STS 311/2008, 7 de Mayo de 2008

Ponente:JOSE RAMON FERRANDIZ GABRIEL
Número de Recurso:1095/2001
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:311/2008
Fecha de Resolución: 7 de Mayo de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

CONTRATO DE MEDIACIÓN. Una cláusula de exclusividad inserta en un contrato relativo a una actividad de intermediación inmobiliaria... a lo único que obliga al propietario del inmueble es a no vender por medio de otro agente..., pero no le impide vender directamente el inmueble, sin devengo de comisión por parte del intermediario. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a siete de Mayo de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, el recurso de casación interpuesto, por Promonevada, S.A., representada por la Procurador de los Tribunales Dª Amalia Jiménez Andosilla, contra la Sentencia dictada, el día 18 de septiembre de 2.000, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada, que resolvió el recurso de apelación interpuesto en su día contra la Sentencia que había pronunciado el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Granada. Es parte recurrida Nueva Sierra Nevada, S.L, representada por el Procurador de los Tribunales D. José Llorens Valderrama.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número. Uno de Granada, interpuso demanda de juicio ordinario de menor cuantía Nueva Sierra Nevada, S.L., contra Promonevada, S.A., en reclamación de cantidad en concepto de comisiones e intereses por demora. El suplico de la demanda es del tenor siguiente: "....se dicte sentencia por la que se declare: 1º Que PROMONEVADA, S.A., es deudora de mi mandante en la cantidad líquida de 28.386.929 pesetas (VEINTIOCHO MILLONES TRESCIENTAS OCHENTA Y SEIS MIL NOVECIENTAS VEINTINUEVE PESETAS)..- 2º La condena a la demandada a pagar la cantidad de VEINTIUN MILLONES NUEVE MIL SETECIENTAS TRECE PESETAS (21.009.713.-pts) más los intereses moratorios del importe vencido y exigible de cada factura desde la fecha de los respectivos vencimientos hasta el día en que se dicte sentencia, así como los intereses, computados según el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, que la suma de todas estas cantidades produzca, desde el día de la sentencia en que se estime la demanda, a la del pago de lo en ella establecido tal como dispone el art. 921 de la Lec..- 3º Que se condene a PROMONEVADA a emitir y entregar a mi mandante los pagarés estipulados en los contratos celebrados y que se relacionan en el hecho décimosegundo de esta demanda, o, caso de que ello resulte imposible, por el vencimiento de los plazos pactados durante la tramitación de éste procedimiento, se condene al pago de dichas cantidades (7.377.216.-pts) mas los intereses legales desde las fechas de vencimiento previstas para los pagarés..- 4º Se declare el derecho de mi representada a cobrar las comisiones que se refieran a contratos suscritos con posterioridad a la extinción del contrato pero que se hayan celebrado como consecuencia de su intervención, y en su caso, se condene a Promonevada, S.A. al pago de dichas comisiones.".

Admitida a trámite la demanda, emplazada la demandada, se personó el Procurador de los Tribunales D. Tomás López Lucena, en nombre y representación de Promonevada, S.A., y presentó escrito de contestación en el que alegó los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando: "... se dicte Sentencia por la que se desestimen las pretensiones de la actora, salvo en la cantidad de 1.659.802 pesetas, a la que mi mandante ha dado su conformidad.".

Habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba, la propuesta por las partes fue declarada pertinente y se practicó con el resultado que obra en autos.

El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia, con fecha 1 de septiembre de 1.999 y con la siguiente parte dispositiva: " Que estimando parcialmente la demanda presentada pro D. Rafael García Valdecasas Ruiz, en nombre y representación de Nueva Sierra Nevada, S.L., contra Promonevada, S.A., debo condenar y condeno a la demandada a que satisfaga a la actora la cantidad de TRECE MILLONES TRESCIENTAS OCHENTA Y UNA MIL SETECIENTAS NOVENTA Y DOS PTS. (13.381.792), con los intereses legales desde la interpelación judicial. Con desestimación del resto de los pedimentos. Y con imposición a cada parte de las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad.".

SEGUNDO

Contra dicha Sentencia interpusieron recurso de apelación Nueva Sierra Nevada S.L. y Promonevada S.A.. Sustanciados los mismos, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada dictó Sentencia, con fecha 18 de septiembre de 2.000, con el siguiente fallo: " Que estimándose el recurso interpuesto por NUEVA SIERRA NEVADA, S.L. contra la Sentencia de la que dimana este rollo, debemos de revocar y revocamos la misma en el úinico sentido de que la cantidad que se condena a PROMONEVADA, S.A. a abonar a la actora la de veinticuatro millones ochocientas ochenta y ocho mil ochocientas cuarenta pesetas (24.888.840) con los intereses legales desde la interpelación judicial sobre la cantidad de 18.853.317 ptas. dichos intereses se devengarán desde el 5-5-98 sobre 2.293.830 ptas. y sobre re 3.741.693 ptas desde el 5-6- 98, confirmándose dicha Sentencia en lo demás, sin que proceda condena en costas de este recurso. Se desestima el recurso interpuesto por PROMONEVADA, S.A. condenándose a esta sociedad al pago de las costas de su recurso.".

