STS 221/, 10 de Marzo de 1992
Jurisdicción | España |
Fecha | 10 Marzo 1992 |
Número de resolución | 221/ |
En la Villa de Madrid, a diez de Marzo de mil novecientos noventa y dos.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, como
consecuencia de autos, juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de
Primera Instancia número cuatro de Madrid, sobre contrato de mediación,
pago de cantidad y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por Don
Eusebio, representada por la Procurador de los Tribunales
María del Carmen Otero García y asistida del Letrado Don Rafael Ballester
Fernández, en el que son recurridos Doña Marí Luzde la
Orden, representada por la Procurador de los Tribunales Doña Amalia Jiménez
Andosilla y asistido del Letrado Don Carlos Sánchez de Vivar Alvárez, y Don
Carlosrepresentado por el Procurador de los
Tribunales Don Jose Luis Martín Jaureguibeitia y asistidos del Letrado Don Jacinto Blanco Pérez.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de
Madrid, fueron vistos los autos de menor cuantía, promovidos a instancia de
Don Eusebiocontra Doña Marí Luzde la
Orden y Don Carlos, sobre contrato de mediación,
pago de cantidad y otros extremos.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las
prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los
hechos y fundamentos de derecho, se dictara sentencia, en la que se
declarase: que la carta de 31 de Marzo de 1986 es un contrato de mediación
entre Doña Marí Luzcomo mandante y Don Eusebiocomo mediador, para
la venta a terceros de la vivienda descrita, se declare que la comisión
pactada a favor del Agente actor es del 5% sobre los sesenta y tres
millones doscientas mil pesetas del precio de la compraventa y además del
50% del exceso que se obtuviera, se declare que Doña Marí Luzautorizó
expresamente a Don Eusebiocobrar la comisión acordada, se declare que el contrato de mediación quedó perfeccionado al inicial Don Eusebiolas gestiones de localización del comprador y extinguida por
cumplimiento la obligación impuesta a éste por el contrato de mediación al
ser hecha la primera entrega de dinero por Don Carlos, se declare que
en uso de la autorización sobre la venta de la vivienda Don Eusebiotraslado a Don Carlosla oferta de venta realizada
por Doña Marí Luz, recibiendo del primero para la segunda la
aceptación del contrato, se declare que correspondiendo a Doña Marí Luzel
pago de la comisión devengada por Don Eusebio, es de la propiedad
de éste la cantidad de cinco millones sesenta mil pesetas hecha suya la
superior de seis millones setecientas mil pesetas entregada por Don Carlos, se condene a los demandados a estar y pasar por las anteriores
declaraciones, se condene a los demandados a reconocer como de la propiedad
del demandante la cantidad de cinco millones sesenta mil pesetas, se condene a Doña Marí Luza dar a Don Carloscarta de pago de dicha
cantidad, y que se condene a los demandados al pago de las costas del
procedimiento.
Admitida a trámite la demanda, el demandado Don Carlos, la contestó alegando como hechos y fundamentos de
derecho, los que estimó de aplicación y terminó suplicando se dictara
sentencia desestimando la acción ejercitada en estos autos en los concretos
extremos mencionados, condenando al actor a devolver, firme que sea la
sentencia, a D. Carlos, la suma de seis millones
setecientas mil pesetas de su propiedad, y todo ello con expresa condena en
costas por temeridad.
Por Doña Marí Luzde la Orden, se contestó a la
demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de
aplicación, y suplicó al Juzgado se dictara sentencia por la que estimando
las excepciones alegadas o en todo caso desestimando la demanda, se le absuelva de la misma, con expresa imposición de costas a la parte actora.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 8 de enero de 1.988,
cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda formulada por el
Procurador Sr. López Arevalillo en nombre y representación de D. Eusebiocontra Dª Marí Luzde la Orden representada
por la Procuradora Jiménez Andosilla y contra D. Carlosrepresentado por el Procurador Sr. Martín Jaureguibeitia y
estimando la reconvención formulada por este último contra el actor, debo
absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos de la demanda
y condeno al actor a entregar a D. Carlosla
cantidad de seis millones setecientas mil pesetas todo haciendo expresa
imposición de las costas a la parte actora".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación
que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 28 de Noviembre de 1.989,
cuyo fallo es como sigue: "Debemos confirmar y confirmamos totalmente la
sentencia dictada en los autos originales de que dimana el rollo de Sala,
con fecha 8 de Enero de 1.988, por el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de
Primera Instancia nº 4 de esta Capital, con imposición a la parte apelante
de las costas causadas en la apelación".
