STS 155/2009, 4 de Marzo de 2009
| Ponente | JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA |
| ECLI | ES:TS:2009:930 |
| Número de Recurso | 278/2004 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 155/2009 |
| Fecha de Resolución | 4 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cuatro de Marzo de dos mil nueve
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Almendralejo, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Badajoz por la representación procesal Don Pedro, y como parte recurrida la Procuradora Doña Teresa Gamazo Trueba, en nombre y representación de Banco Santander Central Hispano S.A.
1.- El Procurador Don Francisco Garrido Alvarez, en nombre y representación de Don Pedro interpuso demanda de juicio ordinario contra Banco de Santander Central Hispano S.A y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: 1.- Declare nulo e ineficaz el inciso último de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 26 de Marzo de 1992 celebrado entre las partes cuyo tenor literal es "Sin que por ello deba satisfacer más que la renta correspondiente al periodo comprendido en su ocupación", o subsidiariamente, declare dicho inciso inaplicable por incumplimiento por parte del arrendatario de los requisitos para su eficacia y aplicación. 2.- Declare rescindido unilateralmente por el demandado el contrato de arrendamiento y desalojado el local objeto del mismo con fecha 23 de noviembre de 2002.3.- Condene al demandado, en concepto de indemnización legal por dicha rescisión contractual a pagar a Don Pedro la cantidad de setecientos sesenta y dos mil ciento noventa y ocho euros con sesenta y dos céntimos ( 762.198,62 euros), equivalente a la renta del plazo contractual que estaba por cumplir. 4.- Condene al demandado a pagar en concepto de rentas vencidas hasta Noviembre de 2002 la cantidad de trece mil ochenta y cuatro euros con noventa y seis céntimos ( 13.084,96 Euros) más los intereses legales de esta cantidad desde la fecha de interposición de la presente demanda. 5.- Condene al demandado a las costas judiciales.
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- El Procurador Don Ricardo Hernandez Fernández, en nombre y representación de Banco Santander Central Hispano S.A, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se absuelva a mi representada de la demanda interpuesta por don Pedro y quien deberá ser condenado a las costas de este procedimiento.
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Almendralejo, dictó sentencia con fecha treinta y uno de Marzo de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Garrido Alvarez en nombre y representación de Don Pedro contra la entidad Banco de Santander central Hispano S.A, debo absolver y absuelvo a ésta de todas las pretensiones esgrimidas de contrario imponiendo al actor el pago de las costas causadas.
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Don Pedro, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, dictó sentencia con fecha 27 de Octubre de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por Don Pedro, contra la Sentencia de fecha 25-06-03, dictada por el Ilmo.Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Almendralejo , en procedimiento Ordinario nº 12/03,de que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.
1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación por interes casacional la representación procesal de Don Pedro con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Con base en el artículo 477.2.3. de la Ley, por entender que la sentencia impugnada infringe, dicho sea con todos los respetos, lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, 1255 el Código Civil y, por inaplicación, 1256 del Código Civil, todo ello en relación con lo establecido en los artículos 6.3 de la LAU de 1964, 6.2 6.3. 1.115, 1274 y 1275 del Código Civil, oponiendose a la Doctrina Jurisprudencial existente sobre dichos preceptos y de la que son exponentes las sentencias reflejadas en nuestro escrito de preparación del presente recurso, cuales son: STS de 25-1-1992 y 25-1-1996. SEGUNDO.- Intimante ligado con el anterior motivo, y con base en el artículo 477.2.3º de la L.E.C., alegamos como segundo motivo del recurso la infracción por parte de la sentencia impugnada de lo dispuesto en el artículo 6.3. de la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con el artículo 6.2. del Código Civil, por cuanto confunde renuncia de derechos con pacto en contrario y reserva de derechos, oponiendose a la Doctrina Jurisprudencial existente sobre dichos preceptos y de la que son exponentes las sentencias reflejadas en nuestro escrito de preparación del presente recurso SSTS 17-11-1984 y 11-X-2001. TERCERO.