STS 591/2006, 13 de Junio de 2006

El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Barcelona dictó sentencia de 25 de junio de 1996 en autos de juicio declarativo de menor cuantía núm. 0536/95 , cuyo fallo dice:

Fallo. Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador señor Arcas en nombre y representación de DEBRIL, S. A., contra 25-2, S. L., representada por procurador Sr. Rubio, debo condenar y condeno a ésta a pagar a la actora la cantidad de 6 042 000 ptas por principal y sus intereses legales desde el 7-10-94, así como en su caso los que se devengaren desde la fecha de la presente resolución hasta su total ejecución, todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. Que por el procurador señor Arcas en nombre y representación de DEBRIL, S. A., se interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra 25-5, S. L., en reclamación de 6 042 000 Ptas por principal en concepto de comisiones que según la actora, fueron indebidamente percibidas por 25-2, S. L., con cargo a DEBRIL, S. A., oponiéndose a tal pretensión la parte demandada. Así, y de la valoración conjunta y ponderada de todo lo actuado, resulta acreditado que con fecha 18-1-94 las mercantiles litigantes DEBRIL, S. A. y 25-2, S. L., suscribieron un contrato (documento 1 de la demanda), que califican como de exclusiva de venta, entre cuyos pactos destacaba lo siguiente: "... que la entidad DEBRIL, S. A. es propietaria de la... finca registral: 'Conjunto de cinco edificios (A, B, C, D y E) destinado a apart-hotel (único uso posible según la licencia municipal de obras...) construidos en parte de un local edificable en el término de Llansers, del término municipal de Palafrugell, parcialmente integrado en la organización Mont-Fina... Es resultante de la agrupación de las fincas registrales escritas en el Registro de la Propiedad en el Tomo 2656, libro 355 de Palafrugell, folio 78, finca 17. 455, inscripción 2ª y, en el tomo 2685, libro 376, de Palafrugell, folio 15, finca núm. 8.248-N, inscripción 4ª...'" Y, en cuanto a los pactos concretos de dicho contrato de "exclusiva de venta", estipulaban los contratantes: Primero. La Vendedora (25-2, S. L.) asume la responsabilidad de gestionar la venta de las entidades resultantes de la división del antes descrito apart-hotel, cuya división llevará a efecto de inmediato la propiedad (DEBRIL, S. A.)... con arreglo a los precios prefijados a la misma... dentro del plazo que finaliza el próximo día 31 de julio de 1994... Segundo. El precio o comisión a percibir por la vendedora queda establecido en el 6% del precio de venta y se percibirá por aquélla en el mismo momento de suscribirse cada contrato y satisfacerse por la parte adquirente la parte del precio pagada al contado (por importe nunca inferior al de un millón de pesetas), no obstante lo cual su intervención en cada una de las operaciones no se entenderá terminada hasta que, por parte de cada comprador, no sea suscrita la oportuna escritura pública de ampliación de hipoteca y de compra. Asimismo, resulta acreditado que, a fin de llevar a cabo la gestión de venta encomendada a 25-2, S. L. ésta dio lugar a una publicidad que no respondía exactamente a la realidad de los objetos cuya venta se proporcionaba, pues siendo tales objetos entidades integrantes de un apart- hotel, dicha publicidad rezaba lo siguiente "... 5.900.000 pesetas hasta Semana Santa. En la mejor zona de Calella de Palafrugell, apartamentos amueblados,... y 1 plaza de garaje incluida. Coja su equipaje y venga la mejor zona de Catalunya, allí está su apartamento para toda la vida...". Es decir se ofertaba la venta de apartamentos (una plaza de garaje incluida), y por precio de 5.900.000 Ptas cuando en realidad se trataba de entidades integrantes de un apart-hotel. Y así resulta de los documentos 2 a 5 de la demanda, habiéndose admitido por el legal representante de 25-2, S. L., ser la existencia de tales documentos, que reconoció, y que los mismos fueron ordenados o encargados por 25-2, S. L. Asimismo resulta acreditado que, tras ello, el Ayuntamiento de Palafrugell interpuso denuncia contra la hoy actora, DEBRIL, S. A., ante el Juzgado de Instrucción de La Bisbal y por si los hechos fueran constitutivos de un delito desobediencia a la autoridad y otro de estafa, se inició expediente sancionador contra DEBRIL, S. A., divulgándose todo ello en diversos diarios y revistas (documento 58 de la demanda). Posteriormente, consta igualmente en autos que diversos compradores de los "apartamentos" (en realidad entidades de apart-hotel) optaron por la resolución de sus respectivos contratos de compra-venta (celebrados por mediación de la demandada y por los que ésta había percibido de DEBRIL, S. A. la correspondiente comisión, concretamente un total de 12.972.000 pesetas). Así resulta del documento 10 y 11 de la demanda y, de la declaración testifical prestada por D. Inocencio, según el cual es cierto que se interesó por la compra de los apartamentos en Calella de Palafrugell a partir de los anuncios aparecidos en la prensa (documentos 2 a 5 de la demanda), pero que a raíz de la denuncia del Ayuntamiento de Palafrugell y, precisamente debido a tal publicidad, decidió anular su compra- venta, habiendo sido la hoy demandada, 25-2, S. L. (mediante sus administradoras), quien actuó ante el testigo en la gestión de ventas. Igualmente de la documental acompañada a la demanda, por la confesión judicial practicada en la persona del legal representante de 25-2, S. L., y testifical del Señor Inocencio, resulta probado que junto a éste hubo 16 compradores más que, ante la denuncia del Ayuntamiento (y consiguiente publicidad) optan por resolver sus respectivos contratos de venta, después de haber pagado ya cierta cantidad a cuenta (de pago del precio) y, por tanto después de que la hoy demandada hubiere percibido su comisión, conforme a lo contractualmente pactado, debiendo proceder la actora, como de hecho hizo, a reintegrar a todos estos compradores las cantidades que los mismos habían entregado a cuenta (documento 12 a 15 de la demanda). Y es entonces, y ante ello, cuando DEBRIL, S. A. reclama a la hoy demandada la devolución de tales comisiones concretamente por cantidad de 6 042 000 Ptas, al considerarlas indebidamente retenidas dada la final resolución de los contratos.

