STS 1084, 19 de Noviembre de 1993
| Ponente | D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| Número de Recurso | 2825/91 |
| Procedimiento | Aclaración |
| Número de Resolución | 1084 |
| Fecha de Resolución | 19 de Noviembre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
sentencia por la que, acogiendo por su orden sucesivo las excepciones de
incompetencia de Jurisdicción, inadecuación del procedimiento, falta de
legitimación pasiva de mis mandantes y caducidad de la instancia, absuelva
de la instancia a mis representados; y, subsidiariamente, entrando a
conocer del fondo de la cuestión planteada, desestime la demanda,
absolviendo a mis mandantes de las pretensiones contenidas en ella; y
condenando, en todo caso, al pago de las costas del presente juicio a la
parte actora".
El Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera
Instancia de los de Zaragoza dictó sentencia en fecha 29 de abril de 1.991,
cuyo Fallo literal es como sigue: "Que desestimando la demanda formulada
por el Procurador Sr. Juste en nombre y representación de Baños y
Establecimientos Turísticos S.A contra los hermanos D. Miguel, Dª María Virtudes,
Dª Angelina, D. Cosme, D. Ernestoy Dª Marí Juana, Dª Concepcióny Dª Filomena, y "Empresa Casablanca
S.A representados por el Procurador Sr. Alfaro, y contra el Excmo.
Ayuntamiento de Zaragoza, representado por el Procurador Sr. Peire, debo
absolver a los demandados de las pretensiones de la actora, a quien se le
imponen las costas de este juicio".
La referida resolución fué recurrida en apelación por la
actora, Baños y Establecimientos Turísticos S.A, ante la Audiencia
Provincial de Zaragoza, cuya Sección Segunda pronunció sentencia decisoria
el 18 de septiembre de 1991, la que contiene la siguiente parte
dispositiva, Fallamos "Confirmar la sentencia apelada sin hacer declaración
sobre las costas de esta alzada".
El Procurador de los Tribunales don Eduardo Morales Price,
causídico de Baños y Establecimientos Turísticos S.A (BETSA), formuló ante
esta Sala recurso de casación contra la sentencia del segundo grado, que
integró con los motivos siguientes:
Uno: Por la vía del nº 5 del artículo 1692 de la LEC, infracción
por violación e inaplicación indebida de los artículos 1255 y 1258 del
Dos: Al amparo del nº 4 del precepto procesal citado (1692) error
en la apreciación de la prueba.
Tres:Con residencia en el nº 5 del artículo 1692 de la LEC,
inaplicación del artículo 1262 del Código Civil.
Cuatro: Por el mismo cauce procesal, violación por inaplicación
del precepto 6 del Código Civil y doctrina jurisprudencial concordante, en
relación al 1-1º y 9-3º de la Constitución y 7 del Código Civil.
Debidamente convocadas las partes personadas en el
recurso, se celebró la vista oral y pública del mismo el pasado día dos de
noviembre de mil novecientos noventa y tres, con asistencia e intervención
de los Letrados mencionados en el encabezamiento, por ambas partes
recurrente y recurridos, quienes por su orden intervinieron en defensa de
sus respectivas pretensiones.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. DON ALFONSO VILLAGÓMEZ
RODIL
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Constituyen datos que integran el contenido fáctico del
pleito que promovió la empresa Baños y Establecimientos Turísticos S.A.
