STS 221/, 10 de Marzo de 1992

Ponente:D. JAIME SANTOS BRIZ
Número de Recurso:264/1990
Procedimiento:RECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución:221/
Fecha de Resolución:10 de Marzo de 1992
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

"CONTRATO DE MEDIACIÓN. PAGO. No puede confundirse el mandato con el corretaje aunque sean contratos que tienen un mismo soporte que es el contrato tipo de su mandato. La esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervención del mediador en contrato, ni actuar como mandatario, sino como ""corredor civil"". En primera instancia se desestima demanda. Se desestima apelación. Se desestima casación. "

 
ÍNDICE
CONTENIDO

En la Villa de Madrid, a diez de Marzo de mil novecientos noventa y dos.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de

apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, como

consecuencia de autos, juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de

Primera Instancia número cuatro de Madrid, sobre contrato de mediación,

pago de cantidad y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por Don

Eusebio, representada por la Procurador de los Tribunales

María del Carmen Otero García y asistida del Letrado Don Rafael Ballester

Fernández, en el que son recurridos Doña Marí Luzde la

Orden, representada por la Procurador de los Tribunales Doña Amalia Jiménez

Andosilla y asistido del Letrado Don Carlos Sánchez de Vivar Alvárez, y Don

Carlosrepresentado por el Procurador de los

Tribunales Don Jose Luis Martín Jaureguibeitia y asistidos del Letrado Don Jacinto Blanco Pérez.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de

Madrid, fueron vistos los autos de menor cuantía, promovidos a instancia de

Don Eusebiocontra Doña Marí Luzde la

Orden y Don Carlos, sobre contrato de mediación,

pago de cantidad y otros extremos.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las

prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los

hechos y fundamentos de derecho, se dictara sentencia, en la que se

declarase: que la carta de 31 de Marzo de 1986 es un contrato de mediación

entre Doña Marí Luzcomo mandante y Don Eusebiocomo mediador, para

la venta a terceros de la vivienda descrita, se declare que la comisión

pactada a favor del Agente actor es del 5% sobre los sesenta y tres

millones doscientas mil pesetas del precio de la compraventa y además del

50% del exceso que se obtuviera, se declare que Doña Marí Luzautorizó

expresamente a Don Eusebiocobrar la comisión acordada, se declare que el contrato de mediación quedó perfeccionado al inicial Don Eusebiolas gestiones de localización del comprador y extinguida por

cumplimiento la obligación impuesta a éste por el contrato de mediación al

ser hecha la primera entrega de dinero por Don Carlos, se declare que

en uso de la autorización sobre la venta de la vivienda Don Eusebiotraslado a Don Carlosla oferta de venta realizada

por Doña Marí Luz, recibiendo del primero para la segunda la

aceptación del contrato, se declare que correspondiendo a Doña Marí Luzel

pago de la comisión devengada por Don Eusebio, es de la propiedad

de éste la cantidad de cinco millones sesenta mil pesetas hecha suya la

superior de seis millones setecientas mil pesetas entregada por Don Carlos, se condene a los demandados a estar y pasar por las anteriores

declaraciones, se condene a los demandados a reconocer como de la propiedad

del demandante la cantidad de cinco millones sesenta mil pesetas, se condene a Doña Marí Luza dar a Don Carloscarta de pago de dicha

cantidad, y que se condene a los demandados al pago de las costas del

procedimiento.

Admitida a trámite la demanda, el demandado Don Carlos, la contestó alegando como hechos y fundamentos de

derecho, los que estimó de aplicación y terminó suplicando se dictara

sentencia desestimando la acción ejercitada en estos autos en los concretos

extremos mencionados, condenando al actor a devolver, firme que sea la

sentencia, a D. Carlos, la suma de seis millones

setecientas mil pesetas de su propiedad, y todo ello con expresa condena en

costas por temeridad.

