STS 1032/2002, 31 de Octubre de 2002
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 31 Octubre 2002 |
| Número de resolución | 1032/2002 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a treinta y uno de Octubre de dos mil dos.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados identificados al margen, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Murcia -Sección tercera-, en fecha 23 de enero de 1.997, como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía, sobre resolución de compraventa por impago del precio e incumplimiento del vendedor por falta de licencia y autorizaciones urbanísticas, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Cartagena número dos, cuyo recurso fue interpuesto por don Santiago , representado por el Procurador de los Tribunales don Gumersindo-Luis García Fernández, en el que son recurridos don Marcelino y doña María Antonieta , representados por la Procuradora doña Inmaculada Romero Melero.
El Juzgado de Primera Instancia de Cartagena dos tramitó el juicio de menor cuantía número 66/1964, que promovió la demanda planteada por don Santiago , en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Que previo el correspondiente trámite, el Juzgado en su día declare resuelto el contrato de compraventa otorgado con fecha 15 de Mayo de 1.985, por incumplimiento total y absoluto por parte de los ahora demandados, y también según condición resolutoria explícita, condenando a dichos demandados a estar y pasar por tal declaración y por sus consiguientes efectos, con desalojo de la vivienda por parte de los demandados, y así mismo también condenando a los demandados a pagar al demandante los daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento, y que se acrediten en ejecución de sentencia, con expresa condena en las costas que se causen en el procedimiento a los demandados, y demás que proceda".
El demandado don Marcelino se personó en el pleito y contestó a la demanda, a la que se opuso con las alegaciones de hecho y de derecho que aportó y, al tiempo, formuló reconvención, terminando por suplicar: "Que tras los trámites a que haya lugar, tenga por contestada la demanda en nombre de D. Marcelino y en su día una vez practicadas las pruebas dicte Sentencia en la que se desestime esta y absolviendo a mi poderdante. Y estimando la Reconvención planteada, dicte Sentencia en la que se contengan los siguientes extremos: -Que entregue una vivienda de condiciones de habitabilidad y provista de las preceptivas autorizaciones y licencias urbanísticas. Que la vivienda a entregar, esté totalmente terminada conforme a calidad obrantes en el proyecto. La vivienda tiene que tener las licencias municipales. A otorgar la Escritura Pública a través de Notario que libremente designen las partes y en el supuesto de no hacerlo, que se haga por el Juzgado una vez terminada la vivienda y entregar esta en condiciones de habitabilidad".
La codemandada doña María Antonieta fue declarada rebelde procesal por providencia de 23 de marzo de 1.994.
Unidas las pruebas practicadas y que fueron declaradas pertinentes, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de Cartagena dictó sentencia el 2 de octubre de 1995, con el siguiente Fallo literal: "Que estimando parcialmente la demanda presentada por el Procurador D. Diego Frías Costa, en nombre y representación de D. Santiago , contra D. Marcelino , representado por el Procurador D. Felix Méndez Llamas, y contra Dª María Antonieta , declarada en rebeldía, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa estipulado entre las partes en fecha 15 de mayo de 1985, por incumplimiento de los demandados de su obligación de pago del precio y en virtud de condición resolutoria y expresa, condenando a dichos demandados a estar y pasar por esta declaración y por sus consiguientes efectos, con desalojo de la vivienda comprada, y debo absolver y absuelvo a los demandados de las demás pretensiones condenatorias deducidas contra los mismos, abonando cada parte las costas procesales causadas a su instancia y la mitad de las comunes derivadas de esta demanda principal. Asimismo, desestimando la demanda reconvencional planteada por el Procurador D. Felix Méndez Llamas, en nombre y representación de D. Marcelino , contra el demandante, con la representación indicada, debo absolver y absuelvo a éste de las pretensiones condenatorias formuladas contra el mismo, con expresa imposición de las costas procesales derivadas de esta reconvención a la parte demandante reconvencional".