(BETSA) y sobre los que ha de operar el presente enjuiciamiento casacional,
los siguientes: a) Mediante contrato privado de fecha 31 de Mayo de 1983, -
expresamente reconocido por los litigantes-, la sociedad CASABLANCA S.A
subarrendó a BETSA, la explotación del negocio de camping sito en la finca
"DIRECCION000", ubicada en la CALLE000s/n, de Zaragoza y de la
propiedad de los recurridos don Miguel, doña Angelina, doña María Virtudes, doña
Marí Juana, don Cosmey don Ernesto; b) El término fijado
para el subarriendo se inició el 7 de junio de 1983, finalizando el 31 de
octubre de 1987, sin darse prorrogación tácita; c) No obstante, la
arrendataria Casablanca S.A (también recurrida)y la subarrendataria BETSA,
aceptaron de común acuerdo prorrogar la locación por una duración de tres
años más y de esta manera el contrato arrendaticio alcanzó como fecha de
finalización el 31 de octubre de 1990; d) En el clausurado décimo se
convino como causa de resolución y extinción de la relación, la de la venta
del terreno donde se halla instalado el camping, y con la exigencia de
preaviso al menos de cuatro meses; e) El mencionado documento arrendaticio
contiene inserta una Disposición Adicional, que encabezan tres de las
propietarias, doña Marí Juana, doña María Virtudesy doña Angelina, si
bien sólo la firman estas dos últimas, en virtud de la cual y en razón a su
posición de ser titulares dominicales, sustancialmente se comprometieron "a
respetar al subarrendatario durante la vigencia del contrato de
arrendamiento" que los relacionaba con la empresa Casablanca S.A, "por un
periodo de cinco años desde el día 7 de junio de 1983", por lo que
renunciaron a "cualquiera de las causas que legal o potestativamente, le
correspondan ejercer, relativas a la resolución de este contrato", si bien
con la excepción del supuesto de que la propiedad vendiese el terreno, en
cuyo caso se habría de informarle ello, dentro de los meses de noviembre,
diciembre y enero "a arrendatario y al subarrendatario" y estos "se
reservan el derecho de tanteo y retracto sobre la posible venta". f) Los
hermanos AngelinaMiguelErnestoMarí JuanaCosmeMaría Virtudesa medio de escritura notarial otorgada el 4 de octubre
de 1989, vendieron al Ayuntamiento de Zaragoza los terrenos del camping,
con todas las instalaciones y edificaciones existentes en los mismos, por
el precio de cien millones de pesetas, pues el pleno municipal, en sesión
de 27 de julio de 1988 había acordado dicha adquisición y g) La recurrente
a medio de carta de 3 de agosto de 1988, dirigida a don Miguely
hermanos, efectuó comunicación del ejercicio del derecho de tanteo, al
amparo de la Cláusula Adicional reseñada y al no haber sido atendida su
petición, motivó la presentación de la demanda creadora del presente
litigio.
El motivo dos, por el cauce del número cuarto del
artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia error probatorio,
al acusar a la Sala sentenciadora de haberlo cometido por no tener en
cuenta, en correcta apreciación, la literalidad que expresan los documentos
reconocidos en juicio y consistentes en la carta de fecha 18 de julio de
1988, dirigida a la recurrente y firmada por uno de los copropietarios de
la finca, don Miguel, en la que participa la confianza de que
la sociedad recurrente usara el derecho referencial reconocido. Tal misiva
no responde a un acto dispositivo plural y concorde de todos los hermanos
AngelinaMiguelErnestoMarí JuanaCosmeMaría Virtudes, propietarios de los terrenos, pues ni la firmaron, ni se probó que el
referido don Migueltuviera poder suficiente al efecto de sus hermanos o
que estos lo hubieran ratificado en la debida forma vinculante.
En consecuencia, la carta alegada no acredita por sí la
subsistencia y actualización de la Cláusula Adicional que contiene el
contrato de subarriendo de fecha 31 de mayo de 1983, lo que arrastra y se
proyecta sobre la ineficacia, en cuanto al error argumentado, del
documento-carta que remitió BETSA a dicho don Miguel, el 3 de agosto
de 1988, manifestando su voluntad de ejercitar el derecho preferencial de
tanteo sobre la finca y que centra esta controversia procesal.
El motivo perece, pues tampoco surge error probatorio del acta
notarial de 12 de diciembre de 1988, con intervención del mencionado don
Miguel, que no lo hizo por la propiedad, sino como bien claramente se
expresa, en concepto de apoderado de la subarrendataria Compañía Mercantil
Casablanca S.A, que precisamente no fué la que otorgó la Expresada Cláusula
Adicional del contrato relacionante.
Conviene hacer constar y pronto que el contrato privado
de 31 de mayo de 1983 contiene dos negocios contractuales perfectamente
establecidos y que si bien aparecen relacionados, son distintos en cuanto a
su contenido, trayectoria y operatividad. Así aparece el contrato de
subarriendo otorgado por Casablanca S.A a Baños y Establecimientos
Turísticos S.A, por cinco años y con unas fechas precisas de inicio y
finalización (pacto tercero) -las correspondientes al 7 de junio de 1983 y
31 de octubre de 1987-. Este contrato, como se dijo, fué objeto de
prorrogación entre las partes que lo habían otorgado por tres años más, de
manera que su conclusión quedó fijada y aceptada para el 31 de octubre de
1990.
Al mismo tiempo el documento privado que contiene el negocio
arrendaticio, presenta una Cláusula Adicional, en virtud de la cual se
estipula el derecho de adquisición preferente de la finca y camping tanto a
favor de la entidad Casablanca S.A, como de la sociedad recurrente,
subarrendaria de aquella (BETSA). Se trata de un convenio que, de reunir
todos los requisitos de validez para su eficacia, emanado de la voluntad de
los interesados (tanteo y retracto voluntarios según la orientación
doctrinal), surge al tráfico jurídico al amparo de la libertad contractual
que establecen los artículos 1255, 1258 y 1091 del Código Civil.
