STS 1244/2001, 31 de Diciembre de 2001

1º.- El Procurador don Marcial López Toribio, en nombre y representación de don Fidel , "JOKER DISCOTECA, SOCIEDAD LIMITADA", don Pedro Enrique don Paulino , don Claudio , don Carlos Miguel , doña Amelia , "LA ESPECIAL SOCIEDAD EXTERIOR CORPORATIVA TURÍSTICA, S.A.", don Juan Manuel , don Salvador , don Lucio , don Fernando y de "RECREATIVOS CANARIOS, S.L.", promovió demanda de juicio declarativo de mayor cuantía sobre declaración de dominio y elevación a escritura pública, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 3 de Arrecife, contra "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." y "CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES DE LANZAROTE, S.A." ("PROLANZA, S.A."), en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "Se dicte en su día sentencia en la que, estimando las pretensiones de mis mandantes, se declare: 1.- Que cada uno de los actores o actoras es dueño en pleno dominio de la finca o fincas que se describen en el hecho que a él o a ella se refiere de entre los comprendidos entre los ordinales décimo a vigesimosegundo, ambos inclusive de esta demanda. 2.- Que las entidades "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." y "CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES DE LANZAROTE, S.A.", están obligadas a elevar a público el contrato privado suscrito entre ellas con fecha 17 de noviembre de 1982, contrato que parcialmente se transcribe en el hecho primero de esta demanda, dentro del plazo que por el Juzgado se fije, bajo apercibimiento de que así no lo hicieren dicha elevación a público será efectuada por el propio Juez, en sustitución de aquella de las demandadas que no cumpla dicha obligación, o, en su caso, de ambas, si ninguna de ellas la cumpliere, y por entero a su costa. Condenando a las demandadas a estar y pasar por dichas declaraciones y al pago de las costas procesales. Y, subsidiariamente, para el improbable supuesto de que no fuese estimado el pedimento del epígrafe 2 anterior, por entenderse que se ha producido la resolución del contrato de compraventa de fecha 17 de noviembre de 1982, suscrito entre las dos entidades demandadas, se declare: A) Que "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A.", en cuanto dueña entonces del terreno, deberá optar entre: a') Hacer suya la obra de edificación de los apartamentos, locales y elementos comunes de la urbanización que sobre dicho terreno se levanta, previa la indemnización a mis poderdantes de los gastos necesarios y útiles efectuados en el referido terreno, que habrá de concretarse en el valor a precios actuales, de lo edificado, o, alternativamente, el aumento de valor que por la edificación ha adquirido el terreno, a elección de "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A.", con derecho de retención, por parte de mis mandantes, hasta que se le pague. a'') Obligar a mis mandantes a pagarle el precio del terreno del que habrá que deducir las cantidades ya cobradas como pago del precio estipulado en el mencionado contrato de 17 de noviembre de 1982, entre las que se encuentra el valor a precio de mercado de los dos locales que para ella fueron construidos por "PROLANZA, S.A.". B) Que la entidad "CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES DE LANZAROTE, S.A." ("PROLANZA, S.A."), debe abonar a mis mandantes los daños y perjuicios que en ambos casos se hayan irrogado, entre los que se deben incluir, además de todos los otros que se acrediten en la fase cognitiva o en ejecución de sentencia, los siguientes: b') En el supuesto de que la opción de que "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." sea la del supuesto a) del pedimento anterior, debe incluirse el valor de la cuota indivisa de suelo que a cada uno de ellos corresponda, según su cuota de participación. b'') En el supuesto de que optara por el supuesto a'') del pedimento anterior, se debe incluir la suma que se fije a mis mandantes deben abonar a "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A.", como precio del terreno. Condenando a las demandadas a estar y pasar por las declaraciones anteriores y, en cuanto a "PROLANZA, S.A.", al pago de las costas procesales".

