STS 812/2007, 9 de Julio de 2007

Ponente:JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Número de Recurso:2863/2000
Número de Resolución:812/2007
Fecha de Resolución: 9 de Julio de 2007
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

"INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. VENTA DEFECTUOSA. ""ALIUD PRO ALIO"". Existió un defecto de construcción, al no haberse previsto ningún tipo de ventilación para dichos trasteros, y teniendo en cuenta que dicho defecto impide que los trasteros puedan ser utilizados conforme a su destino, es de concluir que se ha producido el ""aliud pro alio"" que recoge la sentencia apelada, y que determina la desestimación del recurso interpuesto. En primera instancia se estima parcialmente la demanda y se condena a la parte demandada a la realización de las obras de rehabilitación y adecuación de los trasteros pertenecientes a los actores, así como a indemnizar a cada uno de los actores en la suma de 75.000 pesetas, más los intereses legales, absolviendo a la demandada de los restantes pedimentos de la demanda, sin costas. Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por Ponsa Garrido, S. A., y sin costas. No ha lugar al recurso de casación interpuesto por Ponsa Garrido, S. A., se declara la firmeza de la expresada sentencia. Costas a la parte recurrente."

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a nueve de Julio de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 2863/2000, ante la misma pende de resolución, interpuesto por la procuradora Dª Adela Cano Lantero, en nombre y representación de Ponsa Garrido, S.A., contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo 1337/98, por la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 15 de mayo de 2000, dimanante del juicio de menor cuantía número 11/96 del Juzgado de Primera Instancia número 12 de Barcelona. No habiendo comparecido la parte recurrida.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia número 12 de Barcelona dictó sentencia de 7 de septiembre de 1998 en autos de juicio de menor cuantía núm. 11/1996, cuyo fallo dice:

Fallo. Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Antonio María de Anzizu Furest, en nombre y representación de Dña. Ángela, D. Jose Miguel, D. Claudio, Dña. Marí Juana, D. Ramón,

D. Victor Manuel, Dña. Paloma, D. Mariano, D. Juan Alberto, Dña. Lucía y Dña. Elisa, contra Ponsa Garrido, S.A, debo condenar y condeno a la parte demandada a la realización de las obras de rehabilitación y adecuación de los trasteros pertenecientes a los actores y sitos en el inmueble de la CALLE000 núm. NUM000 de Vilassar de Mar, según las normas de la buena construcción, por sí o, alternativamente, por un tercero a su costa, según el presupuesto emitido por el perito en el procedimiento, ascendente a tres millones quinientas mil pesetas, para la instalación de un sistema de ventilación de dichos trasteros, con un conducto de impulsión de aire y otro de extracción, dotado de 250 m de conductos, 62 rejillas de impulsión, 65 pasamuros, una turbina de 3.000 m3/h, instalación eléctrica, detector de humos, sistema de alarma y 2 compuertas motorizadas de cierre, así como a indemnizar a cada uno de los actores en la suma de setenta y cinco mil pesetas, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la presente resolución, absolviendo a la demandada de los restantes pedimentos de la demanda, sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a costas procesales causadas

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SEGUNDO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. Se ejercita por la parte actora acción personal contra la demandada, a fin de que ésta sea condenada al abono de los gastos de rehabilitación y adecuación de los locales para su correcto y normal uso, a realizar por ella misma o, alternativamente, por un tercero, según el presupuesto de coste de la reparación resultante de prueba pericial, así como a abonar a la actora los daños y perjuicios causados por la imposibilidad del correcto uso de dichos cuartos trasteros, y por los deterioros causados en los materiales allí depositados. Se funda en que, debido al elevado grado humedad que se concentra en los cuartos trasteros inmediatos al garaje -adquiridos por cada uno de los actores, conjuntamente con la vivienda y el garaje correspondiente, y sitos en la finca de la CALLE000, núm. NUM000 de Vilassar de Mar, a la promotora inmobiliaria demandadatales cuartos son inhábiles para su uso como tales trasteros, porque los objetos que en ellos se almacenan sufren importantes deterioros que los convierten en inservibles, de forma que queda frustrada la finalidad por la que fueron adquiridos.

Segundo. La parte demandada se opone a la demanda en cuanto al fondo de la cuestión planteada, y formula, asimismo, la excepción de caducidad de la acción ejercitada, que entiende es la redhibitoria, debiendo proceder, primeramente, al examen de dicha excepción.

