STS 1034/1994, 19 de Noviembre de 1994

Sin perjuicio de otras concreciones fácticas, en calidad de hechos probados, que más adelante serán hechas, de momento ha de consignarse el siguiente antecedente previo: Mediante documento privado de fecha 9 de Septiembre de 1979, la "Congregación de los Sagrados Corazones y de la Adoración Perpetua", representada por la Superiora Provincial en España, de una parte, y D. Adolfo, de otra, celebraron un contrato de compraventa, por el que la citada Congregación religiosa vendía al Sr. Adolfo una finca (plenamente identificada) de una superficie aproximada de 19.144 metros cuadrados, sita en el término municipal de San Lorenzo de El Escorial, en el lugar denominado Parque de La Ladera del Plan General de Ordenación de la referida localidad. Del expresado contrato han de transcribirse aquí las siguientes estipulaciones: "Primera....- Segunda: El precio se fija a razón de 3.500 ptas. por metro cuadrado de superficie útil edificable, cuya cuantía quedará determinada a la aprobación del Plan Parcial que se redactará al efecto.- Tercera: El pago del precio indicado se efectuará de la siguiente forma: a) Quinientas mil pesetas mediante letra a favor de la Congregación en el momento de la firma del presente contrato (vencimiento a 6 meses fecha). b) Un tercio del precio total que resulte del conjunto especificado en la estipulación segunda descontadas las quinientas mil pesetas del apartado anterior, mediante cheque a favor de la Congregación en el momento de la aprobación del Plan Parcial.- c) Otro tercio del precio total, al año de la aprobación del Plan Parcial mediante la entrega de letra de cambio avalada bancariamente por la parte compradora.- d) otro tercio del precio total a los 18 meses de la aprobación del Plan Parcial, mediante la entrega de letra de cambio avalada bancariamente por la parte compradora. Las cantidades correspondientes a los apartados c) y d) devengarán un interés del 8%, contado a partir de la aprobación del Plan Parcial y se pagará mediante dos efectos con vencimientos iguales a los de los principales.- Cuarta.... Quinta..... Sexta.... Séptima.... Octava: El comprador se compromete a tramitar en el plazo más breve posible el Plan Parcial correspondiente de acuerdo con las decisiones de la Junta de Compensación del Polígono Parque de La Ladera, comprometiéndose la vendedora a la aceptación de Cláusula resolutiva (sic) del presente contrato con devolución de la cantidad expresada en la estipulación tercera a), caso de no resultar el mencionado Plan Parcial".

En el año 1988, D. Adolfo promovió contra la "Congregación de los Sagrados Corazones y de la Adoración Perpetua" el proceso de que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia "por la que declarando vigente y válido el contrato suscrito entre las partes y aportado como documento nº 1, ordene a la Congregación demandada a estar y pasar por la anterior declaración, y consecuentemente, ordene a la demandada a: 1º) A que eleve a escritura pública el contrato privado de 15 de Agosto de 1979, otorgando la venta a favor del demandante de la finca descrita en el Hecho Primero por el precio estipulado, bajo apercibimiento que de no hacerlo se procederá por el Ilmo. Sr. Juez a otorgar en su nombre la citada escritura.- 2º) A que entregue la posesión de dicha finca al demandante, libre de cargas, gravámenes y ocupantes de todo tipo.- 3º) A pagar todos los daños y perjuicios causados, dejando para el período de ejecución de sentencia el establecimiento de las bases para la liquidación y su quantum".

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, por la que confirmando íntegramente la de primera instancia, desestima la demanda y absuelve de todos los pedimentos de la misma a la demandada. Contra la referida sentencia de la Audiencia, el demandante D. Adolfo ha interpuesto el presente recurso de casación a través de siete motivos.

