STS 1237/2000, 29 de Diciembre de 2000

PonenteD. ROMAN GARCIA VARELA
ECLIES:TS:2000:9751
Número de Recurso3625/1995
ProcedimientoRECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución1237/2000
Fecha de Resolución29 de Diciembre de 2000
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

En la Villa de Madrid, a veintinueve de Diciembre de dos mil.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados arriba indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación, en fecha 6 de noviembre de 1995, en el rollo número 315/95, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Badajoz, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre resolución de contrato de compraventa y otros extremos, seguidos con el número 541/94 ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Badajoz; recurso que fue interpuesto por la entidad mercantil "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A.", representada por el Procurador don Pablo Oterino Menéndez, siendo recurridos don Jesus Miguely doña Ana, representados por el Procurador don Gabriel de Diego Quevedo, en él que también fue parte el Ministerio Fiscal.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- El Procurador don Juan Carlos Almeida Lorences, en nombre y representación de don Jesus Miguely doña Ana, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre resolución de contrato de compraventa y otros extremos, turnada, en fecha 27 de diciembre de 1994, al Juzgado de Primera Instancia número 2 de Badajoz, contra la entidad mercantil "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A.", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "Dicte al fin sentencia por la que se declare, y haga pasar por ello a a la demandada, lo siguiente: 1.- Que por imperativo legal la parcela o solar sobre el que se encuentra la vivienda de los demandantes, como consecuencia de lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbana de Badajoz, no reúne la extensión mínima requerida para construir según la citada norma urbanística, por lo que individualizadamente no cabe concesión de licencia de edificación. 2.- Que la compradora demandada inmobiliaria "Manzanares, S.A.", nunca ha comunicado esta circunstancia a los vendedores. 3.- Que su actitud debe considerarse contraria a la buena fe del cumplimiento del contrato, bien por su pasividad al no haber solicitado nunca desde la formalización del mismo la licencia de obras que obraba como condición de pago del precio o bien por que conociendo la imposibilidad de obtenerla nunca la solicitó ni lo hizo saber a los vendedores hasta el acto de conciliación previo a la demanda. 4.- Que consecuentemente con el todo ello se declare resuelto el contrato de compraventa que une a ambas partes. Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demanda, el Procurador don Miguel Fernández de Arévalo y Delgado, en su representación, la contestó oponiéndose a la misma y, suplicando al Juzgado: "Dicte en su día sentencia en la que se desestime íntegramente la pretensión de los actores, absolviendo a mi representada de los pedimentos de la misma, con expresa imposición de costas a la parte demandante".

  2. - El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Badajoz dictó sentencia, en fecha 29 de mayo de 1995, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Almeida Lorences, en nombre y representación de don Jesus Miguele Ana, contra la entidad mercantil "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A.", sobre resolución de contrato, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes con fecha 17 de febrero de 1989, todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada".

  3. - Apelada la sentencia de primera instancia por la representación procesal de la parte demanda, y, sustanciado el recurso, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Badajoz dictó sentencia, en fecha 6 de noviembre de 1995, cuyo fallo dice textualmente: "Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación legal de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Badajoz y a los que la presente resolución se contrae, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución cuya parte dispositiva se da aquí por reproducida y con expresa imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente".

SEGUNDO

El Procurador don Pablo Oterino Menéndez, en nombre y representación de la entidad mercantil "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A.", interpuso, en fecha 18 de enero de 1996, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por el siguiente motivo: Único.- al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1504 del Código Civil y de la jurisprudencia consolidada en la interpretación de este artículo, y, suplicó a la Sala: "Dicte sentencia, declarando no haber lugar al recurso, casando y anulando la sentencia recurrida y pronunciando otra más ajustada a Derecho en los términos que esta parte tiene interesados".

TERCERO

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don Gabriel de Diego Quevedo, en nombre y representación de don Jesus Miguely doña Ana, lo impugnó mediante escrito, de fecha 28 de noviembre de 1996, suplicando a la Sala: "Que, por presentado este escrito, se sirva admitirlo, tenga por evacuado, en tiempo y forma, el escrito de impugnación del recurso de casación interpuesto por la entidad mercantil "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A.". Y, observados los trámites procesales oportunos y de aplicación, dicte al fin sentencia desestimando el citado recurso, con expresa imposición de las costas de esta instancia a la recurrente".

