STS, 7 de Julio de 2008

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "FALLAMOS.- Estimar en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Procurador Doña María de los Angeles Chamizo Garcia, en nombre y representación de G.P.Promociones del Suelo, S.L. contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cáceres mencionado en el primer fundamento.

Anular el referido acto por no estar plenamente ajustado al ordenamiento jurídico.

Fijar el justiprecio de los bienes a que se refiere la expropiación de autos en la cantidad de seis millones, trescientos setenta mil, cuatrocientos treinta euros (6.370.430,00 €), más los intereses legales correspondiente."

Notificada la anterior sentencia las representaciones procesales de G.P. Promoción de Suelo S.L y del Excmo.Ayuntamiento de Cáceres, presentaron escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, el Procurador de los Tribunales D.Ignacio Cuadrado Ruescas, en nombre y representación de G.P.Promoción de Suelo, S.L., presentó escrito ante el Registro Personal de este Tribunal con fecha 15 de Junio de 2.005, personándose ante esta Sala e interponiendo el anunciado recurso de casación articulado en los siguientes motivos:

Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por infracción, por aplicación indebida, del art. 25 de la Ley de Suelo y Valoraciones de 1.998.

Bajo el mismo amparo procesal que el anterior, por entender infringidos los arts. 28.4 y 29 de la misma Ley 6/1998.

Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, por infracción del art. 348 LECivil.

Solicitando finalmente sentencia estimatoria, que case la recurrida resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal el día 1 de Julio de 2.005, el Procurador de los Tribunales D.Jorge Deleito García, en nombre y representación del Excmo.Ayuntamiento de Cáceres, interpuso el anunciado recurso de casación articulado en los siguientes motivos:

Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por infracción, por inaplicación, de los arts. 33.2 ; 53.3; 128.1 y 47 CE, así como del art. 5º.1 LOPJ.

Bajo el mismo amparo procesal, por infracción de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate que cita.

Teniendo por interpuestos y admitidos los recursos de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido a las partes y absteniéndose el Abogado del Estado, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 2 de Julio de 2.008, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernández, Magistrada de la Sala

Por las representaciones de GP Promoción de Suelo S.L y del Excmo.Ayuntamiento de Cáceres, se interponen sendos recursos de casación contra sentencia dictada el 22 de Abril de 2.005 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, en la que se estima en parte el recurso contencioso administrativo interpuesto por la primera y se anula el Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Cáceres, que fijaba en 655.654,56 € el justiprecio de bienes y derechos expropiados en ejecución de las previsiones del PGOU de Cáceres.

La Sala de instancia anula el referido Acuerdo y fija en su lugar un justiprecio de seis millones trescientos setenta mil cuatrocientos euros.

Para centrar la cuestión a efectos de examinar posteriormente los motivos de casación formulados por ambos recurrentes, es necesario partir del tenor del Acuerdo del Jurado de 17 de Diciembre de 2.002, confirmado por el de 5 de Marzo de 2.003 desestimando el recurso de súplica contra aquel interpuesto.

El Acuerdo del Jurado decía:

Primero.- Que de la pieza separada de justiprecio se desprende que los bienes sobre los que se insta la expropiación están constituidos por las fincas siguientes:

- 100% de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Cáceres con el nº 16.190 N.

- 100 % de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Cáceres con el nº 598 N.

- 96,875% de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Cáceres con el nº 3340 N.

Tercero.- La parte que insta el establecimiento de un justiprecio alega que los terrenos de su propiedad han sido declarados como situados en suelo clasificado como urbano y calificado como zona verde y espacios libres en el vigente Plan General de Ordenación Urbana y habiendo transcurrido el plazo legal para que el Ayuntamiento proceda a determinar ese justiprecio acude a este Jurado a esos efectos.

Cuarto.- Los terrenos de su propiedad que tienen esa condición son las fincas registrales nº 16190 N, la nº 598 N y la nº 3340 N, si bien de esta última no se tiene el 100% de la propiedad. Estas fincas se adquirieron: la primera de ellas mediante escritura pública de compra otorgada el 24 de diciembre de 1.999, la segunda el 15 de enero de 1999 y la tercera de ellas, una parte el 5 de marzo de 1999 y otra pequeña porción el 11 de marzo de ese mismo año, y se pagaron las siguientes cantidades de dinero: por la nº 16.190 N la cantidad de 15.000.000 pesetas, por la nº 598 N, 26.996.880 pesetas y por la nº 3.340 N, 60.000.000 pesetas por una porción y por la otra parte 1.900.000 pesetas.