La Procurador Dª Mª del Carmen Otero García, en
representación de Don Eusebio, formalizó recurso de
casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo primero: Al amparo del ordinal cuarto del art. 1692 de la
L.E.C., por cuanto ha habido error en la apreciación de la prueba, basado
en los documentos que obran en autos de conformidad con el art. 1707 de la
Motivo segundo: Al amparo del art. 1692, ordinal quinto, de la
L.E.C., por infracción de los arts. 1261 y 1262 del Código civil,
infringidos por el concepto de violación por inaplicación.
Motivo tercero: Al amparo del art. 1692, ordinal quinto, de la
L.E.C., por infracción de los arts. 1258 y 1450 del Código civil,
infringidos por el concepto de violación por inaplicación.
Motivo cuarto: Al amparo del art. 1692, ordinal quinto, de la
L.E.C., por infracción del art. 1445 del Código civil, infringido por el
concepto de violación por inaplicación.
Motivo quinto: Al amparo del ordinal quinto del art. 1692 de la
L.E.C., por infracción de los arts. 1709 y 1713 del Código civil,
infringidos por el concepto de violación por inaplicación.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de
instrucción, se señaló para la vista el día 25 de Febrero de 1.992, en que
ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JAIME SANTOS BRIZ
La sentencia recurrida en casación, confirmando la de
primera instancia apelada, desestima la demanda que formuló don Eusebiocontra doña Marí Luzde la Orden y don Carlos, y estimó la reconvención que propuso este último
para obtener la devolución de la cantidad que había entregado como señal en
la compraventa del inmueble que pensaba concertar con su codemandada Srª
Marí Luz, como vendedora. La Sala de instancia basó su sentencia
fundamentalmente en el documento-recibí de fecha 4 de abril de 1.986, del
que, en criterio del mismo Tribunal, no se desprende el perfeccionamiento
de un contrato, puesto que se deja para tiempo futuro la determinación de
condiciones de pago; se acepta cantidad como señal por el agente actor,
pero sobre todo se deja a salvo que las condiciones propuestas por el
comprador, el Sr. Carloso sociedad a designar, no fueran aceptadas por
la propiedad; dato revelador, según la Sala "a quo", de inexistencia de la perfección del contrato que pueda originar derechos a favor del demandante
actual recurrente. El suplico de la demanda, que se reitera fue
desestimado, se concreta a pedir con base en un contrato de mediación,
plasmado en la carta de 31 de marzo de 1.986, la comisión que se dice
pactada con la vendedora, se declare que el contrato de mediación quedó
perfeccionado entre demandante y demandada Srª Marí Luz, y que el Sr. Eusebio
recibió de don Carlosla aceptación del contrato en fecha 4
de abril de 1.986, dejando el contrato perfeccionado entre vendedora y
comprador, y por tanto el actor recurrente tiene derecho a recibir su
comisión, la cual pretende retraer de la suma que el futuro comprador había
entregado en concepto de arras, suma que a tal efecto el actor había
retenido, en lugar de entregarlas a la vendedora.
