STS 925/2008, 15 de Octubre de 2008

Ponente:ANTONIO SALAS CARCELLER
Número de Recurso:2167/2002
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:925/2008
Fecha de Resolución:15 de Octubre de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

Demanda de retracto arrendaticio urbano sobre el local del que era arrendatario el demandante. La jurisprudencia de la Sala sostiene la no procedencia del retracto cuando lo enajenado no coincide con el objeto del arrendamiento, singularmente en los casos de venta de edificios en su totalidad que sólo en parte estaban arrendados. Recurso de casación e interés casacional: Cuando se alegue la infracción de la jurisprudencia, deben citarse al menos dos sentencias de la Sala de lo Civil que sean contestes, en cuanto expresivas de un criterio uniformemente reiterado, y se señale cuál es la doctrina que de ellas emana y sentido en que ha sido vulnerada por haber recaído en supuestos fáctico-jurídicos idénticos, análogos o muy similares al enjuiciado; en este caso la falta de correspondencia entre el supuesto fáctico y el contemplado por las sentencias que se citan impide apreciar la vulneración denunciada. Infracción de los arts. 47 y 48 de la LAU de 1964: No ha lugar; no obstará al retracto el hecho de que las fincas formen por voluntaria agrupación una unidad registral, si en realidad son independientes físicamente. Las normas que regulan el derecho de retracto deben interpretarse y aplicarse con un criterio extensivo.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a quince de Octubre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Decimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía nº 547/99, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid; cuyo recurso fue interpuesto por don Ernesto y doña Valentina , representados por la Procuradora de los Tribunales doña Cayetana de Zulueta Luchsinger y defendidos por el Letrado don Julio Doncel Morales; siendo parte recurrida don Jesus Miguel , representado por la Procuradora de los Tribunales doña Silvia Albite Espinosa y defendido por el Letrado don Fernando Galán Martín.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de don Jesus Miguel contra don Ernesto y doña Valentina .

  1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "... sentencia por la que, estimando íntegramente esta demanda, se declare el derecho de mi representado a retraer el local izquierda de la casa nº 74 de la calle Alcalde Sainz de Baranda, de esta capital, con la descripción y linderos que figuran en el documento nº 7 de la presente demanda, condenando a los demandados al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del referido local en favor de mi representado en virtud del ejercicio de la acción de retracto, por el precio de CINCO MILLONES DOSCIENTAS CINCUENTA MIL PESETAS

    (5.250.000,- Ptas.), efectuando para ello las escrituras de división o segregación que fueren precisas, todo ello con expresa imposición a los demandados de las costas del procedimiento.."

  2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Ernesto y doña Valentina contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, se dicte "... sentencia desestimatoria de laspretensiones del actor, estimando en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa invocada; subsidiariamente, caso de no estimarse aquella, la caducidad de la acción; y por último, y caso de no admitirse los motivos anteriores, y entrando a examinar el fondo del asunto, por cuanto consta en el cuerpo de este escrito, con imposición de las costas causadas a la actora" ; al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado que dicte "... Sentencia estimatoria de la presente demanda y en su virtud: a). Declare resuelto el contrado de arredamiento del local bajo izquierda de la casa nº 74 de la calle Alcalde Sainz de Baranda de esta capital, por cuanto se ha hecho constar en el cuerpo de este escrito.- b). Declare la obligación de Don Jesus Miguel de dejar libre y a disposición de mis representados dicho local.- c). Declare igualmente la obligación de Don Jesus Miguel de abonar a mis representados don Ernesto y Doña Valentina la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SEISCIENTAS DOS PESETAS (365.602 pts) como rentas y cantidades asimiladas a la misma adeudadas a la fecha de la presentación de la demanda.- d). Declare la procedencia de que el demandado abone a mis representados, los intereses legales devengados desde la presentación de la demanda, y desde que se dicte Sentencia condenatoria hasta la total ejecución, el pago del interés legal aumentado en dos puntos de la cantidad total reclamada.- e). Condene a Don Jesus Miguel a estar y pasar por todo ello y al pago de las costas del presente procedimiento."

  3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó convenientes y terminó suplicando al Juzgado dicte "... sentencia por la que: a) Se desestime íntegramente la demanda reconvencional, absolviendo a mi representado de los pedimentos de la misma, con condena al demandante al pago de las costas.- b) Subsidiariamente, se desestime la demanda de desahucio y se estime parcialmente la reclamación de cantidad en cuanto a las 302.030,- Ptas. por gasto de agua y 5.664,- Ptas. por cada uno de los meses de agosto y septiembre, con condena en costas.- c) Subsidiariamente, y para el improbable caso de que se estime la demanda de desahucio, se declare enervada la acción por la consignación efectuada."

