STS 304/2014, 29 de Mayo de 2014

Ponente:XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Número de Recurso:567/2012
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:304/2014
Fecha de Resolución:29 de Mayo de 2014
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES. JUNTA DE PROPIETARIOS. En régimen de propiedad horizontal se constituye por la ley y por las limitaciones impuestas por acuerdos de la Junta de propietarios, y como el propietario (actual) no ha obtenido autorización de la Junta para alterar los elementos comunes, se le impide modificar los elementos comunes.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintinueve de Mayo de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados los recursos por infracción procesal y de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 25 de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid, cuyos recursos fueron preparados ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente la Procuradora Dª Mª Mercedes Martínez del Campo, en nombre y representación de D. Miguel ; siendo parte recurrida el procurador el Procurador D. Norberto Pablo Jerez Fernández, en nombre y representación de CP. DE LA CALLE000 Nº NUM000 .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora Dª Mª de las Mercedes Martínez del Campo, en nombre y representación de D. Miguel , interpuso demanda de juicio ordinario contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que estimando íntegramente la demanda, se efectúen los siguientes pronunciamientos: 1º.- Se declare que el local comercial sito en la CALLE000 , número NUM000 , de Madrid, puede ser destinado por sus propietarios actuales o futuros, y quienes de ellos traigan causa por cualquier título, a cualquier uso comercial o profesional lícito, sin más limitaciones que las impuestas por las leyes. 2º.- Se declare asimismo que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la demandada anteriores a la adquisición del referido local por sus actuales copropietarios, en lo que limitan y condicionan las facultades del dominio de los titulares de la finca, resultan radicalmente nulos por infringir lo dispuesto en los preceptos de la Constitución Española y el artículo 348 del Código Civil reguladores del derecho de propiedad o, subsidiariamente, 3º- Se declare que dichos acuerdos no resultan oponibles frente a terceros por no constar debida y oportunamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no afectando por tanto su contenido ni a los actuales propietarios del local, ni a sus sucesivos adquirentes y, en cualquier caso, 4º - Se condene a la comunidad de propietarios demandada a estar y pasar por dichas declaraciones, y al pago de las costas de este juicio.

  1. - El procurador D. Norberto Pablo Jerez Fernández, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 , contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, se absuelva a mi representada, con expresa imposición de costas a la demandante.

  2. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, dictó sentencia con fecha 4 de junio de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que, en primer lugar, se cuantifica el procedimiento en la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil seiscientos veintinueve con noventa y ocho (149 629,98) euros. En segundo lugar, ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D.ª M.ª de las Mercedes Martínez del Campo, en representación de D. Miguel , contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , de Madrid, representada por el Procurador de los Tribunales D. Norberto Pablo Jerez Fernández y, en su consecuencia, se DECLARA que el local comercial sito en la CALLE000 nº NUM000 , plantas NUM001 y NUM002 , de Madrid, puede ser destinado por sus propietarios actuales o futuros, y quienes de ellos traigan causa por cualquier título, a cualquier uso comercial o profesional lícito, sin más limitaciones que las impuestas por las leyes y los acuerdos válidamente adoptados por la Junta de Comunidad de Propietarios a la que pertenece el inmueble. En tercer lugar, debo absolver y ABSUELVO a la parte demandada del resto de pedimentos contra ella aducidos en la demanda. Se imponen las costas de este procedimiento a la parte demandante...»

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de D. Miguel , la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 13 de diciembre de 2011 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Miguel contra la sentencia dictada, en fecha cuatro de junio de dos mil diez, por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de los de Madrid , en el proceso sustanciado por los trámites del Juicio Ordinario ante dicho Juzgado bajo el número de registro 801/2008 (Rollo de Sala número 5/2011), y en su virtud, PRIMERO.- Revocar, y dejar sin efecto, el pronunciamiento de condena que sobre las costas de la primera efectúa la meritada sentencia apelada. SEGUNDO.- Confirmar, en su totalidad, los demás pronunciamientos efectuados por la mencionada sentencia impugnada. TERCERO.- No hacer expresa y especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la primera instancia del proceso. CUARTO.- No hacer, tampoco, expresa y especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada.

    TERCERO .- 1 .- La procuradora Dª Mª de las Mercedes Martínez del Campo, en nombre y representación de D. Miguel , interpuso recursos por infracción procesal y de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS POR INFRACCION PROCESAL : Inadmitido. MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Por infracción de lo dispuesto en el artículo 1257 del Código civil y la doctrina jurisprudencial desarrollada al respecto. SEGUNDO .- Por infracción de los artículos 1255 del Código civil y los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 3 , 13 y 32 de la Ley Hipotecaria . TERCERO .- Inadmitido.