El negocio por el que se establece el referido derecho
preferencial, puede ser de cualquier tipo de los de encuadre legal y tanto
"inter vivos" como "mortis causa".
El referido derecho de adquisición voluntaria preferencial ha sido
reconocido por esta Sala en sentencias de 13 de diciembre de 1958 y 30 de
abril de 1964 y las más reciente de 25 de abril de 1992, sentándose la
doctrina de que los derechos derivados no están condicionados para las
precisas figuras propiamente retractuales, sino por las condiciones
particulares de cada pacto concreto, pues tal singular derecho, que no es
de readquisición, no es del todo desconocido en la legislación positiva,
dado el contenido de la disposición transitoria segunda de la Ley de la Ley
de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Resulta de esta manera que
a los convenios de arrendamiento cabe agregarles otros pactos, bien de
carácter complementario, subordinado o eventual, como declara la sentencia
de 24 de octubre de 1963, que no desvirtúan la relación prevalente
arrendaticia, manteniéndose incólumes sus prestaciones recíprocas y con la
posibilidad, como acontece en el caso de autos, en el que se presenta con
autonomía contractual específica, al derivar de la propiedad respecto a los
ocupantes del inmueble como arrendatarios y subarrendatarios del mismo.
La interpretación correcta de la controvertida Disposición
Adicional exige lo sea en su totalidad, para procurar la aproximación más
exacta a las voluntades de los otorgantes, en relación al material
probatorio aportado al proceso. En este sentido aparece como perfectamente
expresado que tanto las renuncias como los derechos preferenciales que
conforman su contenido no son asistidos de una duración prorrogada ni menos
indefinida y fuera de los estrictos términos temporales para los que se
otorgó su vigencia. Estos no son otros que los de la duración del contrato
de arrendamiento principal que fué pactado por cinco años, iniciándose el 7
de junio de 1983 y, por tanto, concluyó el 7 de junio de 1988, pues
literalmente se hizo constar el respeto al contrato de subarriendo "durante
el periodo de vigencia del arrendamiento antes indicado" (el plazo de 5
años a partir del 7 de junio de 1983), lo que lógicamente abarca y se
extiende al derecho preferencial de adquisición que se otorga y que se
contempla como excepción para caso de venta del terreno y del camping, ya
que no se expresó el tiempo de vigencia del mismo y que por lógica jurídica
elemental no cabe admitir su mantenimiento más allá de la duración temporal
de la locación por la que se otorgó.
Lo explicitado conduce a la conclusión que tanto a la finalización
del arrendamiento principal -fecha de 7 de junio de 1988-, como, en
amplitud interpretadora, a la de terminación del subarriendo en la época
contractualmente establecida del 31 de octubre de 1987 o incluso en la más
dilatada que la sentencia recurrida generosamente contempla de 31 de mayo
de 1988, el ejercicio a cargo de la sociedad que recurre de su pretendido
derecho preferencial, por medio de la carta de 3 de agosto de 1988, resulta
improcedente, por haberse extinguido y carecer de vigencia y eficacia
vinculativa.
No es de recibo el argumento de que el derecho subsistió hasta que
finalizara el subarriendo, es decir hasta la fecha prorrogada de 31 de
octubre de 1990 y esto por las contundentes razones de que dicha
prorrogación se concertó entre arrendataria y subarrendataria, sin
intervención acreditada de los propietarios arrendadores que, aunque de
forma tácita la hubieran consentido, pues no consta efectuasen denuncia u
oposición constatada de la misma, no procede por ello ampliar sus efectos
exclusivamente arrendaticios a los derechos de adquisición preferencial,
que afecta a la disponibilidad del inmueble; derechos que no pueden
reputarse que supervivieron conjuntamente con la prórroga de la locación,
pues nada se pactó ni tampoco se probó suficientemente a tales efectos y
menos como actuación emanada del conjunto de todos los titulares
dominicales. No se trata, en lo que se confunde la recurrente, del
ejercicio de un derecho fuera de plazo, sino más bien de un derecho
caducado e inexistente.