El motivo primero del recurso de casación se formula al
amparo del nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enj. civil "por cuanto -se dice- ha habido error en la apreciación de la prueba, basado en documentos
que obran en autos". Tales documentos según el recurrente son: el
consistente en uno que adopta forma de carta, de fecha 31 de marzo de
1.986; otro, de fecha 4 de abril del mismo año; otro de fecha 15 del mismo
mes y año, por el presunto comprador entrega cinco millones de pesetas,
además de un millón que antes había entregado a cuenta de la expresada
compra; y, por último, un telegrama de la Sra. Marí Luzal recurrente. El
motivo decae inexorablemente por las siguientes consideraciones: a) Los
documentos que se citan como base de un error de hecho en el fallo fueron
examinados por el Tribunal de apelación, como se deduce de la sentencia
recurrida y de la de primera instancia, cuyos razonamientos y fundamentos
de derecho fueron aceptados por el Tribunal "a quo"; por tanto, tales
documentos no son aptos para fundamentar aquel error, sino que son otra vez
apreciados por el recurrente con interpretación que disiente de la adoptada por la Sala de instancia, dedicándose, además, a sostener conceptos
jurídicos en un motivo de hecho. b) Así, establece que el recurrente
recibió un "mandato de venta", con olvido de la función mediadora que en
principio le fue encomendada; sostiene que el contrato de comparaventa
"quedó perfeccionado aunque no consumado", afirmación ajena al motivo en
que se formula; además se dice que se trata de un "mandato irrevocable"; y,
partiendo de que el contrato estaba perfeccionado por la actuación del
mediador, se hacen otras afirmaciones asimismo erróneas e impropias de un
motivo de hecho, como ya se deja dicho. Por todo ello, el motivo, que no
revela error alguno de hecho en el fallo susceptible de casación, ha de ser
desestimado.
El motivo segundo, al amparo del art. 1692, nº 5º, de la
Ley de Enj. civil, acusa infracción de los arts. 1261 y 1262 del Código
civil, con la idea, según se va exponiendo de que existió consentimiento
entre los contratantes al trasladar el agente Sr. Eusebio, actual recurrente, al comprador la condición de la parte vendedora que, dice,
"aquél aceptó íntegramente". El motivo ha de seguir la misma suerte
desestimatoria del anterior. Efectivamente, parte de que el recurrente
actuó como mandatario, lo cual no es cierto y de que se perfeccionó el
contrato de compraventa entre vendedora Srª Marí Luzy el comprador
codemandado Sr. Carlos. Que no fue así lo ponen de relieve los siguientes
razonamientos: a) No puede confundirse el mandato con el corretaje aunque
sean contratos que tienen un mismo soporte que es el contrato tipo de su
mandato. La esencia de la mediación radica en que la función del mediador
está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin
intervención del mediador en en contrato, ni actuar como mandatario, sino,
en este aso, como "corredor civil", en cuanto actuó solo por una parte con
la cual únicamente tiene una relación contractual de mediación; el
mediador, a diferencia del mandatario, no contrata. b) El contrato de corretaje, como declaró últimamente la sentencia de 26 de marzo de 1991, se
halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato
pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la
actuación del mediador. Criterio ya mantenido de antiguo (por ejemplo, en
sentencia de 2 de diciembre de 1902), al declarar que salvo pacto expreso
en contrario el derecho del corredor a ser remunerado depende del
cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a
percibir corretaje aunque hallare persona dispuesta a comprar si a pesar de
ello surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia
sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso el
contrato no llegó al estado de perfección, que es indispensable para que su
consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin
llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado,
-
De la interpretación de los documentos de 31 marzo de 1986 (en forma de carta de la presunta vendedora, pero que en realidad fue un documento
redactado por el recurrente que puso a la firma de la recurrida y ésta
firmó, en un caso de verdadera declaración de voluntad "negligente"), y el
de fecha 4 de abril de 1986, no se deduce en forma alguna la supuesta
perfección del contrato de compraventa, perfección en la que no interviene,
ni es esa su función, el mediador, como ya observan acertadamente los
Juzgadores de instancia, que de los términos literales de ambos documentos