TERCERO

Promonevada, S., representada por la Procurador de los Tribunales Dª Amalia Jiménez Andosilla, formalizó recurso de casación contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, por los siguientes motivos:

Primero

Con fundamento en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de la jurisprudencia que interpreta la cláusula de exclusividad en los contratos de intermediación inmobiliaria, en el sentido de que obliga al propietario a no vender por medio de otro agente distinto del que tiene la exclusiva, pero no le impide vender directamente el inmueble, sin devengo de comisión por parte del intermediario. Se recoge esta jurisprudencia, entre otras, en las Sentencias de este Alto Tribunal de 9 de octubre de 1965 (Ar. 4437), 16 de septiembre de 1988 (ar. 6691), y 30 de noviembre de 1993 (Ar. 9222 ).

Segundo

Con fundamento en el número 3 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tercero

Con fundamento en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación del artículo 1.214 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuarto

Con fundamento en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de la jurisprudencia, contenida, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 4 de noviembre de 1994, de 23 de septiembre de 1991, de 26 de marzo de 1991, 1 de diciembre de 1986 y 18 de octubre de 1956.

Quinto

Con fundamento en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil.

Sexto

Con fundamento en el número 3 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 359 de la misma ley.

Séptimo

Con fundamento en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 710 de la misma ley.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido al respecto, el Procurador D. José Llorens Valderrama, en nombre y representación de Nueva Sierra Nevada, S.L., lo impugnó, solicitando se declarase no haber lugar al mismo.

QUINTO

Se señaló como día para votación y fallo del recurso el dieciséis de abril de dos mil ocho, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ RAMÓN FERRÁNDIZ GABRIEL

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Nueva Sierra Nevada, SL pretendió en la demanda la condena de Promonevada, SA - promotora de un conjunto inmobiliario en Pradollano, Sierra Nevada - a pagarle la remuneración que ambas habían convenido a cambio de la mediación de la primera - y la realización de otras prestaciones - en la venta de viviendas y locales construidos.

La demanda fue estimada sólo en parte en la primera instancia. En la segunda lo fue el recurso de la actora, con el aumento del importe de la condena impuesta a la demandada. El recurso apelación de ésta fue desestimado, con imposición de costas a la recurrente.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Granada ha sido recurrida en casación por Promonevada, SA, por siete motivos. Todos ellos se fundamentan en la regla cuarta del artículo 1.692 de la aplicable Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, menos dos que lo hacen en la tercera.

SEGUNDO

La discrepancia de la recurrente con la condena se refiere a las retribuciones generadas, según la sentencia de apelación, por tres operaciones de venta - que se identifican por el nombre o denominación de los respectivos compradores -.

La nacida de la venta de dos locales a Cetursa Sierra Nevada, SA es objeto de los motivos primero, segundo y tercero.

Promonevada, SA, al contestar la demanda, negó deber remuneración alguna a la mediadora por razón de dicho contrato, ya que se había celebrado por su propia iniciativa y sin intervención de ella.

El Juzgado de Primera Instancia aceptó dicho planteamiento y, tras interpretar el contrato celebrado por las litigantes, llegó a la conclusión de que la cláusula de exclusiva no constituía obstáculo para que la dueña de las fincas las vendiera personalmente, sin que, en tal caso, viniera obligada a pagar comisión a la demandante -"... el pacto de exclusiva no puede sino entenderse como comprensivo de la obligación de Promonevada, SA de no atribuir a otros mediadores la venta de los inmuebles reseñados en el contrato..., pero en ningún caso la de abstenerse de enajenar por sí misma, sin mediación alguna..."-.

La Audiencia Provincial, sin embargo, estimó en este particular el recurso de apelación de Nueva Sierra Nevada, SL y declaró su derecho a la contraprestación por las ventas celebradas aunque se hubieran perfeccionado sin su mediación. Argumentó el Tribunal que "el pacto de exclusividad obligaba también a Promonevada, SA", de modo que el porcentaje del precio pactado como retribución debía entenderse vinculado a "todas las ventas, con independencia de que hubiese habido o no mediación directa de la actora". Para llegar a tal conclusión, favorable a la demandante, tuvo en cuenta el Tribunal de segunda instancia las heterogéneas prestaciones a que ésta se había obligado - asesoramiento, vigilancia e información, además de mediación - y, en particular, la que de soportar el coste íntegro de la promoción de todas las ventas de las fincas contempladas en el contrato.