Segundo. A tal respecto sostiene la parte demandada que ha de diferenciarse entre perfección y consumación de la venta y, que conforme a lo pactado, la mercantil 5-2, S. L. tenía derecho a percibir su comisión desde la suscripción de cada contrato y, el pago por comprador de la parte del precio pagada al contado, con independencia del buen fin de la operación. No comparte tal criterio esta juzgadora, por cuanto según el contrato de que se trata y, al que ha de estarse (documento 1 de la demanda), la mercantil 25-2, S. L. se comprometía a gestionar la venta de las diversas entidades, si bien no finalizando su intervención en cada una de las operaciones "... hasta que, por parte de cada comprador, no sea suscrita la oportuna escritura pública de ampliación de hipoteca y de compra". Siendo así, se entiende que la hoy demandada y, en virtud de lo expresamente pactado, sólo tiene derecho a percibir (y en su caso retener) la correspondiente comisión en el supuesto de que la compra finalmente se llevare a efecto, documentándose en escritura pública. Así resulta además por cuanto según lo acordado, la vendedora (25-2, S. L.), asumía la responsabilidad de gestionar la venta, y no meramente de captar posibles compradores y ponerlos en contacto con la propietaria, DEBRIL, S. A. Y se entiende además que ello es lógico y justo, por cuanto de lo contrario la mercantil 25-2, S. L., habría percibido la cantidad de dinero, concretamente 6 042 000 Ptas por gestionar las ventas que finalmente no tuvieran lugar, sea por la causa que fuere, máxime si ello obedeció o respondió a la denuncia del Ayuntamiento de Palafrugell compra DEBRIL, S. A. ante la exacta publicidad llevada a cabo por 25-2, S. L.

»Tercero. Por otro lado, no obsta a lo anterior lo alegado por la parte demandada respecto a que en realidad las cantidades que DEBRIL, S. A. devolvió a los compradores (que optaron por la resolución de sus contratos), procedían de 25-2, S. L. A tal respecto y, en cuanto a la entrega de 18 000 000 de pesetas efectuada a DEBRIL, S. A. por la hoy demandada, no puede olvidarse que según consta en autos tal entrega no fue modo alguno gratuita, sino realizada en pago de 6 entidades de apart-hotel y cuatro plazas de parking, a precio inferior al ofertado inicialmente, con la consiguiente ganancia o beneficios para 25-2, S. L. Por otra parte, lógicamente DEBRIL, S. A. podía dar a ese dinero el destino que tuviere por conveniente, pues era suyo de su propiedad, y no ya de 25-2, S. L., que ya obtuvo su correspondiente contraprestación.