no dedujeron contrato de compraventa. Baste al efecto la frase contenida en
el segundo de tales documentos en el sentido de que "en caso de que las
condiciones propuestas por el comprador no fueran aceptadas por la
propiedad, el recurrente ("Consulting Inmobiliario Gilmar") devolverá
exclusivamente la cantidad recibida sin derecho a mayor resarcimiento por
ninguna de las partes". d) Contrariamente al contrato de mediación, único
existente, las peticiones 4ª, 6ª y 8ª de la demanda, implican intervención en el contrato de venta del mediador, como supuso la retención de
cantidades entregadas como señal por el comprador propuesto y negarse el
recurrente a devolverlas al propio presunto comprador una vez que la
vendedora desistió de la oferta de venta; lo que implica una manifiesta
invasión por parte del mediador del contenido del contrato ofrecido, en
contra, además, del tenor literal del citado documento de 4 de abril de
1986. e) El dato de que el comprador proyectado hiciese una entrega en
concepto de señal no perfecciona un contrato aún no celebrado. Suma
entregada, como observó la sentencia de 8 de abril de 1.991, "para la
compra" que había de entenderse futura, pero no para "esta compra" o
expresión similar, como se diría de haberse celebrado el contrato; y en
caso de que las condiciones propuestas por el comprador no fueran aceptadas
por la propiedad, se dice que el agente corredor devolverá exclusivamente
la cantidad recibida sin derecho a mayor resarcimiento por ninguna de las partes, que fue lo acontecido en el caso de esta litis; lo cual demuestra
que el agente actuante no era mandatario de la vendedora, ni que se hubiera
perfeccionado el contrato. Todo ello revela la ineficacia de las
alegaciones que se hacen en el motivo examinado y que lo hacen decaer.
Asimismo, decaen los motivos tercero y cuarto que, con el
mismo apoyo procesal que el anterior, denuncian la infracción de los arts.
1258, 1450 y 1445 del Código civil. En cuanto a este último porque según
conocida jurisprudencia (así sentencia de 24 de octubre de 1981) no es
susceptible de ser alegado en casación como norma valorativa de prueba, al
concretarse exclusivamente a dar un concepto del contrato de compraventa. Y
en cuanto a los otros dos preceptos legales porque, como se ha razonado, el
contrato, cuyo encargo de buscar comprador recibió el recurrente, no se
perfeccionó como exige el art. 1258 ni consta el acuerdo entre cosa y
precio a que se refiere el art. 1450 invocado. Reiterando lo dicho, no puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un
contrato cuya celebración se le haya encargado, a menos, lo que no consta,
que haya recibido para ello un mandato expresado, que no se ha probado en
las actuaciones. Igualmente es desestimable el motivo quinto y último, que
sostiene con el mismo apoyo procesal la infracción de los arts. 1709 y 1713
del Código civil, ya que este último motivo parte de la existencia de un
mandato, no probado en el supuesto litigioso ahora contemplado. Como dice
la sentencia de 3 de marzo de 1967, la conclusión del contrato objeto del
encargo no puede ser prometida por el mediador, ya que ese hecho no depende
de su voluntad, sino de la de los interesados, y sin que finalmente, en
orden a la exigibilidad de la retribución del corredor o mediador, pueda
hablarse de que la comitente recurrida se haya aprovechado de las gestiones
del corredor para ultimar operación alguna, como sería si el recurrente
hubiese entregado la cantidad recibida como señal a la posible vendedora y ésta la hubiese retenido, ya que, como anteriormente se ha hecho notar, fue
el mediador quien en contra de su estricta función retuvo tal suma, que
después el posible comprador reclamó mediante una acción reconvencional
implícita pero inequívoca.
La desestimación de todos los motivos da lugar a la del
recurso en su totalidad, con imposición de costas por imperativo legal a la
parte recurrente, (art. 1715, párrafo último, de la Ley de Enj. civil) y
con pérdida del depósito para recurrir, al que se dará el destino legal.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por Don Eusebio, contra la sentencia de fecha veintiocho de noviembre de mil novecientos ochenta y nueve, que
dictó la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, condenando a
dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida
del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la
mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de
los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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