»Considera la demandada que la acción ejercitada es la anterior, cuyo plazo de ejercicio es de seis meses a partir de la entrega de la cosa vendida (art.1490 CC ), que, en el mejor de los casos, se produjo en el año 1994, por lo que entraría en juego la excepción de caducidad. Sin embargo, se considera que la acción realmente ejercitada por la parte actora es la de incumplimiento del contrato por inhabilidad del objeto para el uso al que ha sido destinado ("aliud pro alio"), al basarse no en la existencia de defectos ocultos de la cosa, sino en esa inhabilidad para obtener el fin contractual, extendiendo el concepto de cosa no sólo a la vivienda y garaje, sino también al cuarto trastero, en cuanto que su propiedad permite el disfrute de mayor superficie aprovechable por el comprador. Ejercita, pues, la parte actora las acciones de resarcimiento y cumplimiento contempladas en los arts. 1101 y 1124 (2) del Código Civil, como viene siendo admitido por la jurisprudencia (v .gr., STS 7-1-1988 ) cuyo plazo de ejercicio prescribe a los quince años, según norma general contenida en el art. 1964 CC .

»Tercero. Entrando en el fondo de la cuestión planteada, de la prueba practicada se estima aparece acreditado cómo, si bien fue concedida la oportuna licencia administrativa por el Excmo. Ayuntamiento de Vilassar de Mar, dicho permiso fue relativo únicamente a la instalación y ejercicio de la actividad de garajeaparcamiento privado (doc. núm. 1 de la contestación, y absolución a la posición 6.ª por la demandada, en confesión), pero no se hacía referencia a los cuartos trasteros, aparte de que, según la pericial llevada a cabo, la licencia fue concedida, como es habitual, sobre el contenido del Proyecto Básico, el cual por su naturaleza no detalla las instalaciones, conductos, estructura y otros complementos, definiendo fundamentalmente las características formales de las diversas dependencias del edificio. Ello implica la inexistencia de vinculación alguna a la concesión, de la licencia, al objeto de determinar si la cosa -los trasteros- son inhábiles para su uso como tales.

»La parte actora funda tal inhabilidad en la excesiva humedad que presentan los trasteros, que impide guardar en ellos útiles, enseres o muebles -como señala el perito en su informe- que no son de uso diario, como podrían ser los señalados en la demanda (alfombras, edredones, bicicletas, etc.), unida a su naturaleza de espacios herméticos, con absoluta carencia de ventilación. Este dato ya fue constatado en el informe emitido por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cataluña en 1994 (doc. núm. 16 de la demanda), se puede observar de las fotografías acompañadas (docs. 8, 9 y 10 de la demanda), y ha servido para concluir, tanto el inspector designado por el Excmo. Ayuntamiento de Vilassar de Mar (doc. núm. 17 demanda), como el perito actuante en este procedimiento, que los cuartos trasteros litigiosos no son adecuados para su uso normal, debido al alto grado de humedad y su falta de ventilación, explicando éste último que, para solucionarlo, debe realizarse una instalación de ventilación, con un conducto de impulsión de aire y otro de extracción, garantizando una renovación permanente del aire de los trasteros, por encontrarse en una zona fría y en contacto con el garaje, fuente permanente de humedad por la expulsión de vapor de agua, como consecuencia del funcionamiento de motores de automóviles, efecto que se identifica al arrancar en frío, y que, partiendo de que la puerta de los trasteros debe ser del tipo cortafuegos, según la normativa aplicable, no cabe la instalación de rejilla alguna de ventilación en la misma. La solución propuesta por la demandada, consistente en la regular aireación de los trasteros, no resulta, entonces, adecuada, aparte de que el mantenimiento de sus puertas abiertas a ese fin sería incompatible con su finalidad de lugar de depósito de bienes que no son de uso ordinario, pero que sí pueden tener un valor económico o de afección importante, lo que, exige su custodia en lugar cerrado, máxime al estar situados en un recinto destinado a garaje, con entrada y salida frecuente de personas.

»A lo expuesto no se opone el dato, contenido en los documentos presentados por la demandada después de la contestación, de que un vecino del inmueble tuviera, al parecer, material depositado en la salida de ventilación del garaje (actas de Junta de Propietarios de 6 de abril de 1995 y de 19 de enero de 1996), puesto que no es posible determinar, en su caso, su incidencia en la producción de un efecto que el perito atribuye, claramente, a la falta de ventilación de los trasteros, parte de que, al tiempo de la práctica de su informe (mayo de 1998), no hizo constar ese extremo.

