STS 744/2003, 15 de Julio de 2003

1.- La Procurador Dª. Mercedes Rodríguez Puyol, en nombre y representación de la entidad Inmobiliaria Nueva Avenida de La Paz, S.A., interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de Madrid, siendo parte demandada D. Alvaro ; alegó los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre INMOBILIARIA NUEVA AVENIDA DE LA PAZ, S.A. y D. Alvaro , el 29 de abril de 1.981, referente al piso NUM000 , letra NUM001 , trastero nº NUM002 y plaza de garaje nº NUM003 , ambos del NUM000 sótano, del EDIFICIO000 , sito en Madrid en la CALLE000 , nº NUM004 , portal NUM004 , condenando a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración, a devolver a mi representada la posesión y pleno dominio de los mencionados piso, NUM000 trastero y garaje, y a perder, en favor de la parte demandante, como indemnización en aplicación de la cláusula penal, las cantidades entregadas a cuenta del precio total, sin perjuicio, si a bien lo estimara el Juzgado de complementar dicha cantidades por lo que pudiera estimar por el uso durante más de diez años del piso, trastero y garaje referenciados, imponiéndole las costas de este juicio.".

2. - La Procurador Dª. Magdalena Ruiz de Luna, en nombre y representación de D. Alvaro , contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que desestima totalmente la demanda, declarando no haber lugar a la resolución del contrato, con condena en costas a la demandante.".

   Formuló reconvención alegando igualmente hechos y fundamentos de derecho y suplicando al Juzgado, en el supuesto que se estimare la acción resolutoria ejercitada en la demanda principal, se declare en la propia Sentencia "la obligación de Inmobiliaria Nueva Avda. de la Paz, S.A., de satisfacer a don Alvaro las cantidades satisfechas a terceras personas por los conceptos expresados en esta demanda, por importe de 6.936.979 pesetas, que deberá pagar Inmobiliaria Nueva Avda. de la Paz, antes de entrar en la posesión de la vivienda.".

3. - La Procurador Dª. Mercedes Rodríguez Puyol, en nombre y representación de la entidad Inmobiliaria Nueva Avenida de la Paz, S.A., contestó a la demanda reconvencional y suplicó al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que se declare no haber lugar a la demanda reconvencional y por el contrario se acuerde la pérdida de cuantas cantidades haya satisfecho el demandado en relación con el piso objeto de la litis, a la vez que declare resuelto el contrato de la compra de dicho piso, plaza de garaje y trastero reseñado como se pido en la demanda formulada por mi representada y que ha dado origen a la demanda reconvencional formulada de contrario al contestar a nuestra mencionada demanda.".

4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Número Nueve de Madrid, dictó sentencia con fecha 28 de marzo de 1.995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de Inmobiliaria Nueva Avenida de la Paz SA contra D. Alvaro debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa concertado por los litigantes el 29 de abril de 1981 sobre los bienes inmuebles referenciados en el razonamiento segundo de esta resolución y debo condenar y condeno al demandado a la pérdida de las cantidades entregadas como reparación de los perjuicios causados a la actora; y desestimando la demanda reconvencional que formula la parte demandada, debo absolver y absuelvo a la actora de las pretensiones de dicha demanda, imponiendo las costas de este juicio al referido demandado.".

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de D. Alvaro , la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, dictó sentencia con fecha 15 de septiembre de 1.997, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Alvaro contra la sentencia pronunciada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia nº 9 de Madrid, con fecha 28 de marzo de 1.995, en los autos de que dimana este rollo, CONFIRMAMOS la expresada resolución, imponiendo al mencionado apelante las costas causadas en esta alzada.".

