STS 707/2005, 27 de Septiembre de 2005

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palma de Mallorca, Don Javier y Dª Consuelo, Don Jose Pedro y Dª Rosario promovieron demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra Dª. Marta sobre reclamación de cantidad en la que, tras alegar los hechos y fundamentos que tuvieron por conveniente, terminaron suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "A) Se declare que la demandada Dª Marta, en su calidad de promotora y vendedora de las viviendas señaladas en el hecho segundo de esta demanda, es responsable de los vicios de construcción y de la no realización de los elementos constructivos programados en el proyecto de edificación de los referidos inmuebles, reseñados ambos en los informes periciales acompañados con esta demanda.- B) Que como consecuencia de ello, se condene a la demandada a abonar: a) A los actores D. Javier y Dª Consuelo, la suma de 4.064.587 ptas. mas el 16% de IVA, lo que supone la cifra de 4.714.921 ptas., correspondiente a la cantidad señalada en el informe pericial acompañado, suficiente a juicio del perito, para solucionar definitivamente los vicios de construcción existentes en la vivienda de su propiedad y para la realización de los elementos constructivos no efectuados y previstos en el proyecto de edificación acompañado, todo ello con los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de esta demanda; subsidiariamente, y en el supuesto de que la cantidad que se determine en periodo probatorio, sea superior a la solicitada por incremento del valor de la construcción a juicio de los peritos judiciales, que se le condene a abonar el importe que se determine en sentencia o ejecución de la misma, para solucionar definitivamente los vicios de construcción y las obras proyectadas y no realizadas.- b) A los actores, D. Jose Pedro y Dña. Rosario, la suma de 4.096.752 ptas. mas el 16% de IVA, lo que supone la cifra de 4.752.232 ptas., correspondiente a la cantidad señalada en el informe pericial acompañado, suficiente a juicio del perito para solucionar definitivamente los vicios de la construcción existentes en la vivienda de su propiedad y para la realización de los elementos constructivos no efectuados y previstos en el proyecto de edificación acompañado, todo ello con los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de esta demanda; subsidiariamente, y en el supuesto de que la cantidad que se determine en periodo probatorio sea superior a la solicitada por incremento del valor de la construcción a juicio de los peritos judiciales, que se le condene a abonar el importe que se determine en sentencia o ejecución de la misma, para solucionar definitivamente los vicios y las obras proyectadas y no realizadas.- C) Que se declare que la demandada debe otorgar las correspondientes escrituras públicas de compraventa a favor de los actores de las viviendas señaladas en el Hecho Segundo de esta demanda, momento en que los actores abonarán el precio pendiente de la compraventa del que se deducirán los importes referidos en el apartado anterior del Suplico de esta demanda, condenándola a estar y pasar por esta declaración con la advertencia de que se otorgará de oficio y por el Juzgador las expresadas escritura pública de compraventa.- D) Se condene a la demandada a abonar las costas de este litigio."

Admitida a trámite la demanda y comparecida la demandada, su defensa y representación legal la contestó, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "se desestime íntegramente la demanda instauradora de la presente litis, por los motivos y consideraciones contenidas en el cuerpo del presente escrito, con expresa imposición de costas a los actores."

Habiendo presentado la demandada Sra. Marta sendas demandas contra los Sres. Javier y Sres. Rosario, que por turno de reparto correspondieron respectivamente a los Juzgados nº 5 y 10 de la misma Ciudad, solicitando la condena a los demandados a abonarle la cantidad pendiente de pago del total de las compra-ventas, además del interés del 9%, por auto de fecha 18/6/96 se acordó la acumulación de los tres procedimientos siendo remitidos por los distintos Juzgados y en cuyos procedimientos ya habían contestado los demandados a las pretensiones contra ellos deducidas.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 2 de junio de 1997, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la legal representación de Don Javier y Dª Consuelo, Don Jose Pedro y Dª Rosario contra Dña. Marta y estimando parcialmente las demandas formuladas por la legal representación de Marta contra Javier, Consuelo, Jose Pedro y Rosario debo: 1) Condenar y condeno a D. Jose Pedro y Dña. Rosario a abonar solidariamente a Dña. Marta la cantidad de 7.738.105 ptas. más intereses legales desde esta resolución.- 2 Condenar y condeno a D. Javier y Dña. Consuelo a abonar solidariamente a Dña. Marta la cantidad de 7.609.502 ptas. más intereses legales desde esta resolución.- 3) Condenar y condeno a Dña. Marta a otorgar las correspondientes escrituras públicas en favor de los compradores una vez abonadas las anteriores cantidades.- 4) Todo ello sin hacer especial condena en materia de costas procesales."