Por Doña Marí Luzde la Orden, se contestó a la

demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de

aplicación, y suplicó al Juzgado se dictara sentencia por la que estimando

las excepciones alegadas o en todo caso desestimando la demanda, se le absuelva de la misma, con expresa imposición de costas a la parte actora.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 8 de enero de 1.988,

cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda formulada por el

Procurador Sr. López Arevalillo en nombre y representación de D. Eusebiocontra Dª Marí Luzde la Orden representada

por la Procuradora Jiménez Andosilla y contra D. Carlosrepresentado por el Procurador Sr. Martín Jaureguibeitia y

estimando la reconvención formulada por este último contra el actor, debo

absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos de la demanda

y condeno al actor a entregar a D. Carlosla

cantidad de seis millones setecientas mil pesetas todo haciendo expresa

imposición de las costas a la parte actora".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación

que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 28 de Noviembre de 1.989,

cuyo fallo es como sigue: "Debemos confirmar y confirmamos totalmente la

sentencia dictada en los autos originales de que dimana el rollo de Sala,

con fecha 8 de Enero de 1.988, por el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de

Primera Instancia nº 4 de esta Capital, con imposición a la parte apelante

de las costas causadas en la apelación".

TERCERO

La Procurador Dª Mª del Carmen Otero García, en

representación de Don Eusebio, formalizó recurso de

casación que funda en los siguientes motivos:

Motivo primero: Al amparo del ordinal cuarto del art. 1692 de la

L.E.C., por cuanto ha habido error en la apreciación de la prueba, basado

en los documentos que obran en autos de conformidad con el art. 1707 de la

Ley Procesal Civil.

Motivo segundo: Al amparo del art. 1692, ordinal quinto, de la

L.E.C., por infracción de los arts. 1261 y 1262 del Código civil,

infringidos por el concepto de violación por inaplicación.

Motivo tercero: Al amparo del art. 1692, ordinal quinto, de la

L.E.C., por infracción de los arts. 1258 y 1450 del Código civil,

infringidos por el concepto de violación por inaplicación.

Motivo cuarto: Al amparo del art. 1692, ordinal quinto, de la

L.E.C., por infracción del art. 1445 del Código civil, infringido por el

concepto de violación por inaplicación.

Motivo quinto: Al amparo del ordinal quinto del art. 1692 de la

L.E.C., por infracción de los arts. 1709 y 1713 del Código civil,

infringidos por el concepto de violación por inaplicación.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado de

instrucción, se señaló para la vista el día 25 de Febrero de 1.992, en que

ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JAIME SANTOS BRIZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La sentencia recurrida en casación, confirmando la de

primera instancia apelada, desestima la demanda que formuló don Eusebiocontra doña Marí Luzde la Orden y don Carlos, y estimó la reconvención que propuso este último

para obtener la devolución de la cantidad que había entregado como señal en

la compraventa del inmueble que pensaba concertar con su codemandada Srª

Marí Luz, como vendedora. La Sala de instancia basó su sentencia

fundamentalmente en el documento-recibí de fecha 4 de abril de 1.986, del

que, en criterio del mismo Tribunal, no se desprende el perfeccionamiento

de un contrato, puesto que se deja para tiempo futuro la determinación de

condiciones de pago; se acepta cantidad como señal por el agente actor,

pero sobre todo se deja a salvo que las condiciones propuestas por el

comprador, el Sr. Carloso sociedad a designar, no fueran aceptadas por

la propiedad; dato revelador, según la Sala "a quo", de inexistencia de la perfección del contrato que pueda originar derechos a favor del demandante

actual recurrente. El suplico de la demanda, que se reitera fue

desestimado, se concreta a pedir con base en un contrato de mediación,

plasmado en la carta de 31 de marzo de 1.986, la comisión que se dice

pactada con la vendedora, se declare que el contrato de mediación quedó

perfeccionado entre demandante y demandada Srª Marí Luz, y que el Sr. Eusebio

recibió de don Carlosla aceptación del contrato en fecha 4

de abril de 1.986, dejando el contrato perfeccionado entre vendedora y

comprador, y por tanto el actor recurrente tiene derecho a recibir su

comisión, la cual pretende retraer de la suma que el futuro comprador había

entregado en concepto de arras, suma que a tal efecto el actor había

retenido, en lugar de entregarlas a la vendedora.