El motivo primero aparece formulado al amparo del inciso segundo del ordinal tercero del artículo 1692 de la Ley procesal civil ("quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte") y en el mismo, denunciando "violación por inaplicación del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil", el recurrente aduce, en esencia, que el escrito de contestación a la demanda contiene una verdadera reconvención y, no obstante ello, no se le dió traslado de la misma para que pudiera contestarla, con lo que, según dice, se le ha producido indefensión. Para la resolución del presente motivo ha de partirse de que para que pueda tenerse por formulada reconvención, aunque sea en la llamada forma "implícita", es necesario que en el suplico del escrito de contestación se formule expresamente cualquier petición que exceda de la pura y simple absolución de las peticiones de la demanda (Sentencias de esta Sala de 14 de Octubre de 1991 y 9 de Diciembre de 1993), lo cual no ocurre en el presente supuesto, pues el suplico del escrito de contestación a la demanda aparece literalmente redactado así: "Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos que le acompañan y sus respectivas copias, se digne admitirlo, tenerme por personado y parte en la representación que ostento mandando seguir conmigo las sucesivas diligencias; por contestada a la demanda en tiempo y forma en el sentido de oponerme totalmente a las pretensiones en la misma deducidas, en base a las excepciones alegadas, y en su consecuencia, y previos los trámites legales pertinentes, se sirva dictar sentencia por la que se desestimen las pretensiones deducidas de contrario, condenando expresamente en costas a la parte demandante". Es cierto que en los Fundamentos de Derecho del escrito de contestación (que no se caracteriza, ciertamente, por una depurada formulación técnica), y bajo apartados independientes, se refiere la demandada a los siguientes extremos: "Nulidad del contrato de compraventa", "Resolución del contrato" e "Incumplimiento contractual", pero también lo es que la nulidad radical de un contrato puede aducirse por vía de acción o de excepción (Sentencias de esta Sala de 15 de Febrero de 1980, 25 de Mayo de 1987, 6 de Octubre de 1988, 7 de Junio de 1990, entre otras), así como es una verdadera y propia excepción la de incumplimiento de contrato por la otra parte ("exceptio non adimpleti contractus"). No ocurre lo mismo, es cierto, con la resolución del contrato, que sólo puede ser postulada por vía de acción y no de excepción, pero como quiera que en el "petitum" del escrito de contestación, repetimos, lo único que se postuló fué la desestimación de la demanda (lo que excluye, como antes se dijo, toda posibilidad de reconvención, ni siquiera "implícita"), lo único que puede hacer el Juzgador, ante tan anómala situación, es no tener en cuenta dicha alegación de resolución contractual, al no poder ser aducida la misma, repetimos, por vía de excepción y no haberse formulado la oportuna petición reconvencional con relación a ella. Por otro lado, no puede tampoco desconocerse que para que la denuncia de un quebrantamiento de las formas procesales pueda ser tenida en cuenta, a efectos casacionales, es requisito ineludible que se haya pedido la subsanación de la falta o transgresión en la instancia en que se hubiese cometido y, de haberlo sido en la primera instancia, se reproduzca en la segunda (artículo 1693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), exigencia inexcusable que no aparece cumplida en el presente caso, pues no hay constancia en el proceso de que el actor, si entendía que la demandada había formulado reconvención y no se le había dado traslado de la misma para contestarla, no hay constancia, repetimos, de que pidiera la subsanación de dicha presunta falta en primera instancia, ni que volviera a pedirla en la segunda. Todo lo anteriormente razonado ha de producir el fenecimiento del motivo que acaba de ser examinado.

A través del inciso primero del ordinal tercero del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aparece formulado el motivo segundo, por el que, denunciando ahora infracción del artículo 359 de la citada Ley, se acusa a la sentencia recurrida de haber incurrido en vicio de incongruencia, que el recurrente hace consistir en que la aludida sentencia no manifiesta claramente si el contrato litigioso de compraventa lo considera nulo o inexistente o resuelto. Para resolver el presente motivo ha de partirse de la fundamental premisa previa de que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que la sentencia absolutoria del demandado no es incongruente, a no ser que dicha absolución se haya basado en una excepción no aducida por la parte demandada y no apreciable de oficio o que, para hacer dicho pronunciamiento absolutorio, haya alterado el soporte fáctico ("causa petendi") de la cuestión debatida en el litigio (Sentencias de 4 y 31 de Marzo y 4 de Noviembre de 1981; 8 de Marzo y 24 de Mayo de 1982, 27 de Junio, 12 de Julio y 29 de Septiembre de 1983, 17 de Octubre y 21 de Diciembre de 1984, 20 de Mayo y 20 de Diciembre de 1985, 20 de Mayo y 30 de Junio de 1988, 12 de Mayo de 1989, 28 de Febrero de 1991, entre otras muchas). Aunque la sentencia recurrida, dentro de la muy censurable vaguedad argumental de que adolece toda su motivación jurídica, parece que, unas veces, tiene en cuenta la inexistencia del contrato litigioso de compraventa por indeterminación del precio de la misma, otras veces que considera nulo dicho contrato por vicio del consentimiento (error) y otras, finalmente, que entiende que la eficacia del repetido contrato se hallaba supeditada a la condición de que, en breve plazo, el comprador Sr. Pérez Arroyo tramitara el oportuno Plan Parcial a través del cual se conocieran los metros cuadrados edificables de la parcela vendida y, por tanto, el precio de la venta, cuya condición no ha sido cumplida dentro del plazo en que debió serlo, lo cierto es que cualquiera que sea, de las expresadas hipótesis, la que verdaderamente ha de producir la desestimación de la demanda, de lo que nos ocuparemos al examinar los restantes motivos del recurso, ninguna de ellas se basa en una alteración del soporte fáctico de la cuestión debatida, ni comporta la estimación de alguna excepción no aducida por la parte demandada, por lo que, conforme a la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, el pronunciamiento desestimatorio de la demanda, que hace la sentencia recurrida, no puede en modo alguno ser tachado de incongruente.

