STS 1275, 31 de Diciembre de 1993

Por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía,

se insta por el actor, (SOFICO INVERSIONES), demanda contra don Juan Luis, en donde se solicita se declare la resolución del contrato

de compraventa de la parcela a la que se refiere los autos, contenido en

escritura pública de 12 de julio de 1985, con los demás efectos derivados

en su "petitum"; a lo que se opuso el demandado, que, asimismo, formuló

reconvención para que se declarase la vigencia de ese contrato entre las

partes, y se condenase a la vendedora a aceptar el resto del precio más

gastos e intereses, habiéndose dictado Sentencia por el Juzgado de Primera

Instancia núm.3 de Málaga, en 12 de noviembre de 1990, en donde, estimando

parcialmente la demanda, se declaró resuelto dicho contrato, condenando al

demandado a entregar a la libre disposición de la primera, la parcela

vendida y ordenando la cancelación de cuantas inscripciones registrales se

hubiesen efectuado con la devolución de la suma correspondiente; todo ello,

por cuanto se ha acreditado, -según sus FF.JJ-, que por la actora (Sofico

Inversiones), se cumplió por entero la parte que le correspondió en el

contrato origen de este procedimiento, entregando al comprador la parcela

origen del mismo, y, que éste, en cambio, no satisfizo la segunda parte del

precio convenido, ascendente a la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTAS MIL

PESETAS (2.800.000 ptas.), que debió pagar por cambial el día 12 de julio

de 1986; que, incluso, tras diversas negociaciones, por la parte actora se

formuló (con más de 2 años posteriores a su vencimiento), requerimiento

notarial el 7 de noviembre de 1988, instando al pago en el plazo de 8 días

que se le concedían, y si no, que se procedía a la resolución del contrato;

a lo que se contestó por la parte demandada, con fecha 26 de enero de 1989,

compareciendo en la Notaría de Pamplona, ofreciendo a la entidad demandante

el talón conformado por la cantidad debida, que fue rehusado por la parte

actora; por lo que, teniendo en cuenta que el contrato fue válido, que el

vendedor cumplió con lo que le correspondía, y, que el comprador incumplió

amplia y reiteradamente su obligación de pagar, unido al requerimiento de

pago, al amparo del art. 1504 C.c., que fue desoído el plazo de 8 días,

que, a su vez, se le concedió en el mismo, puesto que, quiso satisfacer su

importe, con posterioridad a los dos meses del mismo, procede dictar la

correspondiente resolución a que se ha hecho mención, la cual fue objeto de

recurso de apelación por la demandada, resuelto por la Sección 5ª de la

Audiencia Provincial de Málaga, de 20 de marzo de 1991, desestimando en

todas sus partes el mismo, y confirmando la Sentencia de instancia, y todo

ello, por cuanto se razona: F.J.1º, el apelante sostiene en su recurso que

a los pocos días de haber sido requerido al pago del último plazo, se

dispuso a efectuar el mismo, hasta el punto de entregar un cheque bancario,

que no fue aceptado por la entidad vendedora, a lo que se opone el apelado,

por entender que el demandado dejó transcurrir el plazo de 8 días que le

fue otorgado para efectuar el pago, tras el requerimiento notarial;

haciéndose constar en el F.J.2º, que referente a el primero de los

argumentos aducidos por el apelante, procede no acceder a la pretensión del

que lo formula, pues, si bien es cierto, que el demandado puso a

disposición del actor, las cantidades adeudadas, ello lo hizo una vez

transcurrido el plazo de 8 días que le había sido concedido, por lo que, en

la recta aplicación de lo dispuesto en los arts. 1124 y 1504 C.c., y tras

analizar las conexiones entre uno y otro, en el sentido de que el 1504

dulcifica lo dispuesto en el art. 1124, procede rehusar la alegación

respectiva de la parte apelante; en el F.J.3º, se expone en cuanto al otro

argumento del apelante, relativo a la causa del impago, en el sentido de

que la vendedora ocultó al comprador las circunstancias de inedificabilidad

de la parcela, que igualmente procede su desestimación, ya que se resalta

que en la escritura de venta (que figura unida a los ff. 10 y 13), no se

hace constar alusión alguna a la referida circunstancia, incluso, cabe

afirmar, que a lo más que podía, por esa omisión en la escritura,

concederse, es una acción de nulidad, o mejor, de anulabilidad a la parte

compradora por vicio del consentimiento pero lo que, en modo alguno no se

puede conceder a la parte, es la de dejar el cumplimiento del contrato, al

arbitrio de su sola y única voluntad, puesto que esa tesis conduciría a

que, la apelante, por un lado, lejos de anular el contrato pretenda

mantener su cumplimiento, en cuanto que, insiste en el hecho de haber

adquirido la parcela, si bien , por otra parte, deja de abonar el precio

estipulado en el contrato, todo lo que conduce a la resolución de que se

hace mención del Tribunal "a quo", que es objeto del presente recurso de

Casación, por la apelada, a tenor de los motivos que se examinan por la

Sala, de los que el PRIMERO fue INADMITIDO en el trámite correspondiente.

