STS 1063/2006, 25 de Octubre de 2006

1.- El Procurador D. Felix González Pomares, en nombre y representación de Dª Valentina, interpuso demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando se dictara sentencia en la que se declare que procede la resolución del contrato objeto de esta litis, a petición de Dª Valentina, dado el incumplimiento total de sus prestaciones por la parte demandada Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A .Que declare la pérdida por parte de Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A. de la cantidad establecida en la cláusula séptima del contrato, de

13.000.000 .- Ptas., salvo que el juzgador considere oportuno moderarla. Con expresa imposición de las costas de este procedimiento a la parte demandada.

2. - El Procurador D. Javier María Ortiz España, en nombre y representación de Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia desestimando la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandante.

3. - El Procurador D. Javier María Ortiz España, en nombre y representación de Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A., interpuso demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra Dª Valentina y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando se dictara sentencia condenando a la demandada Dª Valentina a: 1º.- Cumplir en todas sus partes el contrato privado de compraventa suscrito entre ella misma y mi representada el 17 de noviembre de 1994, elevando a público a dicho contrato en las condiciones expresadas en el mismo, a favor de mi representada, declarando expresamente la validez y vigencia de dicho contrato. 2º.- Al pago de los daños y perjuicios ocasionados y que puedan ocasionarse, a fijar en trámite de ejecución de sentencia. 3º.- Al pago de las costas del presente procedimiento, que expresamente deberán ser impuestas a la referida demanda. Se solicitó la acumulación de autos a los autos anteriores, que fue acordada.

4. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Getafe, dictó sentencia con fecha 25 de octubre de 1.996, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando las demandas formuladas por el Procurador Sr. González Pomares en representación de Dª Valentina y por el Procurador Sr. Ortiz España en representación de PROMOCIONES INMOBILIARIAS GONZALEZ GERVASO S.A., en los autos 329/95, acumulados a los presentes, no ha lugar a declarar ninguna de las pretensiones respectivamente formuladas; sin hacer especial pronunciamientos sobre las costas.

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de Dª Valentina y por la de PROMOCIONES INMOBILIARIAS GONZALEZ GERVASO S.A., la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 27 de septiembre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: Que desestimando los recursos de apelación mantenidos en esta instancia por los Procuradores D. Federico Pinilla Peco y D. Jorge Pérez Vivas en nombre y representación de Dª Valentina y Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A., respectivamente, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 2 de Getafe con fecha 25 de octubre de 1996, recaída en los autos a que el presente rollo se contrae debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS EL FALLO de la expresada resolución por los fundamentos en esta expuestos sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

1.- El Procurador D. Jorge Pérez Vivas, en nombre y representación de Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por considerar infringido por falta de aplicación del art. 1281, párrafo primero, del Código civil. SEGUNDO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por considerar infringido por falta de aplicación del art. 1281, párrafo segundo, del Código civil. TERCERO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por considerar infringido por aplicación indebida del art. 1114 del Código civil en relación con el 1113, párrafo primero, del mismo texto legal. CUARTO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por considerar infringido por inaplicación el artículo 1124 párrafo segundo del Código civil. QUINTO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por considerar infringido por aplicación indebida del artículo 1454 del Código civil.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Federico Pinilla Peco, en nombre y representación de Dª Valentina, presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 10 de octubre del 2006, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

La cuestión que se plantea en casación es exclusivamente una quaestio iuris relativa al contrato de compraventa de 17 de noviembre de 1994 por el que la demandante en la instancia y parte recurrida en casación, Dª Valentina vende a la entidad demandada y recurrente el 50% de la propiedad de una finca, que tiene pro indiviso con su hermana, PROMOCIONES INMOBILIARIAS GONZÁLEZ GERVASO S.L. En dicho contrato es preciso destacar:

se vende libre de cargas, gravámenes y ocupantes (estipulación primera);

se paga una parte (trece millones de ptas.) en el acto y el resto (ciento doce millones de ptas.) al otorgarse la escritura, libre de cargas, gravámenes y ocupantes (estipulación segunda);

los gastos de desalojo de ocupantes serán satisfechos por la vendedora en su integridad (estipulación cuarta);

en caso de incumplimiento de sus obligaciones por la vendedora, se dará la resolución del contrato con indemnización a la sociedad compradora del doble de la cantidad entregada y si incumple esta última la perderá (estipulaciones sexta y séptima).