SEGUNDO

El motivo primero del recurso de casación se formula al

amparo del nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enj. civil "por cuanto -se dice- ha habido error en la apreciación de la prueba, basado en documentos

que obran en autos". Tales documentos según el recurrente son: el

consistente en uno que adopta forma de carta, de fecha 31 de marzo de

1.986; otro, de fecha 4 de abril del mismo año; otro de fecha 15 del mismo

mes y año, por el presunto comprador entrega cinco millones de pesetas,

además de un millón que antes había entregado a cuenta de la expresada

compra; y, por último, un telegrama de la Sra. Marí Luzal recurrente. El

motivo decae inexorablemente por las siguientes consideraciones: a) Los

documentos que se citan como base de un error de hecho en el fallo fueron

examinados por el Tribunal de apelación, como se deduce de la sentencia

recurrida y de la de primera instancia, cuyos razonamientos y fundamentos

de derecho fueron aceptados por el Tribunal "a quo"; por tanto, tales

documentos no son aptos para fundamentar aquel error, sino que son otra vez

apreciados por el recurrente con interpretación que disiente de la adoptada por la Sala de instancia, dedicándose, además, a sostener conceptos

jurídicos en un motivo de hecho. b) Así, establece que el recurrente

recibió un "mandato de venta", con olvido de la función mediadora que en

principio le fue encomendada; sostiene que el contrato de comparaventa

"quedó perfeccionado aunque no consumado", afirmación ajena al motivo en

que se formula; además se dice que se trata de un "mandato irrevocable"; y,

partiendo de que el contrato estaba perfeccionado por la actuación del

mediador, se hacen otras afirmaciones asimismo erróneas e impropias de un

motivo de hecho, como ya se deja dicho. Por todo ello, el motivo, que no

revela error alguno de hecho en el fallo susceptible de casación, ha de ser

desestimado.

TERCERO

El motivo segundo, al amparo del art. 1692, nº 5º, de la

Ley de Enj. civil, acusa infracción de los arts. 1261 y 1262 del Código

civil, con la idea, según se va exponiendo de que existió consentimiento

entre los contratantes al trasladar el agente Sr. Eusebio, actual recurrente, al comprador la condición de la parte vendedora que, dice,

"aquél aceptó íntegramente". El motivo ha de seguir la misma suerte

desestimatoria del anterior. Efectivamente, parte de que el recurrente

actuó como mandatario, lo cual no es cierto y de que se perfeccionó el

contrato de compraventa entre vendedora Srª Marí Luzy el comprador

codemandado Sr. Carlos. Que no fue así lo ponen de relieve los siguientes

razonamientos: a) No puede confundirse el mandato con el corretaje aunque

sean contratos que tienen un mismo soporte que es el contrato tipo de su

mandato. La esencia de la mediación radica en que la función del mediador

está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin

intervención del mediador en en contrato, ni actuar como mandatario, sino,

en este aso, como "corredor civil", en cuanto actuó solo por una parte con

la cual únicamente tiene una relación contractual de mediación; el

mediador, a diferencia del mandatario, no contrata. b) El contrato de corretaje, como declaró últimamente la sentencia de 26 de marzo de 1991, se

halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato

pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la

actuación del mediador. Criterio ya mantenido de antiguo (por ejemplo, en

sentencia de 2 de diciembre de 1902), al declarar que salvo pacto expreso

en contrario el derecho del corredor a ser remunerado depende del

cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a

percibir corretaje aunque hallare persona dispuesta a comprar si a pesar de

ello surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia

sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso el

contrato no llegó al estado de perfección, que es indispensable para que su

consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin

llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado,

  1. De la interpretación de los documentos de 31 marzo de 1986 (en forma de carta de la presunta vendedora, pero que en realidad fue un documento