»En consecuencia, sentado el derecho de la parte actora a que sean practicadas las obras de rehabilitación y adecuación de los trasteros para su normal utilización, procede la estimación de la demanda en este punto, corriendo de cargo de la demandada su realización, por sí o por un tercero, con arreglo a la solución dada por el perito en su informe, ya señalada, cuyo coste, con unos 250 m de conductos, 62 rejillas de impulsión, 65 pasamuros, una turbina de 3.000 m3/h, instalación eléctrica, detector de humos, sistema de alarma y 2 compuertas, la estima el técnico en 2 750 000 pesetas, que, más Proyecto, licencia e impuestos, se incrementaría hasta llegar a 3 500 000 pesetas.

»Cuarto. Por el contrario, no es posible acceder a la petición de indemnización de los deterioros causados en las materiales presuntamente depositadas en las trasteros, por cuanto no ha sido acreditada en los autos la existencia de objeto alguno deteriorado, tal y como reconocen los actores al tiempo de absolver posiciones en confesión, cuando los daños deben ser probados para generar un derecho al resarcimiento. (v.gr., STS 24-10-1986 ). Pero sí se considera posible la indemnización del daño consistente en la imposibilidad de utilización de los trasteros por los actores, que han visto frustrada su expectativa de uso durante estos años, y que hicieron ver a la demandada el problema existente ya en el año 1992 (doc. nº 13 demanda), a modo de resarcimiento por daños morales, estableciendo a este fin una indemnización ascendente a setenta y cinco mil pesetas para cada uno de ellos, cuya pago debe afrontar la demandada.

»Quinto. No cabe imponer a la demandada intereses moratorios en virtud del principia "in illiquidis non fit mora".

»Sexto. Por imperativo del art. 523 (2) de la LEC, dada la estimación parcial de la demanda, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a costas procesales causadas».

TERCERO

La Sección Decimocuarta de Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia de 15 de mayo de 2000 en el rollo de apelación núm. 1337/1998, cuyo fallo dice:

Fallamos. Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Ponsa Garrido, S. A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Barcelona en fecha 7 de septiembre de 1998 en los autos de que dimana el presente rollo se precisa el fallo de la misma en el sentido especificado en el fundamento de derecho 4.º de esta resolución, manteniendo el resto de sus pronunciamientos, y sin efectuar declaración especial respecto de las costas de esta alzada

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CUARTO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. La sentencia apelada, tras desestimar la excepción de caducidad opuesta por los demandados, y al afirmar la existencia de un "aliud pro alio", estimó en parte la pretensión, condenando a la demandada a realizar las obras necesarias para dotar de ventilación a los trasteros, y a indemnizar a los actores en la cantidad de 75 000 pesetas a cada uno, como daño moral derivado de la imposibilidad de utilización de los mencionados trasteros, sin efectuar declaración especial en cuanto a costas. Los actores han consentido la estimación parcial de su pretensión, y la condenada, en el acto de la vista, ha reproducido los mismos argumentos que hizo valer en su escrito de contestación.

Segundo. Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, que se está en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, "aliud pro alio", cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la protección que dispensan los artículos 1101, 1106 y 1124 del Código Civil, y que las aludidas "inhabilidad absoluta" e "insatisfacción total", no tienen que concurrir necesariamente en los supuestos de "defectos ocultos", que posibilitan las acciones específicas de los artículos 1484 y siguientes; y si bien su distinción ofrece numerosas dificultades en la práctica, tiene una especial trascendencia en cuanto al plazo de ejercicio de la acción, ya que para la acción de saneamiento por vicios ocultos se aplica la caducidad de seis meses, mientras que para la segunda, el plazo de prescripción de 15 años (SSTS 14-11-1994, 1-12-1997 o 23-1-1998 ). Por otra parte dicha inhabilidad debe proceder de defectos en la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador (STS 2-9-1998 ), toda vez que el art. 1484 del Código Civil contiene una acepción de carácter funcional de los vicios o defectos ocultos, en el sentido de que el vicio determine la inutilidad total o parcial de la cosa, así como que la misma carece de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación (STS 10-9-1996 ).