1.- La Procurador Dª. Magdalena Ruiz de Luna, en nombre y representación de D. Alvaro , interpuso recurso de casación respecto la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, de fecha 15 de septiembre de 1.997, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 3º del art. 1.692 de la LEC de 1.881, se alega infracción del art. 359 del mismo Texto Legal. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 359 de la LEC de 1.881. TERCERO.- Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la LEC de 1.881 se alega infracción de los arts. 1.320, 1.361 y 1.385 del Código Civil y art. 24 de la Constitución Española, así como la doctrina jurisprudencial relativa al Litisconsorcio pasivo necesario. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 1.504 del Código Civil. QUINTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 1.504 en relación con el art. 1.218 del Código Civil. SEXTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 1.504 en relación con el art. 1.124 ambos del Código Civil y doctrina jurisprudencial sobre la existencia de una voluntad rebelde en el comprador para que pueda prosperar la acción resolutoria. SEPTIMO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 1.502 del Código Civil. OCTAVO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 1.123 del Código Civil.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procurador Dª. Mercedes Rodríguez Puyol, en nombre y representación de la entidad Inmobiliaria Nueva Avda. de la Paz, S.A., presentó escrito de impugnación al recurso de casación planteado de contrario.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 4 de julio de 2.003, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

La Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid de 28 de marzo de 1.995, recaída en los autos de juicio de menor cuantía nº 1.364 de 1.991, estimó la demanda deducida por la entidad mercantil Inmobiliaria Nueva Avenida de la Paz S.A. contra Dn. Alvaro , declara resuelto el contrato de compraventa concertado entre los mismos el 29 de abril de 1.982 de piso sito en la CALLE000 nº NUM004 portal NUM002 y plaza de garaje nº NUM003 , planta NUM000 del sótano EDIFICIO000 II, de Madrid, y condena al demandado a la pérdida de las cantidades entregadas como reparación de los perjuicios causados a la actora, y desestima la reconvención formulada por el demandado absolviendo a la actora reconvenida. La anterior resolución fue confirmada en apelación por la Sentencia de la Audiencia Provincial de la mencionada Capital de 15 de septiembre de 1.997, Rollo 504 de 1.995, de cuyo contenido resulta que el contrato de compraventa resuelto comprende un piso, plaza de garaje y trastero.

Contra esta última Sentencia se interpuso por Dn. Alvaro recurso de casación articulado en ocho motivos que se examinan a continuación.

En el primer motivo del recurso se alega la infracción del art. 359 LEC por incurrir la resolución recurrida en incongruencia porque solo se recoge en el fallo de la Sentencia de primera instancia confirmada en apelación el pronunciamiento relativo a la declaración de resolución del contrato y se omite la condena a la devolución de los bienes.

El motivo se desestima por ser plenamente razonable la respuesta dada en la resolución recurrida en la que se rebate el planteamiento de la demandada en el sentido de que la devolución es consecuencia obligada, legal y contractual, implícita en la propia resolución, sin que la escasa confusión que pudiere propiciar su expresa omisión a la hora de ejecutar lo resuelto, afectara, a mayor abundamiento, más que a la parte accionante.

Los efectos de la resolución contractual se producen, por lo general, con carácter "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido. Ello lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del vínculo obligacional. Así se viene manifestando la doctrina jurisprudencial de la que son ejemplo, entre otras, las Sentencias de 29 de abril y 10 de julio de 1.998 y 24 de julio y 23 de diciembre de 1.999. Lo anterior supone que la resolución de la compraventa conlleva como efecto la devolución de la cosa vendida al vendedor, pudiendo en cuanto al precio adoptarse, como ocurre en el caso, una solución diferente respecto de la restitución de la parte de precio abonado en adecuada aplicación de la liquidación del estado posesorio.

Por otro lado es de significar que la condena expresa a la devolución de la cosa vendida como consecuencia de la resolución contractual no afecta al carácter personal de la acción resolutoria, y por consiguiente no la transforma en acción real como se sostiene en el motivo, sin que quepa invocar en apoyo de la opinión de la parte la Sentencia de 11 de octubre de 1.996, pues se refiere a una acción reivindicatoria y no a una acción de resolución contractual.

En el motivo segundo se alega infracción del art. 359 LEC por no haberse resuelto la excepción de litisconsorcio pasivo necesario.

