STS 1191/2007, 7 de Noviembre de 2007

Ponente:JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Número de Recurso:4282/2000
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:1191/2007
Fecha de Resolución: 7 de Noviembre de 2007
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

DECLARACIÓN DE ELEMENTO COMÚN. Los principios de la buena fe y de los actos propios son complementarios de una resolución que tiene como fundamento determinante el hecho de que la descripción de la vivienda litigiosa en su título constitutivo es acorde con la situación actual en que se encuentra, careciendo el actor de derecho dominical alguno. Esta situación debe respetarse en la forma en que se encuentra, tanto porque así fue transmitida en escritura pública y tuvo acceso al Registro, como por la circunstancia de que fue comprada de buena fe por el adquirente y de que el actor, al constituir un edificio en régimen de propiedad horizontal, previa declaración de obra nueva, con los elementos privativos y comunes que en las escrituras de su constitución constan, no puede variar el carácter originario del patio litigioso convirtiendo en común lo que en su escritura no se reconoce como tal. Se estima la demanda. Se desestima la apelación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a siete de Noviembre de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Toledo, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía 82/98, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Ocaña, cuyo recurso fue interpuesto por la Procuradora Doña María del Mar Moreno Hernández, en nombre y representación de Doña Clara, Don Narciso y Doña Valentina, y como parte recurrida la Procuradora Doña Beatriz Ruano Casanova, en nombre y representación de Don Juan Luis y Doña Lorenza .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- La Procuradora Doña Nieves Martí Fuertes Colastra, en nombre y representación de Don Gregorio interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Don Juan Luis y Doña Lorenza y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que 1º.- Se declare que el patio existente entre la casa número NUM000 propiedad de los demandados, y la casa nº NUM001, propiedad de mi mandante de la CALLE000 de Tembleque no es privativo de ninguna de las dos fincas, sino que es un elemento común a ambas pudiendo ser utilizado por ambas partes. 2º.- Que se condene a los demandados a que retiren de dicho patio los elementos de su propiedad que se encuentran en el mismo como son caldera, depósito de gas-oil y tendedero y a que en lo sucesivo se abstengan de introducir elementos o ejercer actividades en dicho patio fuera de las habituales de un patio común de luces, permitiendo su uso por mi mandante. 3º.- Condenar a los demandados al pago de las costas de este procedimiento.

  1. - La Procuradora Doña María de los Remedios Ruiz Benavente, en nombre y representación de Don Juan Luis y Doña Lorenza, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime la demanda, con expresa condena a la parte demandante de las costas de este juicio.

  2. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de Ocaña, dictó sentencia con fecha 27 de mayo de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando íntegramente la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín Fuentes-Colastra, en nombre y representación de D. Gregorio contra Don Juan Luis y Doña Lorenza, debo declarar y declaro que el patio existente entre la casa nº NUM000 propiedad de los demandados y la casa nº NUM001, propiedad del actor sitas en la calle/ CALLE000 de Tembleque no es privativo de ninguna de las dos fincas, sino un elemento común a ambas, al tiempo que debo condenar y condeno a Don Juan Luis y a Doña Lorenza a que retiren los elementos de su propiedad que allí se encuentren como son la caldera depósito de gas-oil y tendedero, así como que en lo sucesivo se abstengan de introducir elementos de su propiedad o de ejercer actividades fuera de la habituales de un patio común de luces, permitiendo su uso el actor, y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada . SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Don Juan Luis y Doña Lorenza, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Toledo, dictó sentencia con fecha 21 de julio de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. Juan Luis y Doña Lorenza, debemos revocar y revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm 2 de Ocaña, con fecha 27 de mayo de 1999 en el procedimiento núm 32/98 de que dimana este rollo, y en su lugar, debemos desestimar la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Gregorio y Doña Lorenza, imponiendo al actor las costas causadas en la primera instancia y sin efectuar pronunciamiento sobre las de ésta segunda.

TERCERO

1.- La Procuradores Doña María del Mar Hornero Hernandez, en nombre y representación de Doña Clara, Don Narciso y Doña Valentina, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS : PRIMERO.- Al amparo del apartado 3º del artículo 1692 de la

L.E.C . por quebrantamiento de las formas esenciales del Juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia. SEGUNDO .- Al amparo del artículo 1692.3º de la L.E.C . por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, habiendo resultado infringidos el artículo 396 del Código Civil, el artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia sentada sobre dichos preceptos. TERCERO .- Al amparo del artículo 1.692.3º de la L.E.C por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, habiendo resultado infringido el artículo 392 del Código Civil y la jurisprudencia sentada sobre dicho precepto. CUARTO .-Al amparo del artículo 1692. 3º de la L.E.C . por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, habiendo resultado infringidos los artículos 1.281 y 1.218 del Código Civil y la jurisprudencia sentada sobre dichos preceptos.