Tercero. Del anterior contexto normativo jurisprudencial, y en línea con lo resuelto por la Juzgadora de Instancia, en correcto análisis de los hechos y de su aplicación normativa, es de afirmar la total improcedencia del recurso, con fundamento en las siguientes premisas de conclusión:

a) La prueba pericial practicada en los autos es concluyente en el sentido de que no es posible el uso normal de los trasteros (folio 375), sin una instalación de ventilación forzada, ya que su ubicación en la planta sótano y su acceso a través del garaje, obliga a que sus puertas sean estancas y resistentes al fuego, como establece la normativa de condiciones de protección contra incendios en los edificios.

b) No se discute el hecho de que la recurrente obtuviera las oportunas licencias y permisos, ni construyera de conformidad con la normativa contra incendios.

c) La cuestión estriba en determinar si los "trasteros" vendidos por la recurrente, pueden cumplir su función. Según el Diccionario de la Real Academia Española, trastero es la pieza o desván destinado para guardar o poner los trastos que no son del uso diario, y por trasto debe entenderse cualquiera de los muebles o utensilios de una casa.

d) De las fotografías aportadas por los actores (folios 106 1 108); del informe practicado a su instancia (folio 117) y en especial de la prueba pericial (folios 369 y siguientes), resulta que dichos trasteros son totalmente herméticos, al estar cerrados por una puerta cortafuegos, presentando un alto grado de humedad y falta de ventilación.

d) De lo hasta aquí expuesto resulta que existió un defecto de construcción, al no haberse previsto ningún tipo de ventilación para dichos trasteros, y teniendo en cuenta que dicho defecto impide que los trasteros puedan ser utilizados conforme a su destino, es de concluir que se ha producido el "aliud pro alio" que recoge la sentencia apelada, y que determina la desestimación del recurso interpuesto.

Cuarto. En cuanto a la alegación del recurrente, en el sentido de que las obras pueden afectar a elementos comunes, teniendo en cuenta que no consta el consentimiento de la Comunidad, deberá precisarse el Fallo de la Sentencia apelada, en el sentido de que si en periodo de ejecución hubiera de actuarse sobre elementos comunes, y no existiera conformidad de la Comunidad, la condena de hacer deberá sustituirse por una indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con los arts. 924 y 928 y siguientes de la LEC.

Quinto. No se aprecian méritos para una especial imposición de las costas de esta alzada».

QUINTO. - En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de Ponsa Garrido, S. A., se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero, «en base al art. 1692.4.° LEC : infracción de los arts. 1101, 1124, 1484 y 1490 del Código Civil [CC] y de la jurisprudencia que los desarrolla.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

En la demanda la actora no indicó claramente la acción que ejercitaba, pero en cualquier caso no citó el art. 1591 CC ni alegó la ruina de los trasteros anexos a las plazas de parking que les vendió mi principal, sino que invocó los arts. 1445, 1101 y 1124 del Código Civil. En estos dos últimos preceptos del Código Civil, 1101 y 1124, son en los que se basa la sentencia recurrida.

La acción de resarcimiento e incumplimiento que acoge la sentencia para estimar la demanda requiere un incumplimiento sustancial, grave, del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto para el uso al que ha sido destinado, inhabilidad para obtener el fin contractual. Así lo establecen los arts. 1101 y 1124 del Código Civil y la jurisprudencia que los desarrolla.

Cita la STS de 3 de marzo de 1979, según la cual, al estar a la vista la irregularidad denunciada que no afectaba a la cosa en sí, sino a uno de los anejos, es forzoso repetir que el piso se vendió como cosa específica, de la que uno de sus anejos, el trastero, tenía fijada su extensión superficial (dos metros treinta centímetros cuadrados) y la plaza de garaje, la tenía también por su finalidad, por lo que la disminución de la cabida normal no puede ser inoperante, sino que imposibilita su cumplimiento total y exacto.

Cita la STS de 12 de febrero de 1988, según la cual la doctrina de la Sala 1 .ª del Tribunal Supremo no estima como defectos ocultos sujetos al plazo de prescripción de 6 meses aquellos de entidad física o funcional que supongan un incumplimiento contractual que acarrea la ruina potencial de lo vendido, y desde luego la ruina funcional de la vivienda que la hace inútil para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza, encajando el supuesto que se contempla en el art. 1591 así como en los arts. 1101 y 1124 de Código Civil .