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Mallorca dictó sentencia en fecha 14 de septiembre de 1998, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Antonia Iniesta Rozalén, en nombre y representación de Dña. Marta, contra la sentencia de fecha 2 de junio de 1997, dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Palma, en los autos de juicio menor cuantía de los que trae causa el presente rollo, y, en consecuencia, debemos confirmarla y la confirmamos en todos sus extremos.- Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante."

Por el Procurador de los Tribunales, D. Saturnino Estevez Rodríguez, en nombre y representación de Dña. Marta, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos, todos amparados en el nº 4º del art. 1692 LEC. salvo el cuarto motivo, amparado en el nº 3º: Primero.- Por infracción del art. 1591 C.c., en relación a la doctrina jurisprudencial que interpreta dicho precepto y citada en el motivo. Segundo.- Por infracción del art. 1591 C.c., respecto al concepto de ruina en dicho precepto contenida. Tercero.- Por infracción por inaplicación del art. 1469 C.c., en relación al art. 1472 C.c. y consecuente aplicación errónea e indebida del art. 1591 C.c. Cuarto.- Por infracción del art. 359 C.c. en relación a la doctrina jurisprudencial citada en el motivo. Quinto.- Por infracción, al aplicar el art. 1591 C.c., del art. 1243 C.c. en relación al art. 623 LEC., en cuanto la valoración realizada al caso por la Sala de instancia es contraria en sus conclusiones a la racionalidad, conculcando las más elementales directrices de la lógica. Sexto.- Por aplicación errónea del art. 1502 C.c., en relación al art. 1501 del mismo texto legal y doctrina jurisprudencial citada. Séptimo.- Por aplicación indebida del art. 1154 C.c. y por la no aplicación del art. 1501, párrafos 1º y 2º, del C.c., en relación con los preceptos 1261 y 1275 del mismo texto legal.

Admitido el recurso, evacuado el traslado conferido para impugnación, y no habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 20 de septiembre y hora de las 10,30, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES

A) En la SENTENCIA del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE PALMA DE MALLORCA NUM. CUATRO (4), de fecha 2 de junio de 1997, dictada en autos de Juicio declarativo de MENOR CUANTIA núm. 42/1996 (en el que están acumuladas 3 demandas, de las cuales, 1, con acumulación de acciones, fue presentada por los dos grupos -matrimonios- de los que aparecen en definitiva como actores, y las otras 2 por la tenida por demandada, una frente a cada uno de los citados matrimonios), se fijan, como base de su decisión, y que son aceptados también por la Sentencia dictada en Apelación (por la ILTMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALLORCA, Sección 5ª, de fecha 14 de septiembre de 1998), y en conclusión, por las partes, los siguientes HECHOS PROBADOS:

1.- El 25 de octubre de 1991, Don Javier, y su esposa, Doña Consuelo, compraron a DOÑA Marta, mediante contrato privado, la vivienda señalada con la letra B de la c/ DIRECCION000, nº NUM000, de Bahía Grande.

2.- El 30 de octubre de 1991, también mediante contrato privado, Don Jose Pedro y Doña Rosario, compraron a DOÑA Marta ) la vivienda señalada con la letra A de la c/ DIRECCION000 nº NUM000, de Bahía Grande.