Quinto.- El PGOU de Cáceres, donde se calificaban estas zonas como espacio verde, fue aprobado definitivamente el 28 de octubre de 1.998, publicado en el DPE el 9 de marzo de 1.999, y con entrada en vigor a los quince días de su publicación, según certifica el Ayuntamiento de Cáceres a requerimiento de este Jurado Provincial de Expropiación, lo que implica que cuando GP Promoción del Suelo S.L. adquirió esas fincas ya estaba calificado ese terreno como zona verde no edificable, al menos la finca nº 16.190 N y la nº 3.340 N y la 598 N en unas fechas tan próximas como que se compró entre la fecha de aprobación definitiva y la publicación del mismo (parte de la 3.340 N habiéndose publicado, pero aun en vigor). Si a ello añadimos que desde el Plan de 1.999 cuando una vez declarada públicamente la calificación de zona verde de esos terrenos y, por lo tanto, la imposibilidad de construcción sobre los mismos ni de ningún otro aprovechamiento posible distinto de esa zona verde, es evidente que es en esa fecha cuando se impone una expropiación legal por la simple inclusión de esos terrenos en la calificación de zona verde, y por lo tanto es a esa fecha a la que debe estarse para cuantificar los terrenos de acuerdo con el art. 36.1 LEF (las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro), más aun cuando es lo que se compra y tiene esa calificación, es decir, está calificado como tal zona verde y por lo tanto cualquiera sabe y conoce perfectamente que no va a poder edificar en ese terreno.

Todas estas circunstancias conjuntamente analizadas nos llevan a determinar que el justiprecio de esos terrenos en ningún caso debe ser superior al que la hoy proponente del expediente pagó por los mismos en la misma fecha en que fue declarado como zona verde y que además los adquirió ya con una imposibilidad de construcción en ellos, por lo que no puede pretender a fecha de hoy que ese suelo sea igual a terrenos edificables en la zona, porque cuando los adquirió sabía y asumía la imposibilidad de una edificabilidad, y si por esos terrenos pagó en total 103.896.880 pesetas en 1999, que es el año en que se dictó lar resolución que conllevaba implícitamente la expropiación, a ese valor debe estarse, al no poder ir contra sus propios actos la parte que ahora pretende le sea reintegrado el valor de un terreno que ya compró no edificable, con independencia de que a esa cantidad deba aplicársele el 5% de afección conforme el art. 47 LEF

Como puede verse, el Jurado parte de la consideración fundamental de que cuando G.P. Promoción del Suelo S.L. adquirió las parcelas en las fechas que señala el 24 de Diciembre de 1.999; 15 de Enero de 1.999 y 5 y 11 de Marzo de 1.999 ya estaba aprobado definitivamente el PGOU de Cáceres, que lo fue el 28 de Octubre de 1.998 y en él se calificaban dichas parcelas como zona verde y espacios libres, por lo que según el Jurado, aquella era conocedora de la imposible edificabilidad. Ello le lleva a concluir que el valor real de las fincas, fue el que pagó por estas cuando las adquirió, más el 5% de afección. En el Acuerdo desestimando el recurso de reposición interpuesto, el Jurado ratifica que la situación de los bienes en el momento de la valoración, era la misma que cuando se produjo la adquisición de los bienes por la expropiada.

En su demanda GP Promoción del Suelo SL, partiendo de la clasificación de estos terrenos en el PGOU de Cáceres, aprobado el 28 de Octubre de 1.998 como suelo urbano con la calificación de espacio libre (zona verde), solicitó un justiprecio de 14.303.533,78 euros reputando de aplicación lo dispuesto en el art. 28 de la Ley 6/98, remitiéndose al aprovechamiento y valor básico de repercusión fijados en su hoja de aprecio, y al informe que acompañó con su demanda emitidos por los Arquitectos Sres.Julián y Pedro Enrique.

En su contestación a la demanda, en el segundo de sus fundamentos de derecho, el Ayuntamiento de Cáceres se refiere al planteamiento, en su caso, de cuestión de inconstitucionalidad de los arts. 28 y 29 de la Ley 6/98, por cuanto de su aplicación al caso de autos no se determinaría el valor real de los bienes expropiados, y por tanto, sería contrario a las exigencias constitucionales sobre el derecho de propiedad. Insta por ello la confirmación del Acuerdo del Jurado y los criterios en él tenidos en cuenta para su valoración, aun cuando en el suplico de la contestación a la demanda no solicita el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad, al que se refiere en sus fundamentos jurídicos.

La Sala de instancia rechaza plantear cuestión de inconstitucionalidad; considera que no cabe aceptar el criterio del Jurado, argumentando que no puede estarse al precio pagado en los contratos de compraventa realizados por la expropiada, dando razón en cuanto a ese extremo a la tesis de la actora en la instancia, si bien rechaza la valoración contenida en el dictamen por esta aportado, en cuanto al aprovechamiento y al valor básico de repercusión del suelo, asumiendo en su lugar un informe del Jefe del Servicio de Edificación Municipal, y todo ello con la siguiente argumentación:

