STS, 19 de Junio de 2001

PonenteMATEOS GARCIA, PEDRO ANTONIO
ECLIES:TS:2001:5227
Número de Recurso9075/1996
ProcedimientoCONTENCIOSO - 01
Fecha de Resolución19 de Junio de 2001
EmisorTribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo

D. PEDRO ANTONIO MATEOS GARCIAD. JESUS ERNESTO PECES MORATED. JOSE MANUEL SIEIRA MIGUEZD. ENRIQUE LECUMBERRI MARTID. JOSE MARIA ALVAREZ-CIENFUEGOS SUAREZD. FRANCISCO GONZALEZ NAVARRO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecinueve de Junio de dos mil uno.

Visto por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, constituida en Sección por los Señores reseñados al margen, el recurso de casación, que con el número 9.075/1.996, ante la misma pende de resolución, interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Isacio Calleja García, en nombre y representación de Doña Marta , y por el Procurador de los Tribunales Don Antonio de Palma Villalón, en nombre y representación del Ayuntamiento de Huelva, contra la Sentencia de 22 de junio de 1.996, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, en el recurso contencioso-administrativo número 5.751/1.991, sobre justiprecio de finca expropiada, habiendo comparecido en calidad de recurrido en estas actuaciones la Administración General del Estado, asistida y defendida por el Abogado del Estado

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

En la Sentencia de 22 de junio de 1.996, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, en el recurso contencioso-administrativo número 5.751/1.991, aparece el fallo, que literalmente copiado dice: "FALLAMOS: Con estimación parcial del recurso contencioso-administrativo interpuesto por el procurador Sr. Romero Villalba en nombre y representación de DOÑA Marta contra la referida resolución del Jurado Provincial de Expropiación de HUELVA, debemos revocarla y la revocamos, dada su inadecuación al Orden Jurídico, en el sentido de fijar el justiprecio en la suma 8.268.200. No ha lugar a pronunciamiento sobre las costas."

SEGUNDO

Contra la referida sentencia las representaciones procesales de Doña Marta y del Ayuntamiento de Huelva, presentan escritos solicitando de la Sala tenga por preparado en tiempo y forma recurso de casación, emplace a las partes y remita las actuaciones y el expediente administrativo a la Sala Tercera del Tribunal Supremo. Lo que así acuerda la Sala de Instancia mediante Auto de fecha 4 de noviembre de 1.996.

TERCERO

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo en este Tribunal, la representación procesal de Doña Marta , presenta escrito interponiendo recurso de casación, en el que tras exponer los antecedentes y motivos que considera pertinentes, termina suplicando a la Sala que dicte sentencia estimando el recurso, dando lugar a la casación, de acuerdo con el suplico de su escrito.

CUARTO

Por su parte la representación procesal del Ayuntamiento de Huelva, presenta escrito exponiendo un único motivo de casación, y solicita de la Sala se le tenga por personado y por formulado el recurso de casación, y previos los trámites oportunos dicte sentencia estimándolo y revocando la resolución recurrida, dictando otra declarando ajustados a Derecho los Acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación de Huelva.

TERCERO

Concedido traslado para oposición al Abogado del Estado en la representación que le es propia, presenta escrito en el que manifiesta que se abstiene de evacuar dicho trámite.

CUARTO

Se concede a la representación de Doña Marta , el plazo de treinta días para que presente su escrito de oposición al recurso presentado de contrario, lo que verifica presentando escrito en el que expone un único motivo de oposición, y suplica se tenga por opuesto al recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Huelva.

QUINTO

Igual traslado se le concede a la representación procesal del Ayuntamiento de Huelva, presentando escrito de oposición basándolo como considera oportuno y suplicando a la Sala, tenga por formulada la oposición y case la sentencia recurrida declarando ajustados a derecho los acuerdos del Jurado de Expropiación.

