STS 865/2005, 27 de Octubre de 2005
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 865/2005 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 27 Octubre 2005 |
XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZANTONIO SALAS CARCELLERANTONIO GULLON BALLESTEROS
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Octubre de dos mil cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección decimoprimera, como consecuencia de autos, juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, número 1134/1995, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 56 de Madrid, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad MANRESINVER S.A. representada por el Procurador de los Tribunales Don Eduardo Morales Price en el que es recurrida la entidad mercantil LEVITT BOSCH AYMERICH S.A., representada por el Procurador Don Juan Carlos Estévez Fernández Novoa.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 56 de Madrid fueron vistos los autos, juicio de mayor cuantía, promovidos a instancia de MANRESINVER S.A., contra LEVITT BOSCH AYMERICH S.A., sobre ejercicio de opción de compra y otorgamiento de escritura pública.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, se dicte en su día sentencia en la que se efectúen las siguientes declaraciones y condenas:
a). Que se declare bien ejercitada en tiempo y forma la opción de compra por parte de MANRESINVER S.A. sobre la finca sita en la ciudad de Barcelona, con frente a las Calles Jaume Cancer, Quatre Camins y en parte calle Bellesguard, finca registral número 16.120-N del Registro de la Propiedad número 6 de Barcelona, (inscrita al tomo 1.158, libro 1.158 folio 212), concedida a su favor por LEVITT BOSCH AYMERICH S.A., según contrato de 26 de Abril de 1994, debidamente prorrogada su vigencia.
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Que se declare en virtud de ejercicio de dicha opción en tiempo y forma la existencia del contrato de compraventa de la finca de referencia, entre de una parte LEVITT BOSCH AYMERICH S.A, como vendedora y de otra parte MANRESINVER S.A. como compradora en los términos pactados en el contrato de 26 de Abril de 1994.
c). Que, en virtud de tales pronunciamientos, se condene a LEVITT BOSCH AYMERICH S.A. a otorgar escritura pública de compraventa de la finca indicada, a favor de MANRESINVER S.A. en los términos convenidos en el contrato de 26 de Abril de 1994.
d). Que se condene a LEVITT BOSCH AYMERICH S.A. a que al otorgarse la escritura pública de compraventa indicada anteriormente, la finca se encuentre libre de cargas y gravámenes y con la calificación urbanística pactada, según lo contenido en el repetido contrato de 26 de Abril de 1994.
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Que se condene a LEVITT BOSCH AYMERICH S.A. a satisfacer los oportunos daños y perjuicios nacidos de su incumplimiento y cuya cuantía se determine en la sentencia o en el periodo de ejecución de la misma, pero fijando en este último caso las bases con arreglo a las cuales deba efectuarse la liquidación.
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Que se condene a LEVITT BOSCH AYMERICH S.A. al pago de las costas del presente juicio.
Admitida a trámite la demanda, la entidad demandada contestó alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado: dicte sentencia íntegramente desestimatoria de la misma con condena en costas a la parte actora, con declaración de su temeridad.
Fueron cumplimentados los trámites de réplica y dúplica, presentándose por las partes demandante y demandada, respectivamente, sendos escritos, ratificándose en los pedimentos contenidos en la demanda y contestación a la demanda.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 7 de Enero de 1996, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por MANRESINVER S.A., representada por el Procurador Sr. Morales Price contra LEVITT BOSCH AYMERICH S.A., representada por el Procurador Sr. Estévez Fernández Novoa, sobre ejercicio de opción de compra, existencia de contrato de compraventa y otorgamiento de escritura pública.
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciado éste, la Audiencia Provincial de Madrid, sección decimoprimera, dictó sentencia con fecha 5 de Febrero de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por MANRESINVER S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 56 de Madrid, de fecha 7 de Enero de 1997, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de costas causadas en esta alzada a la apelante.
El Procurador Don Eduardo Morales Price, en representación de MANRESINVER S.A. formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivo:
Motivo primero: Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción por interpretación errónea o indebida aplicación del artículo 1285 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial de las Sentencias del Tribunal Supremo de 3/5/85 (AR 2256), 20/2/84 (AR 694), 3/5/84 (AR 2393), 16/7/84 (AR3810), 15/11/80 (AR4138), 24/4/64 (AR 1978), 18/10/63 (AR4139), 26/10/68 (AR8511) 18/10/62 (AR 3668), 30/10/63 (AR 4261), 30/11/64 (AR 5566), 5/2/85, 28/7/690 (AR 6185), 18/2/80 (AR 519), 18/10/62 (AR 3668), 20/11/91 (AR 7973), 30/11/97 (AR 840), y 14/10/94 (AR 7552).