"TERCERO.- Suscitado el debate con carácter preliminar en la forma expuesta, esto es, si ha de entenderse que la fijación del justiprecio ha de realizarse conforme a lo que resulta de esos contratos de compraventa celebrados por la expropiada en fecha inmediatas a la expropiación, debe señalarse que, sin perjuicio de que existen declaraciones jurisprudenciales que acogen esa posibilidad (así se hace en la STS.de 21 de diciembre de 1.992 ; RJ: 9.933 ), es lo cierto que esta misma Sala, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, ha venido declarando la complejidad de la vinculación de los justiprecios a valores consignados en operaciones privadas o incluso de mutuo acuerdo, baste con señalar los razonamientos de la sentencia del Alto Tribunal de 19 de septiembre de 2.002, cuando se declara: <>. Pues bien, los razonamientos que se dan tanto por el Jurado en su acuerdo, como por las partes demandadas en sus contestaciones respecto de la vinculación del justiprecio a unos precios fijados en las escrituras públicas de compraventa, no dejan de ser contrarios a la propia actualidad de los negocios

jurídicos como los de autos, como demuestra la realidad cotidiana. En efecto, si examinamos las escrituras públicas a que venimos haciendo referencia y cuya vinculación se pretenden, se constata que esos precios fijados son ligeramente superiores a los valores catastrales de las fincas, y así se recogen en los anexos de las mencionadas escrituras; y es notorio que en la actualidad en nuestro País tales precios son muy inferiores a los propios del mercado como la misma política catastral admite implícitamente y la realidad cotidiana demuestra (aumento del valor de los bienes con relación al incremento de los valores catastrales). Por todo argumento en contra de la vinculación con dicha valoración y la realidad, baste señalar la abundante conflictividad que las Administraciones Tributarias Autonómicas generan al proceder a la revisión de esos valores declarados en las escrituras públicas, procediendo a nuevas liquidaciones complementarias

en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en el de Actos Jurídicos Documentados. Si ello es así, considera la Sala que por paradójico que parezca, pero no menos real, no puede existir vinculación alguna entre ese precio declarado y el real de los terrenos. Incluso en el hipotético caso de presumir la adquisición de unos terrenos sin aprovechamiento urbanístico a terceros para instar su expropiación por la Administración actuante, generando la previsible conflictividad que este proceso constata, y en base a ello, haber obtenido un valor inferior al de mercado, cabría pensar que no puede, tan siquiera entonces, existir esa vinculación porque la finalidad de la expropiación es la de abonar a los interesados el justo valor de los bienes expropiados.

Por si no fueran suficientes los razonamientos expuestos, y como complemento de los ya reflejados, no puede silenciarse que en el caso de autos concurren méritos suficientes para no acoger esa vinculación entre precio de compraventa y justiprecio. En efecto, las mismas actuaciones municipales demuestran que el valor real de los terrenos de autos exceden con mucho del valor conferido por el Jurado -y del resultante del declarado en las escrituras-; porque, en primer lugar, sobre dichos terrenos se había celebrado un convenio urbanístico, aprobado por unanimidad en el Pleno Corporativo del día 12 de julio de 2.001, en que se habla de una valor de los terrenos -no de la totalidad de los de autos- de 2.492.538.000

pesetas (14.980.455,09 €). Existen en el expediente sendos informes del Servicio de Edificación y

Arquitectura del Ayuntamiento, de fechas 4 de abril y 10 de mayo de 2.002, en los que se llega a valorar los terrenos expropiados en la cantidad de hasta 6.370.430 €. Es decir, la misma Corporación expropiante reconoce que los terrenos tienen un valor real muy por encima de los 655.654 € que se recoge en la escrituras públicas, se admite por el Jurado y se sostiene en la contestación a la demanda.

Lo expuesto en los anteriores fundamentos sirve de fundamento comporta, de una parte, para desvirtuar el criterio del Jurado; de otra, que no es admisible, con base a ese rechazo, el plantear cuestiones de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional, como suplica la defensa municipal, con base a que la Ley 6/1.998, de 13 de abril sobre Régimen de Suelo y Valoraciones legitime una valoración superior al precio de compraventa; en primer lugar, porque dicho precio no puede considerarse como real a los efectos de determinación del justiprecio, como ya se ha dicho; en segundo lugar, porque el mismo Tribunal Constitucional, en las mismas sentencias que se citan en la contestación a la demanda, ha venido

a declarar implícitamente la conformidad de dicha Ley a las exigencias constitucionales; y en tercer lugar, porque la participación de la <> que exige el articulo 47 de la Norma Fundamental se articula en el Derecho Urbanístico por vías diversas (cesiones, impuestos, cargas urbanísticas, etc) y no ha de verse afectado por el hecho de reconocer a los expropiados la procedente <>, como también reconoce, y ahora sí como derecho fundamental, a todo expropiado, que es de lo que ahora se trata. Consecuentemente es que no procede el planteamiento de a cuestión de inconstitucionalidad.

