STS 1054/2008, 7 de Noviembre de 2008

Ponente:JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Número de Recurso:2518/2002
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:1054/2008
Fecha de Resolución: 7 de Noviembre de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a siete de Noviembre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid, como consecuencia de autos de juicio de desahucio 963/2001, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Valladolid, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Valladolid por la representación procesal de Don Carlos María, y como parte recurrida la Procuradora Doña Esperanza Azpeitia Calvín, en nombre y representación de La Comunidad de Herederos de Doña Filomena.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- La Procuradora Doña Rosa Sagardia Redondo, en nombre y representación de Don Marco Antonio, interpuso demanda de juicio de desahucio, contra D. Carlos María y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que a) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 10 de noviembre de 1991 entre Doña Filomena y Don Carlos María, sobre el local sito en calle Real de Burgos nº 8 de esta Ciudad, por extinción del tiempo pactado como duración del mismo. sin derecho a prórroga contractual. b) Se condene a las demandadas a estar y pasar por dicha resolución del contrato de arrendamiento y a que desalojen el mencionado local dentro del termino legal, bajo apercibimiento de lanzamiento, todo, ello con expresa condena en costas al demandado.

  1. - El Procurador Don Manuel de Anta Santiago, en nombre y representación de Don Carlos María, se personó y solicitó la celebración de la vista la cual se celebró con el resultado que obra en autos.

  2. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente, habiendose dictado sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Valladolid con fecha 15 de enero de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador Doña Rosa Sagardia Redondo, en nombre y representación de Don Marco Antonio, actuando como apoderado de Doña Filomena contra Don Carlos María, representado por el Procurador Don Manuel de Anta Santiago, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, condenando a la parte actora al pago de las costas causadas.

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de D. Marco Antonio, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid, dictó sentencia con fecha tres de junio de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Rosa Sagardia Redondo en representación de Don Marco Antonio, debemos revocar y revocamos la sentencia de 15 de enero de 2002, y estimando la demanda acordamos: a) Se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 10 de febrero de 1991 entre Doña Filomena y Don Carlos María, sobre el local sito en la calle Real de Burgos nº 8 de esta Ciudad.b) Se condena al demandado a estar y pasar por esta resolución y a que desaloje dicho local dentro del término legal, bajo apercibimiento de lanzamiento. c Se condena al demandado al pago de las costas de primera instancia, sin que hagamos expresa declaración de las de esta alzada.

TERCERO

1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de D. Carlos María, con apoyo en los siguientes MOTIVOS : PRIMERO.- Se denuncia la infracción por no aplicación del artículo 1203 del Código Civil, así como la infracción por aplicación indebida del artículo 1204 del Código Civil, al considerar la sentencia recurrida que los sucesivos contratos suscritos entre las partes litigantes han tenido los efectos novatorios extintivos del artículo 1204 del Código Civil y no los modificativos que establece el artículo 1203 del mismo texto legal. SEGUNDO.- Se denuncia la infracción por inaplicación de los artículos 6.3. y 57, ambos del Texto Refundido de la Ley de Arrendamiento Urbanos, aprobado por decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, al establecer la Sentencia recurrida que el contrato de arrendamiento que vincula a ambas partes litigantes no se ve afectado por el derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario que estable el citado artículo 57, así como la no aplicación de la consiguiente irrenunciabilidad de dicho derecho recogida en el artículo 6.3. del citado Texto Refundido. TERCERO.- Se denuncia la infracción, por aplicación indebida, del artículo 9 del RDL 2/1985 de 30 de abril, al establecer la sentencia recurrida que el contrato de arrendamiento que vincula a ambas partes litigantes está sometido al citado RDL, y por consiguiente, considerando vencido el contrato a la finalización del plazo pactado y su prórroga.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 17 de octubre de 2006 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizen su oposición en el plazo de veinte dias.

  1. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Esperanza Azpeitia Calvin, en nombre y representación de Don Marco Antonio en beneficio de La Comunidad de Herederos Doña Filomena, presentó escrito de impugnación al mismo.

