STS, 2 de Octubre de 2001

Con fecha 1 de julio de 1994 se presentó demanda interpuesta por D. Fidel contra D. Carlos Ramón solicitando "que teniendo por presentado este escrito con los documentos que se acompañan, y por causadas las manifestaciones contenidas en el mismo, se digne admitirlo, tenerme por parte en nombre y representación de D. Fidel ejercitando acción sobre RESOLUCIÓN DEL CONTRATO CELEBRADO CON D. Carlos Ramón Y EN RECLAMACIÓN DE LA CANTIDAD DE 700.000 PESETAS, ASÍ COMO LA INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS A ESTA PARTE, correspondientes al lucro cesante y emergente consecuencia de la inversión realizada en la construcción y cuya valoración hemos detallado en el décimo, condenando al demandado a todo lo solicitado y al abono de las costas e intereses legales".

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Granada, dando lugar a los autos nº 617/94 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazado el demandado, éste compareció y contestó a la demanda articulando la excepción 4ª del art. 533 LEC y, además, oponiéndose en el fondo para que se dictara una sentencia "por la que con estimación de la excepción planteada se absuelva de la instancia a mi representado por carecer del carácter o representación con que se le reclama; subsidiariamente, se desestime la demanda en todas su partes y no se dé lugar a los pedimentos de la misma. En todo caso, con costas al demandante, por ser de justicia que pido".

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 6 de junio de 1995 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimando como estimo la excepción de falta de legitimación pasiva del demandado Don Carlos Ramón , debo de absolver y absuelvo al mismo de las pretensiones deducidas en la presente demanda por el Procurador Doña Josefina López Marín Pérez, en nombre y representación del actor Don Fidel , y con imposición de las costas vertidas en esta instancia al actor antes citado".

Interpuesto por el demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 598/95 de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 25 de marzo de 1996 con el siguiente fallo: "Que revocando la sentencia dictada en los autos de que dimana este rollo, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato celebrado entre el actor y el demandado Sr. Carlos Ramón , condenando a éste a la devolución de las setecientas mil pesetas pagadas por el actor, y a que le indemnice en los daños y perjuicios ocasionados por la obra ejecutada en el solar objeto del contrato, hasta el momento de suspensión acordada en el interdicto, sobre ella tramitado, incluyendo la obra que la solidez de la misma exigiese realizar al momento de dicha suspensión, sin que puede rebasar la cifra de 5.558.011 ptas., lo que se determinará en ejecución de sentencia, con imposición de costas de primera instancia a la parte demandada y sin hacer expresa condena en las de este recurso".

Anunciado recurso de casación por el demandado contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por el Procurador D. Antonio Angel Sánchez-Jáuregui Alcaide, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en cinco motivos: los dos primeros al amparo del ordinal 3º del art. 1692 LEC, por infracción de los arts. 372.2 LEC y 348.3 LOPJ y por infracción de la doctrina sobre el litisconsorcio pasivo necesario, respectivamente; y los otros tres al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC por infracción de los arts. 524, 548 y 690 LEC y 1214, 1231 y 1232 CC (motivo tercero), 1124 CC (motivo cuarto) y 1124, 1106, 361, 362 y 364 CC (motivo quinto).

Personado D. Fidel como recurrido por medio del Procurador D. Gabriel de Diego Quevedo, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 31 de enero de 1997, el mencionado recurrido presentó su escrito de impugnación solicitando se considerase inadmisible el recurso por razón de la cuantía y, si se entrara a conocer de los motivos, se declarase no haber lugar al mismo.

Por Providencia de 5 de junio del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se señaló la celebración de vista para el 18 de septiembre siguiente, en que ha tenido lugar con asistencia e informe de los letrados de ambas partes.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

Alegada por el recurrido en su escrito de impugnación la inadmisibilidad del presente recurso por razón de la cuantía litigiosa, que aquél considera no superior al límite de seis millones de pesetas marcado por el art. 1687-1º c) de la LEC de 1881, debe examinarse esta cuestión con carácter previo.

Según el recurrido, demandante en el proceso de origen, la cuantía litigiosa sería claramente inferior al indicado límite porque en su demanda pidió la resolución del contrato celebrado con el demandado reclamándole la devolución de 700.000 ptas. pagadas como precio total y una indemnización de daños y perjuicios para cuya valoración se remitía al hecho décimo de la demanda. Interpretando este hecho décimo, en el que se fijaba una suma de 5.558.011 ptas., el recurrido dice que al englobarse en esta cantidad lo construido por él tanto en suelo propio como en el solar comprado, únicamente habría de computarse a efectos de cuantía litigiosa la partida correspondiente a lo edificado en el solar que fue objeto del contrato, de suerte que, cifrada tal partida en 2.434.421 ptas., sería evidente que, sumada a aquellas 700.000 ptas., daría como cuantía litigiosa la de 3.134.421 ptas.

Este planteamiento, sin embargo, no puede ser acogido. En primer lugar, porque en ningún apartado de la demanda se fijó la cuantía, de modo que el juicio se siguió como de cuantía indeterminada y, al ser totalmente disconformes las sentencias de ambas instancias, el acceso a la casación estaba en principio autorizado por el art. 1687-1ºb) de la LEC de 1881. Y en segundo lugar, porque si bien para esta hipótesis el párrafo segundo del art. 1694 de la misma Ley preveía un incidente de determinación de cuantía con carácter previo a la decisión sobre preparación de la casación, en el caso examinado tal incidente resultaba innecesario o superfluo porque el propio fallo de la sentencia de apelación fijó como límite máximo de la indemnización no el de 2.434.421 ptas. sino el de 5.558.011 ptas., cantidad ésta que, sumada a las 700.000 ptas. cuya devolución se imponía también al demandado, elevaba la cuantía litigiosa por encima de los seis millones de ptas.

Despejado el camino para entrar a conocer de los motivos del recurso, conviene no obstante indicar, antes del examen pormenorizado de cada uno, los términos en que se planteó y resolvió el litigio en ambas instancias.

1) La demanda se interpuso por el hoy recurrido contra el hoy recurrente "ejercitando acción sobre RESOLUCIÓN DEL CONTRATO CELEBRADO CON D. Carlos Ramón Y EN RECLAMACIÓN DE LA CANTIDAD DE 700.000 PESETAS, ASÍ COMO LA INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS A ESTA PARTE, correspondientes al lucro cesante y emergente consecuencia de la inversión realizada en la construcción y cuya valoración hemos detallado en el décimo, condenando al demandado a todo lo solicitado y al abono de las costas e intereses legales" (pedimentos de la demanda). Como hechos justificantes de la reclamación se alegaban, fundamentalmente, los siguientes: 1º) El actor había celebrado con el demandado un contrato verbal de compraventa el 10 de enero de 1992. 2º) El objeto del contrato era un solar contiguo a otro del actor, aunque luego se dice en la demanda que hay un único solar compuesto de dos fincas contiguas, una que ya pertenecía al actor antes de la compraventa litigiosa y otra que habría constituido el objeto de tal compraventa. 3º) "Según lo estipulado de forma verbal por las partes", el demandado "vendió el solar en su propio nombre y derecho y en nombre del partido Comunista de España". 4º) El precio convenido fue de setecientas mil pesetas que el actor pagó mediante transferencia bancaria a la cuenta del demandado. 5º) El actor comenzó a construir en el solar, pero el 18 de enero de 1992 fue requerido notarialmente por un tercero ajeno al pleito para que reconociera ser un hecho conocido en el pueblo que el solar era propiedad del Partido Comunista de España por haberlo adquirido en su día ese tercero requirente de su titular registral, requerimiento al que contestó el demandante reconociendo que "dicho solar es considerado como propiedad del PCE" y que estaba construyendo en él porque "cree que lo compra de quien legítimamente era su dueño". 6º) El actor siguió no obstante construyendo por creerse en pleno dominio del solar y generar un grave riesgo la paralización de las obras en el estado en que se encontraban. 7º) El actor creía haber adquirido legítimamente porque el demandado "era miembro del Partido Comunista de España". 8º) El 11 de marzo de 1992 se promovió interdicto de obra nueva por aquel tercero requirente contra el actor, y recayó sentencia estimatoria. 9º) El actor había invertido en la obra realizada sobre el solar litigioso y sobre el solar contiguo la cantidad de 5.554.011 ptas., de la que 2.623.590 ptas. corresponderían a lo edificado en este último y 2.434.421 ptas. a lo edificado sobre el solar litigioso. 10º) "Desde que tuvo conocimiento de que había comprado el solar a quien no era su legítimo propietario (según las pruebas aportadas con el interdicto y cuales eran escritura de compraventa, contrato, requerimiento notarial)", el actor había realizado innumerables gestiones para clarificar la situación, sin obtener solución satisfactoria alguna del demandado. 11º) El actor, al interponer la demanda, carecía del pleno dominio del solar y en cambio el demandado se había enriquecido injustamente, por lo que reclamaba la devolución del precio y una indemnización por la inversión realizada en la construcción, "así como la resolución del contrato". Como fundamentos de derecho sustantivos, se citaban en la demanda los arts. 1445 y 1278 CC y cuatro sentencias de esta Sala.

Tras suspenderse el curso de los autos durante unos meses, a petición de ambas partes por encontrarse en vías de transacción, el demandado contestó a la demanda explicando la conflictiva situación creada como una consecuencia de la escisión del Partido Comunista de España a partir de la fundación de la Mesa para la Unidad de los Comunistas, que luego desembocaría en el Partido de los Trabajadores de España que acabaría integrándose en el PSOE. Seguía diciendo el demandado que, tras la escisión, la mayoría de los militantes se habían integrado en el Partido de los Trabajadores de España mientras en el PCE permanecía el tercero ajeno al pleito mencionado en la demanda, a quien en su momento se había designado para la compra del solar "en nombre de un centenar de compañeros". No obstante, siempre según la contestación a la demanda, los militantes de ambas formaciones políticas habían acordado vender el solar por un precio no inferior a 700.000 ptas. encomendando la gestión a una persona distinta del demandado, la cual se lo vendió al actor por esa suma que fue ingresada en una cuenta en la que figuraba como titular el demandado, "a la sazón responsable de finanzas del partido", si bien no era el único titular ni podía disponer de sus fondos con sólo su firma. Tras puntualizar que en definitiva no era él sino otro compañero de militancia quien había vendido el solar, articulando por esta razón la excepción de falta de legitimación pasiva, destacar cómo el actor había seguido construyendo pese al requerimiento mencionado en la propia demanda y cómo había rechazado cualquier posible solución, incluso la devolución de las 700.000 ptas., y dar noticia de que el tercero ajeno al pleito había obtenido escritura pública de compraventa "de los herederos del primitivo vendedor" del solar, el demandando interesó que se apreciara la referida excepción o, de entrarse en el fondo, se le absolviera de la demanda.

2) Como documentos cuyo contenido no se discute por las partes aparecen unidos a las actuaciones los siguientes:

1. Sentencias de primera instancia y apelación recaídas en el interdicto de obra nueva promovido conjuntamente por el ya mencionado tercero ajeno a este pleito y el Partido Comunista de España contra el ahora demandante-recurrido. La sentencia de primera instancia, sin prejuzgar nada sobre la propiedad del solar, niega legitimación activa a dicho tercero porque según sus propias manifestaciones había comprado el solar "como representante del Partido Comunista de España", se la reconoce en cambio a este Partido, descarta que el hoy demandante-recurrido, demandado en el interdicto, hubiera podido comprar el solar al Partido Comunista de España, ya que en enero de 1992 el hoy recurrente "ni era representante legal del citado partido ni pertenecía al mismo desde hacía seis o siete años", considera temeraria la oposición del demandado en el interdicto porque "aun aceptando a efectos dialécticos que no tuviera conocimiento de que quien le vendió el solar no podía vendérselo, lo que no deja de ser sumamente dudoso, debió adoptar, al comprar, una normal diligencia consistente en requerir al Sr. Carlos Ramón para que le acreditase la personalidad con la que actuaba y le exhibiera el título de propiedad que iba a ser causa del suyo", y, en fin, ratifica la suspensión de la obra. La sentencia de apelación, por su parte, desestima el recurso del hoy demandante-recurrido declarando concluyentemente que la posesión legítima del solar correspondía al Partido Comunista de España.

2. Fotocopia de una escritura pública aportada al proceso mediante comparecencia de un militante del Partido Comunista de España en la que, con fecha 20 de enero de 1992, el tercero ajeno al pleito compra el solar litigioso "en su propio nombre y derecho" por 275.000 ptas. a sus anteriores propietarios.

3. Y acta de requerimiento a instancia de ese mismo tercero, que en 17 de enero 1992 comparece ante Notario "en su propio nombre y derecho" y, además, "como mandatario verbal y con autorización del PARTIDO COMUNISTA DE ESPAÑA; sin que me lo acredite documentalmente", para que al hoy demandante-recurrido se le haga saber que está realizando obras en el solar sin haber adquirido su posesión o propiedad de su legítimo propietario y "que es conocido en la localidad que dicho solar es propiedad del Partido Comunista de España, por haberlo adquirido en su día" el requirente "de su titular registral", y para que se le requiere a fin de que paralice las obras del solar y "proceda a poner de inmediato el mismo en posesión de su legítimo propietario", requerimiento al que responde el hoy demandante-recurrido manifestando que realiza obras en el solar por haberlo comprado de quien creía dueño legítimo y que reconoce "que dicho solar es considerado en la localidad como Propiedad del Partido Comunista de España".

3) En cuanto a las sentencias recaídas en el litigio causante de este recurso de casación, la de primera instancia absuelve al demandado, por falta de legitimación "ad causam", al deducirse de la prueba practicada que "el verdadero propietario del solar en cuestión era el Partido Comunista de España, y no el demandado, quien como responsable de finanzas, era titular mancomunado y en representación de aquel, de la cuenta donde se ingresó el precio de la venta".

La sentencia de apelación, en cambio, estima totalmente la demanda, declara resuelto el contrato celebrado entre actor y demandado y condena a éste a devolver las 700.000 ptas. pagadas por aquél y a indemnizarle por la inversión en las obras ejecutadas hasta su suspensión por el interdicto, cuyo importe se determinaría en ejecución de sentencia con un límite máximo de 5.558.011 ptas. En su fundamentación jurídica esta sentencia declara probado que "en Enero de 1992 el actor compró un solar al demandado, el cual recibió setecientas mil pesetas que ingresó en una cuenta bancaria, abierta mancomunadamente a su nombre y de otro, sin que en la entidad bancaria hubiese constancia de que dicha cuenta correspondía al Partido Comunista de España", así como que entre actor y demandado hubo un intermediario que acercó sus respectivas posturas y que el actor había comenzado a edificar "en la idea de haber adquirido la propiedad del inmueble"; rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva por haber sido el demandado quien vendió el solar y cobró el precio, independientemente de que actuara o no correctamente; califica lo sucedido como una venta de cosa ajena; y concluye que, "ante el manifiesto incumplimiento" del demandado, "que recibe el dinero y no entrega la propiedad del solar, el comprador que sí había cumplido su prestación estaba en condiciones de, al amparo del Art. 1124 del Código Civil (Sent. 21-5-1992), optar por la resolución del contrato", no sin puntualizar que el demandado "estaba vendiendo una cosa ajena, sin que efectivamente ostentase la representación de mentada organización política".

Sentado lo anterior, puede entrarse ya en el examen de los tres primeros motivos del recurso, que desde distintas perspectivas proponen sustituir la sentencia condenatoria recurrida por una sentencia que no entre en el fondo del asunto.

Así el motivo primero, formulado al amparo del ordinal 3º del art. 1692 de la LEC de 1881 y fundado en infracción de los arts. 372.2 de la misma Ley y "348.3 LOPJ" (léase 248.3), reprocha a la sentencia impugnada su falta de motivación porque, al no declarar probado que el demandado había vendido en su propio nombre y derecho y en el del PCE ni que el requerimiento de paralización de las obras había tenido lugar ocho días después del contrato litigioso, habría omitido indebidamente hechos alegados por el propio actor en su demanda de los que resultaría la falta de legitimación pasiva del hoy recurrente. El motivo segundo, al amparo del mismo ordinal 3º, se funda en infracción de la doctrina de esta Sala sobre el litisconsorcio pasivo necesario porque, según el recurrente, o bien se apreciaba su falta de legitimación pasiva o bien se apreciaba falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido llamado al proceso el PCE, cuya intervención era tanto más necesaria cuanto que, al haberse construido sobre un solar propiedad de dicho Partido y entrar en juego las reglas del Código Civil sobre la accesión, no era posible entrar a conocer de la indemnización de daños y perjuicios pedida en la demanda. Y el motivo tercero, formulado al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC y fundado en infracción de los arts. 524, 548 y 690 de la misma Ley y 1214, 1231 y 1232 CC, alega error de derecho en la apreciación de la prueba por haber declarado la sentencia recurrida que el actor compró al demandado pero sin puntualizar que éste había actuado en su propio nombre y derecho y en nombre del PCE, puntualización de la que resultaría, siempre según el recurrente, su falta de legitimación pasiva.

Pues bien, los tres motivos así planteados han de ser desestimados. Al margen de que la sentencia recurrida fuera mejorable en su expresión de los hechos probados, ya que adolece de dispersión y falta de una mínima separación entre valoración probatoria y razonamientos jurídicos sobre el fondo, lo cierto es que no ha incurrido en ninguna de las tres infracciones denunciadas.

La sentencia impugnada no carece de motivación ni incurre en error en la valoración de la prueba porque su fundamentación jurídica no niega que la venta se hiciera en representación del PCE y, además, permite conocer la razón causal del fallo, verdadero índice del deber de motivar las sentencias según conocida doctrina del Tribunal Constitucional, y si bien cabe objetarle algún grado de imprecisión cuando se limita a constatar que el actor compró el solar al demandado, esa imprecisión se subsana en la propia sentencia cuando más adelante, al calificar lo sucedido como compraventa de cosa ajena, puntualiza que si el solar era del PCE y el demandado lo vendió sin tener la representación de tal Partido, estaba vendiendo una cosa ajena. En suma, la expresión de los hechos probados podrá ser tal vez poco afortunada, pero en verdad no desconoce lo fundamental, que es la venta del solar por el demandado como representante del partido político que en el pueblo era considerado dueño del mismo solar, hecho básico que por demás resulta de la exposición de esta Sala en el fundamento jurídico anterior al margen de las imprecisiones imputables no sólo a la sentencia impugnada sino también al propio escrito de demanda, que atribuye al demandado una actuación añadida "en nombre propio" difícilmente explicable si, en realidad, nunca se había arrogado la condición de propietario ni copropietario del solar. En cuanto a la omisión del requerimiento de paralización de las obras en los hechos probados, es verdad que se trata de un hecho que puede tener cierta relevancia, pero como aparece constatado en la propia demanda y nadie lo ha cuestionado a lo largo del proceso, debe tenerse por incorporado mediante la facultad integradora de esta Sala y a tenor, igualmente, de lo constatado en el fundamento jurídico anterior.

Y la sentencia recurrida tampoco infringe la doctrina sobre el litisconsorcio pasivo necesario porque, abstracción hecha de la mayor o menor fortuna con que aparece redactada la demanda, resulta indiscutible que en ella nada se reclamaba al PCE ni en nada podía éste resultar afectado al permanecer incólumes sus posibles derechos sobre el solar tras ratificarse la suspensión de la obra, según resultaba del art. 1675 de la LEC de 1881 y resulta ahora del art. 447.2 en relación con el 250.1-5º de la nueva LEC. En suma, el PCE podía tener interés en haber actuado como demandante en relación con lo sucedido, pero según los hechos y fundamentos de la demanda ninguna base había para traerlo como demandado al proceso causante de este recurso de casación.

Finalmente, y a partir de todo lo antedicho, era evidente la legitimación pasiva del demandado hoy recurrente, ya que, al margen del mayor o menor acierto de la "resolución" pedida en la demanda y de la calificación de los hechos por la sentencia recurrida como compraventa de cosa ajena, la reclamación se dirigía por el actor contra el demandado por ser éste quien había recibido el precio de la compraventa y le había causado unos perjuicios; en definitiva, por ser el único sujeto pasivo de la relación obligatoria afirmada en la demanda, cuyos hechos y fundamentos de derecho nunca pretendían vincular al PCE en virtud del contrato litigioso sino, muy al contrario, dejar sin efecto ese contrato.

Esto último define resumidamente el verdadero núcleo del conflicto y abre el camino para entrar en el examen de los dos últimos motivos del recurso.

Y es que la demanda, una vez depurada de imprecisiones, lo que define en sus hechos es un caso de contrato a nombre de otro sin estar por éste autorizado ni tener por la ley su representación legal, es decir el supuesto típico previsto en el párrafo primero del art. 1259 CC y sancionado por el párrafo segundo del mismo artículo con la nulidad, de no mediar ratificación (STS 1-10-90). No era por tanto acertado el término "resolución" empleado en la demanda, en cuanto del mismo pudiera desprenderse que lo alegado era el incumplimiento de un contrato válido y eficaz, ni tampoco fue acertada la calificación de los hechos por la sentencia recurrida como una compraventa de cosa ajena igualmente válida y a resolver por incumplimiento del vendedor, ya que en la demanda, pese a decirse que el demandado también había contratado verbalmente "en nombre propio", no se imputaba a éste en realidad haberse arrogado en momento alguno la propiedad del solar ni haberse obligado a adquirirlo de un tercero para transmitírselo al comprador, hipótesis ambas que tampoco se contemplaron por ninguna de las partes a lo largo del pleito, sino, pura y simplemente, haber vendido como representante del PCE, propietario del solar en el sentir común de los vecinos del pueblo, sin contar realmente con tal representación, y haber recibido el precio como tal representante y causado unos perjuicios al actor por cuanto éste había comenzado a construir en el solar.

Sin embargo tiene dicho esta Sala, de un lado, que el mero error conceptual de las partes o de la sentencia recurrida en la modalidad de ineficacia del contrato no es por sí solo motivo de casación, dada la complejidad dogmática de la materia, así como que la correcta calificación de la acción verdaderamente ejercitada en un proceso, sobre la base inalterable de los hechos alegados en la demanda como causa de pedir, es de la exclusiva competencia del órgano jurisdiccional (SSTS 18-1- 99 en recurso 1722/97 y 30-10-99 en recurso 687/95); y de otro, que por el principio de equivalencia de resultados un recurso de casación no tiene por qué ser estimado si el fallo impugnado es ajustado al ordenamiento jurídico aunque los fundamentos de tal decisión no sean aceptados (SSTS 19-6-00 en recurso 3185/95, 24-7-00 en recurso 2389/95 y 16-10-00 en recurso 2881/95 entre otras).