  1. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Beatriz Ruano Casanova, en nombre y representación de Don Juan Luis y Doña Lorenza, presentó escrito de impugnación al mismo.

  2. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 31 de octubre del 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El ahora recurrente adquirió el pleno dominio de un solar al núm. NUM002 de la CALLE000 de Tembleque, así como la nuda propiedad (las transmitentes se reservaban el usufructo vitalicio) de una casa al número 4 de dicha calle, finca que, a su vez, se dividió en dos, adjudicándose una parte y quedando gravada la otra con el usufructo reseñado. Con la intención de edificar sobre el solar resultante de la agrupación del solar número 2 y de la total casa del número 4, el actor proyectó una obra en dos fases, consistente en la construcción de tres viviendas adosadas, materializándose la primera fase con la construcción de las viviendas A y B, y quedando pendiente para la segunda la C. Lógicamente las viviendas colindantes habrían de tener elementos comunes (patios de luces), si bien al ejecutar la vivienda que lindaba con la C (aún no construida), el patio que se llevó a cabo (el hoy litigioso) se cerró, y con esa configuración, tanto física como jurídica (se logró licencia de habitabilidad y se otorgó escritura pública y se inscribió en el Registro de la Propiedad), se vendió al hoy demandado. Pasados varios años y extinguido el usufructo, el actor procede a construir la vivienda pendiente, y sin bien no guarda similitud con el proyecto inicial de las tres viviendas adosadas, ni en la zona de patios conserva la planimetría originaria, pretende en el presente procedimiento, ejercitando acciones acumuladas de carácter declarativo de dominio y reivindicatoria, que el patio que existe entre las actuales casas número NUM000 (del demandado) y número NUM001 (del actor) de la CALLE000, no es privativo a ninguna de las partes, sino común a ambas, con derecho de utilización compartido, y condena a los demandados a que retiren los objetos y/o elementos en él colocados (caldera, depósito de gasoil, tendedero, etc.), así como que se abstengan de realizar actividades que excedan el aprovechamiento común como patio de luces.

La sentencia de la Audiencia Provincial, revocando la del Juzgado, estimatoria de la demanda, declara probado que el matrimonio demandado adquirió del actor mediante escritura pública de 14 de febrero de 1992 (existiendo otra de subsanación de errores de 12 de junio) una vivienda unifamiliar en la CALLE000 número NUM000 (antes número NUM002 ), con entrada independiente desde la calle, con la distribución, superficie y linderos que en dicho documento consta, y que da lugar a inscripción registral independiente, haciéndose expresamente constar que "tiene una cuota de participación, en el valor total del edificio, elementos comunes y gastos, de cincuenta enteros por ciento", siendo su título el de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada el 3 de agosto de 1985, y en cuya escritura expresamente se dice, que "sobre solar sin edificaciones en la CALLE000 número NUM002 el señor compareciente ha construido a sus expensas la siguiente obra nueva: urbana, edificio en Tembleque, en la CALLE000, señalado con el número NUM002, compuesto de dos viviendas unifamiliares adosadas ..."; las que son susceptibles de aprovechamiento independiente, pasando luego a describirlas, y expresamente señalando que a cada una de ellas se le asigna una cuota de participación, en el valor total del edificio, elementos comunes y gastos, de cincuenta enteros por ciento (es decir, queda consumido el cien por cien de la superficie construida con esas dos viviendas unifamiliares).

Con estos datos, sostiene que: "la designada con el número NUM002 fue adquirida, de buena fe y según el contenido del Registro de la Propiedad, por el matrimonio demandado con la configuración que en ese momento tenían, es decir, con el patio cerrado en la forma que resulta del doc. 13 que se aporta con la demanda, y sin que en la escritura de venta se hiciera mención o reserva alguna en relación a que dicha finca debía soportar servidumbre alguna o compartir patio con otra vivienda, ya que por mucho que el proyecto inicial contemplara la construcción de tres viviendas unifamiliares adosadas, físicamente solo se llevaron a cabo dos, y exclusivamente sobre las mismas se efectuó declaración de obra nueva y se constituyó el edificio que formaban en régimen de propiedad horizontal, teniendo así acceso al Registro, por lo que por acto de voluntad unilateral del constructor o transmitente, no pueden crearse servidumbres, gravámenes o elementos comunes no contemplados en la escritura originaria, pues lo contrario supondría ir contra sus propios actos" y que "la descripción de la vivienda litigiosa en su título constitutivo es acorde con la situación actual en que ahora se encuentra, sin que el actor pueda invocar sobre ella derecho dominical alguno, debiendo respetar la misma en la situación física en que se encuentra, no ya por el hecho de que así fue transmitida en escritura pública y tuvo acceso al Registro, sino por la también circunstancia de que en igual forma fue comprada de buena fe por el adquirente".