3.- El precio, pactado en ambos casos, fue de 15.800.000 ptas. (para cada una de las viviendas); a fecha 25 de noviembre de 1995 los Sres. Javier habían abonado la cantidad de 7.800.000 ptas., y los Sres. Rosario, la cantidad de 7.600.000 ptas.

4.- El certificado final de las obras fue expedido el 11 de diciembre de 1991.

5.- El 15 de diciembre de 1995, los Sres. Javier y Rosario, dirigen un requerimiento notarial a la Sra. Marta, requiriéndole el pago de 4.714.921 ptas. y 4.752.232 ptas., respectivamente; cantidades en las que cifran el importe de las reparaciones que presentan los defectos y vicios de ambas viviendas.

(Previamente a la fecha anterior). «6.- El 13 de noviembre de 1995, Dª Marta, otorga ante el Notario... la escritura de obra nueva y división horizontal.»

7.- El (mismo) 13 de noviembre de 1995, los Sres. Rosario solicitaron un préstamo hipotecario a la entidad "Sa Nostra", por importe de 14.500.000 ptas.

8.- También en noviembre de 1995, los Sres. Javier solicitaron de "Argentaria" un préstamo por importe de 14.000.000 de ptas.

9.- En la vivienda de los Sres. Rosario, se hicieron después modificaciones en el porche, prolongando el solado del mismo y construyendo una caseta (para perro o botella de butano), y en la vivienda de los Sres. Javier, se realizó un porche y se construyó uno de 25 mts.2 y una barbacoa

10.- Los compradores, ahora, en definitiva, solicitan que se deduzca del total del precio aplazado el importe que se determina como coste de la reparación de las deficiencias surgidas en las viviendas, y que se otorguen las correspondientes escrituras públicas.

11.- La vendedora solicita, en ambas demandas promovidas que los demandados-compradores abonen el resto del precio.

(F.J. 1º).

12.- En el F.J. 4º, apartado 1º, se transcribe la condición 1ª de los contratos de autos, la que establece que «las cantidades aplazadas devengarán un interés del 9% anual a favor de la parte vendedora, ya incluidos en los referidos efectos.»

2. a) La SENTENCIA del Juzgado, resuelve las distintas excepciones planteadas por las partes a las demandas respectivas ("caducidad" de la acción y "litis-pendencia", no haciéndolo -lo hizo en la comparecencia previa, omitiéndola la Sentencia- de la de oposición a la "acumulación de acciones" realizada), las que desestimó, y en cuanto al fondo del asunto, lo hace también de todos los temas planteados (la inclusión en el art. 1591 C.c. de las deficiencias de las obras -fisuras, manchas de humedad-, y de las unidades de obra previstas en el proyecto y no realizadas -aljibe, recogida de aguas pluviales y calidad del material empleado-; su afectación a la reducción del precio de cada vivienda; y la aplicación del interés pactado), verificando en base a todo ello una liquidación compensatoria entre las respectivas prestaciones debidas, y en consecuencia, estimó en parte las correspondientes demandas, y al efecto: 1. Condenó solidariamente a los cónyuges Rosario a pagar a la Sra. Marta, la suma de 7.738.105 ptas.; 2) a los Sres. Javier, en igual forma, y también a la Sra. Marta, la de 7.609.502 ptas.; en los dos casos con los intereses legales desde la fecha de la Sentencia; 3) a Dª Marta, a otorgar las correspondientes escrituras públicas; y 4) sin condena en Costas.

   2. La referida Resolución fue recurrida en APELACION, ante la Audiencia Provincial, por la tenida como demandada, DOÑA Marta, en cuyo Recurso sólo compareció por la otra parte, como apelado, DON Javier. El Organo judicial referido dictó nueva SENTENCIA, por la que desestimó el Recurso en todos sus puntos planteados, confirmando la recurrida, y condenando en las Costas a la recurrente. Dichos puntos fueron los siguientes: en calidad de excepción, sobre la impugnación de la "acumulación de autos" realizada, y el de la "caducidad" de la acción ejercitada; y respecto al fondo: el tema de las deficiencias de las obras, y su imputación a la construcción o a los compradores, en este caso por las obras de ampliación realizadas; el de la condena por la Sentencia al promotor a pagar el precio de las reparaciones, sin determinar sobre el derecho a realizar a su costa las mismas en especie; el tratamiento de los vicios denunciados, como ruinógenos u ocultos; y la aplicación, o no, del interés pactado a las cantidades adeudadas.