SEXTO

Quedan las actuaciones pendientes de señalamiento para votación y fallo, cuando por su turno corresponda, fijándose, con posterioridad, a tal fin el día 12 de junio de 2.001, fecha en la que ha tenido lugar el acto.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

En el presente recurso es objeto de impugnación la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de Sevilla, en cuyo mérito fue parcialmente estimado el recurso promovido contra el acuerdo adoptado por el Jurado de Expropiación de Huelva definiendo el justo precio correspondiente al derecho de arrendamiento, concertado en 21 de julio de 1.959 que la recurrente tenía en un local de negocio, de setenta metros cuadrados, destinado a oficina de farmacia, y para fundamentar la casación pretendida, se arguye sustancialmente por los expropiados, al amparo del motivo establecido en el ordinal cuarto del artículo 95.1 de la Ley Jurisdiccional, aplicable por razones temporales, que la impugnada resolución infringe, citando una pluralidad de sentencias, la reiterada doctrina de éste Tribunal, en orden a la indemnización que deben percibir los arrendatarios de locales de negocio, expropiados por causa de utilidad pública o interés social, en cuanto se ha prescindido de justipreciar, capitalizando al diez por ciento, la diferencia entre la renta que había de pagarse en un local similar y la que venía satisfaciéndose en la casa expropiada, que era la forma normal, aunque también resulte aplicable, el precio medio de traspaso, mientras que la Corporación expropiante, con base en igual motivo, defiende la aplicación de los artículos 44 y 66 L.A.U. y sostiene que la cesación en el derecho arrendaticio, debe justipreciarse fijando la indemnización en dos anualidades de la renta que debería abonarse en el nuevo local, incrementada con el cinco por ciento de afección.

SEGUNDO

La jurisprudencia tanto de la antigua Sala Quinta como la de ésta Tercera ha venido declarando de modo reiterado y uniforme, cual se consigna por la parte recurrente en su escrito interpositorio, «que la obligada extinción del vínculo arrendaticio, derivado de la expropiación de un local de negocio, determina, en orden a la indemnización correspondiente a aquella privación, que debe permitir la posibilidad de continuar, sin detrimento económico, la actividad que se venía ejerciendo, en otro local de características similares que normalmente se ha de adquirir por traspaso o mediante alquiler con renta superior a la que se pagaba con anterioridad, lo que explica la utilización de dos métodos valorativos distintos; uno en función de una hipotética efectividad del derecho de traspaso y el otro por la capitalización de la diferencia entre la renta que satisfacía y la que habría de abonarse en el nuevo local, siendo, incompatible el procedimiento de la capitalización de la renta con la que pudiera obtenerse por razón de traspaso, según sentencias de 27 de Noviembre de 1984 y 13 de Octubre y 2 de Diciembre de 1986, (sentencias de 3 de Abril de 1990 y 30 de marzo de 1.999), siendo el criterio generalmente aplicado el de la capitalización de las diferencias de rentas, (más aún en casos como el actual en que, no hay referencia al precio medio de traspaso), por entender que la indemnización resultante constituiría equivalente económico adecuado a la privación del derecho que imponía la expropiación.»

TERCERO

La transcrita doctrina jurisprudencial, reiterada con caracteres de generalidad, aunque posteriormente haremos especial mención a supuestos excepcionales, es determinante de que la indemnización que corresponde al arrendatario de un local de negocio, (así es calificado el cuestionado en el proceso por el Jurado e incluso por la Administración), privado de su derecho como consecuencia de la expropiación, que extingue el contrato de arrendamiento, deba estar representada normalmente por la cantidad resultante de capitalizar al 10 por 100 la diferencia de renta, entre la que habrá de pagarse en un nuevo local de características semejantes al que venía disfrutando en el ejercicio de su derecho arrendaticio y la cantidad que se venía satisfaciendo con anterioridad, y como en el concreto supuesto que enjuiciamos la Sala de instancia, al decidir sobre la indemnización que comentamos, prescinde de la mentada capitalización de la diferencia de rentas para cuantificar aquella en 8.268.200 pesetas, producto de incrementar en 5.900.000 pesetas la fijada por el Jurado, ascendente a 2.293.200, computando dos años de la renta que ha de pagarse en el nuevo local más el premio de afección, al objeto de acomodarla proporcionadamente al verdadero justo precio que recibió la propiedad del local por la expropiación de éste, pues se entiende que el arrendatario no puede percibir mayor indemnización que el arrendador, así como en 75.000 pesetas, por gastos de desmontaje y mudanzas, es visto cómo y en principio la sentencia impugnada incide en la infracción acusada de la doctrina jurisprudencial establecida por éste Tribunal Supremo, pues se ha prescindido de los medios normalmente establecidos al objeto de calcular la indemnización que deben percibir los arrendatarios, para atender a criterios meramente voluntaristas que pueden no compensar adecuadamente la privación que la expropiación impone.