Llegados a este punto es lo cierto que no puede mantenerse el criterio recogido por el Jurado en el acuerdo que se revisa. Ahora bien, la conclusión anterior no puede suponer, sin más, acoger la pretensión accionada en la demanda porque el justiprecio en ella reclamado está fundado en un informe técnico que sirvió de fundamento a la hoja de aprecio de la propiedad, que se pretende hacer valer en el proceso merced a un nuevo informe técnico, con resultado sensiblemente inferior, aportado con la demanda al amparo de lo ahora prevenido en el artículo 336 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil ; pericial que la Sala ha de valorar conforme a las reglas de la sana crítica que aconseja el artículo 348 de la referida Ley ; pero lo que no ha de ser ajeno el hecho de que el dictamen ha sido elaborado a instancias de la propia parte interesada y conforme a los criterios, deberá entenderse, facilitados ella; como, por otra parte, se descubre del contenido del informe en que se utilizan los mismos antecedentes (informe técnicos de valoraciones). Incluso ha de añadirse que en esos informes se parte de unos criterios que no dejan de tener un importante componente subjetivo del técnico que los elabora o, al menos, carente de todo soporte probatorio objetivo; tal es el caso del aprovechamiento medio que no ha de calcularse con carácter general en el Municipio, sino conforme a lo que procediese en el mismo <> como impone el artículo 25 de la Ley de 1.998 antes mencionado. Otro tanto cabe concluir del valor unitario medio en venta por metro cuadrado que se obtiene -en ambos informes- del valor atribuido por la empresa Tinsa. En suma, no cabe atribuir a esos dictámenes el efecto decisorio pretendido. Y ante esa disyuntiva estima la Sala que la única y más acorde solución es acoger como justo valor de los terrenos el que se refleja en el informe emitido por el

Jefe del Servicio de Edificación Municipal al que antes se ha hecho referencia; acogimiento que hace la Sala no ya tanto por presumirse a ese informe una objetividad propia de todo acto administrativo, sino porque el mismo no está emitido con miras a fijar de manera concreta el justiprecio de los terrenos (como acertadamente se objeta por la defensa municipal), sino a los efectos de la permuta a que estaban sometidos los terrenos y que no consta que en aquel momento fuera objeto de rechazo por los interesados. Consecuencia de ello es que debe fijarse el justiprecio de los terrenos en la cantidad de 6.370.430,00 €. Dicha cantidad ha de devengar el interés legal correspondiente, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa."

Por la representación del Ayuntamiento de Cáceres se formulan dos motivos de recurso. El primero de ellos al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, alega inaplicación de los arts. 33.2 ; 53.3; 128.1 y 47 de la Constitución y del art. 5.1 de la LOPJ. Considera el recurrente que al rechazar la Sala de instancia la posibilidad de plantear la cuestión de inconstitucionalidad propuesta, no se tienen en cuenta los motivos esgrimidos en el escrito de contestación a la demanda "pues ni se menciona el término especulación cuando toda la base de nuestra argumentación gira en torno a este concepto y a la prohibición expresa de las operaciones especulativas en nuestra carta Magna", obviando resolver la cuestión que se plantea sobre la existencia o no de especulación en esta operación concreta y más cuando esas fincas fueron compradas a múltiples vendedores días antes de solicitarse la expropiación en la cantidad de 103.896.880 ptas, lo que para el recurrente sería exponente de que ese es su real valor de mercado, resultando contrario a los preceptos constitucionales que cita, la realización de operaciones que tendrían el carácter de especulativas.

En el segundo motivo de recurso, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, se alega vulneración de la jurisprudencia que se cita, sobre la presunción de acierto de los Acuerdos del Jurado que sólo pierde vigencia cuando estos se fundan en un notorio error de hecho o en una defectuosa valoración de la prueba. Rechaza además que pueda estarse al Informe hecho por el Jefe del Servicio de Edificación y Arquitectura, que se remite a los criterios que sirvieron de base en un convenio urbanístico celebrado con terceros, olvidando que el técnico municipal rectificó su valoración y mostró su conformidad con el Acuerdo del Jurado, y se refiere a jurisprudencia de esta Sala sobre la posibilidad de acudir a precios fijados por mutuo acuerdo en relación con la misma finca.

Por la representación de G.P. Promoción de Suelo S.L. se formulan tres motivos de recurso. En el primero, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional se alega vulneración, por aplicación indebida, del art. 25.2 de la Ley 6/98, precepto que según la recurrente no es aplicable, por cuanto sólo establece un criterio general de valoración, y no cabe remitirse al mismo como hace el Tribunal "a quo", para rechazar la valoración contenida en el dictamen pericial emitido por Don.Julián y Pedro Enrique.

En el segundo motivo de recurso al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional se alega vulneración de los arts. 28.4 y 29 de la Ley 6/98, preceptos que son los que hubiera debido ser aplicados. Alega que sus parcelas no tienen aprovechamiento lucrativo alguno atribuido en el Plan, ni están incluidos en ningún ámbito de gestión, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el art. 29 de aquella ley, hubieran sido procedente acudir al aprovechamiento del entorno, tal y como se hizo en el informe emitido por Don.Julián, rechazando, frente a lo sostenido por el Tribunal "a quo" que este informe tenga un carácter parcial, argumentando para descartar tal parcialidad, que el aprovechamiento de 1,317 m2/m2 señalado en aquel dictamen, fue el que se tuvo en cuenta en un laudo arbitral sobre los terrenos colindantes de PROMEINSA, que fue aceptado por el Ayuntamiento de Cáceres.