  3. - Por Auto de fecha 27 de noviembre de 2012 , se acordó ADMITIR EL RECURSO DE CASACION (motivos primero y segundo) y no admitir el tercero; NO ADMITIR EL RECURSO POR INFRACCION PROCESAL y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

  4. - Evacuado el traslado conferido, el procurador D. Norberto Pablo Jerez Fernández, en nombre y representación de CP. DE LA CALLE000 Nº NUM000 presentó escrito de impugnación a los recursos interpuestos.

  5. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 21 de mayo de 2014 , en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- 1.- El proceso entre el demandante, propietario de un local -uso distinto de la vivienda- D. Miguel y, como demandada, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del inmueble en que aquél se halla, versa sobre dos extremos. El primero es indudable: la declaración de que el local puede ser destinado por sus propietarios a cualquier uso lícito, sin más limitaciones que las impuestas por las leyes; lo cual es evidente, pero en régimen de propiedad horizontal hay que añadir que también son limitaciones las impuestas por acuerdos de la Junta de propietarios. El segundo es la declaración de que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la demandada anteriores a la adquisición del referido local por sus actuales copropietarios, en lo que limitan y condicionan las facultades del dominio de los titulares de la finca, resultan radicalmente nulos por infringir lo dispuesto en los preceptos de la Constitución Española y el artículo 348 del Código Civil reguladores del derecho de propiedad o, subsidiariamente, se declare que dichos acuerdos no resultan oponibles frente a terceros por no constar debida y oportunamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no afectando por tanto su contenido ni a los actuales propietarios del local, ni a sus sucesivos adquirentes.

El primer extremo ya se ha dicho que es indudable y así lo reconocen las sentencias de instancia, que añaden en sus fallos que las limitaciones vienen impuestas por ley y por los acuerdos válidamente adoptados por la junta de copropietarios. El segundo extremo, desestimado por las sentencias de instancia, trata de la negativa de la Junta a autorizar que el demandante pueda alterar elementos comunes para instalar salida de humos al exterior del edificio, ya que el local se pretende destinar a bar-restaurante.

  1. - La cuestión jurídica debe limitarse a la relación (actual) del propietario (actual) demandante contra la Comunidad en el momento (actual). No interesa la que pudo haber habido con el propietario anterior, ni con los acuerdos anteriores, lo que la sentencia del Audiencia Provincial califica de negocio jurídico bilateral.

    Lo que verdaderamente importa es que el propietario (actual) no ha obtenido autorización para alterar los elementos comunes, lo que le impide hacerlo e implica no colocar salida de humos, cuyo proyecto presentó en su día y no fue autorizado.

  2. - La sentencia de primera instancia, del Juzgado nº 10 de Madrid, de 4 junio 2010 , estimó, como no podía ser menos, el primer extremo, aunque, como se ha dicho, añadió que la limitación podría venir también de los acuerdos de la Junta de la comunidad y desestimó el segundo extremo, sobre la nulidad de acuerdos anteriores; niega tal nulidad ya que los acuerdos fueron el de autorizar a un solo anterior propietario a instalar la salida de humos y negarlo a un propietario posterior (el demandante) lo cual se incorporó a un reglamento de régimen interior.

    La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 25, de Madrid, confirma la anterior, salvo en la condenen costas. Aunque no ratifica los argumentos de ésta, sino que da una importancia excesiva a los acuerdos con el anterior propietario.

  3. - Contra esta sentencia se ha formulado recurso por infracción procesal, que ha sido inadmitido y recurso de casación, del que han sido admitidos los motivos primero y segundo, no así el tercero.

    SEGUNDO .- 1.- El demandante, actual propietario del local, D. Miguel , ha formulado el presente recurso de casación en dos motivos, aparte del recurso por infracción procesal y el tercero de casación que han sido inadmitidos por auto de esta Sala de 27 noviembre 2012 .