CUARTO

La estimación del recurso de casación formalizado, que fluye de cuanto dejamos expuesto en la motivación anterior, al resultar conculcada la reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial de éste Tribunal Supremo, determina que hayamos de resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, debiendo en primer lugar advertir que la indemnización señalada tanto por el Jurado, como por la Sala de instancia no pueden entenderse compensación adecuada de la pérdida del derecho arrendaticio, aún reconociendo el criterio establecido, para un caso particular, por la Sentencia de éste Tribunal de 5 de junio de 1.997, según el cual el «derecho de arrendamiento sobre un bien inmueble, nunca debe ser superior al valor del propio bien» por cuanto, en lo que respecta a la del Jurado, ponderando las motivaciones que la determinan, no parece quepa computar, como valor real del inmueble expropiado, en el que radicaba el local arrendado, el extraído de las valoraciones determinadas a los efectos del impuesto de transmisiones, habida cuenta que desde luego no sería el representativo del verdadero valor del inmueble, integrado tanto por el urbanístico del suelo como por el propio de la edificación y, consecuentemente, no puede articularse sobre tal valor fiscal la comparación que establece el acuerdo administrativo recurrido, y la fijada en la sentencia recurrida, porque se toma como referencia para la misma comparación el valor total de la finca urbana número NUM000 de la calle DIRECCION000 , ascendente a 14.385.405 pesetas, incluido el premio de afección, siendo así que el local de negocio, donde radica la farmacia, tiene una extensión superficial de setenta metros cuadrados, en tanto que el Jurado cifró el total solar de la casa, en ciento setenta y nueve metros cuadrados. Como consecuencia de lo que terminamos de exponer, resulta que el suelo de la casa referenciada con anterioridad y el edificio sobre aquel construido ascendía, sin premio de afección, a 13.700.386 pesetas, (6.467.986 por suelo y 7.232.400 por edificación) luego computando en exclusiva los setenta metros cuadrados de suelo que tiene el local arrendado actual e igual parte proporcional en la edificación, se obtendría como valor total del local de negocio la suma de 3.901.380 pesetas, (2.529.380 por suelo y 1.372.000 por vuelo).

QUINTO

Así las cosas, ponderados los errores que dejamos constatados, en consecuencia con la doctrina jurisprudencial, que determina la procedencia de capitalizar la diferencia de renta al diez por ciento, y siendo la renta antigua, ésto es la que se venía satisfaciendo por la arrendataria, de 83.580 pesetas anuales y la nueva que habría de pagar de 1.092.000 igualmente anuales, resulta una diferencia de 1.008.420 pesetas, la cual capitalizada al diez por ciento arroja la cantidad de 10.084.200 pesetas, que incrementada con el cinco por ciento de afección, (504.210 pesetas) y los gastos de desmontaje y mudanza (75.000 pesetas), reconocidos en la sentencia impugnada da un resultado total, salvo error u omisión de 10.663.410 (10.084.200+504.210+75.000) pesetas, siendo ésta la cantidad que ha de ser satisfecha a la arrendataria por la extinción de su derecho arrendaticio, debiendo advertirse finalmente que en el específico supuesto ahora enjuiciado, no cabe aplicar el criterio establecido en la sentencia que citábamos en el fundamento cuarto anterior, desde el momento en que estamos en presencia de una oficina de farmacia, para la cual el local arrendado tiene un valor añadido, por la propia naturaleza del negocio instalado y su ubicación en sitio céntrico, habida cuenta que a efectos indemnizatorios tampoco es posible prescindir de las limitaciones existentes, impuestas por la normativa reguladora de las farmacias, en orden a la instalación de las mismas.

SEXTO

La estimación del recurso formalizado por la parte expropiada y sobre todo la argumentación que hemos desarrollado en las anteriores motivaciones, son determinantes de la carencia de fundamento del entablado por el Ayuntamiento expropiante, pues proclamada, cual hemos señalado, la procedencia de capitalizar las diferencias de renta, deviene de todo punto inaplicable cuando se aduce para basamentar el recurso ahora enjuiciado, pues si, de una parte, no está desde luego vedada la aplicación del artículo 43 para justipreciar el derecho arrendaticio, aunque se trate de expropiaciones urbanísticas, es de observar, de otra, como retiradamente hemos venido proclamando, la improcedencia de señalar como indemnización dos anualidades de renta, totalmente desproporcionada con el perjuicio que se irroga al expropiado, siendo más ajustado y adecuado el importe de la capitalización aludida, que no parece determinar un enriquecimiento injusto.