2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la Procuradora doña Milagros Cabrera Pérez, la contestó mediante escrito, de fecha 8 de julio de 1993, oponiéndose a la misma y suplicando al Juzgado: "Se dicte en su día sentencia en la que desestimando la demanda en su totalidad se declare: 1º Resolución del contrato de compraventa efectuado entre "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." y "PROLANZA, S.A." el 17-11-1982 y con efectos desde el 20 de octubre de 1983. 2º La declaración de lo edificado en el terreno objeto de la compraventa entre "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." y "PROLANZA, S.A." en fecha 17-11-1982 fue de mala fe y que, asimismo, fue de mala fe toda posesión de lo construido desde la fecha de 20 de octubre de 1983. 3º Que, derivado de lo anterior, se declare el derecho de la entidad "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." a optar entre hacer suyo lo edificado, sin indemnización alguna, o exigir la demolición de lo construido en la referida finca, reponiéndose la finca a su estado primitivo. 4º Que se declare el derecho de "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." a retener lo recibido de "PROLANZA, S.A.", sin indemnización, y la condena a los poseedores de mala fe a reintegrar a aquella los frutos recibidos y los que hubiere podido haber recibido y a la reparación de la pérdida o deterioro del objeto poseído, con reintegro de los gastos necesarios. 5º Con expresa condena en costas a quién se opusiere a esta pretensión, y, formuló a su vez demanda reconvencional, en la que, tras alegar hechos y fundamentos de derecho, suplicó al Juzgado: "Que en su día dicte sentencia, en la que, estimando la reconvención, se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las referidas partes de la reconvención el 11 de octubre de 1988, la condena al demandado a resarcir al demandante reconvencional en los daños y perjuicios y abono de intereses, a la restitución y devolución del local objeto del contrato y la condena en costas". Transcurrido el término del emplazamiento conferido a la codemandada "PROLANZA, S.A.", sin que lo hubiere verificado fue declarado en rebeldía por providencia de fecha 9 de junio de 1993.

4º.- Evacuando el traslado conferido para réplica, el Procurador don Marcial López Toribio, mediante escrito de fecha 24-III-93, suplicó al Juzgado: "Que teniendo por presentado este escrito con los documentos y copias que lo acompañan se sirva admitir todo ello, tener por evacuado el trámite de réplica, por ampliada la demanda y por contestada la reconvención de adverso, dictando en su día sentencia del todo conforme con lo ya solicitado en nuestro escrito de demanda, y en la que además se condene a la demandada "UIC ESPAÑOLA, S.A.", en el supuesto de que se fallara según lo pedido subsidiariamente en el subapartado a') del apartado A) del referido suplico, a abonar a mis poderdantes, con exclusión de don Fernando y de "LA ESPECIAL SOCIEDAD EXTERIOR CORPORATIVA TURÍSTICA, S.A.", la parte del precio del solar que le ha abonado la entidad "PROLANZA, S.A.", más el valor actual de la construcción de los dos locales por ella recibidos en el mismo concepto. Otorgando en favor de don Fernando la correspondiente escritura de elevación a público del contrato de compraventa a que se refiere el hecho vigesimoprimero de la demanda, con la modificación conveniente de la escritura de declaración de obra nueva forma y manera que sea posible su inscripción registral, recibiendo simultáneamente el precio aplazado cuyo pago esta bien suspendido, y absolviendo a todos los reconvenidos de la reconvención. Con expresa condena a "UIC ESPAÑOLA, S.A.", tanto de las costas de la demanda como de la reconvención. Declarando que "PROLANZA, S.A." ha cedido a los nueve actores que se relacionan en el contrato que se acompaña a este escrito distinguido como documento 5 cuantos créditos ostentaba el día 21 de febrero de 1991 y condenando a esta entidad a estar y pasar por dicha declaración".

5º.- La Procuradora doña Milagros Cabrera López, en la representación acreditada, evacuando el traslado conferido para dúplica, mediante escrito, de fecha 25 de octubre de 1993, suplicó al Juzgado: "Que, habiendo por presentado este escrito, se digne admitirlo, tenga por formulado en tiempo y forma escrito de dúplica, y, previos los trámites que previene la ley, dictar sentencia de conformidad con lo solicitado en la contestación".