Cita la STS de 14 de noviembre de 1994, que a su vez cita la STS de 28 enero de 1992, según la cual los arts. 1484 y 1490 CC, como reguladores de las acciones redhibitorias y «quanti minoris», integradas en el art. 1486, resultan inaplicables en los supuestos en que la demanda no se dirigía a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haberse entregado cosa distinta, (STS de 23 junio 1965 y 28 noviembre 1970 ) o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina (STS de 14 de marzo 1973 y 7 de abril de 1993 ). Se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o «aliud pro alio», cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC .

Cita la STS de 10 de septiembre de 1996, según la cual la acepción que el CC en el art. 1484 da a los vicios o defectos ocultos es de carácter funcional y por lo tanto, dicho vicio determina la inutilidad total o parcial de la cosa, pues carece de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación.

En el caso de autos no puede hablarse de incumplimiento sustancial o grave de los contratos de compraventa de las plazas de parking con sus trasteros anexos porque eran y son hábiles para su destino.

Debe aclararse cuál es exactamente el objeto de los contratos de compraventa para determinar si ha habido o no incumplimiento. En el hecho primero de la demanda la actora afirma que el objeto de los contratos de compraventa es único «la vivienda con su respectiva plaza de parking y un cuarto trastero.»

El hecho de que exista un contrato de compraventa no implica que exista un único objeto del contrato. Un único contrato de compraventa puede tener múltiples objetos.

En el presente caso para determinar cuáles son los objetos de los contratos de compraventa, debemos atender a su descripción física y registral en las escrituras de compraventa aportadas. Según dichas escrituras se venden dos objetos: por una parte, un piso ajeno al pleito y por otra, una participación indivisa de un local comercial en planta sótano que da derecho al uso y disfrute de una plaza de aparcamiento que tiene en su parte posterior un cuarto trastero anexo.

Los trasteros no constituyen autónomamente un objeto del contrato de compraventa sino que forman parte física y registralmente de uno de sus objetos, de la plaza de garaje. En las escrituras se indica el precio que se paga por el piso y el precio, único, que se paga por el segundo objeto del contrato: la plaza de garaje que incluye un trastero posterior anexo. Los actores compraron piso y plaza de garaje. De hecho, según las escrituras de compra, aportadas por esta parte con el escrito de resumen de pruebas, algunos actores compraron otras plazas de parking con sus anexos trasteros sin comprar pisos.

La cosa objeto del contrato de compraventa, las plazas de parking con sus trasteros anexos, son hábiles para su destino principal que es la de aparcar vehículos. No se compraron trasteros con plazas de parking anexas, sino plazas de parking que llevaban anexo un trastero de dimensiones considerablemente inferiores.

La irregularidad denunciada que la recurrente niega no afecta a la cosa objeto del contrato, sino que afectaría a un anejo de la misma, por lo que en ningún caso puede hablarse de incumplimiento sustancial o grave por inhabilidad de la cosa para su destino, sino que los defectos denunciados, en caso de resultar probados, serían vicios ocultos menores, cuya acción para reclamar estaría sobradamente prescrita a tenor del art. 1490 CC .

La sentencia recurrida califica erróneamente en sus fundamentos segundo y tercero a los trasteros como una cosa objeto de los contratos, cuando en realidad forman parte de uno de los objetos: de la plaza de garaje.

Incluso los trasteros si se les considera aisladamente del objeto del que forman parte, la plaza de garaje, cumplen también su función o destino natural.

El destino natural de unos trasteros que forman unidad física, registral y por precio con las plazas de parking de los que forman parte y no con las viviendas, es la de guardar o depositar elementos accesorios y auxiliares del automóvil, como por ejemplo cadenas de neumáticos para la nieve, bacas portaesquíes, aspiradores, neumáticos de recambio, elementos para limpieza del automóvil, etc.

El informe pericial emitido parte de una premisa errónea, al calificar a los trasteros como anexos a las viviendas cuando lo son a las plazas de garaje. Además, cita improcedentemente un decreto que es aplicable a viviendas, pero no a trasteros de plazas de parking.

Las puertas y la configuración de los trasteros tenían que ser como son, pues:

  1. Así estaban previstos en el proyecto por el que se concedió la licencia.

  2. El proyecto estaba de acuerdo con la legalidad vigente.

  3. Ventilar un cuarto trastero en local sótano, es tanto como darle tiro de chimenea con el riesgo de incendios que ello supone, o de agravación de incendios.