SEPTIMO

Corolario obligado de la exposición anterior, es la desestimación del recurso promovido por la representación procesal del Excmo. Ayuntamiento de Huelva, y la estimación del interpuesto por la representación de Doña Marta , contra la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de Sevilla, de fecha 22 de junio de 1.996, por la cual fue parcialmente estimado el recurso número 5.751/91, contra el acuerdo del Jurado de Expropiación de Huelva de 5 de marzo de 1.991, fijando el justo precio del derecho de arrendamiento que tenía la recurrente en un local de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 , procediendo casar mencionada resolución judicial, dejándola sin efecto, y debemos estimar también en parte el recurso contencioso-administrativo y fijamos como indemnización total que ha de percibir la arrendataria la suma de 10.663.410 (diez millones seiscientas sesenta y tres mil cuatrocientas diez) pesetas, sin que hagamos pronunciamiento expreso sobre las costas causadas en la instancia, por no concurrir méritos especiales para ello, y en cuanto a las del recurso de casación de la parte expropiante, se le imponen a éste, en tanto que las causadas en el de la parte expropiada cada parte satisfará las suyas, con arreglo al artículo 102 de la Ley Jurisdiccional.

FALLAMOS

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de casación promovido por la representación procesal del Excmo. Ayuntamiento de Huelva, en tanto que estimando el interpuesto por la representación de la parte expropiada, Doña Marta contra la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de Sevilla de fecha 22 de junio de 1.996, parcialmente estimatoria del recurso número 5.751/91, contra el acuerdo del Jurado de Expropiación de Huelva de 5 de marzo de 1.991, fijando el justo precio del derecho de arrendamiento que tenía la recurrente en la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 , de la expresada capital, casamos mencionada resolución judicial, dejándola sin efecto y estimando también en parte el recurso contencioso-administrativo, fijamos como indemnización total que ha de percibir la arrendataria la suma de 10.663.410 (diez millones seiscientas sesenta y tres mil cuatrocientas diez) pesetas, sin que hagamos pronunciamiento expreso sobre las costas causadas en la instancia; con relación a las del recurso de casación de la parte expropiante, se imponen a ésta, en tanto que las causadas en el de la parte expropiada, cada parte satisfará las suyas, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 102 de la Ley Jurisdiccional.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, , lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Pedro Antonio Mateos García, Magistrado de esta Sala de todo lo cual, yo, el Secretario, certifico.

15 sentencias
  • STSJ Cataluña 471/2012, 19 de Junio de 2012
    • España
    • 19 Junio 2012
    ...de multiplicar por 10 la diferencia de rentas anual ( STS, Sala 3ª, de 12 de diciembre de 2000, rec. 2786/96, FJ 7º ; 19 de junio de 2001, rec. 9075/96, FJ 5º ; y entre otras, Sentencia de la Sección Segunda de este Tribunal de 12 de enero de 2006, rec. 944/2000, FJ 2º). Así pues, la Senten......
  • STSJ Andalucía 147/2010, 25 de Enero de 2010
    • España
    • 25 Enero 2010
    ...misma, han ocasionado perjuicios comerciales que deben indemnizarse. Respecto al primer caso debemos seguir doctrina fijada en la STS de 19 de junio de 2.001 cuando "La jurisprudencia tanto de la antigua Sala Quinta como la de esta Tercera ha venido declarando de modo reiterado y uniforme, ......
  • STSJ Cataluña 1049/2009, 23 de Diciembre de 2009
    • España
    • 23 Diciembre 2009
    ...de 10 530 000 pesetas, ... que será el equivalente económico del derecho de arrendamiento extinguido". De la STS, Sala 3ª, de 19 de junio de 2001, rec. 9075/96, FJ 5º : "Así las cosas, ponderados los errores que dejamos constatados, en consecuencia con la doctrina jurisprudencial, que deter......
  • STSJ Cataluña 752/2009, 23 de Septiembre de 2009
    • España
    • 23 Septiembre 2009
    ...de 10 530 000 pesetas, ... que será el equivalente económico del derecho de arrendamiento extinguido". En la STS, Sala 3ª, de 19 de junio de 2001, rec. 9075/96, FJ 5º : "Así las cosas, ponderados los errores que dejamos constatados, en consecuencia con la doctrina jurisprudencial, que deter......
  • Solicita tu prueba para ver los resultados completos

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR