STS 934/1997, 23 de Octubre de 1997

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha23 Octubre 1997
Número de resolución934/1997

En la Villa de Madrid, a veintitrés de Octubre de mil novecientos noventa y siete.

VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados nominados al margen, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca -Sección cuarta-, en fecha 7 de junio de 1993, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre resolución de contrato de compraventa de finca rústica a la que afectan limitaciones urbanísticas, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Palma de Mallorca número uno, cuyo recurso fué interpuesto por don Benjamíny doña Clara, representados por el Procurador de los sTribunales don Carlos Ibáñez de la Cadiniere. No comparecieron en el recurso los demandados y reconvinientes don Victor Manuely doña Pilar.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia uno de Palma de Mallorca tramitó el juicio declarativo de menor cuantía número 141/1991, que promovió la demanda planteada por los esposos don Benjamíny doña Clara, en la que, trás exponer hechos y derecho aplicable, suplicaron: "Que previa la tramitación legal, dicte sentencia a) Declarando resuelto el contrato de compraventa concertado por mis principales con los demandados en fecha 28-11-89. b) Declarando que los demandados son responsables de los daños y perjuicios sufridos por los actores y que son los descritos en el hecho séptimo de esta demanda. c) Condenando a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y a poner a disposición de mis principales la finca objeto de este pleito en el plazo de 15 días. d) Condenando a los demandados a perder la cantidad entregada a mis principales en compensación por los daños y perjuicios que les ha irrogado y a abonar además por este mismo concepto la suma que se fije en ejecución de Sentencia por el importe de los daños y perjuicios que excedan de la suma de 2.150.000 pts entregadas a cuenta del precio. e) Condenándoles también al pago de las costas de este juicio".

SEGUNDO

Los demandados, don Victor Manuely doña Pilarse personaron en el pleito y contestaron para oponerse a la demanda, suplicando: "Que teniéndome por comparecido y parte en la representación que ostento, admita el presente escrito junto con sus copias, por contestada y negada la demanda, y previo el recibimiento a prueba y demás trámites pertinentes, dicte sentencia desestimando la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora".

Al tiempo formularon reconvención, en la que, trás hacer relato de hechos y aportar fundamentaciones jurídicas, suplicaron al Juzgado: "Que teniendo por formulada demanda reconvencional contra D. Benjamíny Dª Clara, se sirva admitirla junto con sus copias y documentos que la acompañan, tramitándola con arreglo a derecho y, en su día, previa la práctica de las pruebas pertinentes, dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compraventa concertado entre mis principales y los demandados en reconvención, declarando que éstos vienen obligados a la devolución de las cantidades recibidas más los intereses legales desde la fecha en que le fueron entregadas, así como que los demandados en reconvención son responsables de los daños y perjuicios ocasionados y que se determinarán en ejecución de sentencia, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada en reconvención".

TERCERO

Unidas las pruebas practicadas que fueron declaradas pertinentes, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Palma de Mallorca dictó sentencia el 13 de julio de 1992, cuyo Fallo literalmente dice: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Miguel Barceló Perelló, en nombre y representación de Benjamíny Clara, contra Pilary Victor Manuel, debo declarar y declaro: a) Resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes con fecha 28 de Noviembre de 1989. b) Que Pilary Victor Manuelson responsables del daño y perjuicio sufrido por los actores por los gastos de constitución y pago de intereses de la hipoteca a que hace referencia el fundamento tercero, por un importe de 765.769 pts. Asi mismo debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y a poner a disposición de los actores la finca objeto de este pleito en el plazo de quince días. Y que debo estimar y estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por Pilary Victor Manuel, representados por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Obrador Vaquer, contra Benjamíny Clara, declarando que estos últimos están obligados a restituir el sobrante de los 2.500.000 pts (dos millones quinientas mil pesetas) que recibieron, una vez deducida la cantidad de 765.769 pts fijadas en concepto de daños y perjuicios. No se hace expresa imposición de costas".

CUARTO

La referida sentencia fué recurrida en apelación por ambas partes litigantes que plantearon apelación ante la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, cuya Sección cuarta tramitó el rollo de alzada número 801/1992, pronunciando sentencia ene fecha 7 de junio de 1993, cuya parte dispositiva declara, Fallo: "1º) Se estima el recurso de apelación interpuesto por Don Antonio Obrador Vaquer, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. Victor Manuely Dª Pilar, contra la Sentencia dictada en fecha de 13 de Julio de 1992 por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de los de Palma de Mallorca, la cual se revoca; y en su lugar, con desestimación de la demanda interpuesta por los Sres. Benjamíny Claray estimando la reconvención formulada, se declara resuelto el contrato celebrado en fecha de 28 de Noviembre de 1989, con la consiguiente reintegración recíproca para cada contratante de sus prestaciones por razón del contrato, de acuerdo con lo que se establece en el Fundamento de Derecho Cuarto. 2º) Se desestima el recurso de apelación interpuesto por D. Miguel Barceló Perelló, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. Benjamíny Dª Clara. 3º) Se condena a la parte actora al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer expreso pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta apelación", la que fué aclarada por auto de 23 de Julio siguiente, que dice: "La Sala Acuerda: Aclarar la Sentencia de 7 de Junio de 1993, dictada en el Rollo 801/92, en el sentido de incluir en el pronunciamiento primero que con la reintegración recíproca, la devolución del capital implicará la de intereses legales desde la interposición de la demanda reconvencional".