3. La misma parte demandada-apelante, interpone Recurso de CASACION, ante esta Sala, contra la anterior Sentencia, en petición de que se acoja el mismo, y se anule y case la recurrida, dictando otra más conforme a derecho, y de acuerdo con los motivos que se exponían, aduciendo al efecto 7, todos los que conduce por la vía casacional del nº 4º del art. 1692 LEC. (infracción de las normas jurídicas o de la jurisprudencia que sirvan para decidir los puntos objeto del debate), excepto el 4º, que lo lleva por el nº 3º del mismo precepto (quebrantamiento de las formas esenciales de la sentencia o de los actos procesales con producción, en su caso, de indefensión), y los articula así: el 1º, por infracción del art. 1591 C.c. y de la jurisprudencia que lo interpreta, al sustituir el derecho del constructor a la reparación de los defectos apreciados, por el pago de su importe; el 2º, por igual infracción, dada su interpretación del concepto "ruina", que entendía no se correspondía con los defectos en élla acogidos; el 3º, por infracción de los arts. 1469 y 1472 C.c. en relación con la indebida o errónea interpretación del art. 1591 expresado, por estar la acción caducada; el 4º, por infracción del art. 359 LEC. y de la jurisprudencia que lo interpreta, por "incongruencia" al alterar la acción ejercitada, conculcando el principio de "contradicción"; el 5º, por infracción otra vez del art. 1591 C.c., en relación con el 1243 del mismo y del 623 LEC., por no responder la Sentencia, en la valoración de los hechos, a los principios de racionalidad y de la lógica, por haber imputado a cada comprador el valor total de las obras no realizadas, cuando debía ser del 50% a cada una de dichas partes; 6º, por infracción del art. 1502 C.c. en relación con el 1501 del mismo y con la jurisprudencia correspondiente, por suspenderse el pago de los intereses pactados de la cantidad debida, por el hecho de tener la obra defectos; y el 7º, en relación también con esos intereses, infracción de los arts. 1501-1º y 2º y 1261 y 1275 C.c., calificando los mismos como cláusula penal, y no como ºmoratorios.

