STS 25/1999, 26 de Enero de 1999

Ponente:D. JOSE MENENDEZ HERNANDEZ
Número de Recurso:2423/1994
Procedimiento:RECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución:25/1999
Fecha de Resolución:26 de Enero de 1999
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

DIVISIÓN DE COSA COMÚN. Aplicar a las urbanizaciones, denominadas propiedades horizontales tumbadas, por analogía la preceptiva que regula la propiedad de los pisos de un edificio tiene que rechinar en muchas ocasiones porque las situaciones son disímiles. En primera instancia se estima demanda. Se estima apelación. Se desestima casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

En la Villa de Madrid, a veintiséis de Enero de mil novecientos noventa y nueve.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona, sobre división de cosa común entre propietarios de una finca; cuyo recurso ha sido interpuesto por DON RodrigoY DOÑA Aurora, representados por el Procurador de los Tribunales D. José Llorens Valderrama; siendo parte recurrida DON Gabino, DOÑA Elena, INVERFOR, S.A. DON Juan FranciscoY DOÑA Araceli, no personados en estas actuaciones.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Procurador D. José Antonio López Jurado González, en nombre y representación de D. Rodrigoy Dª Aurora, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Sant Boi de Llobregat, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra D. Gabinoy su esposa Dª Elena, D. Juan Franciscoy su esposa Dª Araceliy contra INVERFOR, S.A. a través de su legal representante D. Enrique Hernández Carreras, sobre división de la cosa común, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare haber lugar a la división de la finca objeto de esta demanda, declarando en consecuencia disuelta la comunidad de bienes hasta ahora existente, y aprobando la adjudicación de las porciones de acuerdo con la propuesta acompañada a este escrito o en su caso, por la realizada por él o los peritos que se designen, acordando en consecuencia la inscripción de las porciones adjudicadas como fincas independientes en el Registro de la Propiedad correspondiente, y en consecuencia, condenar a las partes demandadas a estar y pasar por dicho pronunciamiento y otorgar cuantos documentos sean necesarios, haciendo expresa imposición de costas procesales a las partes demandadas que se opusieran temerariamente a esta demanda.

SEGUNDO

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora Dª María Luisa Tamburini Serra en nombre y representación de D. Gabino, Dª Elena, D. Juan Francisco, Dª Araceliy de la Compañía Mercantil "Inverford, S.A.", quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se absuelva a sus representados de las pretensiones contenidas en la demanda, todo ello con imposición de costas a los demandantes.

TERCERO

Convocadas las partes para comparecencia, se practicó en el día y hora señalados, con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

CUARTO

El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha treinta y uno de Julio de mil novecientos noventa y tres, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando íntegramente la "actio communi dividundo", ejercitada por la representación procesal de D. Rodrigoy Dª Aurora, debo DECLARAR, y así lo hago, extinguida la situación de comunidad constituida sobre la finca nº NUM000N, inscrita al folio NUM001, tomo NUM002, libro NUM003de Torrelles de Llobregat e inscrita en el Registro de la Propiedad de Sant Vicenç dels Horts, y debo CONDENAR Y CONDENO a D. Gabinoy Dª Elena; D. Juan Franciscoy Dª Araceliy la compañía mercantil INVERFOR S.A. a otorgar cuantos documentos sean precisos para cesar en la comunidad e inscribir en el registro de la propiedad correspondiente, los límites de la propiedad de cada uno de los, hasta ahora, comuneros; según la propuesta formulada por la actora y obrante en el documento número Tres de los aportados con la demandada, apercibiéndoles que, de no hacerlo en el plazo de un mes a contar desde la firmeza de la resolución será ejecutado a su costa, e imponiéndo a los demandados las costas de este procedimiento".

QUINTO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia en fecha diecisiete de Junio de mil novecientos noventa y cuatro, cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Gabino, Dª Elena, "Inverfor S.A.", D. Juan Franciscoy Dª Aracelicontra la sentencia dictada el treinta y uno de julio de mil novecientos noventa y tres por el Iltmo. Sr. Juez de 1ª Instancia núm. 3 de Sant Boi de Llobregat, en autos de Menor Cuantía núm. 276/92 sobre división de la cosa común entre propietarios de una finca instados por D. Rodrigoy Dª Auroracontra los apelantes, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, y desestimando la demanda interpuesta por los actores, D. Rodrigoy Dª Aurora, absolvemos de la misma a los citados demandados, con imposición a los actores de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer mención de ellas en esta alzada".

SEXTO

El Procurador D. José Llorens Valderrama en nombre y representación de Dª. Auroray D. Rodrigo, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Al amparo del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se consideran infringidos los artículos 392, 393, 400 y 401-1º a sensu contrario del Código Civil reguladores de la comunidad de bienes, así como el artículo 450 del mismo cuerpo legal, y la doctrina jurisprudencial al respecto, por cuanto la Sentencia de apelación considera improcedente su aplicación en el presente caso. SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 1962, ordinal 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento y jurisprudencia, por indebida aplicación al presente caso de la Ley 49/60 de 21 de Julio sobre propiedad horizontal, y por ende de los artículos 396 y 401-2 del Código Civil.

SEPTIMO

Admitido el recurso por auto de fecha veinticuatro de Marzo de mil novecientos noventa y cinco, se entregó copia del escrito a los recurridos, conforme al art. 1710.2 de la L.E.C. para que en el plazo de 20 días pudiera impugnarlo.