Los puntos 1 y 2 son admitidos expresamente en la sentencia recurrida. Motivo segundo. «En base al art. 1692.4.° LEC, infracción del art. 1214 en relación con el 1101 CC y de la jurisprudencia que los desarrolla.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Por aplicación de los arts. 1101 y 1214 CC a la parte actora le corresponde la carga de la prueba de acreditar que los trasteros anexos a plazas de garaje son inhábiles para su destino para que prospere la acción de incumplimiento contractual ejercitada.

La parte recurrente aportó mediante escrito de fecha 21-4-1997 actas de reuniones de la comunidad que reconocen que la vivienda 1°, 1ª, esc. A, tenía durante varios años depositado un material en la salida de ventilación del garaje.

La sentencia recurrida no se pronuncia sobre este extremo alegado en el acto de la vista. Y la de primera instancia dice en el párrafo tercero del fundamento tercero, que no es posible determinar su incidencia en la producción de humedades, además de que al perito no se le hizo constar dicho extremo.

La sentencia vulnera la regla de la carga de la prueba: si no se puede determinar la incidencia de la obstrucción de la salida de ventilación del garaje en las humedades que alegan los actores, debe absolverse a la recurrente por no quedar suficientemente acreditada la causa de la humedad y, por lo tanto, la imputabilidad a ella del incumplimiento contractual grave y sustancial.

Motivo tercero. «En base al art. 1692.4.° LEC por infracción del art. 359 LEC

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

En la primera parte del suplico de la demanda, la actora solicita la condena a la recurrente al pago de: «Los gastos de rehabilitación y adecuación de los locales para su correcto y normal uso para el cual fueron adquiridos, a realizar por la demandada según las reglas de la buena construcción, o alternativamente, por un tercero según el presupuesto...»

La instalación de la ventilación propuesta por el perito y acogida por la sentencia de primera instancia no es exigible a la recurrente, porque comportaría la realización de obras en elementos que no pertenecen a los actores, como consta en el dictamen y en la sentencia de primera instancia, pues los conductos de ventilación pasarían por otras plazas de parking de propietarios que no han formulado demanda, que son la mayoría y por zonas de la comunidad del parking, que tampoco es actora, con lo cual se produciría un enriquecimiento injusto de dichos terceros con un correlativo empobrecimiento de la recurrente.

Además, la instalación de la ventilación, no había sido solicitada por la actora, con lo cual la sentencia de primera instancia infringía el art. 359 LEC como se alegó en el acto de la vista.

La sentencia objeto del presente recurso sigue infringiendo el principio de congruencia consagrado en el art. 359 LEC. En el fundamento de derecho cuarto somete la ejecución de las obras en elementos de terceros ajenos al pleito (los propietarios de plazas de parking con trastero y la comunidad), a que presten su consentimiento. Con lo cual si en ejecución de sentencia prestan dicho consentimiento, la condena a la recurrente incluiría realizar obras o pagar su coste, en elementos de terceros que se verían beneficiados por una resolución judicial de un pleito en el que no son parte, sin que la actora lo hubiese pedido en su demanda pues pedía obras en los trasteros de su propiedad no en otros propiedad de terceros que decidieron no formular demanda.

Termina solicitando de la Sala «Que teniendo por presentado este escrito, lo admita, tenga por interpuesto recurso de casación contra sentencia dictada en fecha 15 de mayo de 2000 por la Sección Decimocuarta de la Excelentísima Audiencia Provincial de Barcelona en rollo 1337/98, le dé el curso legal correspondiente y dicte en su día sentencia por la que, estimando íntegramente el presente recurso, revoque la sentencia objeto del recurso, desestimando íntegramente la demanda formulada contra mi principal por los motivos desarrollados en el presente escrito, con expresa imposición de costas a la parte contraria.»

SEXTO

No ha comparecido la parte recurrida.

SÉPTIMO

Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 25 de junio de 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

1. Los actores adquirieron cada uno de ellos de la promotora inmobiliaria demandada, conjuntamente con una vivienda y una plaza de garaje, sitos en la finca de la CALLE000, núm. NUM000 de Vilassar de Mar, un cuarto trastero inmediato al garaje.

  1. El Juzgado, fundándose en que los cuartos trasteros litigiosos no eran adecuados para su uso normal, debido a un alto grado de humedad y falta de ventilación, condenó a la demandada a la realización de las obras de rehabilitación y adecuación de los trasteros para su normal utilización y a una indemnización por la imposibilidad de utilización de los mismos durante varios años. La condena se fundó en la estimación de la acción de cumplimiento contractual prevista en los arts. 1101 y 1124 del Código civil [CC ].

