STS 245/2001, 19 de Marzo de 2001
| ECLI | ES:TS:2001:2204 |
| Procedimiento | D. ROMAN GARCIA VARELA |
| Número de Resolución | 245/2001 |
| Fecha de Resolución | 19 de Marzo de 2001 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a diecinueve de Marzo de dos mil uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados reseñados al margen, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación, en fecha 8 de noviembre de 1995, en el rollo número 632/94, por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre acción de cumplimiento de contrato de opción de compra seguidos con el número 471/91 ante el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid; recurso que fue interpuesto por don Gonzalo , representado por el Procurador don Gumersindo Luís García Fernández, siendo recurrido con Cosme , representado por el Procurador don José María Abad Tundidor, en él que también fue parte el Ministerio Fiscal.
1.- El Procurador don Gumersindo Luis García Fernández, en nombre y representación de don Gonzalo , promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre acción de cumplimiento de contrato de opción de compra, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid, contra don Cosme , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "Dictar sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos: 1º.- Condenar al demandado don Cosme , a que cumpla la cláusula especial de opción de compra, consignada en el contrato de arrendamiento adjuntado como documento número 4 de esta demanda y en consecuencia otorgue escritura pública de compraventa de los locales NUM000 , NUM001 , y NUM002 de la DIRECCION000 , número NUM003 de Madrid, a favor de don Gonzalo , por el precio de 24.255.800 pesetas, resultante de las estipulaciones económicas contenidas en dicha opción, sin perjuicio de que en ejecución de sentencia pudiera determinarse cantidad distinta, y bajo apercibimiento que de no hacerlo el demandado, se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la correspondiente escritura. 2º.- Condenar al expresado demandado a que pague a don Gonzalo el importe de todos los daños y perjuicios causados, dejando para el periodo de ejecución de sentencia el establecimiento de las bases para la liquidación y su "quamtun". 3º.- Imponer al demandado el pago de todas las costas de este procedimiento".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demanda, el Procurador don José María Abad Tundidor, en su representación, la contestó oponiéndose a la misma y, suplicando al Juzgado: "Que habiendo por presentado este escrito con sus documentos y copia de todo ello, me tenga por personado y parte en la representación acreditada, y por contestada la demanda deducida de contrario contra don Cosme y, previos los trámites del juicio, dicte sentencia desestimándola en su integridad y absolviendo de todos los pedimentos a mi representado, con expresa imposición de costas al demandante".
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- El Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid dictó sentencia, en fecha 11 de mayo de 1994, cuya parte dispositiva dice literalmente: "que, estimando parcialmente la demanda deducida por don Gonzalo , representado por el Procurador Sr. García Fernández, contra don Cosme , representado por el Procurador Sr. Abad Tundidor, debo hacer los siguientes pronunciamientos: 1.- Condenar al demandado a que cumpla la cláusula especial de opción de compra, pactada en el contrato de arrendamiento con opción de compra de local de negocio de 1 de agosto de 1984 y, en consecuencia, otorgue escritura pública de compraventa de los locales NUM000 , NUM001 y NUM002 de la DIRECCION000 de esta capital, a favor de don Gonzalo , una vez haya éste satisfecho el precio de venta que se actualizará en fase de ejecución de sentencia, conforme a lo estipulado en el referido contrato, y bajo los apercibimientos de que, de no hacerlo, se procederá a su otorgamiento de oficio y a su costa. 2.- Absolver al demandado de los demás pedimentos deducidos contra él. 3.- Condenar a la parte demandada a abonar las costas causadas en el presente procedimiento por su temeridad".
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- Apelada la sentencia de primera instancia por la representación procesal de la parte demandada, y, sustanciado el recurso, la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia, en fecha 8 de noviembre de 1995, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que ha lugar al recurso de apelación, articulado por la representación procesal de don Cosme , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de los de esta Villa, en sus autos número 471/91, de fecha 11 de mayo de mil novecientos noventa y cuatro. Revocamos dicha resolución y desestimamos la demanda origen del procedimiento. Imponemos al actor las costas de primera instancia y no hacemos expresa condena de las de esta alzada".