Antes de proceder al examen de los restantes motivos del recurso, ha de dejarse constatado que la sentencia recurrida, en plena coincidencia con la del Juez, considera probados los siguientes hechos: 1º Que tanto la fijación del precio de la compraventa litigiosa, como la forma de pago del mismo, se dejaron supeditados "a la aprobación del Plan Parcial que se redactará al efecto"(estipulaciones segunda y tercera del contrato, que han sido transcritas literalmente en el Fundamento jurídico primero de esta resolución).- 2º Que el comprador Sr. Adolfo quedó obligado "a tramitar, en el plazo más breve posible, el Plan Parcial correspondiente de acuerdo con las decisiones de la Junta de Compensación del Polígono Parque de La Ladera" (estipulación octava del mismo contrato, igualmente transcrita en el expresado Fundamento jurídico primero de esta resolución).- 3º Que la Congregación vendedora, además de las quinientas mil pesetas que, como parte del precio, recibió a la firma del referido contrato (9 de Septiembre de 1979), el día 21 de Noviembre de 1986 también recibió un millón de pesetas "en concepto de anticipo (se dice textualmente en el correspondiente recibo) del pago de las cantidades que pudiesen resultar a nuestro favor de acuerdo con las estipulaciones segunda y tercera del contrato de compraventa".- 4º Que por conducto notarial, el día 18 de Febrero de 1988 el comprador Sr. Adolfo ofreció a la Congregación vendedora el pago, en una sola vez, de la cantidad de diez millones ciento veintisiete mil quinientas veinticinco (10.127.525) pesetas que, sumadas al millón y medio de pesetas que ya tenían recibido, arrojaban un total de once millones seiscientas veintisiete mil quinientas veinticinco (11.627.525) pesetas, que era el precio que, según el comprador, correspondía a la finca vendida. La cantidad ofrecida (10.127.525 pesetas) no fué aceptada por la Congregación vendedora.- 5º Que también por conducto notarial, el día 2 de Marzo de 1988, la Congregación vendedora devolvió (o intentó devolver) al comprador Sr. Adolfo el millón quinientas mil pesetas que tenía recibido a cuenta del precio, por entender que el contrato había quedado ineficaz, al no haberse tramitado el Plan Parcial correspondiente y no conocerse todavía, en dicha fecha, cuántos eran los metros cuadrados útiles edificables, ni, por tanto, el precio de la venta. No hay constancia en el proceso acerca de si dicha cantidad (1.500.000 pesetas) fué aceptada por el Sr. Adolfo.- 6º Que el comprador no tramitó el expresado Plan Parcial.- 7º Que aprobadas, por Orden de 15 de Julio de 1986 (publicada en el B.O.E. de 7 de Agosto del mismo año), las Normas Subsidiarias del Planteamiento del Ayuntamiento de San Lorenzo de El Escorial, el comprador Sr. Adolfo no ha tramitado el correspondiente Estudio de detalle y Proyecto de Reparcelación para poder conocer los metros cuadrados edificables y, por tanto, el precio de venta, el cual, a la fecha de dictarse las dos sentencias de la instancia, aún se seguía desconociendo.

Por razones metodológicas procede examinar ahora el motivo séptimo, toda vez que los cuatro que le preceden se refieren a la "quaestio iuris" (al denunciar la infracción de normas del ordenamiento jurídico), mientras que el expresado motivo séptimo atañe al soporte fáctico de la cuestión litigiosa, ya que mediante el mismo, con sede procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), se denuncian supuestos errores de hecho en la apreciación de la prueba, que el recurrente, según parece, hace consistir en: a) que la sentencia recurrida no ha tenido en cuenta que la Congregación vendedora aceptó el pago de un millón de pesetas, como parte del precio de la venta, el día 21 de Noviembre de 1986 y, por tanto, con posterioridad a la publicación en el Boletín Oficial del Estado (en 7 de Agosto de 1986) de las Normas Subsidiarias "que fijaron la edificabilidad del polígono en que se encontraba el terreno litigioso"; b) que la referida sentencia afirma que la Congregación demandante devolvió al comprador Sr. Adolfo el millón quinientas mil pesetas que había recibido a cuenta del pago del precio de la venta; y c) que la expresada sentencia no ha tenido en cuenta las declaraciones prestadas en confesión judicial por la representante legal de la Congregación vendedora. Para evidenciar esos tres supuestos errores probatorios que dice denunciar, el recurrente cita, como documentos obrantes en autos, los siguientes: 1) El recibo de fecha 21 de Noviembre de 1986 acreditativo de la entrega de un millón de pesetas a la Congregación vendedora (folio 10 de los autos); 2) El acta de requerimiento del Notario de San Sebastián, D. Francisco Javier Rojas Morras, que contiene otra del Notario de Madrid D. Manuel Ramos Armero (folios 14 a 17 de los autos) y 3) El acta de confesión judicial de la representante legal de la Congregación vendedora (folio 164 de los autos). El expresado motivo ha de ser desestimado por las siguientes razones: 1ª Porque es reiterada jurisprudencia de esta Sala la de que carecen de idoneidad para servir de soporte documental al motivo del antiguo ordinal cuarto (que es el aquí utilizado), tanto las actas en que se documentan por el fedatario judicial las pruebas practicadas en el proceso (cual aquí ocurre con la invocada de confesión judicial), como los documentos que ya han sido examinados y valorados por el Tribunal de la instancia (cual ocurre con los que se citan en primero y segundo lugar).- 2ª Porque la sentencia recurrida no ha desconocido en momento alguno que la Congregación vendedora recibió el millón de pesetas en 21 de Noviembre de 1986 y, por tanto, con posterioridad a la fecha de publicación en el Boletín Oficial del Estado de las Normas Subsidiarias (7 de Agosto de 1986), pero ello carece de trascendencia a los efectos de la resolución de la cuestión debatida en este proceso, toda vez que dichas Normas Subsidiarias se refieren a todo el polígono del Parque de La Ladera, del que forman parte muy numerosas parcelas pertenecientes a distintos propietarios y para conocer los metros edificables en la parcela litigiosa era necesario promover los correspondientes Estudio de Detalle y Proyecto de Reparcelación, según el propio Ayuntamiento manifiesta cuando textualmente dice: "Se exige estudio de detalle y reparcelación" (folio 9 de los autos), lo cual no ha sido promovido por el comprador Sr. Adolfo, a pesar de estar obligado a ello, según el contrato.- 3ª Porque la sentencia recurrida lo único que afirma es que, mediante el requerimiento hecho en el acta correspondiente por el Notario de Madrid Sr. Ramos Armero a su compañero de San Sebastián Sr. Roig Morras, la Congregación vendedora devolvió al comprador Sr. Adolfo la cantidad de un millón quinientas mil pesetas, como efectivamente así fué, pero no afirma que dicha cantidad fuera aceptada por el referido Sr. Adolfo, pues de ello no hay constancia en el proceso en ningún sentido.- 4ª Porque de la confesión judicial de la representante legal de la Congregación vendedora, que ha de ser valorada juntamente con las demás pruebas practicadas en el proceso, lo que se desprende es que la Congregación vendedora entendía y entiende que el contrato de compraventa había quedado ineficaz, al no haber el comprador Sr. Adolfo cumplido la fundamental obligación de promover y tramitar, en el más breve plazo posible, el Plan Parcial (primero) o el Estudio de Detalle y el Proyecto de Reparcelación (después) para poder conocer los metros útiles edificables en la parcela litigiosa y, con ello, determinar, en definitiva, el precio de venta de la misma.