CUARTO

No habiendo solicitado las partes celebración de vista, la Sala acordó resolver el presente recurso previa votación y fallo, señalando para llevarla a efecto el día 21 de diciembre de 2000, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso de casación los siguientes:

  1. - En fecha de 17 de febrero de 1989, doña Anay don Jesus Miguel, como vendedores, y la entidad "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A.", como compradora, suscribieron un documento privado de compraventa de la vivienda de dos plantas ubicada en la calle DIRECCION000número 17 de Badajoz por el precio de DIECISIETE MILLONES DE PESETAS (17.000.000 de pesetas), donde, en su estipulación tercera, se indicaba la forma de pago.

  2. - La cláusula B) de dicha estipulación expresaba literalmente que "la cantidad de OCHO MILLONES DE PESETAS (8.000.000 de pesetas) se pagará a la firma de escrituras, que a su vez se llevará a efectos en el plazo máximo de un mes a partir de que, por parte de los Organismos Oficiales de Extremadura, se apruebe el Plan Oficial de Ordenación Urbana de Badajoz y se conceda licencia de obras en el solar objeto de esta compraventa".

  3. - El 9 de mayo de 1989 fue aprobado el Plan General de Ordenación Urbana de Badajoz, pero la licencia de obras en el indicado solar no podía obtenerse, ya que, según certificó el Secretario del Ayuntamiento de Badajoz, "el suelo que ocupa la edificación tiene una edificabilidad de Edificación Densa, cuatro alturas, Residencial Colectivo (ED/IV/RC), sufriendo un importante retranqueo, siendo el suelo resultante parcela inferior a la mínima, por lo que individualizadamente no cabría la concesión de licencia de edificación".

  4. - En 15 de septiembre de 1994, a instancia de doña Anay don Jesus Miguel, se celebró acto de conciliación en el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Badajoz, y, en este acto, el apoderado de "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A." manifestó que la entidad estaba dispuesta a efectuar el pago de la compraventa y a otorgar escritura pública una vez que le fuera entregada la vivienda libre de cargas e inquilinos.

  5. - Doña Anay don Jesus Migueldemandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la entidad "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A.", e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.

La entidad "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A." ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia.

SEGUNDO

El único motivo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 1504 de Código Civil y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias que cita, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada no ha valorado que si no se abonó el precio de la venta ha sido, de una parte, debido a la imposibilidad de obtener la licencia de obra, y, de otra, a causa de que los vendedores, hasta el acto de conciliación, nunca han interesado, siquiera de forma verbal, el pago del precio- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.

La sentencia de instancia argumenta que del examen del conjunto de las cláusulas del contrato y, especialmente, de su estipulación tercera B), se desprende la presencia de una obligación condicional, pues, en definitiva, el logro del contrato y el cumplimiento del pago del precio se supeditaba a una verdadera condición en sentido técnico, cual era la de que los Organismos Oficiales de Extremadura aprobaran el Plan de Ordenación Urbana de Badajoz y se concediera licencia de obras en el solar objeto de la compraventa -cuya calificación jurídica es aceptada explícitamente en el cuerpo del motivo-, para concluir que, como el indicado Plan establece la ineficabilidad del solar y, en su consecuencia, la no concesión de la preceptiva licencia de obra, es claro que, por la propia configuración del contrato, éste quedaba a la única voluntad de la compradora, a quién no se le podía exigir el precio por no haberse cumplido la condición, y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1117 del Código Civil y las normas que regulan la contratación en general, la obligación debía darse por extinguida al resultar de imposible cumplimiento, amén de que se frustraron las legítimas expectativas de una o de las dos partes aunque no hubiera ánimo deliberado de incumplimiento, y sería contrario a toda equidad dejar subsistente un contrato que tiene una antigüedad superior a los cinco años a la espera de que la inmobiliaria pueda efectuar una hipotética compra de algún solar adyacente para alcanzar la superficie mínima de edificación, y sin pagar mientras tanto el precio, ligando y vinculando a la otra parte contratante, ante lo cual daba por resuelto el contrato, cuyo razonamiento es aceptado por esta Sala, habida cuenta de que, asimismo, aunque la entidad demandada hizo ofrecimiento de pago en el acto de conciliación, el incumplimiento de su obligación no quedó invalidado por tal manifestación al no haber consignado el precio debido.

Por demás, la doctrina jurisprudencial incorporada a las sentencias de 22 de febrero, 16 de marzo y 12 de abril de 1995, señalada por la recurrente, no es extrapolable al supuesto de autos.

TERCERO

La desestimación del recurso produce las preceptivas secuelas determinadas en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas y a la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "PROMOCIONES INMOBILIARIAS MANZANARES, S.A." contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Badajoz en fecha de seis de noviembre de mil novecientos noventa y cinco. Condenamos a la recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; LUIS MARTÍNEZ CALCERRADA GÓMEZ; JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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