SEGUNDO

El primer motivo del recurso denuncia la contradicción existente entre lo expresado en el último párrafo de su fundamento jurídico primero y el fallo de la sentencia al decir que: "En definitiva, al no concurrir los elementos y/o requisitos necesarios para declarar que el patio litigioso es privativo de los demandados, sino común a otro del actor, debe decaer la acción ejercitada". Se desestima puesto que tal afirmación no es más que la conclusión simplemente errónea de una fundamentación clara y expresamente dirigida a negar la pretensión contenida en la demanda sobre la titularidad del patio litigioso que la recurrente saca de su contexto para procurar una solución contraria al sentido del fallo que es, además, el que sirve de argumento de impugnación a los demás motivos.

TERCERO

El segundo denuncia infracción del artículo 396 del CC y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, junto con la jurisprudencia que los interpreta, porque la sentencia determina que el patio es privativo puesto que los demandados adquirieron una vivienda a través de escritura pública con la distribución, superficie y linderos que en la misma constan y conforme a los datos obrantes en el Registro de la Propiedad, sin que en dichas escrituras se reconociese el patio como común.El motivo se desestima. Es cierto que en la escritura se describen como elementos comunes aquellos que no se hallan configurados como privativos. Ocurre, sin embargo, que la vivienda para la que reclama la cuota de propiedad del patio pertenece a un edificio diferente al que se dividió horizontalmente y lo que se pretende es que se aplique el régimen de propiedad horizontal conjuntamente a una de las dos viviendas que lo integran y a una tercera construida con posterioridad y que no pertenece al edificio declarado y construido en la escritura otorgada el día de 3 de agosto de 1985, lo que no es posible.

CUARTO

Tampoco la sentencia infringe el artículo 392 del CC al establecer que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a una persona puesto que no existe tal comunidad entre ambas propiedades. Y es que por más que se proyectara inicialmente la construcción de tres viviendas adosadas, lo cierto es que se construyeron dos, y exclusivamente sobre las mismas se efectuó declaración de obra nueva y se constituyó el edificio que formaron en régimen de propiedad horizontal, teniendo así acceso al Registro.

QUINTO

El cuarto denuncia infracción de los artículos 1281 y 1218 del CC, relativos a la interpretación de los contratos y a la prueba documental pública y a su eficacia. En realidad, bajo la infracción de las reglas relativas a una y otra cuestión, el recurrente pretende que se reproduzca la valoración de la prueba hecha en la sentencia de la primera instancia cuando no es esta la que se recurre, ni el recurso de casación constituye una tercera instancia que permita reproducir la prueba efectuada y valorada para lo que el juzgador de instancia tiene plena capacidad y competencia, como también la tiene para interpretar los contratos, conforme a doctrina consolidada de esta Sala, siendo únicamente revisable en casación cuando fuera contraria a las reglas de la lógica o contradiga abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado, lo que aquí no sucede puesto que la conclusión que obtiene la Audiencia es absolutamente correcta a la vista del propio documento, de la realidad constructiva y, en definitiva, de lo que fue objeto de transmisión y conformación del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal.

SEXTO

Los principios de la buena fe y de los actos propios son complementarios de una resolución que tiene como fundamento determinante el hecho de que la descripción de la vivienda litigiosa en su título constitutivo es acorde con la situación actual en que se encuentra, careciendo el actor de derecho dominical alguno. Esta situación debe respetarse en la forma en que se encuentra, tanto porque así fue transmitida en escritura pública y tuvo acceso al Registro, como por la circunstancia de que fue comprada de buena fe por el adquirente y de que el actor, al constituir un edificio en régimen de propiedad horizontal, previa declaración de obra nueva, con los elementos privativos y comunes que en las escrituras de su constitución constan, no puede variar el carácter originario del patio litigioso convirtiendo en común lo que en su escritura no se reconoce como tal.

SEPTIMO

La desestimación del recurso produce los preceptivos efectos determinados en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Declarar no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora Doña Maria del Mar Hornero Hernández, en la representación que acredita de Dª Clara, Don Narciso y Doña Valentina, contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Toledo de fecha 21 de Julio de 2000, con expresa condena a la parte recurrente de las costas causadas.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Román García Varela .- José Antonio Seijas Quintana..-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.-Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.