Por el motivo tercero, con residencia procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente) se denuncia textualmente "infracción del artículo 1279, en relación con el 1280, ordinal 1º, y el 1278 del mismo cuerpo legal. Infracción del artículo 24 de la Constitución", y en el alegato del mismo aduce el recurrente que "el contrato privado de compraventa es uno de aquellos a que se refiere el ordinal primero del artículo 1280 y la sentencia recurrida niega al recurrente la facultad que le acuerda el artículo 1279 de compeler a la vendedora a elevar el contrato a documento público, sin que, por otra parte, se declare previamente la inexistencia del contrato por faltar alguno de los requisitos esenciales para su validez". El motivo no puede tener favorable acogida, pues si bien el contrato de compraventa litigioso quedó perfeccionado entre las partes mediante el documento privado de fecha 9 de Septiembre de 1979, el cumplimiento del mismo por parte de la vendedora, que es lo que, en definitiva, pretende el comprador, aquí recurrente, a través de este proceso, no puede ser postulado por el mismo, al no haber cumplido por su parte la obligación prístina que a él le incumbía de tramitar, en el más breve plazo posible, el Plan Parcial (primero) y el Estudio de Detalle y Proyecto de Reparcelación (después), que integraba una verdadera y esencial condición de la eficacia del contrato, como se dirá al examinar los dos motivos siguientes. Por lo que respecta a la infracción, que también denuncia, del artículo 24 de la Constitución, ha de puntualizarse que durante la tramitación del proceso ha dispuesto el demandante de todos los medios de prueba que ha considerado oportunos, por lo que no se le ha causado indefensión alguna, al mismo tiempo que se le ha prestado la tutela efectiva a través de las dos instancias del proceso y del presente recurso de casación, entendida la tutela judicial efectiva en el sentido de que lo que tal derecho constitucional preconiza es que en ningún supuesto pueda producirse denegación de justicia, obteniéndose dicha tutela también en los casos en que se rechace lo interesado por la parte en el proceso, siempre que concurra y se exprese la causa legal correspondiente, como ha hecho la sentencia recurrida, aunque no con la precisión técnica que sería deseable.

Con la misma sede procesal que el anterior aparecen formulados los motivos cuarto y quinto, por los que se denuncia "violación de los artículos 1445, 1447, 1449, 1450 del Código Civil, en relación con el 1279 del mismo cuerpo legal, por aplicación indebida y error de hecho y de derecho" (en el cuarto) y "violación del artículo 1450 y 1254 del Código Civil, en relación con el 1261 y el 1279 del mismo cuerpo legal, así como del principio 'pacta sunt servanda', por inaplicación, en cuanto que la sentencia confunde falta de consentimiento con presunto incumplimiento de plazo" (en el quinto). El examen conjunto de ambos motivos viene determinado por ser, sustancialmente, la misma la tesis impugnatoria que los dos albergan, consistente en sostener que el contrato de compraventa celebrado entre las partes es válido, aunque no quedara determinado el precio al celebrar el mismo, pues era claramente determinable en razón de los metros cuadrados que fueran edificables, a tres mil quinientas pesetas el metro cuadrado, a lo que agregan los alegatos de dichos motivos que, dado el carácter consensual del contrato de compraventa, el aquí litigioso era válido "ab initio" al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, perteneciendo la determinación de éste al ámbito del cumplimiento del contrato y no al de su existencia. Los dos referidos motivos también han de fenecer, ya que sin dejar de reconocer que el contrato litigioso, como sostiene el recurrente, fué válidamente celebrado y quedó perfeccionado, toda vez que el precio, aunque no concretado, era fácilmente determinable en función de los metros cuadrados que fueran edificables en la parcela litigiosa, a razón de tres mil quinientas pesetas el metro cuadrado, no puede tampoco desconocerse que la eficacia del mismo quedó supeditada a que el comprador cumpliera la obligación de promover y gestionar la tramitación, en el más breve plazo posible, del correspondiente Plan Parcial y luego, una vez aprobadas las Normas Subsidiarias, los correspondientes Estudio de Detalle y Proyecto de Reparcelación, el incumplimiento de cuya obligación, verdadera y esencial condición suspensiva de la virtualidad vinculante del referido contrato, determina la ineficacia del mismo, ya que a lo largo de más de diez años, por causa únicamente imputable al comprador, aún no ha sido posible conocer los metros útiles edificables de que dispone la parcela vendida, ni, por tanto, determinar el precio de venta de la misma, cuya determinación no puede mantenerse por tiempo indefinido y, además, dejarse al libre arbitrio del comprador, en contra de la prohibición del artículo 1449 del Código Civil, cuando en el contrato celebrado en el año 1979 (9 de Septiembre), es necesario repetir, se obligó expresamente a promover y gestionar la tramitación del Plan Parcial, en el plazo más breve posible, así como, una vez aprobadas las Normas Subsidiarias del polígono en que está ubicada la parcela litigiosa, tampoco ha promovido la tramitación de los correpondientes Estudio de Detalle y Proyecto de Reparcelación, exigidos por el Ayuntamiento de San Lorenzo de El Escorial.