Alega igualmente una vulneración del art. 28.4 de la Ley 6/98, al entender que para el cálculo del valor básico de repercusión, debería haberse acudido al método residual, por cuanto se habrían modificado las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta para la fijación de aquel en la Ponencia de Valores Catastrales aprobada en 1.994, que habrían quedado obsoletas a la entrada en vigor del nuevo Plan General de la ciudad, aprobado el 28 de Octubre de 1.998. Se remite para ello al ya citado informe de Don. Julián y Pedro Enrique y rechaza que, como hace la Sentencia, pueda asumirse la valoración realizada por el Jefe del Servicio municipal de Edificación y Arquitectura que estima no acudió al método residual.

En el tercer motivo de recurso, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional se alega vulneración del art. 348 LECivil, al entender que la valoración hecha por el Tribunal "a quo" del informe pericial tantas veces citado, de los Dres.Julián y Pedro Enrique, es contrario a las reglas de la sana crítica, rechazando cualquier subjetividad en dicho informe y reputando igualmente arbitraria la valoración que el Tribunal "a quo" hace del informe del Jefe del Servicio municipal de Edificación y Arquitectura.

Por razones metodológicas, debe procederse en primer lugar, al estudio de los motivos de recurso planteados por el Ayuntamiento de Cáceres, ya que mediante la formulación de los mismos, impugna los razonamientos de la sentencia, que le llevan a anular el Acuerdo del Jurado que, como se ha dicho, entendía que el valor real de las fincas expropiadas venía dado por el precio pagado por la actora en la instancia, en negocios jurídicos realizados por ella con proximidad temporal al inicio de los expedientes expropiatorios.

El Ayuntamiento en su contestación a la demanda asumía tal criterio, al considerar que si no se atendiese a esos precios pagados por la actora y se acudiese a los criterios de valoración fijados en la Ley 6/98 y en concreto en sus artículos 28.4 y 29, se estarían favoreciendo operaciones, que no duda en calificar de especulativas. Esa es la razón por la que en la argumentación de su contestación a la demanda, aunque no en su suplico, habla del posible planteamiento de una cuestión de inconstitucionalidad, que es rechazada por la Sala de instancia.

Así formulada la cuestión en la instancia, es evidente que el primero de los motivos de recurso planteado por el Ayuntamiento de Cáceres debe ser desestimado, pues la sentencia de instancia no infringe ninguno de lo preceptos constitucionales, ni de la LOPJ que en el mismo se mencionan. En efecto, el referido Ayuntamiento no razona tanto que los arts. 28 y 29 de la Ley 6/98, sean contrarios a la Constitución, sino que estima que en el caso de autos, si se estuviese a los criterios de valoración contenidos en dichos artículos, el justiprecio resultante no sería representativo del valor real de las fincas, sino que se estaría dando carta de naturaleza a unas operaciones especulativas realizadas por la otra recurrente.

El propio Ayuntamiento, pues, no parece dudar que la constitucionalidad de los preceptos de la Ley 6/98, sino que considera que la aplicación de los criterios de valoración en ella comprendidos, determinaría la fijación de un justiprecio, que al no responder al valor real de lo expropiado, iría contra el designio constitucional, pero esa apreciación, sin perjuicio de todo cuanto ulteriormente se dirá, no implica la inconstitucionalidad de los arts. 28 y 29 de la Ley 6/98 y por tanto la Sala de instancia procedió con arreglo a derecho al no plantear la cuestión de inconstitucionalidad, con independencia de que no realice consideraciones, sobre el carácter especulativo o no de determinadas operaciones inmobiliarias, pues no cabe olvidar que el Tribunal, dado el carácter revisor de la jurisdicción contencioso administrativa, debe limitarse a examinar, la adecuación o no a derecho del acto administrativo impugnado, en este caso del Acuerdo del Jurado, fijando el justiprecio, que es lo que hace la sentencia recurrida. Si determinadas operaciones inmobiliarias exceden de los límites legales, es obvio que son otros los cauces jurisdiccionales adecuados, incluido en su caso el de la jurisdicción penal, para plantear cuestiones que exceden de la determinación del justiprecio procedente, en los supuestos de expropiación. El primer motivo de recurso, por tanto, debe ser desestimado.