- Vulnera también la sentencia impugnada, en su fundamento jurídico tercero, lo dispuesto en los artículos 1555.1. del Código Civil en relación con el artículo 1561 del mismo Cuerpo Legal y 56 de la LAU de 1964, en cuánto al momento en que debe entenderse que la finca se ha devuelto al arrendador a fin de determinar las rentas vencidas y adeudadas que se reclaman en el punto cuarto del suplico de la demanda, bien en concepto de renta pura, bien en concepto de liquidación de situación posesoría o por lucro cesante dada la imposibilidad de posesión efectiva por parte del arrendador del local en el estado en que se encontraba al iniciarse la relación, oponiéndose a la Doctrina Jurisprudencial que expresan, entre otras, las siguientes sentencias: SSTS 23-6-1956 y 28-4-1930.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 11 de diciembre de 2007 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalicen su oposición en el plazo de veinte dias.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Teresa Gamazo Trueba, en nombre y representación de Banco Santander Central Hispano S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA,
El día 26 de marzo de 1992, actora y demandada celebraron un contrato de arrendamiento urbano que tenía por objeto un local en la Plaza de Esproceda nº 2 de Badajoz. En dicho contrato se pactó una duración de treinta años al que se añadió la cláusula siguiente: "La sociedad arrendataria se reserva el derecho de poder rescindir el contrato en cualquier momento avisando al propietario con tres meses de antelación sin que por ello deba satisfacer más que la renta correspondiente al periodo comprendido en su ocupación". Como quiera que el arrendatario hizo uso del derecho que el contrato le otorgaba, el problema que el recurso plantea gira en torno al contenido y alcance del artículo 56 de la LAU de 1964 y de los demás artículos que se citan en el primer motivo (artículos 1255 y 1256 del Código Civil, en relación con el 6.3 LAU de 1964, 6.2 y 3, 1115, 1274 y 1275 del CC), todos ellos dirigidos a combatir la declaración de la sentencia que reconoce plena eficacia a la facultad de desistimiento y resolución unilateral del arrendatario, previa comunicación de su voluntad, y abono de las mensualidades correspondientes hasta su desalojo. Dice lo siguiente... "Este pacto es plenamente válido al amparo del art. 1.255 del C. civil y no vulnera normas de carácter imperativo o no dispositivo. La jurisprudencia en interpretación y desarrollo del art. 56 de la L.A.U. de 1964 , ante el reconocimiento "ex lege" al arrendatario de la facultad de desistir o poner fin en forma unilateral, y por su sola voluntad, a la relación locativa urbana antes de que transcurra el plazo de duración pactado, e inaplicación de los arts. 1.124 , puesto que no cabe exigir el cumplimiento total de la obligación de seguir como arrendatario, y 1.154, al no estar permitida la moderación, ambos del C. civil, viene declarando el correlativo derecho del arrendador a quedar indemne mediante la indemnización legal máxima equivalente a la renta que corresponde al plazo que según el contrato quedase por cumplir - S.T.S. de 3-7-90, 30-11-92, 27 de enero, y 15-6-93, 28 de febrero de 1995, 25 de enero , 13 y 28-2-96, entre otras-). Este derecho aunque tiene un carácter marcadamente imperativo, es susceptible de renuncia por el arrendador una vez que ha ingresado en su patrimonio, o, en otros términos, cuando ya ha nacido, según autoriza el art. 6-3 de la L.A.U . Según el propio tenor del art. 56 , solo surge cuando el desistimiento o la resolución del contrato es unilateral del arrendatario, no cuando la extinción es fruto de la concorde voluntad de los contratantes, pues si el contrato se perfecciona y nace por el consentimiento, también puede acabar por su concurso, quedando también excluida la aplicación del precitado art. 56 en aquellos supuestos en los que el arrendatario no desaloja el local, sino que es expulsado de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago y el arrendatario es lanzado del local (S.T.S. 3-7-90 y 15-3-97 ), pues tal desocupación no es voluntaria".