»Cuarto. Por todo ello, procede la íntegra estimación de la demanda interpuesta por procurador señor Arcas, en nombre y representación de DEBRIL, S. A., contra 25-2, S. L., condenando a ésta a pagar a la actora la cantidad de 6 042 000 Ptas por principal y sus intereses legales desde la fecha del acta notarial de requerimiento (7-10-94), conforme se interese con fundamento todo ello los artículos 1089, 1091 y concordantes del CC, 1414 del mismo texto y 1100, 1101 y 1108, igualmente del CC , siendo asimismo aplicable, en su caso, lo dispuesto en el artículo 921 de la LEC .

»Quinto. Se impone las costosas parte demandada ( artículo 523 LEC )».

La Sección Decimoprimera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia en el rollo núm. 1492/96 el 3 de junio de 1999 , cuyo fallo dice:

Fallamos. Que estimando el recurso de apelación formulado por "25-2, S.L.", contra la sentencia dictada en las actuaciones, se revoca. Se desestima la demanda formulada por "Debril, S.A.", contra "25-2, S.L.", absolviendo a ésta de la demanda e imponiendo a la actora las costas causadas en la primera instancia, sin hacer expresa imposición de las ocasionadas en esta alzada

.

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

PRIMERO. Como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 4 de noviembre de 1994 , el tema a decidir en el presente recurso es el relativo a determinar si en el contrato de mediación o corretaje el agente mediador adquiere derecho al cobro de sus honorarios desde el momento en que por su mediación ha quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya celebración mediante la previa búsqueda del correspondiente comprador le fue encomendado o si en cambio tal percepción de honorarios debe de quedar supeditada a la plena consumación del contrato de compraventa, mediante el cobro por el vendedor del total precio de venta. Señalando el Tribunal Supremo, que es doctrina jurisprudencial consolidada que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios, ha de nacer desde que queda cumplida su actividad mediadora, o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado, a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el mediador solamente cobrara sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada o sea cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta. En el presente supuesto no consta en el contrato que regula las relaciones entre las partes, fs. 21 y siguientes ese pacto. El pacto segundo no condiciona el cobro de la comisión al cobro íntegro del precio de la venta por el actor, claramente se señala que la comisión se percibirá en el momento de satisfacerse por los adquirentes la parte del precio a pagar al contado, un millón de pesetas, la precisión que también se formula, de que la intervención de las demandadas en cada una de las operaciones no finalizaría hasta que por parte de cada comprador no sea suscrita la oportuna escritura pública de ampliación de hipoteca y de compra, no puede interpretarse como un condicionante al cobro de la comisión, puesto que ésta claramente se devenga como se señala al comienzo del redactado del pacto 22 en el momento en que el comprador paga un millón de pesetas, no pudiendo admitirse en una interpretación lógica que primero se perciba una comisión y luego podría devolverse, la intervención a que se refiere el pacto especificando que no se entiende terminada hasta que no suscriban los compradores la escritura pública de hipoteca y de compra no puede ser la propia de la mediación que ya se ha efectuado, sino accesoria, en cuanto que la relación con los adquirentes la habían tenido las demandadas, éstas habrían de tener el contacto con aquéllos para la formalización de las escrituras públicas. La pretensión que se recoge en la demanda argumentándose que si el negocio no llega a perfeccionarse no nace el derecho a la prestación económica, no tiene apoyo en la doctrina jurisprudencial acerca del contrato de mediación, y tampoco en el concreto pacto suscrito entre los litigantes, como ya se ha expuesto. La propia demanda, hecho 42, entiende indiferente el motivo por el que se anularon 17 contratos de compraventa pero no puede en base a la prueba obrante en las actuaciones, tenerse por acreditado que las anulaciones tuvieran su causa en la conducta maliciosa de la demandada. Los documentos de reserva, y los contratos de compraventa especificaban con claridad que el objeto del contrato era un elemento del apart-hotel. La publicidad sí que utilizaba la palabra apartamento. Los compradores que resolvieron las ventas no hicieron constar la causa de la resolución, según se desprende lo manifestado en las actas que obran a los fs. 37 y ss., sin que pueda admitirse que la actuación de la propiedad fuera ajena a la intención de vender realmente lo que se considera por el consumidor un apartamento, y no lo que se considera un apart-hotel, de otro modo no tiene sentido que antes de que el Ayuntamiento iniciase un expediente sancionador contra la actora, y comunicase los hechos al Juzgado, Debril, S.A. tras repetir varias veces que la finca debía estar destinada a apart- hotel, en la escritura, a continuación dividiese el complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal estableciendo las normas por las que había de regirse la comunidad de propietarios, lo que no concuerda desde luego con la explotación de un apart-hotel. Sólo después de esas actuaciones administrativas y judiciales la actora parece querer aclarar que una cosa es un apart- hotel y otra un apartamento, confusión que con anterioridad no había mostrado intención de aclarar según se desprende de su actuación. En definitiva la prueba practicada no permite afirmar que fue la conducta de la demandada la causa única de la resolución de las ventas. Lo que lleva junto con la expuesta interpretación de lo pactado, a estimar el recurso de apelación y revocando la sentencia dictada en la primera instancia, desestimar la demanda, imponiendo al actor las costas causadas en la primera instancia y sin hacer expresa imposición de las originadas en esta alzada