  4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

  5. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 29 de abril de 2000 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando las excepciones alegadas por los demandados, estimo la demanda presentada por D. Jesus Miguel contra D. Ernesto y Dª Valentina , declarando el derecho del actor a retraer el local bajo izquierda de la calle Alcalde Sáinz de Baranda, nº 74, de Madrid, condenando a los demandados a otorgar en su favor escritura de compraventa del referido local por el precio de CINCO MILLONES DOSCIENTAS CINCUENTA MIL PESETAS (5.250.000), debiendo los demandados otorgar las escrituras de división o segregación que fueren precisas. Condeno a los demandados al pago de las costas causadas por la demanda.- Respecto de la reconvención deducida por los demandados, estimo la excepción de falta de legitimación activa alegada por el reconvenido en cuanto a las rentas de julio de 1994 a enero de 1995. Declaro enervada la acción de desahucio por falta de pago ejercitada. Condeno a D. Jesus Miguel a que pague a los reconvinientes la cantidad de TRESCIENTAS TRECE MIL TRESCIENTAS CINCUENTA Y OCHO PESETAS (313.358), teniéndose en cuenta el ingreso en la cuenta de este Juzgado de la cantidad de 371.266 pesetas. Desestimo la demanda reconvencional en lo demás. No se hace imposición de las costas causadas por la reconvención."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación don Ernesto y doña Valentina , y sustanciada la alzada, la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 25 de abril de 2001 , cuyo Fallo es como sigue: "Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Ernesto y Dª Valentina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, de fecha 29 de marzo (sic) de 2000, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de costas a las partes apelantes."

TERCERO

La Procuradora doña Cayetana de Zulueta Luchsinger, en nombre y representación de don Ernesto y doña Valentina formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Madrid al amparo del artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegando la existencia de interés casacional al oponerse la sentencia impugnada a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en interpretación de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964 , con cita de las sentencias de 12 marzo 1969, 11 diciembre 1970, 31 enero 1992, 27 abril 1994, 24 junio 1994, 18 mayo 1995 y 8 octubre 1998 .

CUARTO

Por esta Sala se dictó auto de fecha 13 de junio de 2006 por el que se acordó la admisión del recurso de casación y dar traslado del mismo a la parte recurrida, don Jesus Miguel , que se opuso a su estimación mediante escrito presentado en su nombre por la Procuradora doña Silvia Albite Espinosa.QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándose necesaria por esta Sala, se señaló para votación y fallo del referido recurso el pasado día 30 de septiembre de 2008 .

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El actor don Jesus Miguel interpuso demanda de retracto arrendaticio urbano contra don Ernesto y de doña Valentina sobre el local del que era arrendatario el demandante sito en la calle Alcalde Sáinz de Baranda nº 74 de Madrid.

Los demandados se opusieron a dicha demanda y formularon reconvención en ejercicio de la acción de desahucio y reclamación de cantidad por rentas impagadas y consumos de agua. Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid dictó sentencia de fecha 29 de abril de 2000 por la que estimó la demanda y declaró el derecho del actor a retraer el referido local condenando a los demandados a otorgar en su favor escritura de compraventa por precio de 5.250.000 pesetas así como a otorgar las escrituras de división o segregación que fueren precisas, con imposición de costas a los demandados. Igualmente, en cuanto a la reconvención, declaró enervada la acción de desahucio y, estimándola parcialmente, condenó al actor reconvenido, don Jesus Miguel , a satisfacer a los reconvinientes la cantidad de 313.358 pesetas, sin especial declaración sobre costas causadas por dicha reconvención. Los demandados recurrieron en apelación dicha sentencia únicamente en cuanto a la estimación de la acción de retracto y la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª) dictó nueva sentencia de fecha 25 de abril de 2001 , por la que desestimó el recurso de apelación e impuso las costas de la alzada a la parte recurrente, la cual ha interpuesto el presente recurso de casación.

La sentencia dictada por la Audiencia consideró, de acuerdo con lo ya ha argumentado por el Juzgado, que había sido ejercida en tiempo la acción de retracto y, en consecuencia, la misma no había caducado -extremo al que no se refiere el presente recurso de casación- y, por otro lado, que el local arrendado al actor constituía una unidad física perfectamente diferenciada ya que en la planta baja adquirida por los demandados como una sola finca registral, según la división horizontal efectuada por su vendedora Casas de Renta Antigua S.A., existían dos locales diferenciados y la vivienda del portero, estimado correcto el precio determinado por el demandante consistente en la mitad del total satisfecho por los demandados.

SEGUNDO

No han de considerarse infringidos los artículos 47 y 48 de la LAU, Texto Refundido de 1964 , en relación con la doctrina jurisprudencial citada en el recurso. El artículo 47 concede al arrendatario de local de negocio el derecho de tanteo a ejercitar desde la notificación de la venta o dación en pago sobre el local que ocupare aunque se trate de venta de locales por plantas o agrupados a otros, estando obligado el vendedor a notificarle su decisión así como el precio de cada local objeto de venta, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador; mientras que el artículo 48 se limita a conceder el derecho de retracto al mismo arrendatario para el supuesto de que no hubiere sido notificado a efectos de tanteo o la notificación hubiere resultado incompleta o defectuosa. El hecho de que la notificación no se haya producido no puede perjudicar los derechos del arrendatario a la preferente adquisición que la ley le confiere.