De ahí, en definitiva, que la labor de esta Sala al examinar los dos últimos motivos del presente recurso consista en determinar si es o no correcta la ineficacia negocial que acuerda el fallo impugnado, por más que el contrato se declare "resuelto" en vez de nulo; si procede la devolución del precio y la indemnización de daños y perjuicios igualmente acordadas por el tribunal de apelación; y finalmente, si la nulidad que impone el art. 1259 CC, verdaderamente aplicable, e incluso la "resolución" que pidió el propio actor y acordó la sentencia impugnada, trae consigo, por ministerio de la ley, alguna consecuencia no pedida por ninguna de las partes ni acordada por el Tribunal de apelación.

Esos dos últimos motivos del recurso se formulan al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC. De ellos, el motivo cuarto se funda en infracción del art. 1124 CC porque, según el recurrente, el comprador entró en posesión del solar y, con arreglo al art. 609 CC, adquirió así su propiedad, prueba de lo cual sería el que empezara a construir sobre el mismo, de suerte que no se habría dado incumplimiento alguno ni tampoco obligación de saneamiento por evicción, pues no ha mediado privación de la posesión por sentencia firme ni tampoco se notificó en su momento la demanda de interdicto de obra nueva al hoy recurrente. Y el motivo quinto y último se funda en infracción de los arts. 1124 y 1106 en relación con los arts. 361, 362 y 364, todos del CC, porque según el recurrente no se habrían producido perjuicios para el demandante, sino un supuesto de construcción sobre suelo ajeno para el que se establecen determinadas consecuencias según la buena o mala fe de quien construye.

Pues bien, de los motivos así planteados procede muy claramente desestimar el cuarto, ya que un contrato nulo según el art. 1259 CC, que alguna sentencia de esta Sala (10-9-97 en recurso 885/93) y un sector doctrinal califican en realidad de inexistente por falta de consentimiento y otro sector doctrinal considera irrelevante, no es título apto para transmitir el dominio, como tampoco la entrega del solar, en el sentido que propugna el recurrente, puede ser válida por resultar lo contrario del art. 1160 CC.

Sí procede en cambio estimar el motivo quinto, aunque sólo en parte, porque a tenor de los arts. 1101 y 1106 en relación con el 1725, todos del CC, sólo serían imputables al demandado-recurrente los gastos estrictamente hechos por el demandante en el solar litigioso entre la fecha del contrato debatido y la fecha en que fue requerido para que suspendiera las obras por quien dijo haber adquirido el solar de sus titulares anteriores, momento a partir del cual era consciente, o tenía necesariamente que haberlo sido, de quedar en entredicho una titularidad fundada sobre base tan endeble como era un contrato verbal a través de intermediario con quien decía ser representante del PCE pero no había exhibido poder ni autorización alguna, de suerte que, según se dice en la propia demanda, el motivo de creer el actor en tal representación se reducía, pura y simplemente, a que el demandado era miembro de dicho Partido (hecho octavo, párrafo segundo).

La conclusión de todo lo razonado hasta ahora y de aplicar en función de ello el art. 1715.1-3º LEC es que el fallo impugnado ha de corregirse para ajustar la indemnización a lo que se considera procedente.

Pero además, como tanto la nulidad cuanto la resolución contractual implican el retorno de las cosas a su estado anterior, el actor habrá de desocupar el solar objeto del contrato litigioso al ser una consecuencia inherente por ministerio de la ley a la ineficacia contractual procedente y a la por él mismo solicitada, que implican la recuperación del precio pagado en su día pero también la restitución de la cosa, sin perjuicio de los derechos que el demandante crea tener frente a terceros por razón de lo construido sobre el solar, y toda vez que él mismo, en su demanda, admitió carecer del pleno dominio sobre dicho solar.

Al haber prosperado en parte el recurso de casación, no procede imponer especialmente a ninguna de las partes las costas causadas por el mismo (art. 1715.2 LEC).

En cuanto a las costas de las instancias, tampoco procede especial imposición a ninguna de las partes, ya que la demanda no se estima en su integridad (art. 523 II LEC) y el recurso de apelación contra la sentencia totalmente desestimatoria era estimable en lo sustancial (art. 710 II LEC).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español