La vendedora, Dª Valentina, formuló demanda interesando la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones por la sociedad compradora, con aplicación de la cláusula penal. Esta última formuló demanda, que se acumuló a la anterior, interesando el cumplimiento del contrato.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Getafe, de 25 de octubre de 1996, desestimó ambas demandas, por considerar que "se pactó una prestación de cumplimiento imposible" (la de desalojar a la ocupante, arrendataria), por lo que falta el elemento esencial de objeto del contrato, "por imposibilidad jurídica del objeto", siendo el contrato nulo, nulidad no pedida por las partes, por lo que no podía estimar sus pretensiones. La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 12ª, de Madrid, de 27 septiembre de 1999 confirmó la anterior aunque por argumentos distintos y un tanto confusos, que se resumen en este texto:"La vendedora jamás ha subrogado a la compradora en sus derechos arrendaticios que le son enteramente personales, ni ha cumplido su obligación de entregar la finca libre de ocupantes, para exigir que la compradora le haga efectivo el pago íntegro del precio, como si pudiera ignorar sus propias obligaciones tanto como la sustancial devaluación que por esta circunstancia experimenta el inmueble, y por ello queda sometida a las consecuencias convenidas en el contrato para el caso de incumplimiento, y es inatendible la pretensión resolutoria simple que contiene su demanda. Por su parte la compradora no puede solicitar el cumplimiento de una obligación condicional que ha suspendido la eficacia de la compraventa, y cuyas características y peculiaridades habían de serle del todo conocidas por su condición de profesional en el mercado inmobiliario, de modo que, al igual que la vendedora, habrá de someterse a los efectos convenidos en el contrato para el caso de incumplimiento. Razones de congruencia impiden atender ambas solicitudes en los términos en que vienen propuestas, y procede confirmar el fallo desestimatorio de las dos demandas pronunciado en la sentencia apelada, aunque con la fundamentación jurídica aquí expuesta".Los efectos convenidos los hace derivar la sentencia recurrida de unas arras de desistimiento.

La posición de esta Sala debe quedar clara ante la frecuencia, en la realidad social, de casos como el presente en las que la parte vendedora venda un inmueble "libre de ocupantes" (en la práctica, arrendatarios) lo que se complica cuando, también en el presente caso, se trata de arrendatario sometido a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, con la prórroga forzosa.

Se trata de un contrato de compraventa conocido, aceptado y consentido por las partes, con capacidad de obrar y a sabiendas de que la vendedora debe hacer la entrega de la cosa libre de ocupantes y la compradora quiere adquirir la cosa libre de ocupantes y pagar el precio.

No hay imposibilidad de objeto, ya que la prestación, asumida conscientemente, de desalojo de ocupantes (estipulación cuarta del contrato) no puede ser tenida por imposible. Tampoco se ha formulado como hecho futuro e incierto constitutivo de condición, que de ninguna manera aparece en el contrato.

Simplemente, se ha pactado en el contrato de compraventa el objeto: cosa libre de ocupantes y precio y se ha pactado asimismo una cláusula penal. Dicha cláusula, en relación con la parte vendedora, a la que afecta la obligación de entregar el inmueble sin ocupante reza así: "El incumplimiento por la vendedora en las obligaciones asumidas en el presente documento dará lugar a la resolución del presente contrato con una indemnización a favor de la compradora del doble de las cantidades entregadas hasta la fecha del incumplimiento, pidiendo la compradora elegir entre la ejecución de lo pactado o la resolución del contrato, con la indemnización reseñada".

La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.

De lo anterior se desprende que debe ser estimado el recurso de casación formulado por la sociedad compradora demandada en la instancia por la vendedora y demandante en autos acumulados, articulado en cinco motivos, todos ellos fundados en el nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El esencial, que alcanza el núcleo de la cuestión es el quinto, que considera infringido el art. 1454 C.c . puesto que en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: "las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora a exigir la ejecución de lo pactado" Lo cual es cierto y el motivo se estima, por infracción del citado artículo, conforme se ha expuesto en el fundamento anterior. Efectivamente, las partes -vendedora y compradorapactaron sendas cláusula penales, que se deben ejecutar si se produce el incumplimiento por una de ellas.

Asimismo y en el mismo sentido debe estimarse el motivo segundo, ya que de la interpretación del contrato se deduce la intención evidente de los contratantes, no de concederse la facultad de apartarse del contrato allanándose a cumplir la pena, sino, como se ha dicho en el fundamento anterior y en líneas anteriores, de establecer una concreta cláusula penal que se ejecutará caso de incumplimiento de la obligación derivada del contrato de compraventa. Por lo cual, la sentencia de instancia ha infringido el artículo 1281, párrafo segundo del Código civil.