Para la adecuada resolución del segundo de los motivos de recurso formulado por el Ayuntamiento de Cáceres, es necesario hacer las siguientes consideraciones generales:

1. El art. 23 de la Ley 6/98 señala que las valoraciones del suelo a efectos de expropiación, cualquiera que sea la finalidad que las motive y la legislación que las legitimen, se harán teniendo en cuenta los criterios de valoración contenidos en la propia Ley. Es esencial remarcar y con ello se refuerzan los razonamientos realizados para desestimar el primer motivo de recurso, que la propia Exposición de Motivos de esa Ley pone de relieve la finalidad perseguida por dicha norma, que es que las valoraciones del suelo que se realicen en aplicación de lo dispuesto en ella y por tanto de aquellos justiprecios que se fijen, según los criterios en ella contenidos, respondan al valor real de los mismos en el mercado del suelo, lo que en definitiva trata de dar cumplimiento a las exigencias constitucionales puestas de relieve por el Ayuntamiento recurrente. Por lo tanto, cuando el art. 28 de dicha Ley fija los criterios a tener en cuenta para la valoración de suelo urbano, distinguiendo según se trate de suelo urbano consolidado o sin consolidar, lo hace con la finalidad de que mediante la aplicación de ellos se determine de la manera más certera posible su valor real.

2. Esta Sala se ha pronunciado en reiteradísimas ocasiones, tal y como el Tribunal "a quo" recoge, sobre la relevancia que ha de darse para la fijación del justiprecio, a otras valoraciones resultantes de negocios realizados de mutuo acuerdo, pronunciándose sin hacer ninguna exclusión en función de quienes sean las partes que suscribieron los negocios jurídicos, que se tomen como punto de referencia. Por todas citaremos nuestra Sentencia de 29 de Noviembre de 2.007 (Rec.7766/2004 ) donde decimos:

"Esta Sala en reiteradas sentencias, por todas citaremos la de 26 de Octubre de 2.006 (Rec.8019/2003 ) refiriéndose al art. 23 de la Ley 6/98 y a los criterios de valoración contenidos en dicha ley ha señala:

"También resulta necesario precisar cuanto de forma reiterada se ha dicho por esta Sala en relación a los criterios seguidos por la Ley 6/98, así entre otras, en las Sentencias de 7 de Junio de 2006 (Rec.Cas.2583/03) y 19 de Octubre de 2.005 (Rec.7971/2002 ),hemos dicho:

Por otro lado, ha de precisarse que, frente al criterio de la recurrente, la propia exposición de motivos de la Ley 6/1.998 afirma que, a partir de la misma, <>. De ello claramente se deduce que la valoración, que se concreta en los artículos 23 y siguientes de dicha Ley, responde al intento del legislador de establecer criterios que determinen el valor justo del terreno, que la propia Ley identifica con el del mercado, estableciendo para ello el método aplicable en función de la clase de suelo, del régimen aplicable al mismo y de sus características concretas, por lo que ha de rechazarse cualquier valoración que excluya, como pretende la recurrente, la aplicación del valor de mercado como identificado como el valor justo que según la Ley constituye el objetivo del sistema de valoración según la clase del terreno"

Del mismo modo ha de tenerse en cuenta que reiteradísima jurisprudencia de esta Sala, entre las que se encuentra la propia Sentencia de 18 de Junio de 1.996, alegada por el recurrente, y entre las que citaremos también la de 20 de Junio de 2.006 (Rec.6.037/2001), ha venido a señalar que no puede decirse que el efectivo valor real de una finca sea el precio de venta ofrecido o dado por otras fincas análogas, consideración que es igualmente aplicable al precio ofrecido por la propia finca como ocurre en el caso de autos, pues como se dice en tales sentencias pueden concurrir "factores subjetivos y hasta personalísimos impulsos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca", como sin ninguna duda ha podido ocurrir en la celebración de un contrato, con una naturaleza y ámbito muy específico cual es el arrendamiento con opción de compra."

De los razonamientos contenidos en dicha Sentencia, y aun cuando es cierto que GP, Promoción de Suelo S.L. adquirió las fincas expropiadas en fechas próximas al inicio del expediente expropiatorio, entre el 5 de Mayo y el 24 de Diciembre de 1.999 por un precio total de 624.432,82 euros, y el 2 de Febrero de 2.001 anunció su propósito de iniciar expediente de justiprecio, ha de tenerse en cuenta, la doctrina expuesta de la que resulta claro lo que ya hemos avanzado: los criterios de valoración concretados en los arts. 23 y ss. de la Ley 6/98, responden precisamente a la voluntad del legislador de establecer los que determinen el valor justo del terreno, que la propia ley identifica con el de mercado. Por otro lado, no puede aceptarse que el efectivo valor real de una finca, sea el ofrecido por ella en negocios jurídicos suscritos de mutuo acuerdo, pues como decimos en las sentencias referidas, en la fijación de tal precio pueden concurrir factores subjetivos y hasta personalísimos que desfiguran el valor real de aquella.

Además debe añadirse que la Sentencia de instancia no vulnera, como pretende el recurrente, la jurisprudencia de esta Sala sobre la presunción de acierto de los Acuerdos del Jurado, sino que partiendo de ella, entiende que la valoración hecha en el Acuerdo impugnado, acude a un criterio de valoración opuesto a la doctrina jurisprudencial, siendo por el contrario procedente acudir a los fijados en la Ley 6/98, respecto a un suelo clasificado como suelo urbano y calificado como zona verde y espacios libre, y por tanto no reputa acertado un Acuerdo del Jurado, que no atiende a aquellos criterios de valoración, que serían procedentes según lo que dispone el art. 23 de la Ley 6/98. Ha de rechazarse, pues, que como se pretende en el segundo motivo de recurso que analizamos, la Sala de instancia vulnere la jurisprudencia de esta Sala sobre la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado.