El Procurador don Gumersindo Luis García Fernández, en nombre y representación de don Gonzalo , interpuso, en fecha 27 de febrero de 1996, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1º) Por inaplicación del artículo 1281.1 y 1283 del Código Civil, así como de la jurisprudencia reseñada; 2º) por interpretación errónea del artículo 1124.1 del Código Civil; 3º) por aplicación indebida de los artículos 1256 y 1449 del Código Civil y, terminó suplicando a la Sala: Dictar sentencia dando lugar al recurso y casando la resolución recurrida, con los pronunciamientos que correspondan conforme a derecho.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don José María Abad Tundidor, lo impugnó mediante escrito, de fecha 22 de julio de 1996, suplicando a la Sala: "Que, por presentado este escrito, en la representación acreditada, se tenga por impugnado, en tiempo y forma, el recurso de casación interpuesto de contrario, y previos los trámites legales, dictar sentencia declarando no haber lugar al mismo, confirmando la resolución recurrida, con imposición de costas al recurrente".
No habiendo solicitado las partes celebración de vista, la Sala acordó resolver el presente recurso previa votación y fallo, señalando para llevarla a efecto el día uno de marzo de 2001, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA
Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso de casación los siguientes:
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- El 23 de septiembre de 1983, don Cosme otorgó escritura pública de apoderamiento en favor de don Jorge , para que, en su nombre y representación, con plenitud de competencia, atribuciones y facultades, pudiera, entre otros actos, administrar y disponer de bienes muebles e inmuebles y constituir arrendamientos.
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- El 1 de agosto de 1984, don Jorge , como administrador, suscribió contrato de arrendamiento sobre los locales números NUM000 , NUM001 y NUM002 de la DIRECCION000 de Madrid, propiedad de don Cosme , con don Gonzalo , este último en concepto de arrendatario.
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- En el mencionado contrato de arrendamiento, y entre las condiciones anexas, se pactó una cláusula especial de opción de compra a favor del arrendatario, en los siguientes términos: a) el precio de adquisición de los locales es de 24.000.000 de pesetas; b) la duración del derecho de opción es por un plazo de cinco años siempre y cuando el contrato de arrendamiento esté vigente; c) en el momento de ejercitarse el derecho de opción, se actualizaría el precio establecido en el apartado a) con arreglo al índice general de precios al consumo que publique el Instituto Nacional de Estadística y, de este precio, se deducirán las rentas satisfechas hasta ese momento por el arrendatario, las cuales también serán objeto de actualización con arreglo al mismo índice de precios al consumo que en cada mes corresponda. Efectuada la diferencia entre el precio de adquisición actual y las rentas percibidas igualmente actualizadas, ésta será la cantidad a satisfacer a la propiedad por la compra de los mencionados locales. El precio que así resulte se pagará al contado; d) Los gastos e impuestos que se originaran por la formalización en su día de la escritura pública de compraventa será satisfechos por las partes conforme a la Ley.
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- El 24 de julio de 1987, don Cosme procedió notarialmente a revocar el apoderamiento conferido en septiembre de 1983 a favor de don Jorge , lo que se comunicó oportunamente a éste.
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- Desde agosto de 1984 hasta junio de 1989, ambos inclusive, don Gonzalo cumplió su obligación de pago de las rentas.
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- El 19 de julio de 1989, don Gonzalo remitió carta, por conducto notarial, a don Cosme , donde ejercitó su derecho de opción; y con posterioridad requirió, siempre por conducto notarial, a don Cosme para que cumplimentare dicho derecho instado, sin que lo haya efectuado.
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- En el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Madrid se siguieron autos número 337/91, por desahucio por falta de pago, a instancia de don Cosme contra don Gonzalo , donde, sin entrar en el fondo del asunto, se dictó sentencia absolutoria, la cual fue revocada en apelación por la de la Audiencia, que declaró la resolución del contrato de arrendamiento.
8ª.- Don Gonzalo demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a don Cosme , e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.
El Juzgado acogió en parte la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia.
Don Gonzalo ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.