QUINTO

El Procurador de los Tribunales don Carlos Ibáñez de la Cadiniere, en nombre y representación de los demandantes don Benjamíny doña Clara, formalizó recurso de casación ante esta Sala, contra la sentencia del grado de apelación, que integró con los siguientes motivos, residenciados en el número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Uno: Infracción de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil.

Dos: Infracción de los artículos 1483 y 1484 y siguientes del Código Civil.

Tres: Infracción del artículo 1266 del Código Civil.

Cuatro: Infracción del artículo 1101 del Código Civil.

SEXTO

La votación y fallo del presente recurso tuvo lugar el pasado día trece de Octubre de mil novecientos noventa y siete.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Los actores del pleito acusan en el primer motivo del recurso que interpusieron, infracción de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil, ya que la sentencia que recurren no acogió su pretensión de que se decretase a su instancia y en concepto de parte vendedora, la resolución de la compraventa privada que refleja el documento de 28 de Noviembre de 1.989, a medio del cual enajenaron a los demandados la finca rústica que conformó el objeto negocial, sita en el municipio de Calviá.

Alegan que dicha resolución es `procedente, atendiendo a que los adquirentes, del total del precio concertado -22.000.000 pts- sólo pagaron 2.156.000 pts, manteniendo postura decidida de negativa a la satisfacción del resto.

Esto efectivamente sucede y es sabido que el abono del precio, en las relaciones de compraventa, constituye obligación principal del comprador (artículo 1504 del C.Civil), facultando su incumplimiento a la parte vendedora para poder resolver, conforme al artículo 1124, en relación al 1502, si se frustra de forma acreditada y con intensidad jurídica suficiente el fin del negocio.

En el actual supuesto los compradores no dejaron de abonar de forma caprichosa o por haber adoptado conducta contractual maliciosa, el precio adeudado, sino que lo suspendieron, conforme hicieron constar en el requerimiento notarial practicado en fecha 21 de febrero de 1990, ante la concurrencia de una acreditada circunstancia externa, ajena a su voluntad e impuesta, lo que conforma hecho probado firme, al tener noticia y haber comprobado con posteridad a la celebración del contrato, de que la finca que habían adquirido como de naturaleza rústica (tierra almendral con casa construida, formando un todo unitario), estaba afectada por el Plan General Municipal de Ordenación, que preveía la apertura de una calle en el fundo, dividiéndolo en dos porciones separadas e independientes, con la consecuente aminoración superficial de terreno comprado, desintegración física del predio y desmerecimiento en su aprovechamiento agrícola. Tal circunstancia era perfectamente conocida por los recurrentes, que la ocultaron con dolo, pues no la reflejaron en el documento de venta, conforme a los hechos declarados probados, lo que representa la concurrencia de una constatada conducta contraria a la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales, a tenor del artículo 7 del Código Civil, en relación al 1258.

Estos hechos determinan situación de incumplimiento previo por la parte vendedora (Ss. de 13-3-1990, 21-2 y 20-11-1991, 14- 5-1992 y 20-3-1993), que queda sometido al control casacional en cuanto a la transcendencia jurídica de los actos que lo integran y justifican, por ser determinante de la suspensión del pago del precio que adeudaban los compradores, ya que fué provocado por el actuar de los recurrentes, al incurrir en incumplimiento primero, principal, transcendental y básico, que ampara la resolución del negocio decretada por la sentencia combatida, que de esta manera sólo atendió a lo interesado por los demandados, al haberlo suplicado en la demanda reconvencional que interpusieron.

El motivo no procede en razón a la ocultación intencionada que se deja expuesta y hace inaplicables los artículos que se aportan como infringidos, ya que la finca no fué enajenada ni entregada en las condiciones pactadas (sentencia de 24 de octubre de 1996), ocasionando insatisfacción contractual en los adquirentes, (sentencia de 7-4-1993), por tratarse de relación bilateral y recíproca, y aquellos habían utilizado diligencia normal, que aleja toda conducta culposa por su parte, no incurriendo, consecuentemente, en incumplimiento esencial deliberado, injustificado, pertinaz y definitivo de las obligaciones que habían asumido (Ss. de 25-1-1991, 28-9-1992, 16-11-1993 y 24-10-1995).

Los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, como sucede en este caso, actúan como causa resolutoria de la relación, conforme reiterada jurisprudencia de esta Sala (Ss. de 19-1-1990, 24-2 y 26-4-1993, 18-4-1994 y 28-5-1996).