Pero es que además en el segundo motivo de recurso del Ayuntamiento de Cáceres y ello entronca con lo planteado en los motivos de recurso formulados por la representación de G.P.Promoción de Suelo, S.L., se cuestiona que la Sala de instancia, que a efectos de realizar su valoración únicamente menciona el art. 25 de la Ley 6/98, asuma los criterios tenidos en cuenta en Informe emitido por el Jefe del Servicio de Edificación Municipal, que en su día valoró los terrenos expropiados, concretando un justiprecio a efectos de una permuta, que no llegó a celebrarse, y que según la sentencia no consta hubiera sido objeto de rechazo por los interesados, incluido el Ayuntamiento.

El Ayuntamiento de Cáceres niega que haya mostrado su conformidad con dicho informe, y G.P. Promoción de Suelo, S.L en sus motivos de recurso, que en esencia plantean la misma cuestión, alega que no cabe apoyarse en el art. 25 de la Ley 6/98 para sumir la valoración contenida en dicho informe y rechazar como hace el Tribunal "a quo", la contenida en el dictamen aportado por ella emitido por los arquitectos Don.Julián y Pedro Enrique, que alega habría sido valorado por la Sala, con vulneración de lo dispuesto en el art. 348 de la LECivil, de forma contraria a las reglas de la sana crítica, rechazando cualquier subjetividad en el informe pericial por ella aportado, al que califica de respetuoso con los arts. 28.4 y 29 de la Ley 6/98, que también se estiman infringidos en el segundo motivo de recurso.

La vulneración de dichos preceptos se plasmaría para aquella recurrente en relación a dos parámetros: A) el aprovechamiento que debería ser el de 1,317 m2/m2 al ser este el aprovechamiento del entorno, al que debería estarse según lo que dispone el art. 29 de la Ley 6/98. B ) el valor básico de repercusión del suelo que debería haberse obtenido por el método residual, al haber quedado obsoletas las Ponencias Catastrales de Cáceres aprobadas en 1.994, por la entrada en vigor del PGOU de Cáceres en 28 de Octubre de 1.998.

Para resolver estas cuestiones es necesario tener en cuenta los Informes emitidos por el Jefe del Servicio de Edificación Municipal, a los que se remite la sentencia una vez que, como hemos dicho, ha de estarse a los criterios de valoración previstos en la Ley 6/98, tal y como prescriben los arts. 23 y 25 de la misma. Ciertamente hubiera sido deseable una mayor precisión de la sentencia recurrida, respecto a la aplicación o no del párrafo 4º del art. 28 de la Ley 6/98, así como del art. 29, pero en todo caso no puede apreciarse una vulneración del art. 25 de dicha norma, que hace referencia a los criterios generales de valoración.

El Jefe de Servicio de Edificación y Arquitectura D.Francisco emitió informes los días 4 de Abril de 2.002, 10 de Mayo y 2 de Septiembre de 2.002, en el curso de negociaciones para una posible permuta de los terrenos expropiados que finalmente no tuvo lugar. Es importante remarcar que el Tribunal "a quo" no asume sin más esa valoración, sino que después de razones por qué no acepta los parámetros tenidos en cuenta en el dictamen pericial aportado por la expropiada, valorando el conjunto de la prueba, acepta los parámetros contenidos en los informes del Arquitecto Municipal, en relación al aprovechamiento a tener en cuenta y al valor básico de repercusión, que son los parámetros cuestionados por GP Promoción del Suelo, S.L en sus motivos de recurso.

Los informes referidos son del siguiente tenor:

"El del 4 de Abril de 2.002 dice:

Se reitera en su informe de fecha 3/07/01 en cuanto al precio unitario de 43.000 ptas/m2 (ahora 258,44 Euros). Por otra parte como se asevera en informe técnico (pag. 2) que la superficie es de 18.716,19 m2, el mismo informe se subsana en esa medida, quedando por tanto la valoración de 18.716,19 x 258,44 = 4.837.012,14 euros, o 804.811.078,60 ptas.

Habiendose ampliado el escrito con otro de fecha 3/04/02 en que se solicita formula, el Arquitecto que esto informa expone que la misma deberá ser en la misma cuantía que la Corporación ha estimado con PROMEINSA".

En el del 10 de Mayo de 2.002 se ratifica el anterior y por último, y como aclaración de los anteriores, se emite un informe el 2 de Septiembre de 2.002 en el que se dice, y ello es relevante a los efectos que se expondrán:

"Reiterándome en tres informes anteriores 3/7/2001, 4/04/02 y 10/05/02, se acompaña copia de los mismos.

Que han sido desarrollados a través de listado con precio por polígonos. Precios de tasación de propiedad limítrofe, todo ello realizado por el método residual sobre precios de venta y precios de realización. Los primeros formados de los baremos del Colegio de Arquitectos y los segundos equiparados y procedentes de Agencias inmobiliarias solventes".