.

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de DEBRIL, S. L., se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero. «Al amparo del ordinal 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia recurrida en infracción de los arts. 1.281.2° párrafo 1.282, 1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil y Jurisprudencia de este Tribunal en las Sentencias de 1 diciembre 1986 (RJ 1986/7190), 22 diciembre 1992 (RJ 1992/1 06341), 4 julio 1994 (RJ 1994\6427), 4 noviembre 1994 (RJ 1994/8368), 5 febrero 1996 (RJ 1996 1088) y 30 abril 1.998 (RJ 1998\3460 ).»

El motivo se funda, en síntesis, lo siguiente:

La sentencia recurrida infringe los artículos antes citados porque su interpretación de los términos del contrato es errónea, ilógica y contraventora de la legalidad. Según la sentencia nos hallamos ante un contrato de mediación sin condición de ningún tipo, cuando el contrato se halla condicionado.

Aun cuando el texto del contrato de mandato de venta puede suscitar alguna duda en relación con la función exacta de la demandada '25-2, S.L.' (designada como vendedora del contrato) y, en consecuencia, sobre el momento en que finaliza su intervención en las operaciones de venta y cuando nace su derecho a percibir la comisión pactada, como plasma en su Sentencia el Juzgador de 1a Instancia de 'la valoración conjunta y ponderada de todo lo actuado' se puede deducir perfectamente la intención de los contratantes.

No estamos ante un simple contrato de intermediación, pues la gestión y el mandato de venta comportan mayor obligación que la de poner en contacto a vendedor y comprador, que es a lo único que debe responsabilizarse un mediador o corredor civil.

El derecho a la comisión no nace hasta el momento en que el mandatario/vendedor finaliza sus tareas, libremente pactadas en el contrato y de acuerdo con el art. 1.255 del Código Civil , y esta finalización viene contemplada de forma expresa y diáfana en el mismo contrato (pacto segundo)

Las sentencias de este máximo Tribunal citadas, determinan de forma unánime la posibilidad de que haya en una mediación existan pactos expresos que condicionen el cobro de la comisión al cumplimiento de una obligación suplementaria.

En nuestro caso, es evidente, tanto desde una interpretación lógica como hermenéutica, que la entidad demandada '25-2, S.L.' se había responsabilizado de las gestiones de venta -como vendedora- hasta alcanzar el buen fin de cada una de las operaciones de venta, las cuales se entendían terminadas cuando por parte de los compradores firmaban la escritura de ampliación de hipoteca y de compra.