Por el motivo sexto, con la misma residencia procesal que los tres anteriores, se denuncia "violación de los artículos 13.2, 37 y 14 de la Ley del suelo, así como de los artículos 88, y 150.2 del Reglamento de Planeamiento (R.D. 2159/1978)" y en el alegato integrador de su desarrollo aduce el recurrente lo siguiente: "En cuanto que, al reconocer la sentencia recurrida la existencia de Normas Subsidiarias de Planeamiento, debía haber deducido, que de acuerdo con el artículo 88 del Reglamento de Planeamiento, no existía Plan General Municipal en vigor, suficiente y efectivo; que por lo tanto, de acuerdo con el artículo 37 de la Ley del Suelo, no corría el plazo que debe ser fijado en el Plan General, o normas que le sustituyan, para establecer planes parciales, y que los particulares no pueden promover Normas Subsidiarias, pues de acuerdo con el artículo 150, Apartado 2 del Reglamento, pertenece al Municipio esta competencia, por una parte y, por otra parte, que la finalidad de los Estudios de Detalle, según el artículo 14.3 de la Ley del suelo, no es alterar o modificar la edificabilidad, lo que tienen prohibido, siendo las normas subsidiarias las que fijan la citada edificabilidad de los terrenos de acuerdo con el artículo 88 de la Ley del suelo".

El expresado e insólito motivo también ha de ser desestimado, ya que el proceso a que este recurso se refiere no ha tenido por objeto el averiguar si ha habido o no infracción de alguno de los numerosos preceptos urbanísticos que invoca el recurrente, lo que, por otro lado, no es competencia propia de esta Jurisdicción Civil, sino simplemente de dilucidar si el comprador Sr. Adolfo ha cumplido o no la obligación estrictamente civil que le incumbía (estipulación octava del contrato de compraventa de 9 de Septiembre de 1979) de promover y gestionar, en el más breve plazo, la tramitación del correspondiente Plan Parcial o, una vez aprobadas las Normas Subsidiarias del Polígono, promover la tramitación de los correspondientes Estudio de Detalle y Proyecto de Reparcelación, que era indispensable para poder conocer los metros cuadrados edificables en la parcela litigiosa y, por tanto, poder determinar el precio de venta de la misma, cuya obligación que, como ya se tiene dicho, integraba una verdadera y esencial condición suspensiva de la eficacia del contrato, no ha sido cumplida por el comprador demandante, y aquí recurrente, como lo evidencia, por un lado, la certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de San Lorenzo de El Escorial, con fecha 10 de Noviembre de 1989, en la que se expresa textualmente lo siguiente: "Que de conformidad con el informe del Servicio de Arquitectura Mpal., en la actualidad, en relación con la Unidad de Actuación núm. 15 de las Normas Subsidiarias vigentes NO se encuentra en tramitación ningún Estudio de Detalle ni Proyecto de Parcelación, ni ninguna otra propuesta relativa a la Unidad de Actuación núm. 15" (folio 176 bis de los autos) y, por otro lado, que el actor Sr. Adolfo no ha probado en este proceso, y a él le incumbía el "onus probandi" sobre dicho extremo, cuántos sean los metros edificables en la parcela litigiosa, lo que impide que haya podido determinarse el precio de venta de la misma, que aún en la actualidad sigue siendo desconocido. Todo ello comportará que, al quedar ineficaz el contrato litigioso, la Congregación religiosa demandada deberá devolver al demandante Sr. Adolfo el millón y medio de pesetas que éste había entregado.

El decaimiento de los siete motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del presente recurso, con expresa imposición de las costas del mismo al recurrente y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por la Procuradora Dª Teresa Rodríguez Pechín, en nombre y representación de D. Adolfo, contra la sentencia de fecha veintiuno de Octubre de mil novecientos noventa y uno, dictada por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición al recurrente de las costas del referido recurso y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.