  2. La Audiencia Provincial confirmó sustancialmente la sentencia, pero precisó que si en periodo de ejecución hubiera de actuarse sobre elementos comunes y no existiera conformidad de la comunidad la condena de hacer sería sustituida por una indemnización de daños y perjuicios.

  3. La sentencia se fundó en que existió un defecto de construcción, al existir humedades y no haberse previsto ningún tipo de ventilación para dichos trasteros, y en que, como dicho defecto impedía que los trasteros pudieran ser utilizados conforme a su destino, se había producido el aliud pro alio [una cosa por otra] que recoge la sentencia apelada.

  4. Contra esta sentencia interpuso recurso de casación la inmobiliaria demandada.

SEGUNDO

El primer motivo de casación se introduce con la siguiente fórmula:

[E]n base al art. 1692.4.° LEC : infracción de los arts. 1101, 1124, 1484 y 1490 CC y de la jurisprudencia que los desarrolla.

El motivo se funda, en síntesis en que la acción de incumplimiento que acoge la sentencia para estimar la demanda requiere un incumplimiento grave del contrato de compraventa que no concurre, pues la irregularidad denunciada sólo afecta a un anejo de la cosa contratada; y, si se consideran los trasteros aisladamente, cumplen su función, pues su finalidad es la de depositar elementos accesorios del automóvil.

El motivo debe ser desestimado.

TERCERO

A) Esta Sala tiene reiteradamente declarado que la interpretación de los contratos corresponde a la competencia funcional de la Sala de instancia, y no puede ser revisada en casación, a no ser que se haya producido de manera manifiesta una vulneración de los preceptos que deben regir esta actividad, o la de calificación jurídica, o una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva por ser arbitraria o abiertamente errónea la interpretación realizada.

Lo propio sucede con la valoración de la prueba realizada por la sentencia recurrida, pues corresponde a los tribunales de instancia fijar los hechos, siempre que en esta operación no se vulneren los preceptos legales que deben ser tenidos en cuenta en ella o se lesione el derecho la tutela judicial por incurrir en arbitrariedad.

Como declaran las SSTS de 21 de enero de 2000, 25 de enero de 2000, 23 de noviembre de 2000 y 31 de mayo de 2001, el incumplimiento es un concepto jurídico, pero los hechos en que éste se basa integran el supuesto fáctico que no puede revisarse en casación, so pena de convertirla en una tercera instancia.

  1. En el terreno jurídico, esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» (SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006, entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de 13 de mayo de 2004 ), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos» (STS de 15 de octubre de 2002 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2 .b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato».

    Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 101 y 1124 CC, susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago (art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad (SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ). La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato (artículo 1468 I CC ) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias (SSTS de 10 de mayo de 1995, 30 de noviembre de 1972; 29 de enero de 1983, 23 de marzo de 1983; 20 de febrero de 1884; 12 de febrero de 1988, 2 de septiembre de 1998, 12 de abril de 1993, 14 de octubre de 2000, 28 de noviembre de 2003, 15 de diciembre de 2005 ), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento.

  2. En el terreno de la interpretación, la Sala de apelación, en una apreciación que no aparece como arbitraria o errónea, considera el trastero anejo a la plaza de garaje como un elemento integrante del objeto del contrato de compraventa con valor sustancial, pues éste incluía la vivienda, una plaza de garaje y un trastero próximo a él. En el terreno de la valoración de la prueba que le corresponde, afirma que el trastero no era apto para cumplir su finalidad por defectos de construcción que lo hacían inservible.

    La conclusión jurídica formulada, según la cual la imposibilidad de destinar el trastero a la finalidad que le es propia por causa imputable al vendedor es determinante de un incumplimiento sustancial del contrato que legitima el ejercicio de la acción de cumplimiento fundada en el art. 1124 CC, no aparece, a la vista de la doctrina que ha quedado expuesta, como incorrecta, pues resulta evidente que la inutilidad del trastero comporta la falta de satisfacción del comprador, que se ve privado sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, pues, de los tres elementos que eran objeto de la transmisión, uno carecía de utilidad en las condiciones en que fue entregado.

    No se advierte, en suma, que se haya cometido la infracción del Ordenamiento jurídico denunciada.

CUARTO

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

En base al art. 1692.4.° LEC, infracción del art. 1214 en relación con el 1101 CC y de la jurisprudencia que los desarrolla.