La Sentencia recurrida incumple también lo dispuesto en el art. 1284 del Código Civil , pues como determina la doctrina de esta Sala (STS 2 febrero 1952 y 13 junio 1964 , entre otras) «no puede admitirse una interpretación que conduzca a hacer ilusorias e ineficaces las cláusulas, sino la que aquellas han de tener una finalidad que las partes prefirieron al establecerlas». Las partes establecieron que las obligaciones de la demandada '25-2, S.L.' no acabaran hasta el otorgamiento de las escrituras de compraventa, por lo que si éstas no se llegaron a otorgar, por haberse anulado la venta con anterioridad (debido a una inexacta publicidad organizada por '25-2, S.L.') es evidente que '25-2, S.L.' no había finalizado su participación o trabajo y, por lo tanto, no tenía derecho a percibir la comisión pactada, pues lo contrario sería vaciar de contenido plazo contractual.

No influye para nada, que ambas partes, por razones de mecánica operativa, y al no prever que pudiesen producirse tan elevado número de anulaciones (por la inexacta publicidad ordenada por '25-2, S.L.'), estableciesen que los pagos a la demandada se efectuase al percibirse la cantidad inicial, en el contrato de promesa de venta.

Por otra parte, en el supuesto que se llegase a entender que el pacto segundo, que determina el alcance de la gestión a realizar por la vendedora, es de dudosa interpretación o confusa, ésta había infringido lo dispuesto en el art. 1.285 al no efectuar una interpretación global del contrato, en relación al art. 1.282 del Código Civil , para obtener la real voluntad de los contratantes.

La sentencia recurrida tampoco tiene en cuenta los actos posteriores al contrato que pueden aclarar la verdadera intención de las partes contratantes. La demandada '25-2, S.L.' reconoce implícitamente su obligación de devolver las comisiones correspondientes a los contratos anulados, cuando al contestar la demanda manifiesta que dichas cantidades ya habían sido devueltas por '25- 2, S.L.' a la actora 'DEBRIL, S.A.', con anterioridad a la reclamación judicial, y que precisamente las había utilizado ésta, para devolverlas a los compradores que anularon sus contratos. Dicha manifestación es radicalmente falsa ya que, tal y como se acreditó en el período probatorio y recogió acertadamente el Juzgador de 1a Instancia, no existió tal devolución.

En el presente asunto, tal y como viene expresando esta Sala ( STS 22 marzo 1950, 17 julio y 28 diciembre 1982, entre otras ), el art. 1282 del Código Civil tiene carácter subsidiario y se cita como infringido ya que la Sentencia recurrida ignora, además de las cláusulas del contrato, la intención inequívoca de la demandada '25-2, S.L.'.

Termina solicitando de la Sala «Que teniendo por presentado este escrito en tiempo y forma con sus copias y la escritura acreditativa de la representación que ostento, se sirva admitirlo y tener por formalizado e interpuesto, en tiempo y forma, en nombre de mi representada, 'DEBRIL, S.A.', RECURSO DE CASACIÓN por los motivos indicados en el cuerpo de este escrito contra la Sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 12 de julio de 1.999, recaída en el Rollo n° 1492/96 dimanante de los Autos n° 0536/95 del Juzgado de 1a Instancia n° 1 de Barcelona , admitir dicho recurso a trámite y, previos los trámites de rigor, dictar en su día dictar Sentencia, casando y anulando la de la mencionada Audiencia Provincial, conforme a las pretensiones de esta parte con arreglo a los motivos expresados en el presente recurso, dictando a continuación la que proceda con arreglo a derecho y confirmando en todos sus extremos la Sentencia de 1a Instancia, con imposición de costas a quién se oponga a este recurso.»

En el escrito de impugnación del recurso de casación presentado por la representación procesal de 25-2, S. L., tras formuladar las alegaciones que se estimaron oportunas, se termina solicitando de la Sala «Que teniendo por presentado este escrito, con sus copias, los una a los autos de su razón; por evacuado el traslado conferido por auto de 31 de enero de 2002 , notificado en fecha 6 de febrero de 2002, y tener por formalizada la oposición al recurso de casación interpuesto por la mercantil DEBRIL, S.A contra la Sentencia de fecha 3 de Junio de 1999 dictada por la Excma. Audiencia Provincial de Barcelona, sección 11ª , y tras los demás trámites legales correspondientes, se dicte sentencia por la que desestime el recurso de casación, por carecer manifiestamente de fundamento los motivos alegados, confirmando la sentencia recurrida, con la expresa imposición de costas a la parte recurrente por su manifiesta temeridad y mala fe, y por ser preceptivas en su caso.»

