESTEROS.- XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ.- RUBRICADOS. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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