Es cierto que la jurisprudencia de esta Sala, atendiendo a la casuística plural que dichas situaciones comporta, se ha manifestado en diversas ocasiones en el sentido de la no procedencia del retracto cuando lo enajenado no coincide con el objeto del arrendamiento, singularmente en los casos de venta de edificios en su totalidad que sólo en parte estaban arrendados. No obstante, las sentencias citadas en el recurso se refieren a dicha situación y no a la específica ahora contemplada de existencia de un local arrendado perfectamente diferenciado y creación de una unidad registral "ad hoc" que contiene diversas unidades susceptibles de utilización diferenciada. Esta Sala viene exigiendo que, cuando se alegue la infracción de la jurisprudencia, se citen al menos dos sentencias de esta Sala de lo Civil que sean contestes, en cuanto expresivas de un criterio uniformemente reiterado, y se señale cuál es la doctrina que de ellas emana y sentido en que ha sido vulnerada por haber recaído en supuestos fáctico-jurídicos idénticos, análogos o muy similares al enjuiciado ( sentencias, entre otras, de 29 de abril y 27 de junio de 2005; 15 de febrero, 18 de julio, 22 de septiembre, 6 de octubre y 22 noviembre de 2006; y 27 marzo 2007 ). La falta de correspondencia entre el supuesto fáctico presente en los autos y el contemplado por las sentencias que se citan impide apreciar la referida vulneración.

TERCERO

Además de lo ya señalado, cabe la cita de otras sentencias dictadas por esta Sala de lasque, en supuestos más ajustados al ahora debatido, se extrae la solución contraria a la propugnada por la parte recurrente y que, en definitiva, conducen a la estimación del derecho de retracto.

Así la de 25 abril 1994 se expresa en los siguientes términos: «Analizando la doctrina jurisprudencial aplicable al caso y que se infringe en la sentencia recurrida, resulta: a) Las normas que regulan el derecho de retracto deben interpretarse y aplicarse con un criterio extensivo, así lo determina, entre otras, la Sentencia de 26 marzo 1960 ; b) El argumento de la sentencia respecto a que la finca transmitida constituye una unidad superior al objeto del arrendamiento y, por ello, no procede el retracto, es contrario a la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias de 21 marzo 1962, 27 enero 1968, 4 noviembre 1955, 29 marzo 1958, 12 noviembre 1957 y 22 abril 1969 ; y c) El otro argumento de que se trata de una unidad registral originaria, no sobrevenida con posterioridad, nada tiene que ver con el criterio que se viene manteniendo, y la jurisprudencia es muy reiterada en el sentido de que no obstará al retracto el hecho de que las fincas formen por voluntaria agrupación una unidad registral, si en realidad son independientes físicamente, pronunciándose así las Sentencias de 18 diciembre 1954, 23 noviembre 1956, 17 junio 1958, 7 mayo 1962, 6 marzo 1965 y 31 marzo 1967, siendo de resaltar la de 6 marzo 1965 , al condensar la doctrina jurisprudencial sobre el tema, estableciendo que "la unidad registral carece de eficacia para impedir el ejercicio de los derechos de tanteo y retract0", si se acredita que la finca que en el Registro aparece como una sola, en la realidad está formada por varias ya que dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer ilusorios los derechos de tanteo y retracto, dada la voluntariedad de aquélla y la posibilidad de las agrupaciones».

En similar sentido, la de 8 abril 2000, se pronuncia del siguiente modo: «El tema central que plantea es la inaplicación del retracto legal del arrendatario cuando lo enajenado por el arrendador es un complejo comercial compuesto por múltiples dependencias como un todo, dentro del cual se ubican los tres locales arrendados al retrayente. El motivo es desestimable. Basta leer la inscripción registral que causó la venta y la escritura pública en que se formalizó para apercibirse que los locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros. Dice la primera al referirse a cada local arrendado: "la venta en unión de ciento tres fincas (registrales) más". En la segunda se describen todas y cada una que se trasmitían. No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario».

Esta es la doctrina jurisprudencial que se estima aplicable al supuesto de autos y la que fue seguida por la Audiencia Provincial en la sentencia ahora impugnada.

CUARTO

Lo anterior determina la necesaria desestimación del recurso con imposición de costas del mismo a la parte recurrente (artículos 394 y 398 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Ernesto y de doña Valentina contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª) con fecha 25 de abril de 2001 en autos de juicio de retracto nº 547/99, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de dicha ciudad a instancia de don Jesus Miguel contra los hoy recurrentes y, en consecuencia, confirmamos la expresada resolución con imposición de costas del presente recurso a los recurrentes

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Antonio Salas Carceller.- José Almagro Nosete. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.