La referida sentencia fue recurrida por el demandado que promovió apelación para ante la Audiencia Provincial de Murcia y su Sección tercera tramitó el rollo de alzada número 375/1999, pronunciando sentencia con fecha 23 de enero de 1997, con la siguiente parte dispositiva, Fallamos: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Félix Méndez Llamas en nombre y representación de don Marcelino debemos Revocar y Revocamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cartagena en fecha 2 de octubre de 1.995 en los autos de menor cuantía núm. 66/94, y en su lugar se dicta otra en los términos siguientes: Que debemos desestimar y desestimamos la demanda presentada por el Procurador don Félix Méndez Llamas en nombre y representación de don Santiago , absolviendo, pues, a los demandados de la petición formulado en su contra. Que estimando parcialmente la reconvención formulada por el Procurador don Félix Méndez Llamas en nombre y representación de don Marcelino debemos Declarar y Declaramos que el actor don Santiago debe otorgar escritura pública de la vivienda objeto de contrato privado de fecha 18 de mayo de 1.986 debiendo satisfacer en el acto al actor o previamente los compradores el precio estipulado. Que asimismo don Santiago deberá facilitar a los compradores de la vivienda la preceptiva licencia y autorización administrativa, es decir, debidamente legalizada la vivienda. Se imponen al actor don Santiago las costas de primera instancia devengadas por la interposición de la demanda. No hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de esta alzada".
El Procurador de los Tribunales don Gumersindo-Luis García Fernández, en nombre y representación de don Santiago , formalizó recurso de casación contra la sentencia de apelación, que integró con los siguientes motivos aportados por el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Uno: Infracción del artículo 1504 del Código Civil y jurisprudencia aplicable.
Dos: Infracción del artículo 1504 en relación al 1461, 1462 y 1255 del Código Civil y jurisprudencia.
La parte recurrida llevó a cabo la impugnación del recurso.
La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el pasado día veintidós de octubre de dos mil dos.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL
Los hechos básicos que se declaran probados y resultan firmes en casación por no haber sido combatidos, vienen a ser: a) El recurrente, don Santiago vendió por documento privado de 15 de mayo de 1.985 al matrimonio demandado, la vivienda duplex número NUM000 en construcción, sita en Las Brisas (La Azohía-Cartagena); b) El precio pactado fué el de 6.434.760 pesetas, habiéndose abonado en el acto quinientas mil pesetas y el resto aplazado (5.934.760 Ptas.), mediante un pago de 500.000 pesetas antes del 15 de mayo de 1.987 y ciento veinte letras de cambio por importe cada una de 39.488 pesetas, con vencimientos mensuales desde el 15 de junio de 1985 al 15 de mayo de 1995; c) El plazo primero y representado por las 500.000 ptas, que se deja referido, no lo pagaron en tiempo los compradores, (15-Mayo-1986), por lo que el vendedor les requirió notarialmente (acta de 17 de julio de 1986), con el aviso de que de no efectuar el abono procedería a resolver el contrato. Dicho requerimiento fue reiterado por medio del que consta en el acta notarial de 14 de octubre de 1986, al que contestó el comprador don Marcelino manifestando que el motivo del impago y de que existieran cantidades pendientes de abono era porque la vivienda estaba sin acabar y que lo procedente era su debida terminación y entonces cumplirá lo que queda pendiente, añadiendo: "si el requirente no quiere acabar la vivienda que se quede con ella y devuelva el dinero pagado"; d) Por requerimiento notarial de 20 de noviembre de 1986, el vendedor convocó a los compradores en la Notaría para el día 9 de diciembre siguiente, a fin "de restituir las llaves de la vivienda y suscribir la resolución del documento privado de la misma", procediendo a devolverles la cantidad de 1.171.296 pesetas como precio hasta entonces satisfecho, y ciento tres cambiales pendientes de abono; e) En la fecha dicha -9 de diciembre de 1986- las partes no llevaron a cabo la resolución