Para la deliberación y fallo del presente recurso se fijó el día 25 de mayo de 2006, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS, quien expresa el parecer de la Sala.

1) Dos sociedades suscribieron un contrato mediante el cual una de ellas se comprometía a gestionar la venta de las entidades resultantes de la división de un apartotel [se lo llamaba 'apart- hotel'], propiedad de la otra, a cambio de una comisión del 6% del precio de venta, que se recibiría en el mismo momento de suscribirse cada contrato y de satisfacerse por la parte adquirente la parte del precio pagada al contado, no obstante lo cual la intervención de la mediadora, que era calificada como «vendedora», no se entendería terminada hasta que por parte de cada comprador no fuera suscrita la oportuna escritura pública de ampliación de hipoteca y de compra.

2) La mediadora realizó una publicidad en que las entidades resultantes de la división del apartotel eran calificadas como apartamentos.

3) Tras el otorgamiento de las escrituras de compra-venta con diversos compradores, la propietaria otorgó escritura de división de propiedad horizontal.

4) El Ayuntamiento interpuso denuncia contra la propietaria por delitos de desobediencia y estafa, y, a raíz del conocimiento público de esta denuncia, diversos compradores optaron por la resolución de sus respectivos contratos de compra-venta, por los que se había percibido la correspondiente comisión.

5) La propietaria demandó a la mediadora la devolución de tales comisiones.

6) La sentencia de primera instancia estimó la demanda por entender, sustancialmente, que la mediadora demandada, en virtud de lo expresamente pactado, sólo tenía derecho a percibir la correspondiente comisión en el supuesto de que la compra finalmente se llevara a efecto, documentándose en escritura pública.

7) La sentencia de apelación revocó este pronunciamiento y desestimó la demanda por entender, sustancialmente, que, según reiterada jurisprudencia, el derecho del mediador al cobro de sus honorarios nace con la perfección del contrato y no con la consumación, salvo pacto en contrario; que el pacto cuestionado no condicionaba el cobro de la comisión al cobro íntegro del precio de la venta por la actora; y que la prueba practicada no permitía afirmar que fuese la conducta de la demandada la causa única de la resolución de las ventas.

En el motivo primero, formulado «al amparo del ordinal 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia recurrida en infracción de los arts. 1.281.2° párrafo 1.282, 1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil y Jurisprudencia de este Tribunal en las Sentencias de 1 diciembre 1986 (RJ 1986/7190), 22 diciembre 1992 (RJ 1992/1 06341), 4 julio 1994 (RJ 1994\6427), 4 noviembre 1994 (RJ 1994/8368), 5 febrero 1996 (RJ 1996 1088) y 30 abril 1.998 (RJ 1998\3460 )», se alega, en síntesis, que la interpretación de los términos del contrato que realiza la sentencia recurrida es errónea, pues la intención de los contratantes no era la de un simple contrato de intermediación, sino la de encargo de la gestión de las compra-ventas, de tal suerte que el derecho a la comisión nace cuando se produce la finalización de la gestión; mientras que la sentencia recurrida hace ilusoria la cláusula contractual que prolongaba la intervención del mediador hasta el otorgamiento del escritura y no tiene en cuenta los actos posteriores al contrato consistentes en el reconocimiento en la demanda de la procedencia de la devolución de las comisiones.

El motivo debe ser desestimado.

En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999 ).

En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación (STS de 21 de mayo de 1992 ).

Salvo pacto en contrario, como expresa ya la STS de 12 diciembre de 1902 , el derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección.

En resolución, como declara la STS de 4 de noviembre de 1994 , el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. El dato, en un caso concreto, de que el comprador proyectado hiciese una entrega en concepto de señal no perfecciona un contrato aún no celebrado (STS de 10 de marzo de 1992 ).

De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 7 de noviembre de 2004 ). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por las numerosas cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ).

La STS 1032/2004, de 5 noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 ).