6º.- El Juzgado de Primera Instancia número de Arrecife dictó sentencia, en fecha 10 de mayo de 1995, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que debo estimar y estimo la excepción dilatoria planteada por la Procurador doña Milagros Cabrera Pérez con respecto a los Sres. Juan Manuel y Joker Discoteca, S.L.. Que debo desestimar y desestimo la reconvención planteada por la demandada contra el Sr. Fernando , absolviendo a éste de los pedimentos contra él formulados, y que debo declarar y declaro que los actores Sres. Fidel , Jose Pablo , Paulino , Claudio , Carlos Miguel , Clarque Especial Sociedad Exterior Corporativa Turística, S.A., Salvador , Lucio , y Recreativos Canarios, S.A., representados por el Procurador don Marcial López Toribio, son dueños de pleno dominio de la finca o fincas descritas en la demanda. Asimismo debo declarar y declaro que las entidades U.I.C Española, S.A. y Construcciones y Promociones Lanzarote, S.A., están obligadas a elevar a público el contrato privado suscrito entre ellas con fecha 17 de noviembre de 1982, dentro del plazo que, en ejecución de sentencia se fije, bajo apercibimiento de que si así no lo hicieran, dicha elevación a público será efectuado por el propio Juez en sustitución de aquéllas demandadas que no cumplan dicha obligación, o en su caso, de ambas, si ninguno de ellos la cumple y por entero a su costa. Que debo condenar y condeno a las demandadas a estar y pasar por dichas declaraciones y en cuanto a las costas, las causadas por la reconvención serán de cuenta del demandado reconviniente; las de la demanda, las causadas a instancia de los Sres. Juan Manuel , Joker Discoteca, S.L. y Sr. Fernando , serán de la cuenta de la actora, y las restantes de cuenta de la demandada".

7º.- Apelada la sentencia de primera instancia por la representación procesal de "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A.", y, sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Las Palmas dictó sentencia, en fecha 29 de junio de 1996, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Debemos estimar y estimamos en parte el recurso y, revocando parcialmente la sentencia apelada, dejamos in efecto lo dispuesto en su fallo a partir de "Asimismo debo declarar", hasta el final que queda sustituido por lo siguiente: Debemos desestimar y desestimamos la petición de que se eleve a público el documento suscrito por Construcciones y Promociones Lanzarote, S.A., y U.I.C. Española, S.A., el 17 de noviembre de 1982. No imponemos las costas de ninguna de las instancias salvo las causadas en la primera: 1º) A U.I.C. Española, a instancia del Sr. Juan Manuel y Joker Discoteca, S.L., que serán de cuenta de estos. 2º) Al demandante Sr. Fernando por la reconvención que serán de cargo de U.I.C. Española".

El Procurador don Jorge Deleito García, en nombre y representación de don Fidel , la entidad mercantil "TEFEVIPE, S.L.", don Paulino , don Claudio , don Carlos Miguel , doña Amelia , "LA ESPECIAL SOCIEDAD EXTERIOR CORPORATIVA TURÍSTICA, S.A.", don Lucio y "RECREATIVOS CANARIOS, S.L., interpuso recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, en fecha 1 de octubre de 1996, por los siguientes motivos: 1º) Al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 359 de la Ley Rituaria en relación con el 24.1 de la Constitución Española, así como de la doctrina legal que interpreta el mencionado artículo 359 y que se reseña en el escrito; 2º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea del primer párrafo del artículo 1257 del Código Civil, inaplicando derivativamente los artículos 1258 y 1279 en relación con el 1280.1 del mismo texto legal, así como de la jurisprudencia reseñada; 3º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por inaplicación del artículo 1258 en relación con el 1282 y 1218 del Código Civil así como de la jurisprudencia reseñada; 4º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma subsidiaria al anterior motivo, por violación del artículo 1258 del Código Civil, y, terminó suplicando a la Sala: "Dicte en su día sentencia casando y anulando la recurrida sólo en los particulares relativos a los pedimentos acogidos por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Lanzarote que la Audiencia desestima o no considera, como son el de elevación a público del documento suscrito entre U.I.C. Española, S.A. y Construcciones y Promociones Lanzarote, S.A. el 17 de noviembre de 1982, la desestimación de la reconvención implícita formulada por la demandada U.I.C. Española, S.A., y pronunciando otra más ajustada a derecho en la que manteniendo íntegramente los restantes pedimentos, declare consecuentemente: 1º.- La desestimación de la reconvención implícita que la demandada U.I.C. Española, S.A. formula mediante la articulación de los cuatro pedimentos contenidos en el suplico de su contestación a la demanda. 2º.- Que las entidades U.I.C. Española, S.A. y Construcciones y Promociones de Lanzarote, S.A., están obligadas a elevar a público el contrato privado suscrito entre ellas con fecha 17 de noviembre de 1982, dentro del plazo que, en ejecución de sentencia se fije, bajo apercibimiento de que si así no lo hicieren, dicha elevación a público será efectuada por el propio Juez en sustitución de aquellas demandadas que no cumplan dicha obligación, o en su caso, de ambas, si ninguno de ellas la cumple y por entero a su costa, condenando a las demandadas a estar y pasar por dichas declaraciones. 3º.- Condenando a las demandadas a pagar las costas de la demanda causadas a instancia de los actores ahora recurrentes y a la demandada U.I.C. Española, S.A. a pagar las costas de la reconvención implícita por ella formulada".