En EL SEGUNDO MOTIVO del recurso, se denuncia por el

antiguo ordinal 5º, del art. 1692 L.E.C., la infracción de las normas del

ordenamiento contenidas en los arts. 1504 en relación con el 1124,

dedicándose el motivo a relacionar la interpretación jurisprudencial de

dichos artículos, en concreto se aduce, en primer lugar, que para que se

produzca la resolución, por la vía de este art. 1504, es preciso la

existencia de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, lo

cual, aunque ha sido ulteriormente suavizado, se precisa, no obstante, que

el incumplimiento suponga la quiebra de la finalidad económica del

contrato, que en el supuesto de autos, si bien es cierto que se produce el

impago de la cambial con vencimiento el 2 de julio de 1986, también lo es,

como ha quedado demostrado, que este incumplimiento no se produce por la

simple voluntad de no pagar, por el comprador, sino, motivado por las

condiciones urbanísticas en que se encuentra la parcela; que no podemos

compartir como dice la sentencia de instancia, que el hecho de que el

requerimiento se produzca 2 años después del vencimiento de la cambial, es

demostrativo de una voluntad rebelde, que, finalmente, hay que tener en

cuenta, que el demandado en el momento que conoce la existencia del

requerimiento con todas las circunstancias, procede a ofrecer el pago

pendiente, y todo ello, unido a la serie de negociaciones existentes entre

las partes, que fueron debidas a las circunstancias sobre la calificación

urbanística de la parcela, que, como conclusión, hay de tenerse en cuenta,

que a la fecha de dicho requerimiento del total precio convenido para la

venta, este se había saldado casi al 70%, y que existía justificación para

el impago del último plazo, y que este había sido consentido por los

demandados en las conversaciones mantenidas, por lo que, hay que conceder

la debida trascendencia a las circunstancias de los términos en que el

requerimiento fue formulado, reproduciéndose, otra vez, las antes

contrastadas, todas y cada una de las alegaciones que integran el presente

motivo, han de rehusarse, previa reiteración por la Sala de su doctrina en

torno a la interpretación del pacto comisorio intercalado en el art. 1504,

y su relación con el art. 1124 C.c.; así por todas, cabe reproducir lo

dicho en su día, por sentencia de 22 de enero de 1991, que decía: "...en

el art. 1504 que como norma específica, fija las consecuencias resolutorias

de las compraventas de bienes inmuebles por impago del precio, precepto

éste que, como una copiosa jurisprudencia muestra que huelga mencionar, es

singular y complementa lo relativo a la sanción anterior del art. 1124, en

la idea de que al tratarse de la compraventa de bienes inmuebles, se

precisa antes de la resolución, el requerimiento efectuado judicial o

notarialmente a los vendedores, previsión ésta que, escrupulosamente, ha

sido observada por parte del actor (sobre esa yuxtaposición se decía en

S.T.S. de 5 de septiembre de 1990 que 'es amplísima la doctrina de esta

Sala que los declara compatibles y complementarios, entendiendo que el l504

constituye una especialidad de la regla general contenida en el 1124 cuando

se trata de la falta de pago del precio en la venta de bienes inmuebles, y

ha existido un correcto requerimiento judicial o notarial, queda vedado

para el juez el otorgamiento de un nuevo plazo, según los términos del

1504, pero esto no impide que para el éxito de la acción resolutoria

regulada en este artículo, sea indispensable que concurran los requisitos

exigidos para el ejercicio de la acción derivada del art. 1124...' y es que

la interrelación de los arts. 1124 y 1505 del C.c, reiterando una decantada

jurisprudencia, es bien elemental, contrastando las respectivas sanciones

de uno y otro, en el bien entendido que ambos contemplan la posibilidad

resolutoria de los contratos u obligaciones bilaterales o sinalagmáticas a

causa de incumplimiento por alguno de los obligados o contratantes,

pudiendo destacarse: a) que el art. 1124, como precepto genérico, y

aparte de otras alternativas frente a ese incumplimiento, se refiere a todo

tipo de contratos bilaterales, cuando se incumpla por alguno de los

obligados lo que les incumbe, en cuyo caso, automáticamente, el