En el caso enjuiciado la sentencia recurrida considera, y la parte recurrente no niega, que las compra-ventas a las cuales se refieren las comisiones reclamadas fueron perfeccionadas mediante la suscripción de los correspondientes contratos. A partir de ahí afirma que las cláusulas del contrato de mediación -en virtud del cual «el precio o comisión a percibir por la vendedora queda establecido en el 6% del precio de venta y se percibirá por aquélla en el mismo momento de suscribirse cada contrato y satisfacerse por la parte adquirente la parte del precio pagada al contado (por importe nunca inferior al de un millón de pesetas), no obstante lo cual su intervención en cada una de las operaciones no se entenderá terminada hasta que, por parte de cada comprador, no sea suscrita la oportuna escritura pública de ampliación de hipoteca y de compra»- no implican una alteración del principio general con arreglo al cual el devengo de la comisión se produce en el momento en que el mediador culmina su gestión mediante la aproximación de las partes que se traduce en la perfección del contrato.

La cuestión planteada en el motivo de casación se refiere, en consecuencia, a la interpretación del contrato. En esta materia, como es bien sabido, debe aceptarse la interpretación realizada por el tribunal de instancia, a no ser que sea manifiestamente errónea o arbitraria o comporte apreciaciones jurídicas que vulneren preceptos de carácter sustantivo.

Puede dudarse acerca de la corrección de la calificación atribuida a una de las obligaciones impuestas al agente mediador (la de continuar la intervención hasta el otorgamiento la escritura) como accesoria y ajena a su condición de tal. Sin embargo, la conclusión alcanzada por el tribunal de instancia debe considerarse como razonable, puesto que en el contrato se establece de manera precisa el momento en que surge la obligación de pago de la comisión, que nada permite entender que sea distinto de aquel en que se genera el derecho a percibirla, más cuando coincide con el momento de la perfección del contrato mediante su suscripción.

La conclusión alcanzada queda corroborada por las siguientes consideraciones particulares, que se hacen con la finalidad de dar respuesta a los principales argumentos expuestos por la parte recurrente, en aras del principio de tutela judicial efectiva:

1) Afirma la parte recurrente que esta interpretación priva de contenido a la cláusula con arreglo a la cual la intervención del mediador debe prolongarse hasta el momento del otorgamiento la escritura. Sin embargo, esto no es así, puesto que nada impide apreciar, como hace el tribunal de instancia, que el contrato precisa el momento en que surge la obligación de satisfacer la comisión y, en consecuencia, el derecho a su percibo, sin perjuicio de que subsistan obligaciones por parte del mediador posteriores a ese momento, cuyo incumplimiento puede dar lugar a las oportunas acciones.

En el caso enjuiciado no se ha producido este incumplimiento, pues no consta que el mediador haya rehuido la obligación de facilitar el otorgamiento de las escrituras interviniendo en ellas. La resolución de los contratos se ha producido por causas ajenas a su voluntad e intervención. La sentencia recurrida considera probado que en el fracaso de las compra-ventas por las que se reclama el retorno de las comisiones no tuvo influencia relevante la actuación del agente mediador, que se limitó a realizar una propaganda coherente con la propia actuación de la sociedad propietaria, la cual, al otorgar la escritura de división de propiedad horizontal con posterioridad a la realización de varias ventas, vino a demostrar que la consideración a efectos comerciales de los elementos del apartotel como apartamentos no era ajena a sus propósitos.

2) Las manifestaciones de la parte demandada tendentes a demostrar que había reintegrado las comisiones cuya devolución o reembolso se reclamaba tienen una indudable finalidad de defensa procesal efectuada con carácter subsidiario o alternativo respecto a la afirmación de la improcedencia sustancial de la devolución, en la que se apoya principalmente la contestación, por lo que no puede ser considerada como un reconocimiento de su procedencia. Tampoco las cantidades entregadas, que, como expresa la sentencia recurrida, responden a conceptos distintos de la devolución de las comisiones, pueden dar lugar a una interpretación fundada en los actos posteriores de la parte demandada favorable a la interpretación propugnada por la recurrente.

La desestimación del motivo de casación determina la procedencia de imponer las costas a parte recurrente, por ser preceptivas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1715.3 LEC 1881 , aplicable a este recurso por razones temporales.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español