OCTAVO

No habiéndose personado los recurridos y no habiendo solicitado las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día ocho de Enero del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ MENÉNDEZ HERNÁNDEZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Por técnica casacional, se contestan englobados los dos motivos del recurso, ya que ambos discurren por las mismas coordenadas jurídicas, al estimar infringidos los preceptos del Código civil referentes a la comunidad de bienes y a la especial comunidad propiciada por la Ley de Propiedad Horizontal.

"De lege ferenda" los argumentos del recurrente son dignos de consideración. Evidentemente aplicar a las urbanizaciones (las denominadas propiedades horizontales tumbadas) por analogía la preceptiva que regula la propiedad de los pisos de un edificio tiene que rechinar en muchas ocasiones porque las situaciones son disímiles.

Ciertamente uno de los aspectos más conflictivos es el referente a las superficies (a veces muy extensas) de terreno intermedias entre las viviendas construidas. En los momentos actuales, para que esas extensiones se desvinculen de las reglas de la propiedad horizontal y puedan transformarse en partes privativas, susceptibles de división, se requiere que la comunidad acuerde por unanimidad su desafectación. No en vano dice el texto regulador que esta especial propiedad se rige por sus disposiciones especiales y en lo que lo permitan por la voluntad de los interesados.

Algunos fallos de esta Sala podrían invocarse para demostrar cómo las tierras no ocupadas por las edificaciones constituyen unos atípicos elementos comunes, unos elementos comunes por desbordamiento impropio, que revisten carácter accidental y que pueden transmutarse en bienes sujetos al régimen de la comunidad romana.

Esta Sala en S. 5-3-1964 marcó una clarividente doctrina, que trataba de obviar inadecuadas extralimitaciones en la conceptuación del elemento común suelo: "Al referirse la Ley, de modo claro, al edificio, limita la copropiedad del suelo que reconoce e impone, al que sirve de base física de aquél y no cabe entender, en modo alguno, que extiende esa copropiedad al terreno no edificado... establecer una atribución forzosa de copropiedad constituiría un límite impuesto, sin razón, a la libertad contractual."

La S. 31-1-1985 diferencia dos grupos de elementos comunes: los que, por la propia naturaleza de las cosas, tienen que ser necesariamente comunes (los cimientos, muros....) y los accidentales o por destino... a los que por pacto se puede atribuir la condición de privativos; en el supuesto de reputarse elementos comunes accidentales, el uso de los mismos, cuando el título constitutivo de la propiedad horizontal no lo haya previsto y ante la ausencia de normativa sobre el particular en la Ley Especial, se regirá por las disposiciones del Código civil.

La S. 5-5-1986 pone énfasis en la dicción del texto legal y exige para identificar a los auténticos elementos comunes que se trate de elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de las propiedades singulares, lo que, evidentemente no se cumple en el supuesto de los terrenos adicionales, exteriores a la cimentación del edificio. Estos nunca serán elementos comunes por esencia o naturaleza, sino elementos comunes accidentales y perfectamente desafectables.

SEGUNDO

La realidad fáctica de la situación objeto del recurso es sorprendente: diseminadas sobre una superficie total de 18.183,13 metros cuadrados se elevan cuatro diminutas construcciones de 191,94 metros cuadrados cada una en planta baja (tipo chalet) aisladas, independientes y separadas; al constituir la finca en régimen de propiedad horizontal, la gran parcela residual viene a considerarse elemento común del conjunto, pese a que el solar excedente no es necesario para el adecuado uso y disfrute de las edificaciones.

Por este camino puede llegarse a la amortización de grandes superficies de la propiedad inmueble. La finca podría tener 200.000 metros cuadrados y tres o cuatro clalets dispersos. Si el inmueble, en la superficie no edificada, se reputaba elemento común, se habría sustraído al tráfico inmobiliario una ingente cantidad de terreno. Todo esto demuestra que es muy feble la analogía entre el régimen jurídico de la Propiedad Horizontal y las urbanizaciones tumbadas.

TERCERO

Pero lo cierto es que la jurisprudencia dominante atribuye a las demasías superficiarias la consideración de elemento común de la urbanización. Y esta Sala, con evidente acierto, distingue dos clases de elementos comunes: los esenciales (las cimentaciones, los muros, el solar propio de la edificación...) y los accidentales. Aquellos nunca podrán ser objeto de negociación separada y serán inherentes (por cuotas) a los diferentes pisos, locales o chalets.

Por el contrario, los elementos comunes accidentales podrán acceder a los circuitos de la libre negociación y al posible reparto entre los diferentes propietarios por la voluntad de los mismos. Como dicen las S. de 12-11-1969; 27-4-1976; 6-6-1979 y 5-6-1989, para ello se requiere que la comunidad acuerde por unanimidad su desafectación.

Así las cosas al no haberse cumplido entre partes dicha exigencia insoslayable y aún reconociendo la seriedad de las argumentaciones del recurrente, debe rechazarse la procedencia de la casación, imponiéndole las costas y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador D. José Llorens Valderrama, en nombre y representación de D. Rodrigoy Dª Aurora, contra la sentencia de fecha diecisiete de Junio de mil novecientos noventa y cuatro, dictada por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición a los recurrentes de las costas del referido recurso y la pérdida del depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Alfonso Villagómez Rodil.- Jesús Marina Martínez-Pardo.- José Menéndez Hernández. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Menéndez Hernández, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.