El motivo resulta inexplicable porque la falta de litisconsorcio pasivo necesario no fue planteada en la fase de alegaciones (escrito de contestación de la demanda) y como cuestión de orden público no determina secuencia de incongruencia, debiendo examinarla de oficio el tribunal únicamente en el caso de que estime que concurre tal defecto procesal; y además, la Sentencia de la Audiencia estudia ampliamente el tema en la consideración tercera del fundamento de derecho segundo, con lo que desconoce el recurrente que es dicha Sentencia, y no la de primera instancia, la recurrida en casación.

En el motivo tercero se acusa infracción de los arts. 1.320, 1.361 y 1.385 del Código Civil, 24 de la Constitución Española y doctrina jurisprudencial sobre el litisconsorcio pasivo necesario. El motivo se fundamenta en la naturaleza ganancial del bien objeto del contrato, constituir vivienda habitual del matrimonio, carácter real de la acción ejercitada y eventual adquisición del dominio por usucapión por parte de la esposa.

El motivo carece de consistencia por lo que se desestima.

La Sentencia recurrida desestima la falta de litisconsorcio pasivo necesario con base en que se afirma pero no se prueba fehacientemente ni la realidad del matrimonio ni su fecha, y en segundo término porque estamos ante una resolución contractual, sin que exista o se acredite quiebra conyugal de hecho o de derecho, siendo idéntica la postura de ambos cónyuges al respecto y deviniendo consecuentemente aplicable el segundo párrafo del art. 1.385 del Código Civil a cuyo tenor "cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción".

La apreciación fáctica de la resolución recurrida (falta de acreditamento de la realidad del matrimonio y, en su caso, de su fecha) no ha sido combatida en casación por lo que, sin necesidad de más discurso, deviene incólume y vinculante para este Tribunal. Aparte de ello resulta peregrina, e irrelevante para este pleito, la alusión a la supuesta usucapión, y por otro lado la acción resolutoria contractual tiene naturaleza personal y no real, pues el reintegro de la cosa es la consecuencia de la extinción de un título obligacional.

En todo caso, el Sr. Alvaro intervino en la celebración del contrato, en concepto de comprador, solo y en su nombre; por consiguiente, aunque los inmuebles comprados pudieren tener carácter ganancial, resulta innecesario demandar a la esposa cuando por el vendedor se ejercita la acción resolutoria del contrato por impago del precio aplazado.

En tal sentido se manifiesta la doctrina jurisprudencial representada por las Sentencias de 25 de enero de 1.990 (que cita 10 junio y 30 octubre 1.985; 26 septiembre 1.986; 4 abril y 6 junio 1.988; 16 junio 1.989), 8 mayo 1.993; 23 febrero 1.994; 26 noviembre 1.996; 14 abril 1.998; 9 abril 1.999; 6 julio 2.000; y 20 diciembre 2.001, entre otras.

En el motivo cuarto se alega infracción del art. 1.504 del Código Civil. En el motivo se denuncia, en síntesis, que no se acreditó que la persona que efectuó por conducto notarial el requerimiento resolutorio del art. 1.504 CC tenía facultades para resolver.

El motivo carece de consistencia alguna porque en cualquier caso resultó ratificado por la parte interesada y la ratificación tiene carácter retroactivo, por lo que sus efectos siempre serían anteriores al ofrecimiento de pago efectuado por el comprador.

En el motivo quinto se alega la infracción del art. 1.504 en relación con el art. 1.218, ambos del Código Civil. Mediante este motivo se pretende sostener por el recurrente que no recibió el requerimiento notarial en la fecha del acta y que el ofrecimiento de pago del precio tuvo lugar con anterioridad a aquella.