  2. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 29 de Octubre del 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Son hechos probados de la sentencia que se recurre en casación los siguientes: en el año 1959, se celebró un contrato de compraventa del piso y local de negocio, sitos en la calle Real de Burgos, nº 8. En el año 1974, las mismas partes vuelven a celebrar otro contrato de compraventa sobre los citados inmuebles, siendo el precio de cinco millones de pesetas, acordándose que quedaba anulado todo documento que pudiera existir de arriendo u otra especie análoga, y también que el comprador abonaría al vendedor la cantidad de doce mil pesetas mensuales, con la precisión de que si algún mes quiere abonar mayor cantidad, el vendedor la recibirá extendiendo el correspondiente recibo de la misma. El 28 de octubre de 1987, suscriben otro contrato de arrendamiento Doña Filomena y Don Carlos María, con referencia al local de negocio dedicado a bar, quedando excluido el piso en el que se autoriza al arrendatario a realizar obras de modernización y nueva instalación del establecimiento, señalándose una renta de veinticinco mil pesetas mensuales, revisables anualmente, con una duración temporal de dos años y otros dos de prorroga. Extinguida esta relación, las partes otorgan un nuevo contrato, de 10 de noviembre de 1991, en el que acuerdan una renta distinta y establecen una duración de cinco años, con exclusión expresa de la prorroga indefinida.

La sentencia de la Audiencia, revocando la del Juzgado, declara resuelto el contrato porque el de 1987 nace "ex novo", dado que los anteriores habían sido anulados por el último contrato de compraventa, lo que supone una novación absoluta con respecto al contrato verbal anterior, y dado que en el año 1991 otorgan otro contrato, con nueva renta y periodo contractual, con exclusión expresa de la prórroga indefinida, el cual ha transcurrido.

Los tres motivos giran en torno a una misma cuestión: la inexistencia de una novación extintiva; la sujeción del contrato a la prórroga forzosa a favor del arrendatario y la aplicación indebida del artículo 9 del RD Ley 2/1985, de 30 de abril. Los tres se desestiman. En efecto. El contrato que la sentencia declara resuelto es el del año 1991, es decir, un contrato celebrado bajo la normativa del RDL 2/1985, de 30 abril, cuyo artículo 9, sin suprimir de plano la prórroga forzosa en los arrendamientos, libera a los nuevos arrendadores de la restricción a que de forma imperativa sujetaba a los contratos arrendaticios a través de la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, a que venía respondiendo el artículo 57 LAU, que es lo que se hizo en el caso al excluir expresamente la prórroga indefinada. Sobre esta base, el interés casacional resulta artificioso y, por ende, inexistente, por cuanto es incapaz de realizar la función de unificación jurisprudencial propia del recurso desde el momento en que responde a una situación distinta de la apreciada por la resolución recurrida (AATS, entre otros, de 14 de septiembre, 26 de octubre y 10 de noviembre de 2004, 5 de diciembre de 2006 ). Y es que para afirmar que no hubo novación extintiva, como señala la resolución impugnada, sino novación simplemente modificativa, con infracción de los artículos 1203 y 1204 CC sostiene que los contratos suscritos por la propiedad y arrendatario con posterioridad a la entrada en vigor del RD 2/1985, no contienen manifestaciones concretas y rotundas del arrendatario en el sentido de dar por extinguida la relación arrendaticia inicial y constituir un nuevo contrato y que la única modificación contractual operada en el año 1987 consiste en una elevación de la renta y en una contraprestación a dicha elevación, mientras que en el de 1991, la única modificación sustancial no es otra que la elevación de la renta mensual a abonar por el arrendatario. Sin embargo, la Sentencia impugnada, tras analizar y valorar toda esa suerte de contratos, llega a la conclusión contraria de que en el año 1987, y "con independencia de si hasta ese momento estaban las partes ligadas por un contrato de arrendamiento verbal" se celebra un nuevo contrato, "al haber sido anulados los anteriores", "de arriendo u otra especie análoga", lo que supone "una novación absoluta con respecto al contrato verbal anterior, por el cambio de contraprestaciones anteriores". En la medida que ello es así, la Sentencia recurrida no se opone a la doctrina consolidada de esta Sala, por cuanto sostiene la existencia de novación extintiva, teniendo en cuenta la naturaleza jurídica de cada uno de los contratos celebrados y la propia autonomía alcanzada en el de 1987, en el que más que modificar anula los anteriores, en aspectos sustanciales como es el de la propia duración, siendo evidente la voluntad de crear una relación arrendaticia incompatible con cualquiera anterior acogiéndose al RD 2/1985, que no impedía en absoluto que las partes libremente, y mediante pacto, decidieran someter el contrato a la prórroga forzosa, lo que no hicieron.

TERCERO

Se desestimar el recurso, sin entrar en el análisis de la cuestión procesal previa alegada por el impugnante, resuelta por la Audiencia Provincial, sobre la consignación de rentas vencidas. Y, en materia de costas procesales, se imponen al recurrente las de este recurso de casación, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Declarar no haber lugar al recurso de casación formulado por la Procuradora Doña Susana Gómez Castaño, en la representación que acredita de Don Carlos María, contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid de fecha 3 de junio de 2002, con expresa condena al recurrente de las costas causadas.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Ríos.- Román García Varela.- José Antonio Seijas Quintana.-Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.