El motivo se funda, en síntesis en que a la parte actora corresponde la carga de la prueba de acreditar que los trasteros anexos a plazas de garaje son inhábiles para su destino y la sentencia no se pronuncia sobre la alegación de que en determinada vivienda se depositó material en la salida de ventilación del garaje que incidió en la producción de humedades, y afirma que no se puede determinar dicha incidencia, a pesar de lo cual estima la demanda.

El motivo debe ser desestimado.

QUINTO

La jurisprudencia declara con reiteración de las normas sobre la carga de la prueba sólo pueden resultar infringidas cuando la sentencia recurrida, no obstante considerar que no se ha logrado la prueba de los hechos en que se funda la pretensión de la parte que debe probarlos, hace recaer sobre la parte contraria los efectos negativos de dicha falta (SSTS de 31 de enero de 2007, 9 de febrero de 2007 y 12 de febrero de 2007 ).

La prueba de las excepciones y de los hechos de carácter obstativo o extintivo que se oponen a la pretensión de la demanda corresponde a quien los alega.

En el caso examinado:

  1. La demandada alegó un hecho obstativo consistente en la existencia de un hecho que producía las humedades, el cual, siendo ajeno a posibles defectos de construcción, demostraba la inexistencia de éstos como causa de aquéllas.

  2. La sentencia de instancia, confirmada en apelación, considera que no se ha probado este hecho obstativo y hace recaer los efectos de dicha falta de prueba sobre la demandada, que lo alegó y era quien debía probarlo.

  3. En consecuencia, concluye que no ha resultado desvirtuada la prueba sobre la existencia de defectos

de construcción causantes de humedades practicada a propuesta de la parte demandante.

No se advierte, en consecuencia, que se haya producido la infracción denunciada.

SEXTO

El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula: «En base al art. 1692.4.° LEC por infracción del art. 359 LEC

El motivo se funda, en síntesis en que: a) la instalación de la ventilación propuesta por el perito y acogida por la sentencia de primera instancia no es exigible a la recurrente, porque comportaría la realización de obras en elementos que no pertenecen a los actores; b) no había sido solicitada por éstos; y c) la obra favorecería a terceros que no han ejercitado la acción.

El motivo debe ser desestimado.

SÉPTIMO

La desestimación este motivo de casación se funda en los siguientes argumentos:

  1. Este motivo parece dirigido, en su primera parte, contra la sentencia de primera instancia, que no es la recurrida en casación, pues ésta, dictada por la Audiencia Provincial, prevé que en el caso de que no pueda obtenerse la autorización de la comunidad, se sustituya la realización de las obras por una indemnización conforme a lo previsto en la ley.

  2. La pretensión formulada por la parte actora incluía expresamente en el suplico la alternativa de que las obras de reparación y adecuación de los locales fueran realizadas «por la demandada según las reglas de la buena construcción», por lo que no puede apreciarse incongruencia alguna, ya que ésta consiste en la inadecuación del fallo a las pretensiones formuladas por las partes (SSTS, entre otras muchas, de 20 de diciembre de 2006, 3 de enero de 2007 y 28 de febrero de 2007 ).

  3. El hecho de que la ejecución de la condena al cumplimiento del contrato pueda indirectamente beneficiar a terceros no es obstáculo a su procedencia y efectividad.

OCTAVO

La desestimación de todos los motivos de casación comporta la procedencia de declarar no haber lugar al recurso de casación e imponer las costas a la parte recurrente, de acuerdo con el art. 1715 LEC 1881, así como la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Ponsa Garrido, S.

    A., contra la sentencia de 15 de mayo de 2000, dictada por la Sección Decimocuarta de Audiencia Provincial de Barcelona en el rollo de apelación 133/71998, cuyo fallo dice:

    Fallamos. Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Ponsa Garrido, S. A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Barcelona en fecha 7 de septiembre de 1998 en los autos de que dimana el presente rollo se precisa el fallo de la misma en el sentido especificado en el fundamento de derecho 4.º de esta resolución, manteniendo el resto de sus pronunciamientos, y sin efectuar declaración especial respecto de las costas de esta alzada

    .

  2. Declaramos la firmeza de la expresada sentencia.

  3. Se imponen las costas del recurso a la parte recurrente y la pérdida del depósito constituido.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Firmado y rubricado.-Juan Antonio Xiol Ríos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Ríos, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.