Los tres motivos del recurso, todos con cobertura en el artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -uno, por infracción de los artículos 1281, párrafo primero, y 1283 del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada no ha interpretado adecuadamente la cláusula del contrato relativa a que "la duración del presente derecho de opción es por un plazo de cinco años siempre y cuando el contrato de arrendamiento esté vigente", pues las partes no acordaron la necesidad de que el arrendatario estuviese al corriente en el pago de la renta, sino que bastaba que el contrato no se hubiese resuelto antes; otro, por transgresión del artículo 1124, párrafo primero, del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que cita, ya que, según denuncia, la sentencia de apelación considera que el incumplimiento culpable e imputable a uno de los contratantes justifica plenamente el incumplimiento de su contrario y le faculta para la resolución, pero no ha determinado quién de los dos incumplió primero; y el restante, por vulneración de los artículos 1256 y 1449 del Código Civil, debido a que, según reprocha, el fundamento de derecho cuarto de la sentencia de apelación establece que, desde otro punto de vista, el ejercicio de la opción tampoco es eficaz, pues su precio disminuiría o aumentaría según la voluntad del optante, y, sin embargo, las condiciones de la cláusula de opción de compra fueron pactadas libremente por las partes, sin que el arbitrio de uno de los contratantes sea el factor determinante de su cumplimiento, sino que lo es la conjunción de la respectiva intención de ambos- se examinan conjuntamente, por su unidad de planteamiento, y se estiman por las razones que se dicen seguidamente.
La cuestión primordial del pleito y de este recurso giraba en torno a si, cuando se ejercitó el derecho de opción de compra de los locales, el arrendamiento estaba o no vigente, lo que era indispensable para la factibilidad de aquel, por la circunstancia de que el optante no había satisfecho entonces la renta mensual dentro del plazo previsto.
La sentencia dictada en apelación considera que la cláusula de opción, acoplada al contrato de arrendamiento, puede funcionar con independencia, pero el propio contrato vincula las previsiones negociales de las partes, hasta el punto de subordinar la opción a la vigencia del arrendamiento, y sobre este último punto declara que "(...) no puede decirse que la opción se ejercitara en condiciones de vigencia del contrato de arrendamiento. Al momento de ejercitarse, en fecha 19 de julio de 1989, el optante había dejado de pagar la renta correspondiente a ese mes que, según la cláusula tercera del contrato, debía realizarse dentro de los diez primeros días de cada mes. Por tanto, ese incumplimiento, en cuanto legitima la resistencia del arrendador, y le faculta para demandar por falta de pago, hace ineficaz el ejercicio de la opción. Si, además, tenemos en cuenta que la acción de resolución es de efectos declarativos, y que se entiende hecha desde la fecha en que se produjo la causa que la motiva, resultará que no se ejercitó adecuadamente, pues al requerimiento notarial el contrato estaba resuelto. Criterio que se refuerza si se tiene en cuenta que, no le utilizaron los mecanismos de enervación y rehabilitación del arrendamiento, a medio del pago de las rentas cuya inefectividad provoca la acción de desahucio, medios que estaban, sin interdicción, en manos del arrendatario (...)".
Esta Sala rechaza la argumentación de la Audiencia y considera que el derecho de opción fue ejercitado de conformidad con la cláusula especial del contrato de 1 de agosto de 1984, toda vez que el recurrente había abonado todas las rentas hasta junio de 1989 y ejercitó su derecho de opción en julio de dicho año, cuando el contrato de arrendamiento estaba vigente, pues la falta de pago de la renta del mes de julio constituía solo una causa de desahucio, pero no la efectiva resolución del contrato, que no ha tenido lugar hasta la firmeza de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial en fecha de 1 de febrero de 1993, en el Rollo de Apelación número 84/92, proveniente de los autos 337/91 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Madrid.
La estimación del recurso determina la casación de la sentencia recurrida, y asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, en base a los razonamientos contenidos el fundamento de derecho tercero de esta resolución, procede ratificar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid en fecha de 11 de mayo de 1994.
Sin hacer expresa condena en las costas causadas en las instancias y en este recurso, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 523, 710 y 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Gonzalo contra la sentencia dictada por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de ocho de noviembre de mil novecientos noventa y cinco, cuya resolución anulamos.
Ratificamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid en fecha de once de mayo de mil novecientos noventa y cuatro.
No hacemos especial pronunciamiento sobre las costas causadas en las instancias y, con mención a las de este recurso, cada parte satisfará las suyas.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; LUÍS MARTÍNEZ CALCERRADA GÓMEZ; JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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