TERCERO

En el primer motivo del recurso no se denuncia la infracción de las normas que regulan la interpretación del contrato al identificar el Tribunal de apelación la voluntad negocial que aquel exteriorizaba, sino - directamente - la infracción de la jurisprudencia que establece que "una cláusula de exclusividad inserta en un contrato relativo a una actividad de intermediación inmobiliaria... a lo único que obliga al propietario del inmueble es a no vender por medio de otro agente..., pero no le impide vender directamente el inmueble, sin devengo de comisión por parte del intermediario".

En apoyo de tal alegación Promonevada, SA señala diversas sentencias, de las cuales alguna exige, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración, que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad. Así, la sentencia de 30 de noviembre de 1.993 estableció que el derecho del corredor a la remuneración presupone "la celebración del contrato pretendido" y, además, que la misma "tenga lugar como consecuencia de la actuación del corredor", por lo que éste no tiene derecho a contraprestación "cuando el contrato tuvo lugar previas gestiones de la propia demandada"; la de 9 de octubre de 1.965 había indicado, en el mismo sentido, que el carácter exclusivo del encargo no limitaba "la facultad del dueño para concertar personalmente el negocio, salvo pacto expreso" y que el mediador, por no haber realizado la prestación a su cargo, no tiene, en tal caso, derecho a reclamar "una comisión por servicios no prestados"; la sentencia de 16 de septiembre de 1.988 se limitó a reproducir una declaración contenida en la que había sido recurrida, según la que "el contrato de exclusiva no obliga... a otra cosa que a no vender por medio de otra persona..."; y la de 25 de enero de 1.996 exigió una interpretación estricta del pacto de exclusiva en el contrato de distribución.

Sin embargo, lo expuesto no significa - como alguna de esas sentencias señalan - que los contratantes no puedan ejercitar la potencialidad normativa creadora que les reconoce el artículo 1.255 del Código Civil y pactar una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que en el caso de ventas convenidas a iniciativa del propio oferente, el mediador tenga derecho a la remuneración.

Esto último es lo que, según se indica en la sentencia recurrida - después de la indagación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de las dos contratantes -, aconteció en el caso enjuiciado.

Es más, las argumentaciones de la Audiencia Provincial, a partir de la prueba de la obligación de Nueva Sierra Nevada, SL de pagar los costos de la promoción de todas las ventas previstas, tienen alguna conexión con la doctrina sentada, entre otras, en las sentencias de 21 de octubre de 1.965, 1 de diciembre de 1.986, 26 de marzo y 23 de septiembre de 1.991, según las que el mediador tiene derecho a la remuneración cuando de sus gestiones se hubiera aprovechado quien concluyó el contrato.

CUARTO

Los motivos segundo y tercero, en los que, respectivamente, se señalan como infringidos los artículos 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 y 1.214 del Código Civil, parten de una interpretación de los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida que ha de calificarse como incorrecta.

Considera la recurrente que la Audiencia Provincial había declarado el derecho de la demandante a la retribución como una consecuencia de haber realizado la misma "determinadas actuaciones en relación con los inmuebles vendidos". Añade Promonevada, SA que "la actora en ningún momento del procedimiento ha alegado, ni mucho menos probado, que hubiera realizado actividad alguna en relación con estos inmuebles" - los adquiridos por Cetursa Sierra Nevada, SA -. Y concluye afirmando, en los respectivos motivos, que la sentencia recurrida es incongruente y ha infringido las reglas sobre la carga de la prueba.

Los dos motivos se desestiman, ya que, como se ha apuntado, su fundamento se encuentra en una afirmación que el Tribunal de apelación no hizo.

Se expuso antes que la ratio de la condena de la ahora recurrente a pagar la contraprestación correspondiente a la venta a que nos referimos se encuentra, no en que hubiera resultado de la mediación de Nueva Sierra Nevada, SL, sino en que las dos partes habían convenido el pago de la retribución aunque la perfección de aquella se lograra sin la intervención directa de la mediadora.

A mayor abundamiento, el fracaso del motivo tercero habría de ser, también, consecuencia de que la carga de la prueba se tome en consideración sólo cuando faltan elementos de juicio susceptibles de fundar la convicción judicial sobre la existencia o inexistencia de los hechos afirmados por las partes, no cuando éstos han quedado probados en el proceso. Con otras palabras, el artículo 1.214 del Código Civil resulta infringido en caso de una incorrecta identificación de la parte que ha de soportar las consecuencias de que permanezcan dudosos hechos relevantes para la decisión del litigio y, por ello, su invocación no permite revisar en casación la valoración de la prueba practicada - sentencias de 22 de noviembre de 1.994 y 3 de julio de 1.997, entre otras muchas -.