Resulta en este sentido como hechos probados concurrentes, que
durante la vigencia del contrato de arrendamiento y como consecuencia de
que los hermanos AngelinaMiguelErnestoMarí JuanaCosmeMaría Virtudesmantenían relaciones con el Ayuntamiento de Zaragoza,
desde el año 1985 participaron a la sociedad que recurre a medio de carta
de octubre de 1985 la oferta al ente municipal, a efectos de si les
interesaba ejercitar su derecho, lo que no atendieron, incluso siendo
inferior el precio (91.000.000 ptas.) al que después alcanzó la venta de la
finca y tal conducta era la correspondiente, pues se realizó durante la
vigencia de la Cláusula Adicional en razón a la duración del subarriendo.
Lo analizado determina el rechazo de los motivos primero y
tercero, que por el ordinal 5º del artículo procesal 1692, aducen
aplicación indebida de los artículos 1255, 1258 y 1262 del Código Civil.
Conviene puntualizar y dejar sentado, aunque no sea determinante
definitivo de la resolución de la cuestión, que esta Sala no puede admitir
la argumentación que de pasada contiene la sentencia recurrida, en cuanto
que quita toda importancia, no obstante la impugnación que por vía de
oposición efectuaron las partes demandadas, respecto a que la Cláusula
Adicional fuera sólo suscrita por dos de las hermanas AngelinaMarí JuanaMaría Virtudesy no por el
resto y sin poder ni mandato acreditado para tal acto, que rebasa los de
naturaleza de administración que puede concertar cualquier cotitular, como
por regla general sucede con los arrendamientos (sentencias de 8-10-1985 y
30-3-1987); sino que dada su acreditada naturaleza dispositiva sobre el
inmueble, la declaración de la Sala no resiste su crítica por su ligereza e
inadecuación a la normativa de aplicación, ya que es preciso el concurso de
todos los titulares propietarios, a fín de su adecuada validez y eficacia.
El último motivo del recurso argumenta, en la base del
número 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, inaplicación
del artículo 6 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial
concordante, ello en relación con los preceptos 1-1º y 9-3º de la
Constitución y 7 del Código Civil.
Se aporta la concurrencia de fraude a la ley, al sostenerse que
los hermanos AngelinaMiguelErnestoMarí JuanaCosmeMaría Virtudesse ampararon en personalidades jurídicas distintas, unas
veces como personas físicas y otras como integrantes de la entidad
Casablanca S.A, habiendo hecho concebir a la entidad recurrente
expectativas determinantes de seguridad en cuanto a los pactos que los
relacionan.
La denuncia no procede, pues en el contrato de 31 de mayo de 1983,
así como su Cláusula Adicional y actuaciones posteriores, conforme lo que
se dejó expuesto, resultan bien claras y delimitadas las actuaciones de la
sociedad Casablanca S.A como subarrendadora del camping y las de los
propietarios y arrendadores del mismo, con precisión de compromisos,
obligaciones y su alcance y efectos. A su vez la referida sociedad
Casablanca S.A no la integraban exclusivamente los hermanos AngelinaMiguelErnestoMarí JuanaCosmeMaría Virtudes, como
consta en la certificación expedida por el Registro Mercantil de Zaragoza.
No se contempla situación de fraude, pues los actos de los
recurridos tienen acogida legal efectiva y no aparente. Su actuación se
acomodó a lo convenido y prueba de ello es que respetaron el derecho de
adquisición preferencial de que gozaba la empresa BETSA, en cuanto estuvo
vigente el mismo. Lo que no sucedió cuando se extinguió, pues entonces
recuperaron los hermanos AngelinaMiguelErnestoMarí JuanaCosmeMaría Virtudesla libre disponibilidad de los bienes
afectados por la referida Cláusula Adicional. El orden contractual
fué bien observado, en sus estricto contenido y términos. Pretender una
amplitud transcendental del mismo, conforme sostiene la recurrente en favor
de sus intereses, cuando ya son tardíos y sin cobertura obligacional, no
resulta de acogida y determina la desestimación del recurso, con imposición
de las costas del mismo a la parte que lo formalizó, por el mandato del
artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la obligada pérdida
del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
DESESTIMAMOS EL RECURSO DE CASACIÓN formulado por la entidad BAÑOS
Y ESTABLECIMIENTOS TURÍSTICOS S.A (BETSA), contra la sentencia pronunciada
en fecha dieciocho de septiembre de mil novecientos noventa y uno por la
Audiencia Provincial de Zaragoza -Sección Segunda- en las actuaciones
procedimentales de referencia y con imposición a dicho litigante de las
costas de esta casación y pérdida del depósito constituido, al que se le
dará el destino legal correspondiente.
Líbrese la correspondiente certificación a la mencionada Audiencia
con devolución de autos y rollo en su día remitidos.
ASÍ POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN
LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.
ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA
JOSÉ ALMAGRO NOSETE
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.
, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando
celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el
día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