El motivo carece de fundamento porque el art. 1.218 CC se refiere a los documentos públicos, y la resolución recurrida no declara probada la comunicación al Sr. Alvaro en virtud del acta notarial, sino con base en la testifical del conserje, al cual entregó copia de aquella el Notario en la fecha de la misma. Al efecto se argumenta en la consideración quinta del fundamento de derecho segundo: "... el fedatario público actuante hizo entrega el mismo día de la correspondiente copia al conserje suplente del inmueble, quién, enterado, manifestó dar cuenta al interesado (folio 19), sin que éste acredite recibirla con posterioridad al ofrecimiento de pago realizado también por notarial conducto el 22 de igual mes y año, ya que la testifical del mencionado conserje (folio 306) nada aclara al respecto...".

Por lo tanto, no se conculcó el art. 1.218 CC. Y el demandado no probó que la comunicación del conserje se produjera con posterioridad al ofrecimiento de pago. Y el lógico discurrir de los acontecimientos armoniza con el hecho de que el ofrecimiento de pago vino determinado por el conocimiento de la intimación resolutoria.

En el motivo sexto se denuncia infracción del art. 1.504 en relación con el 1.124, ambos del Código Civil, y de la doctrina jurisprudencial sobre la existencia de una voluntad rebelde en el comprador para que pueda prosperar la acción resolutoria.

En el cuerpo del motivo se arguye la existencia de una patente voluntad de pago demostrada por los ofrecimientos del mismo efectuados por el comprador el 22 de octubre de 1.991 y por su esposa el 25 de marzo de 1.992, el pago de las letras de cambio en poder de terceras personas e imposibilidad de satisfacer las existentes en poder del vendedor, y los abonos realizados al Banco Hipotecario de España y a la Comunidad de Propietarios. A continuación se cita la Sentencia de 12 de noviembre de 1.992 ("la jurisprudencia ha venido exigiendo para la resolución de los contratos en general -art. 1.124 CC- y sobre inmuebles en particular -1.504 CC- una voluntad de incumplimiento deliberadamente rebelde"), y se alude a que el demandante aceptó durante seis años el impago de letras sin ejercitar acción judicial ni extrajudicial alguna y ello sólo fue debido a que había asumido la existencia de deficiencias graves en la vivienda y no podía emprender acción alguna, y por ello la actuación del comprador no era en modo alguno reprochable al existir un incumplimiento anterior del vendedor.

El motivo se desestima porque no tiene el más mínimo fundamento jurídico ni fáctico.

En primer lugar debe señalarse que la referencia a las supuestas deficiencias graves de la vivienda con su consecuencia jurídica de incumplimiento del vendedor no tiene el más mínimo soporte. A propósito de las mismas y de su comunicación al vendedor dice la Sentencia recurrida "que no hay rastro probatorio alguno en lo actuado, ni siquiera indiciario o indirecto". Esta apreciación no es atacada en el recurso por lo que resulta inexplicable el planteamiento en el motivo.

En segundo lugar, la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde (entre otras, Sentencias 10 octubre 1.994, 3 abril y 26 septiembre 2.000; 26 julio 2.001, 13 noviembre y 23 diciembre 2.002, 13 febrero 2.003). Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino solo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa imputable al que pide la resolución, como resalta la reciente Sentencia de 7 de mayo de 2.003.

En el caso se ha producido una inactividad o pasividad respecto del pago del precio aplazado durante varios años, que se remonta prácticamente al inicio de la relación contractual, y por un importe elevado en atención al total pactado, según declara probado la Sentencia recurrida. Por ello es claro que ha habido un incumplimiento inequívoco y objetivo revelado por un impago prolongado, duradero e injustificado, como dice la doctrina jurisprudencial recogida en la Sentencia de la Audiencia, y a cuya reseña cabe añadir, entre otras, las Sentencias posteriores de 10 de marzo de 2.001 y 3 y 23 de diciembre de 2.002.

Finalmente es de señalar que hecho el requerimiento del art. 1.504 carece de valor alguno el intento de pago del precio aplazado. Ya se ha producido el efecto resolutorio, con independencia de la necesidad del reconocimiento judicial cuando exista oposición del comprador, y aunque en algunas ocasiones se ha flexibilizado el alcance del precepto atribuyendo eficacia a pagos próximos o inmediatos a la intimación, tal posibilidad no es aplicable a casos como el que se enjuicia de impago muy prolongado en el tiempo, y máxime si se tiene en cuenta que hubo un juicio anterior en el que no prosperó la demanda por falta del requerimiento resolutorio, sin que por el demandado se reaccionase durante el mismo mediante el cumplimiento de la prestación debida.