QUINTO

A la remuneración a que, según la sentencia recurrida, tiene derecho Nueva Sierra Nevada, SL por las ventas de apartamentos y locales de negocio convenidas con D. Julián y los hermanos D. Serafin y D. Jose Augusto se refieren los motivos cuarto y quinto.

En el escrito de contestación a la demanda, Promonevada, SA había alegado que la eficacia de los contratos de venta promovidos por la actora quedaba siempre condicionada a su ratificación, la cual nunca se produjo en los casos referidos. Antes bien, afirmó que los había expresamente rechazado por disconformidad con las condiciones en ellos pactadas.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, tras valorar las pruebas practicadas en el proceso, declararon que las referidas ventas se habían finalmente celebrado. En la sentencia recurrida se afirma tal conclusión ante "la realidad de los pagos hechos - por los mencionados compradores - documentalmente acreditados", así como de "la posesión que se ostenta - por aquellos - de los locales, sin que se haya acreditado intento de desalojo alguno...".

SEXTO

La recurrente, en el motivo cuarto, no ataca la valoración de la prueba que llevó al Tribunal de la segunda instancia a afirmar la perfección de las ventas a que nos referimos, sino que, incurriendo en una petición de principio, extrae consecuencias de una premisa contraria a la afirmada, que, por ello, debería previamente demostrar.

En efecto, a partir de la suposición de que los mencionados contratos no se habían perfeccionado, afirma que la sentencia de apelación era contraria a la jurisprudencia según la que "en los contratos de mediación inmobiliaria... el derecho a la percepción de comisión por parte del intermediario nace con la perfección del contrato de compraventa y no con la mera oferta...".

Lo propio, aunque en relación con la interpretación de los contratos, acontece con el motivo quinto, en el que Promonevada, SA señala como infringido el artículo 1.281.1 del Código Civil, con el argumento de que el Tribunal de apelación, al condenarle a pagar a la mediadora su contraprestación, había interpretado en contra de la referida norma alguna de las cláusulas del contrato celebrado con ella - la 2.1 y la 5.4, en particular -, en las que claramente se establece que el derecho de Nueva Sierra Nevada, SL a la remuneración nace con la perfección de las ventas,

Reiteradamente ha declarado esta Sala que no cabe la denuncia de la infracción de normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia aplicables a la decisión del conflicto - a que se refiere el artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 - a partir de un supuesto de hecho que no sea coincidente con el declarado en la instancia, a menos que se consiga previamente la modificación del mismo.

Otra cosa significa hacer supuesto de la cuestión y, al fin, conducir al recurso a su fracaso - sentencias de 5 de diciembre de 1.996 y 20 de diciembre de 1.996 -.

Los dos motivos se desestiman.

SÉPTIMO

El motivo quinto lleva a la recurrente a atribuir de nuevo a la sentencia de apelación el defecto de incongruencia. Afirma que ha sido infringido el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 al haberle condenado el Tribunal de apelación a pagar a la demandante una remuneración por determinadas ventas que era superior - en veinticuatro mil setecientas dieciséis pesetas - a la liquidada en la correspondiente factura que presentó aquella con la demanda.

El motivo se desestima por cuanto del documento que señala la recurrente para demostrar el vicio no deriva - por falta de coincidencia de una de las sumas por ella manejadas - la realidad del exceso en la determinación judicial de lo que constituye una parte o capítulo de la deuda - cuyo total no supera el que había sido reclamado en la demanda -, el cual, en todo caso, merecería ser tratado como un mero error de cálculo, que pudo y, en su caso, debía haber sido rectificado mediante el remedio de la aclaración - sentencia de 28 de octubre de 1.985 -.

OCTAVO

El último motivo lo dedica la recurrente al pronunciamiento sobre las costas de la apelación. Afirma que el Tribunal de segunda instancia había infringido el artículo 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al imponerle las costas causadas con su apelación, pese resultar favorecido por el pronunciamiento relativo a los intereses moratorios, en relación con la fecha de devengo de los mismos, en comparación con lo decidido en la primera instancia.

El motivo se desestima, ya que el recurso de apelación interpuesto por Promonevada, SA fue íntegramente desestimado, con lo que basta para entender cumplido el supuesto de hecho del artículo que se invoca.

Y no constituye obstáculo para tal afirmación el que la sentencia de segunda instancia, al estimar no su apelación, sino la de la otra parte litigante - aumentando el importe de su crédito - contenga un pronunciamiento complementario - relativo a las fechas desde las que la demandada, por haber incurrido en mora, adeuda intereses - que en parte le favorece como apelada.

NOVENO

Las costas del recurso de casación que desestimamos quedan a cargo de la recurrente, en aplicación del artículo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto, por Promonevada, S.A., contra la Sentencia dictada, con fecha dieciocho de septiembre de dos mil, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada, con imposición de costas a la recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Francisco Marín Castán.-José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Encarnación Roca Trías.- Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Ramón Ferrándiz Gabriel, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.