Antes de entrar en el examen individualizado de cada uno de los motivos planteados en el Recurso aquí planteado, procede hacer una agrupación de los mismos, por las materias a que éllos se refieren, dentro de los puntos que han sido objeto del debate, y haciendo referencia, dentro de cada grupo, a los diversos aspectos que atañen a cada tema, y así: A) Se hace, a través de los motivos, una primera separación, comprendiendo en los cinco primeros una referencia o denuncia a la incorrecta aplicación, por la Sentencia de instancia, del art. 1591 C.c., que regula la responsabilidad decenal por ruina de la misma, en el contrato de obra, aplicable a Arquitectos y Constructores (y por extensión jurisprudencial, en su caso, a Aparejadores y Promotores, respectivamente), centrándola aquí en cuanto al Promotor-vendedor; y ateniéndose los dos últimos motivos (6º y 7º) al tema de los intereses, en cuanto a la inaplicación que se ha hecho en las Sentencias del tipo de éllos pactado en el contrato sobre las cantidades impagadas del precio respectivo; B) una vez separados ambos temas, y dentro del primer grupo, procede deslindar, por el orden lógico que pudiera afectar a su tratamiento, comenzando por los de carácter procesal, el motivo 3º, que se refiere a la posible "caducidad" de la acción respectiva ejercitada por los compradores, por entender la recurrente que parte de la denuncia de los actores se refiere a "vicios ocultos" de construcción por la no realización del Proyecto total de obra y no a la "ruina" de la obra propiamente dicha, que es otra reclamación, lo que llevará a estudiar previamente a éste, el motivo 2º, aún siendo el mismo de fondo, porque se refiere a esa calificación jurídica de los daños o defectos de obra (reclamación de reparaciones), en unión de la petición del complemento de realización de unidades de obra presupuestadas y no ejecutadas; a continuación, en el motivo 4º, traído a discusión por el cauce del nº 3º del art. 1692 LEC. (y no por el 4º, por el que se traen los demás), se denuncia, a través de la cita del art. 359 LEC., la "incongruencia extra-petita" de la Sentencia, al alterar la acción de incorrecta entrega de la cosa ejercitada, por resolver, en relación a lo reclamado por los compradores, y relacionado también con el 3º, por haberse fundamentado éste con el art. 1469 C.c. por entrega inadecuada de la cosa, sin que aquél concepto, en el sentido dicho, haya sido objeto de contradicción; y el motivo 1º, totalmente "de fondo" se refiere a la condena dineraria, cuando existe el derecho del constructor (aquí, sustituido por el del Promotor- vendedor) a realizar la obra defectuosa por sí mismo, antes de realizar tal pago, sin darse lugar a ello; y C) los motivos 6º y 7º, se refieren, cambiando totalmente de tema, pero en relación a la condena impuesta, a los intereses del capital aplazado, convenido entre las partes para el pago del precio en esa forma establecido, denunciándose en ambos la infracción del art. 1502 C.c., y ello, en un caso, en relación al art. 1502, y en el otro, a los 1261 y 1275, por haberse suspendido su aplicación por la reclamación por ruina efectuada, que ha actuado como rebaja del precio pendiente de pago, o interpretando tales intereses como cláusula penal ( art. 1154 ), y no como moratorios, en relación con el art. 1100.