En el motivo séptimo se denuncia la infracción del 1.502 del Código Civil, y se razona que el demandante constituyó, después de vendida la finca, y aprovechando la falta del constancia registral de la venta, una hipoteca, lo cual justifica la suspensión del pago del precio con base en el art. 1.502 CC.

El motivo debe desestimarse.

La Sentencia recurrida declara probado que el comprador no hizo uso de tal derecho, y ello es coherente con la declaración (de la resolución del Juzgado asumida por la de la Audiencia en el fundamento primero) de que estuvo ilocalizable durante más de seis años. El razonamiento expresado produce perplejidad al recurrente, que no se explica el reproche, y redarguye diciendo "cuando está claro que sí hizo uso del artículo 1.502 dejando de pagar las letras y, además, alegó tal precepto desde el primer momento en que fue demandado", con cuya argumentación se está reconociendo implícitamente que no se ejercitó adecuadamente el derecho de suspender el pago del precio, pues la hipoteca solo subsistió durante los años 1.985 a 1.989; y, por otro lado, no hay constancia de que "se notificase al vendedor la decisión de suspender el pago del precio hasta que se afianzara su devolución", como exige la doctrina de esta Sala para la aplicabilidad del art. 1.502 en beneficio del comprador (Sentencias de 14 diciembre de 2.000 y de 19 de mayo de 2.003 y las que cita).

En el octavo y último motivo se alega infracción del art. 1.123 del Código Civil. El motivo hace referencia a la petición de la reconvención de que se le restituyan al demandado las cantidades, que, aunque aceptadas como parte del pago del precio, fueron pagadas a terceros que importan la suma de 3.131.036 pts., las abonadas al Banco Hipotecario de España por la hipoteca asumida que gravaba la finca que ascendieron al 2.687.117 pts., y las hechas efectivas a la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM004 de la CALLE000 , de Madrid, por un total de 1.108.826 pts.

La Sentencia recurrida declara que dichas cantidades quedan sobradamente compensadas por el tiempo que ha poseído el reconviniente los inmuebles comprados (desde el 29 de abril de 1.981 en que, al tiempo de contratar, le fueron entregados) lo que impide reputar rigurosa o abusiva, y por tanto de plena aplicación, la quinta estipulación contractual que contempla su pérdida.

Frente a ello la parte recurrente sostiene que la cláusula contractual solo se refiere a la pérdida de todas las cantidades entregadas, cuya cualidad o circunstancia no concurre en las sumas antes expresadas porque no fueron entregadas al vendedor, por lo que de acordarse la resolución de la venta y la no devolución de las mismas al demandado (reconviniente) supondría un enriquecimiento injusto para el demandante (reconvenido).

El motivo debe correr la misma suerte desestimatoria de los anteriores.

La decisión de la Sentencia recurrida de incluir en la indemnización de perjuicios las cantidades correspondientes a los tres conceptos expresados está plenamente justificada por el desequilibrio económico producido por el largo tiempo durante el que el comprador ha venido disfrutando de la cosa vendida y el vendedor ha estado privado de ella en relación con el importe de dichas sumas, y con ello no se vulnera el precepto citado en el enunciado del motivo, ni se produce un enriquecimiento injusto o sin causa, ni se afecta a la estipulación contractual quinta con arreglo a la que "al cumplirse la condición resolutoria el comprador perderá automáticamente todas las cantidades que hubiera entregado", además que resulta razonable que vayan a cargo del comprador los gastos comunitarios consustanciales al disfrute de las fincas.

La desestimación de los motivos conlleva la declaración de no haber lugar al recurso de casación, la imposición de costas a la parte recurrente y la pérdida del depósito, de conformidad con lo establecido en el art. 1.715 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español