SEGUNDO

El motivo segundo contiene infracción de los artículos 1483 y 1484 del Código Civil, ya que alega que la sentencia recurrida decretó que los compradores adquirieron la finca para construir. Aparte de que no se probó, el Tribunal de Instancia no emitió tal declaración, pues se limitó a hacer constar en el fundamento jurídico tercero una escueta referencia en relación a la doctrina jurisprudencial que reseña, que no resulta de aplicación a la cuestión que se debate.

La Sala sentenciadora no aplicó preceptos que se aportan y por tanto no incurrió en infracción de los mismos. Estos hacen referencia a los supuestos de saneamiento cuando la finca vendida estuviera gravada con carga o servidumbre no aparente que se oculta y defectos que la hagan impropia para el uso a que se destina; Estas circunstancias no concurren en el supuesto objeto de esta controversia procesal, ya que si bien la compraventa se efectuó sin más cargas y gravámenes (pacto sexto) que la hipoteca que recoge la cláusula cuarta, los incumplimientos en los que incurrieron los recurrentes no se integran en tales vicios y ocultaciones, pues no se trata de propios gravámenes, al referirse el artículo 1483 a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes (sentencia de 15 de diciembre de 1992, que cita las de 27-1-1906 y 28-2-1990).

Las previsiones urbanísticas, con su consecuente ajobo expropiatorio, no son, conforme lo expuesto, propias cargas o gravámenes ni tampoco defectos ocultos, sino que más bien representan limitaciones y restricciones que afectan directa y esencialmente al predio enajenado, aunque no tengan realidad presente, pero sí constatada de su efectiva incidencia en un futuro próximo, por lo que afectan esencialmente al objeto del contrato, y su ocultación es acreditativa de actuación de mala fe, que determina incumplimiento al generar error en el consentimiento de los compradores que resultó de esta manera viciado e inválido, al afectar con intensidad a la sustancia, en este caso configuración topográfica, superficial de explotación y aprovechamiento de la finca, conforme dispone el artículo 1266 del Código Civil -cuya infracción se denuncia en el motivo tercero-, pues como consecuencia de la maniobra de ocultación y habiendo quedado probado el desconocimiento por los adquirentes de la situación urbanística que pesaba sobre la finca, éstos no tuvieron oportunidad de haber llevado a cabo la compra estando enterados debida y previamente de los condicionamientos que la afectaban y de su conformación en el futuro, para poder expresar así su consentimiento en adquirirla con toda libertad, con lo que su actuación ha sido en todo momento regida por la buena fe, que no observaron los recurrentes, en atención a lo que se deja dicho.

El error de referencia se presenta en este caso como una falsa representación de la realidad y resulta invalidante por ser influyente, transcendental, recognoscible y excusable y referirse a la identidad total del objeto, es decir lo que constituyó materia de la relación contractual creada, y haber sido inducido por engaño de las partes recurrentes, como vendedoras, generando un concepto equivocado y un juicio falso sobre el objeto en que recayó el consentimiento de prestado al comprar y actúa en este caso como plus que refuerza la resolución instada por los compradores, toda vez que no se propuso ni se debatió la posible ineficacia de la compraventa llevada a cabo.

Los motivos se desestiman.

TERCERO

El último motivo acusa infracción del artículo 1101 del Código Civil y ha de ser rechazado, toda vez que la resolución instada por los que recurren no resulta procedente, y por ello no procede aplicar el artículo 1124 del Código Civil que lo autoriza, ni el aportado como infringido ( Art.1101), al no darse supuestos de incumplimiento atribuibles a los compradores, como ha quedado suficientemente estudiado.

Lo mismo sucede con respecto a los devengos de constitución de hipoteca e intereses, pues corrieron a cargo de los recurrentes. La hipoteca se proyectó sobre la finca del pleito, y así lo expresa la escritura correspondiente, otorgada el 5 de Febrero de 1.990, habiendo percibido los vendedores el capital obtenido (9.000.000 pts). Conforme a lo pactado, los compradores sólo asumirían los gastos hipotecarios, intereses y amortizaciones del préstamo a partir del otorgamiento de la escritura de compraventa, condición que no se ha cumplido, siendo de cuenta y cargo en tanto de los enajenantes. La literalidad del pacto séptimo resulta bien claro y expresivo, por lo que releva de toda interpretación (art. 1281-1º del C.Civil).

CUARTO

La desestimación del recurso lleva consigo que procede la imposición de sus costas a los litigantes que lo interpusieron, conforme al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos de declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, que fué formalizado por don Benjamíny doña Clara, contra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca -Sección cuarta- en fecha siete de junio de 1.993, en el proceso al que el recurso se refiere.

Se imponen a dichos recurrentes las costas de esta casación; Y líbrese la correspondiente certificación, con devolución de autos y rollo, que remitió en su día, a expresada Audiencia, debiendo acusar recibo.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Alfonso Villagómez Rodil.-José Almagro Nosete.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Firmado y rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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