Dentro del primero de los grupos indicados, relativo, como se dice, en sus diversas facetas de la motivación realizada, a los aspectos planteados sobre la aplicación del art. 1591 C.c., pueden en el mismo separarse dos aspectos, también antes indicados, el primero, radicado en el mismo numeral, en relación a la sustitución realizada en la Sentencia, de la ejecución "in natura" de las obras de reparación objeto de la condena, que la recurrente pretende para sí, como obligación de ejecución que le corresponde, por el pago dinerario de su valor, que es a lo que se ha condenado. Entrando a conocer de este motivo, por ser distinto, o afectar a motivo diferente de los cuatro que le siguen, en los que se plantea el otro aspecto del fallo, de aplicar el art. 1591 indicado, tanto a las referidas obras de reparación, como a la realización de obras proyectadas (aljibe, instalación de recogida de aguas pluviales, aislamiento térmico de cubierta y acabados de mayor calidad, etc.), debemos aquí partir de que, efectivamente, como se está pidiendo, la obra mal acabada, productora de ruina técnica, y a cuya ejecución se condena a la Promotora-vendedora, debe en principio ser realizada por el condenado, en fase de ejecución de la Sentencia, y si no la realiza voluntariamente, sería sustituida por su pago en numerario, adecuándose para ello, en el primer supuesto, a las determinaciones al efecto especificadas en la ejecutoria, y principalmente a la prueba pericial que las determine, bien realizada en la fase declarativa, o en la ejecutiva, si se ha demorado su determinación a este momento. Así se desprende de lo dispuesto en los arts. 923 y 924 LEC. que aquí se aplica, determinándose, por remisión de los aps. 2º y 3º del último precepto indicado, a fijar el importe del resarcimiento indemnizatorio, por las normas del incidente de ejecución de los arts. 928 y sigs. del mismo Texto legal : lo anterior, asimismo se deduce de lo dispuesto en el art. 18.2 LOPJ, y en su caso, del art. 1098 C.c., aunque éste no sea tan específico, en cuanto a la obligación sustitutoria, como los anteriores. La jurisprudencia de esta Sala, aunque mantiene, en principio, la tesis derivada de esos preceptos legales, no se ha manifestado de manera uniforme acerca de la naturaleza de la obligación que el contratista (aquí, promotor) asume, por "vicios de la construcción", como recuerda la reciente Sentencia de esta Sala. de 13 de julio de 2005, la que trae a colación lo dicho por la también de la misma, de 10 de marzo de 2004, en la que se señala que "existen tres posibilidades por lo que se refiere a la satisfacción del derecho a la reparación del dueño de la obra: a) "obras de subsanación 'in natura' "; b) reclamación de reintegro de las cantidades realmente invertidas por... los propietarios; y c) solicitar que se fije cantidad determinada para que..., los propietarios puedan afrontar por sí mismos y atender al costo de los trabajos y actividades necesarias para la consolidación, refuerzo y reparaciones en general en las zonas afectadas por la situación de ruina que se denuncia, solución esta última que esta Sala aceptó "en el caso enjuiciado en dicha Resolución; y, sigue diciéndose en la indicada más reciente Sentencia, que, "una larga jurisprudencia considera que el derecho del perjudicado a obtener la reparación "in natura" es preferente sobre la indemnizatoria, siempre que ello sea posible y el perjudicado la prefiera ( S.S. de 2 de diciembre de 1994 y 13 de mayo de 1996 ); sin embargo, esto no ha impedido que la misma jurisprudencia haya considerado que en el caso de que el perjudicado haya pretendido infructuosamente la reparación de los defectos constatados, haya que considerar que se ha efectuado la reparación incorrectamente, o bien que habiéndose requerido el cumplimiento de la obligación, el obligado no lo ha realizado, por lo que el principio indemnizatorio está también presente en el art. 1591 C.c. ( S. de 7 de mayo de 2002 ), ya que responde a la protección del interés más fundado en derecho"; y aunque insiste la Resolución que se sigue en que, si bien el derecho a pedir una indemnización "in natura" no excluye la posibilidad de la reclamación directa de la indemnización en su lugar, hay que entender que ésta es una excepción a la regla general del art. 1098 C.c., requiriéndose para ello de determinadas actuaciones o situaciones, como son el requerimiento previo de realización al deudor, que éste lo incumpla voluntariamente, y "que el demandante prefiera la indemnización, dado el constatado incumplimiento del deudor, por depender el cumplimiento de una relación personal que se ha demostrado contraria a las reglas de conducta propias de las relaciones contractuales". Este supuesto se da en el presente caso, no sólo porque el primer requerimiento es ya de hace más de 10 años (15 de diciembre de 1995), lo que demuestra ya la dificultad de que las partes acepten esa ejecución "in natura", y por la existencia también, en el presente caso (que podría prolongarse, en ejecución, con el incidente de los arts. 928 y sigs. LEC.), de un interés actual y exigible de liquidación de las respectivas deudas por ambas partes, siendo el método más útil el de la "compensación" de deudas entre éllas ( arts. 1195 y 1196 C.c.), dado que, desde aquél requerimiento está económicamente fijada la obligación de hacer sustituida, y consolidada a través de la prueba en el pleito, mientras que la deuda de los compradores quedará agravada, en el tiempo, con el pago de los intereses de demora pactados.