contractual, y acordaron sustituir el pago de las quinientas mil pesetas que debería haber tenido lugar antes del 15 de mayo de 1986 por una letra con igual importe y vencimiento al 9 de marzo de 1997, lo que hicieron constar al pié del documento de venta; efecto que resultó pagado; f) El recurrente practicó nuevo requerimiento notarial a los compradores el 17 de junio de 1987, reclamándoles el segundo plazo del precio aplazado, por importe de 692.000 pesetas, que debió de haber sido atendido antes del 15 de mayo de 1987, con la advertencia de proceder a la resolución de la compraventa. Este requerimiento fue contestado por la demandada doña María Antonieta , la que manifestó que tenían el dinero a disposición del requirente y se lo entregarían en el momento de la firma de la escritura; g) Por requerimiento contenido en el acta notarial de 6 de julio de 1987 el recurrente reitera y notifica su decisión de dar por resuelto el contrato, rehusando todo cobro: h) El pago de la cantidad de 696.200 pesetas aplazada fue devuelta por el comprador el 21 de julio de 1987; i) Por conducto notarial -acta de 17 de noviembre de 1987-, don Santiago comunicó a los adquirentes que quedaban a su disposición las letras pendientes, las que les serían devueltas por el establecimiento bancario que designa; j) La vivienda objeto de la compraventa del pleito fue construida sin licencia municipal de obras, en suelo urbanizable no programado, si bien con fecha 15 de julio de 1988 el terreno en que estaba ubicada la casa fue calificado de suelo urbanizable programado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Murcia. Los compradores no tuvieron conocimiento de que la construcción era ilegal hasta marzo de 1987, pues el recurrente sólo otorgaba escritura del solar, y k) Los compradores pagaron las letras que habían aceptado como precio aplazado y que les fueron presentadas al cobro y con vencimientos entre el 15 de julio de 1985 al 15 de julio de 1987 inclusive, habiendo ocupado la vivienda desde el momento de su adquisición.
Aportando infracción del artículo 1504 del Código Civil, en el motivo primero el recurrente (vendedor) sostiene que procedía la sanción en vía judicial de la resolución de la compraventa practicada el 6 de julio de 1987, ante el impago de los compradores del precio convenido y aplazado. Respecto a esta cuestión hay que decir que no se da situación de propio impago y si bien el primer aplazamiento por importe de 500.000 pesetas no tuvo lugar en la fecha convenida -15 de mayo de 1986-, por acuerdo de las partes que figura incorporado al contrato y conforma hecho probado que queda recogido, se sustituyó por una letra con vencimiento el 9 de marzo de 1987, que resultó abonada.
También se declara probado que fueron atendidas y satisfechas diversas cambiales y no se pagaron las posteriores al 15 de julio de 1987, ya que en el requerimiento que integra el acta notarial de 6 de julio de 1987 el recurrente dio orden rehusando las mismas. El segundo plazo del precio, por la cantidad de 696.200 pesetas, si bien no fue atendido en la fecha fijada -15 de Mayo-1987- resultó cierto que los vendedores, con ligero retraso, intentaron realizar su pago el 14 de julio de 1.987, pero la transferencia bancaria fue rechazada por el recurrente.
La impugnación casacional deja de lado los hechos probados en cuanto ponen de manifiesto que el vendedor fue incumplidor inicial, ya que al tiempo de la venta la vivienda enajenada había sido construida en suelo urbanizable no programado, con infracción de la normativa urbanística, pues carecía de licencia municipal de obras, que es una autorización reglada y responde a acto administrativo por medio del cual se lleva a cabo control previo de las actuaciones constructivas proyectadas, siendo necesaria su obtención para todos los actos de uso del suelo y de edificación (art. 178 aplicable, del Texto refundido de 9 de abril de 1976 de la Ley del Régimen del Suelo), circunstancia sobradamente conocida por el recurrente y no así por los compradores, ya que sólo alcanzaron a saber tal situación con posterioridad al contrato, en marzo de 1987, y esto justifica que el vendedor sólo pretendiese otorgase escritura del solar.