A su vez, también se aceptan los motivos primero y tercero porque ambos combaten la consideración de que se haya establecido una obligación condicional, lo que no puede deducirse del texto literal del contrato, ni de que la obligación de entregar la finca libre de ocupantes sea una obligación condicional. Lo cual es cierto, aunque ninguna transcendencia tiene porque la sentencia de instancia no se ha basado en ello para desestimar las demandas de una y otra parte.

Por último, el motivo cuarto alega la infracción del art. 1124, párrafo segundo, del C.c . puesto que la recurrente, sociedad compradora, exigió el cumplimiento del contrato, no la resolución y es posible el mismo, que significa la entrega de la cosa por la vendedora, libre de ocupantes. Lo cual es cierto, el motivo se estima ya que la sentencia de instancia no ha tenido en cuenta dicha norma.

Se estiman, pues, todos los motivos del recurso de casación contra la sentencia de instancia que ha desestimado las demandas de una y otra parte, dejando la situación en el status quo anterior que no tiene sentido: la vendedora sigue en posesión de la cosa que vendió y el dinero que cobró.

Al estimar los motivos del recurso comprendidos en el ordinal 4º del art. 1692 LEC, esta Sala asume la instancia y resuelve lo que corresponde dentro de los términos en que aparece planteado el debate, como dispone el art. 1715.1.3º de la misma ley.

La demanda formulada por la parte compradora, la sociedad PROMOCIONES INMOBILIARIAS GONZÁLEZ GERVASO S.A. recurrente en casación, debe ser estimada. Pide el cumplimiento del contrato de compraventa, lo cual debe ser acordado por ser un contrato válido y eficaz, como se ha mantenido, que se elevará a escritura pública; pide también daños y perjuicios ocasionados, a lo que no debe darse lugar pues no se han acreditado en autos; asimismo, los que pueda ocasionarse: éstos no son otros que los previstos expresamente a la cláusula penal, es decir, los daños que puedan ocasionarse son los predeterminados en el contrato cuyo cumplimiento se ordena "en las condiciones expresadas en el mismo" como se pide expresamente en el suplico de la demanda, y en el contrato se prevé que si no se cumple se estará a la cláusula penal.

Desde luego, se desestima la demanda formulada por Dª Valentina, por ser absolutamente incompatible con la demanda anterior, que es estimada.

En las costas, no cabe imponer las de primera instancia, pues no se da lugar a una parte del suplico; las costas de primera instancia causadas por la demanda de Dª Valentina se imponen a ésta; no se imponen las de segunda instancia; tampoco las de este recurso, en el que cada parte satisfará las suyas, conforme al citado art. 1715.2.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN formulado por el Procurador D. Jorge Pérez Vivas, en nombre y representación de Promociones Inmobiliarias González Gervaso, S.A., contra la sentencia dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha veintisiete de septiembre de mil novecientos noventa y nueve que CASAMOS Y ANULAMOS.

En su lugar, estimamos la demanda formulada por dicha sociedad recurrente y,

1. Condenamos a la demandada Dª Valentina a cumplir en todas sus partes el contrato de compraventa que celebró con aquélla en fecha 17 de noviembre de 1994, lo que implica la entrega del inmueble vendido, libre de ocupantes.

2. Declaramos la validez y elevación a público de dicho contrato en las condiciones expresadas en el mismo y si no es posible hacerlo, en ejecución de sentencia, el cumplimiento de la cláusula penal consistente en el abono por la demandada a la sociedad demandante de la cifra, en euros, del doble de la cantidad que recibió en su día.

Desestimamos, en todas sus partes, la demanda que formuló Dª Valentina .

En cuanto a las costas:

1. Se imponen a Dª Valentina las causadas en primera instancia por su demanda. 2º No se hace condena en costas en primera instancia respecto, por las causadas por la demanda formulada por PROMOCIONES INMOBILIARIAS GONZALEZ GERVASO S.A..

3. No se hace condena en las costas causadas en la segunda instancia.

4. Tampoco se hace condena en costas, en este recurso de casación, en que cada parte satisfará las suyas.

Devuélvase el depósito que ha constituído la sociedad recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Juan Antonio Xiol Ríos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.-FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.