Motivo segundo: Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción del artículo 1282 del Código Civil y doctrina jurisprudencial sentada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 20/4/44 (AR 658), 26/10/90 (AR 805) y de 28/10/85 (AR 50883), 6/5/76 (AR 1992), 28/10 y 4/11 del 85 (AR 5083 y AR 5510), 10/2/86 (AR 514), 23/11/87 (AR 864) y 24/5/89 (AR 3884). Motivo tercero: Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción por indebida aplicación de la doctrina jurisprudencial recogida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 9/2/85 (AR 541), 17/11/86 (AR 6439), 6/4/87 (AR 2494), 22/12/92, 13/11/92, 4/2/94, 14/2/95, 16/4/79, 4/4 y 9/10 del 87, 24/10/90, 24/1, 28/19 y 23/12 del 91, 16/4/79, 24/5/85, 12/10/90 y 4/3/91.
Motivo cuarto: Al amparo del número 3 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, el Procurador Don Juan Carlos Estévez Fernández Novoa, presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "dicte en su día sentencia por la que se declare no haber lugar al recurso con imposición de costas a la recurrente y con los demás pronunciamientos legales e inherentes a ello".
No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 25 de Octubre de 2005, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
Los motivos primero, segundo y tercero del recurso, al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusan infracción de los artículos 1282 y 1285 del Código civil y de la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias que cita, por cuanto la que se recurre no es racional ni lógica. En las fundamentaciones de los motivos en examen la recurrente interpreta el contrato litigioso en el sentido de que el ejercicio de la opción no estaba anudado al pago del precio de la compraventa, sino que debía producirse cuando se otorgase la escritura pública. El ejercicio sólo requería de la manifestación de voluntad del optante dentro del plazo señalado en el contrato, lo que ha ocurrido en este pleito. Una vez que el mismo ejercita la opción es cuando se perfecciona el contrato de compraventa, dentro de cuya fase ha de pagarse por dicho optante, ya comprador, el precio pactado para la adquisición de la cosa. De ahí que yerre las sentencias de primera instancia y la de la Audiencia al considerar que la declaración de voluntad del optante ha de acompañar el pago del precio y otorgamiento de la escritura dentro del plazo de opción, a fin de que ésta se conceptúe como correctamente ejercitada.
En suma, lo que los motivos en examen ofrecen es una interpretación del contrato sobre la opción, que difiere radicalmente de la sentencia recurrida. Sabido es que la constante doctrina de esta Sala sobre esta materia es la de que la interpretación de los contratos es tarea de la instancia, la cual ha de prevalecer en casación, valor que se demuestra que es ilógica o vulneradora de preceptos legales. Estos últimos no lo han sido en la sentencia recurrida, pues ha interpretado el contrato como un todo sistemático (artículo 1.285) y ha realizado una valoración de la prueba completa, para manifestar su criterio sobre la actuación contractual de las partes (artículo 1.282). Además, ateniéndose al contenido literal de las cláusulas contractuales,
Sin embargo, el resultado de su labor interpretativa, es ilógico desde un punto de vista jurídico, en otras palabras, teniendo en cuenta la naturaleza del derecho de opción.
En efecto, esta Sala se ha pronunciado en multitud de ocasiones sobre la naturaleza y efectos de tal derecho, en el sentido de que su ejercicio en forma positiva para el optante es el que perfecciona el contrato proyectado sin necesidad de otro requisito, (sentencias de 19 de mayo y 6 de octubre de 2003 y las que en ellas se citan).
En el contrato litigioso se ve que su texto separa claramente dos fases, denominadas respectivamente de "CONCESIÓN DE LA OPCION" y "COMPRAVENTA CONCEDIDA". Para la primera no se exige más que el optante manifieste su voluntad de comprar dentro del plazo que se fija. En la segunda, se dice sin embargo en la estipulación cuarta: "Al pago del precio (de la compraventa) se imputará lo pagado por el derecho de opción y el resto se pagará al perfeccionarse la compraventa, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública dentro del plazo, si bien el optante podrá aplazar hasta un total de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESETAS (450.000.000 ptas.) por un plazo que no será superior a veinticuatro meses (...)". Así pues, el pago del precio de la opción era independiente del de la compraventa. Este último precio se pagaría al otorgarse la escritura pública, que es la fase siguiente, según el contrato, a la del ejercicio de la opción. La sentencia recurrida yerra al entender que no bastaba con el ejercicio de la opción para perfeccionar la compraventa, sino que era necesario el otorgamiento de la escritura pública, por lo que el optante debía haber designado la Notaría correspondiente a los fines previstos en el contrato, consignando el precio pactado, caso de incomparecencia o falta de aceptación por la vendedora (fundamento jurídico tercero in fine). Yerra porque entonces no puede calificar de opción, como lo hace, el derecho concedido a la actora-recurrente, ya que su ejercicio es siempre, por naturaleza, unilateral, no necesita el concurso del concedente para su efectividad. El otorgamiento de la escritura pública no es un acto unilateral del optante, ha de contar necesariamente con el concurso del vendedor, y por ello la naturaleza de la opción rechaza de raíz que su ejercicio deba ser complementado mediante aquel otorgamiento. En realidad, el mismo pertenece a la fase que los contratantes denominaron "COMPRAVENTA CONCEDIDA", es decir, al cumplimiento del contrato ya perfeccionado con el ejercicio en forma positiva de la opción. De ahí que el perfeccionamiento de la compraventa en la estipulación discutida haya de tener el significado de formalización de la misma, pues era perfecta una vez que aceptó el optante (sentencias de 7 de marzo de 1996 y 14 de febrero de 1997, y las que en ellas se citan). Ello, por supuesto, no significa que el ejercicio de la opción no pueda someterse al requisito del pago del precio de la compraventa (así lo admiten las sentencias de 6 de julio de 2001 y 19 de mayo de 2003), pero las partes aquí no lo han querido así, sino que se pagase al otorgamiento de la escritura pública.