No habiendo solicitado la recurrente celebración de vista, la Sala acordó resolver el presente recurso previa votación y fallo, señalando para llevarla a efecto el día 14 de diciembre de 2001, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso de casación los siguientes:

1º.- En 17 de noviembre de 1982, las entidades "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." y "CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES DE LANZAROTE, S.A." ("PROLANZA, S.A.") celebraron un contrato privado, por el que la primera vendió a la segunda un terreno en "Peña del Dice", del término de Tías (Lanzarote), con una superficie de 4.700 metros cuadrados, por el precio de 23.500.000 pesetas a pagar en varios plazos, más dos locales comerciales a construir, señalados como 1-B y 4-A en el plano y proyecto unidos al convenio, cuyo documento no fue elevado a escritura pública.

2º.- "PROLANZA" edificó sobre el solar un complejo de locales y apartamentos conocido como "CENTRO COLUMBUS", entregó los dos locales concertados a "U.I.C. ESPAÑOLA", y vendió los restantes.

3º.- El 19 de octubre de 1983, "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." requirió notarialmente a "PROLANZA, S.A.", con la finalidad de dar por resuelto el contrato a causa de la falta de pago de parte del precio aplazado, a lo que ésta contestó con la negativa a acceder a dicha resolución por haberse descubierto que la superficie vendida era superior a la real, sin que la requirente iniciara un procedimiento judicial sobre el particular objeto del referido acto notarial, pues, por el contrario, se aquietó a la respuesta indicada.

13º.- Don Fidel , "JOKER DISCOTECA, S.L.", don Pedro Enrique , a quién sucedió la entidad "TEFEVIPE, S.L.", don Paulino , don Claudio , don Carlos Miguel , doña Amelia , "LA ESPECIAL SOCIEDAD EXTERIOR CORPORATIVA TURÍSTICA, S.A.", don Juan Manuel , don Salvador , don Lucio , don Fernando y "RECREATIVOS CANARIOS, S.A." demandaron por los trámites del juicio declarativo de mayor cuantía a "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." y "PROLANZA, S.A.", e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

El Juzgado rechazó la reconvención deducida por "U.I.C ESPAÑOLA, S.A", acogió la excepción dilatoria de insuficiencia de poder y falta de personalidad respecto a los demandantes don Juan Manuel y "JOKER DIOSCOTECA, S.L.", y estimó la demanda con relación a don Fidel , don Pedro Enrique , don Paulino , don Claudio , don Carlos Miguel , doña Amelia , "LA ESPECIAL SOCIEDAD EXTERIOR CORPORATIVA TURÍSTICA, S.A.", don Salvador , don Lucio y "RECREATIVOS CANARIOS, S.A.", cuya sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia en el sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento sobre la elevación a público del documento privado a que se refiere el apartado 1º de este fundamento de derecho.

Don Fidel , "TEFEVIPE, S.L." don Paulino , don Claudio , don Carlos Miguel , doña Amelia , "LA ESPECIAL SOCIEDAD EXTERIOR CORPORATIVA TURÍSTICA, S.A.", don Lucio y "RECREATIVOS CANARIOS, S.A." han interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia.