El Real Decreto Ley 2/1.985, al que se sujeta el contrato, modificó de modo sustancial el régimen de la duración de los contratos de arrendamiento de las fincas urbanas sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, especialmente por lo que se refiere al el régimen de la prorroga forzosa, al disponer su artículo 9.1 que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil. A partir de la entrada en vigor de ese precepto y durante el tiempo de su vigencia, los contratos de viviendas y locales de comercio tendrán la duración que libremente acuerden las partes, devolviendo así a esta modalidad contractual a su inicial naturaleza, de ser un contrato temporal, al que las partes pudieron someterse por convenio o estipulación en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil, sustituyendo de esa forma la voluntad legal por la libertad contractual de las partes. Esta libertad de convenio sobre la duración del contrato anula la obligación que impone el artículo 56 de la LAU de pagar la renta más allá del plazo estipulado en el contrato de modo que, si antes de su terminación lo desalojara el arrendatario, sería efectivo el derecho del arrendador a ser indemnizado por el arrendatario por el tiempo que reste, si bien con las matizaciones que esta Sala ha establecido en la interpretación de la citada norma. Lo que el art. 56 de la L.A.U. establece es la facultad extraordinaria de desistimiento unilateral por parte del arrendatario del contrato de arrendamiento, y en consecuencia la posible resolución unilateral del mismo, más sin liberar al arrendatario de su obligación de pago equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, lo que tanto quiere decir que es perfectamente válido el acuerdo de las partes de someter a un determinado plazo la duración del contrato, al amparo del artículo 1255 CC, sin que ello vulnere normas de carácter imperativo o no dispositivo, que lo tendrían en caso contrario, ni suponga dejar el contrato al arbitrio de una de las partes, cuando el arrendador ha consentido el cese anticipado del contrato, en la forma que convino a los intereses de ambos contratantes.
Ninguna jurisprudencia se infringe al respecto: la sentencia de 30 de noviembre de 1992, se refiere a contratos anteriores al RD 2/1985, mientras que la de 25 de enero de 1996, la discrepancia surge en virtud del error en la superficie del local y, en cualquier caso, lo que ambas refieren es el carácter imperativo que tiene el artículo 56 en cuanto al pago de la renta ("vendrá obligado al pago de la renta", dice la sentencia de 30 de noviembre de 1992 ) y la indemnización por desalojo del local antes de la terminación del plazo estipulado, lo que no es del caso cuando el abandono se produce en la forma convenida en el contrato.
También se desestima el segundo motivo en el que se denuncia la infracción del arto 6.3 de la LAU de 1964, en relación con el artículo 6.2 del Código Civil, y la jurisprudencia que cita. Argumenta dicho recurrente que la infracción vendría provocada en la medida en la que la sentencia confunde renuncia de derechos con pacto en contrario y reserva de derechos. De nuevo el interés invocado resulta artificioso puesto que el recurrente, por una parte, no se ciñe estrictamente a la fundamentación literal de la sentencia, y por otro, realiza una serie de alegaciones a través de las cuales pretende conseguir una nueva interpretación del contrato litigioso acorde con sus intereses y carente del más mínimo fundamento puesto que más que renuncia de derechos lo que las partes han convenido es una duración de la relación arrendaticia perfectamente legítima.
Finalmente el tercero se desestima puesto que más que interés casaciónal en su formulación lo que hay es un interés de la parte en sustituir los hechos de la sentencia sobre el tiempo de permanencia del arrendatario en el local, lo que no es posible en un recurso que tiene por objeto el conflicto jurídico producido por la infracción de una norma sustantiva aplicable al objeto del proceso, en contradicción con la doctrina de esta Sala.
Conforme al artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas de este recurso de casación a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Don Pedro frente a la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, de fecha veintisiete de octubre de 2003, con expresa imposición de las costas a la parte recurrente.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su dia remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Román García Varela. Francisco Marín Castán.José Antonio Seijas Quintana. Vicente Luis Montés Penadés.- Encarnación Roca Trías.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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