Es verdad que en los citados informes no se hace una mención expresa a la aplicación de la Ley 6/98, pero sin embargo resulta claro que sí se procede según lo dispuesto en ella. Así por lo que se refiere al aprovechamiento, se asume el aceptado por el Ayuntamiento en el Convenio Urbanístico suscrito en relación a fincas colindantes con la expropiada, aprovechamiento de 1,317 m2/m2 que es el determinado precisamente por el arquitecto Don.Julián en el laudo arbitral que tenía por objeto "la determinación del aprovechamiento urbanístico de los terrenos de PROMEINSA sitos en el Parque del Príncipe" y en el que con toda claridad se dice que se procede en aplicación de lo dispuesto en el art. 29 de la Ley 6/98 y con base en este se fija dicho aprovechamiento como el medio ponderado.

En cuanto al valor básico de repercusión del suelo, aun cuando no se menciona el art. 28.4 de la Ley 6/98, expresamente se dice en el Informe de 2 de Septiembre de 2.002, que se ha calculado el valor del suelo por el método residual, lo que excluye que se haya estado a los valores contenidos en la Ponencia Catastral, y por tanto no cabría tampoco reputar vulnerado este último precepto.

Así las cosas no cabe aceptar, como argumenta el Ayuntamiento de Cáceres, que el técnico municipal se limite a asumir valoraciones a las que se llegó de mutuo acuerdo respecto a otras fincas colindantes con la expropiada, sino que explicita los parámetros que tiene en cuenta para realizar la valoración, y lo hace de forma respetuosa con los artículos 28.4 y 29 de la Ley 6/98. No tiene razón dicho Ayuntamiento en su motivo de recurso, cuando dice que la Sala de instancia, asume una valoración realizada a efectos de un negocio jurídico que no llegó a celebrarse. No procede así el Tribunal sentenciador, sino que a efectos de la determinación de dos parámetros, cual son el aprovechamiento y el valor básico de repercusión, se remite a aquel informe (que como hemos dicho procede de forma respetuosa para su fijación con lo dispuesto en los arts. 28.4 y 29 de la Ley 6/98 ), al entender que es más ponderado, en relación a los referidos parámetros, que el dictamen pericial emitido por los arquitectos Don.Julián y Pedro Enrique.

GP Promoción del Suelo, S.L en su tercer motivo de recurso en relación con el segundo, manifiesta que el Tribunal "a quo" al no asumir el dictamen pericial por ella aportado estaría haciendo una valoración contraria a las reglas de la sana crítica y por tanto vulneradora del art. 348 de la LECivil. Dicha vulneración ha de ser rechazada. Hemos dicho ya, que la sentencia no asume justiprecios fijados en otros negocios jurídicos o previstos a tales fines, siendo la prueba más evidente de ello que rechaza y anula certeramente por esa razón, el Acuerdo del Jurado. Lo que hace es tener en cuenta los parámetros referentes al aprovechamiento y al valor básico de repercusión con referencia al informe emitido en su día por el técnico municipal.

Respecto al aprovechamiento ya nos hemos referido a su determinación. En cuanto al valor básico de repercusión del suelo que como se ha expuesto ya, y por las razones que da GP Promoción del Suelo, S.L., que se aceptan, debe ser calculado por el método residual, sin embargo nos obliga a asumir cuanto dice el Tribunal "a quo", cuando de forma adecuada a la sana crítica, rechaza el dictamen de los Arquitectos Don.Julián y Pedro Enrique que al proceder para aquel cálculo, según la Norma 16 del RD 1020/93, y en concreto para determinar el valor en venta, se refieren únicamente a muestras tomadas por una entidad de tasaciones inmobiliarias y por un agente de la propiedad inmobiliaria, con base a los cuales fija un valor de repercusión de 560,13 €/m2. Frente a este dictamen el Informe del técnico municipal tiene en cuenta un valor de repercusión de 258,44 €/m2, basándose para ello en las fuentes más amplias que cita, lo que nos lleva a concluir que la valoración de la prueba hecha por el Tribunal de instancia es acorde a la sana crítica.

De lo hasta aquí expuesto debe concluirse, desestimando tanto el segundo motivo formulado por el Ayuntamiento de Cáceres, como los tres planteados por G.P.Promoción del Suelo, S.L., al ser ajustado a derecho el justiprecio fijado en la sentencia, en correcta aplicación de lo establecido en los arts. 28.4 y 29 de la Ley 6/98, después de realizar una valoración de la prueba practicada conforme a las reglas de la sana crítica.

La desestimación de los motivos de recurso interpuesto determina, en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional, la imposición de una condena en costas a los recurrentes, en relación a los recursos por cada uno de ellos interpuesto, fijándose en tres mil euros (3.000 €) la cantidad máxima a repercutir por dicho concepto por lo que a honorarios de letrado de cada una de las contrapartes se refiere.