En consecuencia, la vivienda fue vendida sin estar legalizada debidamente, con lo cual vino a incurrir el vendedor que recurre en grave incumplimiento, pues no basta con la entrega material que tuvo lugar, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones, para evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora a fin de restablecer la legalidad infringida, con la posibilidad incluso de demolición, es decir privación del bien, lo que representa intensa frustración del contrato.
Decididamente se trata de entrega inadecuada, con infracción del artículo 1461 del Código Civil, que genera incumplimiento previo a cargo del vendedor e impide el éxito de la acción resolutoria ejercitada, al subsistir el incumplimiento referido tanto al tiempo de la venta como al del requerimiento notarial resolutorio y de este modo no se practicó posesión legal y pacífica de la vivienda enajenada y como declara la sentencia de 17 de junio de 1988 -que cita la de 9 de abril de 1947-, no obstante haberse tenido lugar después de la demanda modificación de las normas urbanísticas que pudieran permitir la legalización de la situación del inmueble.
El motivo no procede, y en este sentido la jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil resulta coincidente al declarar que se exige a quien pretende resolver que no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones contractuales que le correspondían y con mayor incidencia si se trata de esenciales, que son las concurrentes en el caso de autos (Sentencias de 13-3-1990; 22-5-1991; 19-5-1992; 20-3-1993; 8-5-1994 y 9-5-1996, entre otras).
En este motivo se denuncia infracción del artículo 1504, en relación al 1461, 1462 y 1255 del Código Civil. El recurrente argumenta que cumplió con sus obligaciones de vendedor y básicamente de haber hecho entrega de la vivienda que enajenó al matrimonio demandado. Esta alegación ha de ser rechazada en cuanto no puede admitirse que se llevó a cabo cumplimiento irreprochable y adecuado del contrato, conforme a lo que se dejó estudiado en el motivo anterior, que fue lo que el Tribunal de Instancia tuvo en cuenta para desestimar la demanda y no las posibles deficiencias constructivas que pudieran afectar al inmueble que se discute en el pleito.
El artículo 62 de la Ley del Suelo de 8 de abril de 1.976 establece que cuando se enajenasen edificios fuera de ordenación, deberá hacerse constar estas calificaciones en el correspondiente título de enajenación, lo que para nada se cumplió en la compraventa que se integra en el documento de 15 de mayo de 1.985.
El motivo ha de ser rechazado ya que, como queda suficientemente explicado, nos hallamos ante un grave e inicial incumplimiento contractual del vendedor-recurrente, pues debe tenerse en cuenta que el objeto del contrato ha sido una vivienda destinada a domicilio familiar y ello hace más exigentes las prestaciones contractuales de los vendedores y como dice la Sentencia de 7 de mayo de 2002 han de tenerse en cuenta y no dejar de lado la importancia de las necesidades individuales, familiares y sociales que estos bienes están llamados a satisfacer.
La sentencia de 29 de enero de 2000 (que cita las de 12-3-1985 y 13-3-1990), declara que la exégesis del artículo 1504, con su complemento en el 1124, al tratarse de obligaciones bilaterales o recíprocas, hace exigente que la facultad de resolución parta de la base (necesaria) de que quien la ejercite haya cumplido con carácter previo y fielmente, frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo, pues se presentaría "contraria a toda razón lógica-jurídica, yendo contra el principio de que lo pactado tiene fuerza de obligar entre las partes", y ello conduce a negar facultades resolutorias al contratante que hubiera dejado de incumplir lo que le incumbía y con independencia de la conducta atribuible a la parte contraria.
Al no acogerse el motivo han de imponerse sus costas al recurrente, a tenor del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formalizado por don Santiago contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Murcia -Sección tercera-, en fecha veintitrés de enero de 1.997, en el proceso al que el recurso se refiere.
Se imponen a dicho recurrente las costas de casación.
Comuníquese esta resolución mediante el correspondiente testimonio a la citada Audiencia, con devolución de actuaciones a su origen, interesando que deberán de acusar recibo de todo ello.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Alfonso Villagómez Rodil.-Luis Martínez-Calcerrada Gómez.-José Manuel Martínez-Pereda Rodríguez.- Firmados y rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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