El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación del artículo 359 de este ordenamiento, en relación con el artículo 24.1 de la Constitución, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada, al desechar la petición de elevación a escritura pública del contrato privado de permuta del solar de fecha 17 de noviembre de 1982, sin acordar la desestimación de la reconvención implícita formulada en la contestación de la demanda por "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A.", referida principalmente a la resolución del contrato de compraventa efectuada por esta compañía y "PROLANZA, S.A." el 17 de noviembre de 1982 y con efectos desde el 20 de octubre de 1983, la cual fue rechazada implícitamente en la resolución del Juzgado al condenar a las demandadas a la elevación a público del referido contrato de permuta e imponerles las costas de la reconvención, ha dejado sin resolver una de las pretensiones de las partes por "infra petita"- se desestima porque la reclamación de que se trata, realizada por la demandada comparecida contra "PROLANZA, S.A.", no merece la calificación de reconvención, que consiste en la formulación de un pretensión por parte de un demandado en contra del demandante, pero no frente a otro sujeto pasivo del pleito, por lo que no era preciso pronunciamiento alguno sobre dicha irregular petición.

El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos 1257, 1258 y 1279 del Código Civil, en relación con el artículo 1280.1 de este texto legal y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias que cita, ya que, según denuncia, la resolución de instancia, para rechazar el pedimento relativo a la elevación a escritura pública del contrato privado de 17 de noviembre de 1982, se apoya en una interpretación literal del artículo 1257, con omisión de la interpretación progresiva contenida en las sentencias relacionadas, para obviar la obligación de la entidad "U.I.C. ESPAÑOLA, S.A." respecto de "PROLANZA, S.A." sobre la elevación a escritura pública del documento suscrito entre ambas, como también que el aspecto activo de dicha obligación ha sido transmitido a los recurrentes, lo que le ha conducido a la errónea conclusión de negar acción a éstos, por no haber intervenido en aquel contrato, contra la vendedora del solar- se estima por las razones que se dicen seguidamente.

En aras de la protección de los derechos de los adquirentes de todo o parte de una edificación, la regla de la eficacia relativa de los contratos establecida en el artículo 1257 del Código Civil no impide que éstos reclamen del vendedor, en su condición de causahabientes a titulo singular y por actos "inter vivos" del mismo, así como de otro litigante conectado contractualmente con aquél en la calidad de vendedor del después vendedor, la elevación a escritura pública de un precedente documento privado de compraventa suscrito por los últimos, de cuya omisión formal, por la actitud negativa de uno o de los dos, deriva un daño a los recurrentes ante la imposibilidad de completar el tracto registral, que se traduce en el impedimento de inscribir la titularidad del derecho de dominio sobre los apartamentos o locales comprados en el Registro de la Propiedad, habida cuenta, además, de que, en virtud del artículo 1112 del Código Civil, "todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, sino se hubiese pactado los contrario".

En el supuesto que nos ocupa, donde por la sentencia dictada en apelación, tras argumentar que como el requerimiento notarial aludido en apartado tercero del fundamento de derecho primero de esta resolución no surtió efecto, se manifiesta que "PROLANZA, S.A." siguió siendo dueña del terreno y con él de los locales y apartamentos vendidos a los actores y a las personas de quienes éstos traen causa, cuyo razonamiento ha producido la aceptación de la petición principal del escrito inicial sobre la declaración del dominio de los demandantes por ser los verdaderos propietarios de las partes compradas en el complejo construido, de manera que no hay duda de que dicha posición permanece incólume en casación al no haber sido objeto de este recurso por ninguna de las partes, y provoca que, precisamente por mor de la misma, no cabe negar el derecho a inscribir en el Registro de la Propiedad la titularidad dominical que dichos adquirentes ostentan sobre los locales y apartamentos, que sólo es factible, como antes se indicó, mediante la regular ordenación del ciclo registral con la elevación a escritura pública del documento de 17 de noviembre de 1982.

La estimación del motivo segundo del recurso determina la casación de la sentencia recurrida y hace innecesario el examen de los restantes, y asumidas por esta Sala las funciones de la instancia procede ratificar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Arrecife en fecha de 10 de mayo de 1995.

Sin hacer expresa condena en las costas causadas en la apelación y en este recurso de casación, de conformidad con lo establecido en los artículos 710 y 1715.2, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español