redactado por el recurrente que puso a la firma de la recurrida y ésta

firmó, en un caso de verdadera declaración de voluntad "negligente"), y el

de fecha 4 de abril de 1986, no se deduce en forma alguna la supuesta

perfección del contrato de compraventa, perfección en la que no interviene,

ni es esa su función, el mediador, como ya observan acertadamente los

Juzgadores de instancia, que de los términos literales de ambos documentos

no dedujeron contrato de compraventa. Baste al efecto la frase contenida en

el segundo de tales documentos en el sentido de que "en caso de que las

condiciones propuestas por el comprador no fueran aceptadas por la

propiedad, el recurrente ("Consulting Inmobiliario Gilmar") devolverá

exclusivamente la cantidad recibida sin derecho a mayor resarcimiento por

ninguna de las partes". d) Contrariamente al contrato de mediación, único

existente, las peticiones 4ª, 6ª y 8ª de la demanda, implican intervención en el contrato de venta del mediador, como supuso la retención de

cantidades entregadas como señal por el comprador propuesto y negarse el

recurrente a devolverlas al propio presunto comprador una vez que la

vendedora desistió de la oferta de venta; lo que implica una manifiesta

invasión por parte del mediador del contenido del contrato ofrecido, en

contra, además, del tenor literal del citado documento de 4 de abril de

1986. e) El dato de que el comprador proyectado hiciese una entrega en

concepto de señal no perfecciona un contrato aún no celebrado. Suma

entregada, como observó la sentencia de 8 de abril de 1.991, "para la

compra" que había de entenderse futura, pero no para "esta compra" o

expresión similar, como se diría de haberse celebrado el contrato; y en

caso de que las condiciones propuestas por el comprador no fueran aceptadas

por la propiedad, se dice que el agente corredor devolverá exclusivamente

la cantidad recibida sin derecho a mayor resarcimiento por ninguna de las partes, que fue lo acontecido en el caso de esta litis; lo cual demuestra

que el agente actuante no era mandatario de la vendedora, ni que se hubiera

perfeccionado el contrato. Todo ello revela la ineficacia de las

alegaciones que se hacen en el motivo examinado y que lo hacen decaer.

CUARTO

Asimismo, decaen los motivos tercero y cuarto que, con el

mismo apoyo procesal que el anterior, denuncian la infracción de los arts.

1258, 1450 y 1445 del Código civil. En cuanto a este último porque según

conocida jurisprudencia (así sentencia de 24 de octubre de 1981) no es

susceptible de ser alegado en casación como norma valorativa de prueba, al

concretarse exclusivamente a dar un concepto del contrato de compraventa. Y

en cuanto a los otros dos preceptos legales porque, como se ha razonado, el

contrato, cuyo encargo de buscar comprador recibió el recurrente, no se

perfeccionó como exige el art. 1258 ni consta el acuerdo entre cosa y

precio a que se refiere el art. 1450 invocado. Reiterando lo dicho, no puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un

contrato cuya celebración se le haya encargado, a menos, lo que no consta,

que haya recibido para ello un mandato expresado, que no se ha probado en

las actuaciones. Igualmente es desestimable el motivo quinto y último, que

sostiene con el mismo apoyo procesal la infracción de los arts. 1709 y 1713

del Código civil, ya que este último motivo parte de la existencia de un

mandato, no probado en el supuesto litigioso ahora contemplado. Como dice

la sentencia de 3 de marzo de 1967, la conclusión del contrato objeto del

encargo no puede ser prometida por el mediador, ya que ese hecho no depende

de su voluntad, sino de la de los interesados, y sin que finalmente, en

orden a la exigibilidad de la retribución del corredor o mediador, pueda

hablarse de que la comitente recurrida se haya aprovechado de las gestiones

del corredor para ultimar operación alguna, como sería si el recurrente

hubiese entregado la cantidad recibida como señal a la posible vendedora y ésta la hubiese retenido, ya que, como anteriormente se ha hecho notar, fue

el mediador quien en contra de su estricta función retuvo tal suma, que

después el posible comprador reclamó mediante una acción reconvencional

implícita pero inequívoca.

QUINTO

La desestimación de todos los motivos da lugar a la del

recurso en su totalidad, con imposición de costas por imperativo legal a la

parte recurrente, (art. 1715, párrafo último, de la Ley de Enj. civil) y

con pérdida del depósito para recurrir, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por Don Eusebio, contra la sentencia de fecha veintiocho de noviembre de mil novecientos ochenta y nueve, que

dictó la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, condenando a

dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida

del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la

mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de

los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.