La estimación de los motivos anteriormente examinados hace innecesario el del cuarto y último, pues ha de casarse y anularse la sentencia recurrida en base a las razones que han quedado explicitadas, debiendo la Sala asumir la tarea del órgano de instancia y resolver lo que corresponda conforme a Derecho (artículo 1715.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
La actora solicitaba en la súplica de la demanda que se declarase ejercitada en tiempo y en forma la opción; la existencia de la compraventa de la finca sobre la que recaía; la condena de la demandada a otorgar la escritura pública de compraventa en los términos convenidos en el contrato de 26 de abril de 1994, libre de cargas y gravámenes y con la calificación urbanística pactada; la condena a indemnizar daños y perjuicios; y la condena en costas.
Por su parte, la demandada no ha solicitado más que la desestimación de la demanda. Ciertamente que en el fundamento cuarto de la contestación a la misma alude a que, en el supuesto de estimarse ejercitada la opción, el contrato de compraventa estaba resuelto por incumplimiento del optante al no querer el otorgamiento de la escritura pública, pero ello no tiene ningún reflejo en la súplica de la contestación a la demanda, limitada, como decimos, a solicitar su desestimación. Por ello esta Sala no puede entrar a juzgar sobre el incumplimiento del contrato de compraventa sin incurrir en incongruencia. Dicha resolución debió solicitarse que se declarara en la sentencia, no debió darse por supuesta, tanto más cuando la demandada no ha requerido extrajudicialmente a la actora de resolución del contrato de compraventa proyectado. La jurisprudencia de esta Sala, contenida en la sentencia de 6 de octubre de 2000 en las que cita, es la de que la resolución no puede ser declarada judicialmente sin el previo ejercicio de la acción, cuya exigencia es eludible cuanto se da una resolución convencional. La resolución contractual se produce extrajudicialmente, pero de existir resistencia por alguno de los contratantes es precisa la postulación procesal, mediante demanda o reconvención, no siendo idónea la vía de la excepción. En el caso objeto de este litigio, la demandada arguyó frente a la demanda la excepción de contrato incumplido.
En consecuencia, debe ser estimada la demanda excepto en la pretensión de condena de la demandada al abono de daños y perjuicios, pues éstos han de acreditarse cumplidamente en el procedimiento (sentencia de 24 de mayo de 1999), y lo único que aparece en él son unos gastos derivados del cumplimiento de obligaciones que la recurrente asumió en el contrato de concesión de la opción y en los de sus sucesivas prórrogas, por lo que en modo alguno son indemnizables. Fuera de ellos, no hay más que declaraciones vagas e indeterminadas sobre daños causados por el incumplimiento, totalmente insuficientes para extraer de ellas unas bases firmes para cuantificar los daños en período de ejecución de sentencia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por la entidad MANRESINVER S.A. representada por el Procurador de los Tribunales Don Eduardo Morales Price, contra la sentencia dictada por la Sección decimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, la cual casamos y anulamos y con revocación de la de primera instancia, que aquélla revocó, estimamos parcialmente la demanda origen de estos autos, declarando:
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- Bien ejercitada en tiempo y forma la opción de compra por parte de MANRESINVER S.A., sobre la finca descrita en el documento privado de concesión de la opción de 26 de abril de 1994, debidamente prorrogada en su vigencia por acuerdo con la concedente LEVITT BOSCH AYMERICH S.A.
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- Declarar perfeccionada por el ejercicio de la opción la compraventa descrita en dicho documento.
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- Se condena a la demandada LEVITT BOSCH AYMERICH S.A. al otorgamiento de la escritura pública de compra, con sujeción a lo pactado en el repetido documento, debiendo en ese acto pagar MANRESINVER S.A., el precio pactado en los términos en que se acordó, también en el antedicho documento.
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- Se absuelve a LEVITT BOSCH AYMERICH S.A. de la petición de condena al pago a la actora MANRESINVER S.A., de daños y perjuicios.
Sin condena a ninguna de las partes al pago de las costas de primera instancia, apelación y las de este recurso.
Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ.- ANTONIO SALAS CARCELLER.- ANTONIO GULLON BALLESTEROS.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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