ATS, 27 de Enero de 1998
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| Número de Recurso | 3964/1997 |
| Fecha de Resolución | 27 de Enero de 1998 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
AUTO
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Enero de mil novecientos noventa y ocho.
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- En el rollo de apelación nº 399/97 la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección Primera) dictó auto de fecha 10 de noviembre de 1.997 declarando no haber lugar a tener por preparado recurso de casación por la representación de la entidad CASA ROJA S.A. contra la sentencia de fecha 31 de julio anterior dictada por dicho Tribunal.
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- Contra el expresado auto la Procuradora Dª. María Paz Juristo Sánchez, en nombre y representación de la indicada parte litigante, ha interpuesto recurso de queja por entender que cabía recurso de casación y éste debía de haberse tenido por preparado.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. D.Alfonso Villagómez Rodil
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- Es criterio de esta Sala, adoptado por mayoría de sus Magistrados reunidos en Junta General de 15 de junio de 1.995, que de la interpretación del nº 3 del art. 1.687 de la L.E.C. tras su modificación por la Disposición adicional quinta de la LAU 29/94, en relación con los arts. 38 a 40 de esta misma Ley y con su Disposición Transitoria sexta, resultan los siguientes principios básicos: primero, en aquel ordinal del art. 1.687 cabe distinguir tres clases de procesos diferentes con acceso a la casación, a saber, juicios de desahucio que no tengan regulación especial (p.ej., desahucio de industria), procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición y, finalmente, juicios de retracto; segundo, los juicios de desahucio carentes de regulación especial sólo accederán a la casación si no son por falta de pago de la renta y, además, su cuantía excede de seis millones de pesetas; tercero, para que los juicios sobre arrendamientos urbanos tengan acceso a la casación es precisa la conjunción de tres requisitos, consistentes en que el proceso se haya seguido por los trámites del juicio de cognición, que las sentencias de ambas instancias no sean conformes y que su cuantía, a medir según la regla 10ª del art. 489 de la L.E.C. por el importe de una anualidad de renta cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato, exceda de 1.500.000 ptas si se trata de arrendamiento de vivienda o de 6.000.000 de ptas. si se trata de arrendamiento para uso distinto del de vivienda; cuarto, por consiguiente carecerán de acceso a la casación los procesos sobre arrendamientos urbanos contemplados tanto en el apdo. 3 del art. 39 de la LAU 29/94 (desahucio por precario, por extinción del plazo del arriendo y por falta de pago) como en su apdo. 4 (procedimiento verbal para determinación de rentas o importes a cargo del arrendatario), ya que no se siguen por los trámites del juicio de cognición; quinto, para que los juicios de retracto accedan a la casación será preciso que su cuantía exceda de seis millones de pesetas, ya se trate de vivienda, ya de finca para otro uso (dejando a salvo especialidades como la del art. 132 de la LAR ), pues la cuantía de 1.500.000 ptas. hay que entenderla referida únicamente a los procesos sobre arrendamientos urbanos en sentido estricto, o sea, a la segunda clase de los contemplados en el art. 1.687-3º; sexto, la cuantía de los juicios de retracto se determinará por el precio real de la transmisión onerosa precedente, según criterio jurisprudencial plenamente consolidado desde 1.993 ( SSTS 4-6-93, 23-7-94 y 11-4-95 ); séptimo, en cuanto al régimen transitorio, los requisitos de disconformidad entre las sentencias de ambas instancias y cuantía superior a 6.000.000 de ptas. se exigirán en todos los procesos sobre arrendamientos urbanos de local de negocio iniciados antes del 1 de enero de 1.995 siempre que la sentencia recurrida se haya dictado después ( apdo. 2 de la D.T.6ª en relación con la D. Final 2ª de la LAU 29/94 ), mientras que los litigios sobre vivienda sólo podrán acceder a la casación si se han iniciado después de esa misma fecha ( apdo 1 de la misma D.T. en relación con art. 135 LAU-T.R. 1.964 ); y octavo, esta última limitación se dará también respecto de los juicios de retracto sobre vivienda fundados en la LAU-T.R. 1.964, cuyo acceso a la casación sólo podrá plantearse si se han iniciado después de la repetida fecha ( apdo. 1 de la D.T. 6ª de la LAU 29/94 en relación con el art. 135 de la LAU-T.R. 1.964, con la doctrina sentada en SSTS 17-5-77, 3-7-93, 8-10-93, 20-12-93 y 9-3-95 y con la STC 13/93 ).
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- De aplicar al caso examinado dichos criterios, que se vienen manteniendo constantemente por esta Sala desde sus Autos de 4 y 11 de julio de 1.995 hasta los más recientes de 14 de octubre y 23 de diciembre de 1.997, y especialmente de lo señalado en el punto cuarto, no puede resultar más que la desestimación de la queja, porque el acceso a la casación se intenta en un juicio de desahucio de local de negocio por extinción del plazo.
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- Aunque no fuera así, esto es, aunque el debate sobre el acceso a la casación se centrara, según los términos del Auto impugnado y las alegaciones del recurso de queja, en torno a la cuantía litigiosa, la solución habría de ser igualmente desestimatoria ya que, al margen de los evidentes errores conceptuales detectables en los razonamientos de la parte recurrente, confundiendo anualidad con mensualidades, lo cierto es que la única forma correcta y razonable de aplicar la regla 10ª del art. 489 LEC es la adoptada por la Audiencia atendiendo a la última anualidad de renta conforme a lo pactado en el contrato, que arroja un importe de 5.919.258 ptas, no superior al límite de seis millones de pesetas que para el acceso a la casación de los juicios de desahucio marca el nº 3 del art. 1.687 LEC en relación con su nº 1 c ), pues es doctrina de esta Sala, considerada por el Tribunal Constitucional no contraria al art. 24 CE, que la renta atendible a efectos de cuantía litigiosa es la pagada por común acuerdo de las partes antes de iniciarse el pleito, no la resultante de eventuales revisiones ni, desde luego, de eventuales permanencias del arrendatario en la finca no consentidas por el arrendador una vez extinguido el plazo del arrendamiento ( STS 28-2-91, AATS 18-2-93, 10-3-94, 14-3-95, 27-5-97 y 1-7-97 y STC 255/94 ).
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- Finalmente, son de todo punto inadmisibles los argumentos orientados a incrementar la indicada anualidad de renta sumándole los gastos de suministro de luz, agua y seguros del propio negocio de bar-restaurante de la recurrente, o los impuestos que gravan su propia actividad, no solamente por su total carencia de sustento normativo sino por caer en lo absolutamente irrazonable, máxime cuando esta Sala viene manteniendo, en materia de acceso a la casación de los juicios sobre arrendamientos, un concepto estricto de renta que no incluye IVA ni abonos por suministros ( AATS 14-1-93 en recurso 1847/92, 11-2-93 en recurso 1707/92, 15-4-93 en recurso 1752/92 y 14-3-95 en recurso 502/94 ).
DESESTIMAR EL RECURSO DE QUEJA interpuesto por la Procuradora Dª. María Paz Juristo Sánchez, en nombre y representación de la entidad CASA ROJA S.A., contra el Auto de fecha 10 de noviembre de 1.997, que se confirma, por el que la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección Primera ) denegó tener por preparado recurso de casación contra sentencia de 31 de julio anterior, debiendo ponerse este Auto en conocimiento de la referida Audiencia.
Así lo acuerdan, mandan y firman los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, de lo que com Secretario, certifico.
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STS 21/2007, 29 de Enero de 2007
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