perjudicado, en su caso, podrá instar la resolución, aunque, claro es, ese

remedio no esté previsto en el contrato, porque se trata de una 'facultad

resolutoria implícita en las recíprocas'; b) el art. 1504, como norma

específica, solo juega en la venta de inmuebles, y sólo ante la clase de

incumplimiento por impago del precio -total o parcial, por supuesto-

sancionándose, entonces, que 'aún cuando se hubiera estipulado que por

falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno

derecho la resolución, el comprador podrá pagar aún después de expirado el

término, interin no haya sido requerido... y de hecho el requerimiento del

juez no podrá concederle nuevo término', norma pues, que, claramente, viene

a aplicar en tema de inmuebles la anterior genérica del art. 1124, al que

de alguna manera excepciona pues son sus consecuencias: 1) que, incluso

aunque así se haya pactado, por lo que, evidentemente en mejor modo si no

se ha pactado nada (entre varias la S.T.S. de 3.3.67 en la que se

argumentaba: 'la implícita facultad de resolución de todas las obligaciones

recíprocas para el caso de que uno de los obligados incumpliere lo que le

incumbe, autoriza a los tribunales a señalar nuevo plazo para el

cumplimiento, cuando concurran circunstancias justificadas para ello, en

cuyo desarrollo la constante jurisprudencia ha declarado que se precisa

para llegar a la resolución, no el mero incumplimiento, sino la

concurrencia de una contumacia, de una voluntad rebelde y declarada de

faltar a los deberes libremente contraídos por el incumplidor, pero este

principio de carácter general, cede y desaparece en la venta de bienes

inmuebles ante el precepto terminante y específico del art. 1504 en cuya

virtud se establece que, háyase o no convenido pacto comisorio, el

comprador a precio aplazado podrá pagar aún después de expirado el término

interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, añadiendo

el precepto que después del requerimiento el juez no podrá concederle

nuevo término, de donde se desprende que ante la redacción dada a la norma

es más benévola en principio que la de este artículo, pues autoriza a pagar

después de vencido el término aunque concurra el pacto comisorio, pero una

vez practicado éste, resulta de mayor severidad y determina la resolución,

sin admitir aquella apreciación de causas justificadas de incumplimiento y

prohibiendo en forma expresa y absoluta la concesión de un nuevo término

para cumplir la obligación' en la hipótesis de impago del precio, no podrá

el vendedor recurrir a la norma general del art. 1124 y exigir la

resolución, ya que, entonces, se permite -sin duda como criterio de equidad

que flexibiliza aquel automatismo- al comprador que pueda cumplir o pagar

aún después de expirado el término o tras el vencimiento ya operado; 2)

que siempre, se haya o no pactado -se repite- esa posibilidad de pago

tardío, en cierto modo, persiste en tanto en cuanto no se haya requerido en

forma -judicial o notarialmente- a dicho comprador, si bien tras el

requerimiento, no es posible conceder nuevo término o viabilizar cualquier

otro pago 'tardío,; 3) que de consiguiente, ni ese requerimiento ni la

eventualidad resolutoria, en materia de venta de inmuebles, para el caso de

impago del precio, no precisan que previamente así lo hayan acogido las

partes, pues, opera 'ope legis' por la directa subsunción del supuesto en

ese art. 1504 que, por ello, aparta la inmediata proyección del 1124, y por

ende, en caso alguno, en la venta de inmuebles cabe la discrecionalidad

judicial de señalar nuevo plazo, que permita al penúltimo párrafo de

susodicho art. 1124; y como presupuesto común por el juego de esta facultad

resolutoria, que siempre se trata de un incumplimiento imputable al

comprador con la necesaria integración que al respecto ha efectuado la

línea evolutiva de la jurisprudencia de esta Sala en la idea de que no se

precisa esa intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en torno al

cumplimiento, sino que es suficiente que se haya constatado con evidencia,

la falta de cumplimiento por parte del comprador y con cuya falta de

cumplimiento se haya frustrado el fin específico perseguido por las partes

al contratar..."