Como también se ha indicado, los motivos 2º, 3º, 4º y 5º del Recurso, tienen facetas procesales (incluso constitucionales, sobre "incongruencia extrapetita"; y de valoración, para la liquidación del importe de las obras y de correcta entrega de la cosa, de las cantidades señaladas en el informe pericial; así como sobre la "prescripción extintiva" de una cierta obligación) y de fondo, pero es preferente decidir sobre el tratamiento jurídico que se hace en las Sentencias (concordes también) de la instancia, al haber aplicado las mismas el concepto de ruina técnica del art. 1591 C.c., tanto a las denunciadas, por los compradores, como obras mal realizadas (humedades y filtraciones, principalmente), aceptadas como tales por el Perito judicial y en este trámite por el recurrente, como a la falta de realización de obras o unidades consignadas en el proyecto. Debe ser acogido este tema, por infracción del referido precepto, ya que el mismo no puede ser aplicado, como se ha hecho, al segundo supuesto, ya que en la referida demanda conjunta, con la que se inician las actuaciones, se delimitan claramente los dos conceptos o reclamaciones, atribuyéndose en élla la ruina, con aplicación del art. 1591, sólo al primer supuesto, y la incorrecta entrega de la cosa (incumplimiento contractual) al segundo, encajándolo en el art. 1469 C.c., por lo que se da, en tal escrito rector de la parte, una autorizada acumulación de acciones, las que deben ser tratadas por separado, por las normas respectivas que las regulan, ya que así está planteado el debate, incurriendo el Juzgador de instancia, al forzarlo en su unificación, en un incorrecto tratamiento, que vulnera los principios de la "tutela judicial efectiva" ( art. 24-1 C.E.), al transgredir el de "seguridad jurídica" implícito en él, y el de "congruencia" y "contradicción" denunciados. Procede, pues, acoger este tema ínsito en los 4 motivos de que se trata, y casar la Sentencia.

Dentro de este mismo tema, conviene ya descartar el examen de la valoración de la prueba pericial, en cuanto se refiere a la cuantificación del importe de la realización, no efectuada en parte, de lo proyectado, por ser tal petición desestimada. En cambio, sí debe ser, aparte, acogido también el motivo 3º, por no haber aplicado la Sentencia la prescripción de 6 meses, del art. 1472 C.c., constantemente pedida por la hoy recurrente, ya que tal prescripción efectivamente se ha dado, por el tiempo pasado desde la ocupación de las viviendas, en 1991, en más de 4 años, hasta el primer requerimiento, de 1995, aunque el tema sea ya intrascendente. Se impide, pues, que se aplique la prescripción derivada del art. 1591, a aquél tema que se separó, puesto que, como se dice, la obligación exigible conforme al art. 1469, ya tiene un plazo de prescripción, inferior (especial, respecto al general), que se ha indicado, y que ha transcurrido con creces.

Los dos últimos motivos del Recurso, 00los 5º y 6º, que se refieren a los intereses "de demora" (del 9% anual), pactado en los contratos (condición 1ª último apartado de los mismos), deben ser acogidos, pues se aplicó a los aplazamientos de los 4 primeros años que siguieron al contrato (se incluyó en las cambiales que se expidieron al efecto), y, por lo tanto, deben aplicarse, por pactados, a la deuda actual, que no queda exceptuada de los mismos.

En la liquidación de ambas deudas, que debe realizar la Sala, como Tribunal de instancia, a partir de este momento, deben deducirse de las cantidades que cada comprador adeuda, sólo el importe de las obras de reparación de la ruina respectiva, debiendo, pues, eliminarse las 2.474.814 ptas., que se adicionaron para cada vivienda, a la anterior respectiva cantidad, y así, queda que los Sres. Rosario, adeudan, del precio pactado, compensadas las correcciones que le corresponden (vivienda A), 10.578.778 ptas. (12.856.196 - 2.277.418), y los Sres. Javier (vivienda B), 10.455.321 ptas. (12.695.428 - 2.240.107). A esas cantidades deben de añadirse los intereses anuales del 9%, desde el 15 de diciembre de 1995, en que hubo el requerimiento de reducción del precio por los defectos ruinógenos, debiendo pagar los requirentes los que desde entonces debían.

Al acogerse el Recurso, no deben ser impuestas las COSTAS procesales derivadas del mismo, a ninguna de las partes ( art. 1715-2 LEC.), y con devolución al recurrente del depósito constituido. En cuanto a las de primera instancia, al acogerse las demandas respectivas sólo en parte, no procede hacer declaración sobre ellas ( art. 523-1 ), y tampoco de las de la Apelación, que debió ser acogida parcialmente ( art. 710-2 ).

VISTOS los preceptos legales citados y de general y pertinente aplicación al caso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español