    En ambos motivos se mantiene el derecho del recurrente a gozar y disponer, como dice el artículo 348 del Código civil , de su cosa, el local para instalar el bar-restaurante con su necesaria salida de humos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, pero obvia que la cosa objeto del derecho de propiedad es un piso o local en régimen de propiedad horizontal y la ley ( Ley de Propiedad Horizontal 21 julio de 1960) impone unas limitaciones: entre otras, la de que cualquier alteración de las cosas comunes (artículo 12 ) debe ser autorizado por la junta de propietarios (artículo 17, norma 1ª). De aquí que las sentencias de instancia, en el fallo de la primera confirmada por la segunda, advierte que las limitaciones al uso del local son las impuestas por las leyes y los acuerdos válidamente adoptados por la junta de comunidad de propietarios, aunque esto último no deja de ser una redundancia ya que estas limitaciones las impone la Ley de Propiedad Horizontal.

  4. - En el recurso de casación se alude (error en que también cae la sentencia de la Audiencia Provincial) a las relaciones entre la comunidad y un anterior -no causante directo- propietario del local, al que sí se le autorizó al uso de la salida de humos. Lo cual no interesa al presente caso, ya que se le autorizó intuitu personae, solamente a él y no -expresamente se dice- a un posterior adquirente.

    No se trata de un negocio jurídico bilateral, ni es un contrato de transacción, ya que el propietario del local no consta que hiciera prestación alguna ( artículo 1822 del Código civil ) sino es simplemente una autorización por la junta, conforme al artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal , para instalar y usar la salida de humos. Autorización, no más y que no alcanza al propietario demandante actual. Por tanto, las referencias a la historia de la salida de humos, simplemente no interesa.

    Como tampoco interesa la cuestión de limitaciones del derecho de propiedad. Estas son sólo las que impone la Ley de Propiedad Horizontal y que se traducen en el presente caso a la precisa autorización para alterar y modificar elementos comunes.

    TERCERO .- 1.- El primero de los motivos del recurso se interpone por infracción de lo dispuesto en el artículo 1257 del Código civil y la doctrina jurisprudencial desarrollada al respecto sobre el "tercero civil" en un contrato.

    Todo el motivo gira alrededor de un supuesto contrato de transacción entre un anterior -no el directo causante- propietario y la comunidad, que no tiene efectos sobre el actual propietario.

    En efecto, esto es así y es indiscutible. Pero no es el caso presente. La relación que hubo con un anterior propietario -que no es de transacción, sino simple autorización- evidentemente no afecta al actual, ni se pretende tal cosa, ni lo han ordenado las sentencias de instancia. Simplemente, éstas no han declarado la nulidad de los acuerdos que pretendía el demandante en el suplico de su demanda. Y, también simplemente, la comunidad no ha autorizado al propietario -actual demandante y recurrente- a tener salida de humos que afecta a elementos comunes. Sobre este extremo, que es el verdaderamente esencial, nada dice este motivo del recurso que, por ello, debe ser desestimado.

  5. - El segundo de los motivos de casación se formula por infracción de los artículos 1255 del Código civil y los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 3 , 13 y 32 de la Ley Hipotecaria , todos ellos de naturaleza imperativa.

    Este motivo no tiene sentido, porque ninguno de estos preceptos se ha infringido. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere al título constitutivo y nada se ha dictado respecto al mismo en las sentencias de instancia. Los artículos de la Ley Hipotecaria tampoco se han infringido: el 3 porque nada tiene que ver: exige escritura pública para la inscripción registral, el 13, lo mismo, porque impone la eficacia frente a tercero de los derechos reales limitativos, el 32 porque proclama la eficacia ofensiva, junto al 34, de la inscripción, que aquí no se plantea.

    A lo largo del desarrollo del motivo se hace referencia a un "acuerdo" de 1986 con un propietario anterior, que no es un acuerdo sino una autorización detallada, que se incorporó al reglamento de régimen interior, que no se inscribió en el Registro de la Propiedad. Haciendo abstracción de si se podía inscribir -más que discutible- no se ha pretendido imponerlo al actual propietario, recurrente. Simplemente, conforme a aquel acuerdo de la junta, se le ha denegado la autorización de la instalación y uso de la salida de humos, lo cual no se discute en el motivo. Este se basa en que no le afectan actos no inscritos, lo cual es intrascendente, lo que sí es trascendente es la falta de autorización actual. Por lo cual también se desestima este motivo.

    CUARTO .- 1.- De todo lo anterior se desprende el rechazo del recurso de casación, confirmando la sentencia recurrida, de la Audiencia Provincial.

  6. - Las costas de este recurso se impondrán a la parte recurrente, conforme disponen los artículos 334.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Primero

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de D. Miguel , contra la sentencia dictada por la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 13 de diciembre de 2011 , que SE CONFIRMA.

Segundo .- Se condena al pago de las costas a la parte recurrente.

Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.