Así mismo en línea doctrinal la Sala subraya, que

partiendo de esa interrelación es evidente, pues, que el art. 1504 viene a

flexibilizar el rigor del 1124, en el sentido de que, no es suficiente el

incumplimiento de la obligación, -en este caso, el impago del precio

pendiente-, para acceder a la resolución,tal y como, en su propia

literalidad conduce el art. 1124, sino que, precisamente en materia de

venta de bienes inmuebles, y, sin duda, previendo el legislador la

frecuencia de estas eventualidades, y posibilitando con ello los pagos

tardíos, permite que, incluso, producido el impago, -esto es, el

incumplimiento-, pueda el comprador, (deudor del precio aplazado),

satisfacer tardiamente, mientras no sea requerido en los términos

específicamente planteados por el art. 1504; requerimiento que en mor a la

propia literalidad del contexto, en términos generales, es un requerimiento

resolutorio, esto es, que tras, dicho acto fehaciente, por parte del

vendedor, no es posible al comprador satisfacer el precio pendiente, salvo

claro está, como ha acontecido en el caso de autos, cuando del propio

contenido del requerimiento se le posibilita ese pago posterior, al

concederle un plazo por tanto, improrrogable; por lo que, en una lógica de

entendimiento de esta posibilidad o mora -concedida discrecionalmente por

el vendedor-, y si a pasar de ello, por el comprador no se acata los

términos estrictos del plazo concedido, naturalmente la resolución de los

efectos de la compraventa pactada, será una consecuencia ineludible.

La anterior doctrina, aplicada al presente recurso,

naturalmente conduce al rehúse del motivo, ya que, la inconsistencia de sus

conclusiones en las que trata de apoyarse, han quedado suficientemente

refutadas, agregándose además: 1º) que por lo esgrimido sobre que a la

fecha del requerimiento ya había sido saldado el 70% por parte del

recurrente, que es argumento bien inconsistente, ya que, la diferencia de

la cambial no pagada, -de 12.7.1986, por importe de DOS MILLONES

OCHOCIENTAS MIL PESETAS (2.800.000 ptas.), es lo suficientemente elocuente

para entender que dentro del precio total de CINCO MILLONES CUATROCIENTAS

CINCUENTA MIL PESETAS (5.450.000 ptas.), venía en la practica a suponer la

mitad del mismo, lo cual, es una cifra en modo alguno despreciable; 2º) por

lo que respecta al 2º alegato del motivo, acerca de que, existió

justificación del impago del último plazo, por las referencias a las

dificultades urbanísticas de la parcela en cuestión, es aspecto no

introducido de forma vinculante en el recurso, por cuanto que, refiriéndose

a unas circunstancias de hecho, debía haberse introducido a través del

extinto núm. 4 del art. 1692, y, porque, en definitiva, cualquiera que

fuese la proyección de esa situación urbanística de la parcela, -como

perfectamente ha fijado la Sala "a quo"-, en caso alguno, se recogió en la

escritura pública tal presupuesto, en su caso, condicionante de la

consumación de los efectos del contrato, -F.J.3º de la recurrida-; 3º sobre

que el impago había sido consentido por los demandados, en las

conversaciones mantenidas entre ellos, tampoco es de recibo, ya que,

cualquiera que haya sido la relación existente, lo cierto es, que en un

momento determinado, por parte del actor-vendedor se procede a ejecutar

sus derechos, tutelados por el repetido art. 1504 C.c., efectuando el

requerimiento de pago, en donde se le comunica, no solo a la resolución,

sino que, incluso, se le concede un nuevo plazo de 8 días, sin ser

atendido, como se ha indicado, por el hoy recurrente; 4º) en torno a las

circunstancias de los términos del requerimiento, en cuanto que se realiza

en una ciudad distinta al domicilio del demandado, en la persona de un

empleado del padre, ello es, por completo, irrelevante y ha quedado

refutado asimismo, por la inadmisión atinente al motivo anterior, todo lo

cual, pues, provoca el rehúse del motivo y por ello la DESESTIMACIÓN del

recurso, con los demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida

por el pueblo español.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE

CASACIÓN interpuesto por DON Juan Luis, contra la Sentencia

pronunciada por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga en fecha

20 de marzo de 1991, condenamos a dicho recurrente al pago de las costas

ocasionadas en este recurso y pérdida del depósito constituido al que se

dará el destino legal y, a su tiempo comuníquese esta resolución a la

citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en

su día remitidos.

ASÍ POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN

LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,

mandamos y firmamos.GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE.-EDUARDO FERNANDEZ-

CID DE TEMES.-LUIS MARTINEZ-CALCERRADA Y GOMEZ.-RUBRICADO.-PUBLICACION.-

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. DON LUIS

MARTINEZ-CALCERRADA Y GOMEZ, Ponente que ha sido en el trámite de los

presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del

Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,

certifico.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.