STS, 9 de Marzo de 2001

Con fecha 3 de abril de 1992 se presentó demanda interpuesta por la compañía mercantil DELMODIS ESPAÑOLA S.A. contra la compañía mercantil ELECTRIFICACIONES BERMON S.L. solicitando se dictara sentencia por la que se declarase: "1º.- La resolución de la compraventa por el no cumplimiento de las condiciones pactadas de acuerdo con la cláusula 9ª del contrato.

2. - Condene a la demandada Electrificaciones Bermon, S.L. al abono de la cantidad de 20.000.00.-Ptas. conforme a lo pactado en el contrato en su cláusula 9ª.

3. - Condene a la demandada al abono de los intereses legales que se hayan devengado desde la fecha de extinción del contrato de compraventa (8 de julio de 1.991), en concepto de indemnización de daños y perjuicios por mora del deudor.

4. - La expresa imposición de costas a la demandada, por ser preceptivas y por su manifiesta temeridad, si se opusiera a las justas pretensiones deducidas por esta parte en la presente litis".

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Sevilla, dando lugar a los autos nº 439/92 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazada la parte demandada, ésta compareció y contestó a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas a la actora, y además formuló reconvención interesando se dictara sentencia por la que se declarase: "1º.- Que la Sociedad DELMODIS ESPAÑOLA S.A. ha incumplido el contrato suscrito con mi mandante, de fecha 9 de Enero de 1991, y en consecuencia procede pagar a ELECTRIFICACIONES BERMON S.L. la cantidad estipulada en la cláusula penal por importe de 40.000.000 de pesetas.

2. - Que procede indemnizar a ELECTRIFICACIONES BERMON S.L. en concepto de lucro cesante, por parte de DELMODIS ESPAÑOLA S.A. con la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE PESETAS (24.000.000 Pts.)

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 2 de diciembre de 1994 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que, estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Ramírez Hernández, en nombre y representación de "Delmodis Española", contra "Electrificaciones Bermon S.L", debo declarar y declaro que el contrato de compraventa estipulado entre las partes no llegó a perfeccionarse por incumplimiento de las condiciones suspensivas estipuladas en la cláusula sexta; condenando a la demandada a restituir a la actora la suma de 20.000.000 de pesetas conforme a lo pactado en la cláusula 9ª del citado contrato; e intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial. Que desestimo la demanda reconvencional promovida por Electrificaciones Bermon S.L., contra Delmodis Española, absolviendo a ésta de los pedimentos de aquella. Con expresa imposición de costas a la demandada reconviniente".

Interpuesto por la demandada-reconviniente contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 1805/95 de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Sevilla, y denegado el recibimiento a prueba en segunda instancia solicitado por la apelante, dicho Tribunal dictó sentencia con fecha 18 de diciembre de 1995 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a la recurrente las costas de la alzada.

Anunciado recurso de casación por la demandada-reconviniente contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª María del Pilar Reina Sagrado, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en tres motivos al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC: el primero, por infracción del art. 1119 CC y jurisprudencia que lo interpreta; el segundo, por inaplicación del art. 1152 CC y jurisprudencia que lo interpreta; y el tercero, por infracción del art. 1281 CC.

Personada la demandante-reconvenida DELMODIS ESPAÑOLA S.A. como recurrida por medio de la Procuradora Dª Rosario Sánchez Rodríguez, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 3 de octubre de 1996, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación, solicitando se desestimara el recurso y se confirmara y ratificara en todos sus términos la sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas a la parte recurrente.

Por Providencia de 13 de diciembre de 2000 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 22 de febrero siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

El presente recurso de casación dimana de un juicio de menor cuantía, sobre contrato de compraventa de un solar, promovido por la entidad compradora contra la vendedora para que dicho contrato se dejara sin efecto por no haberse cumplido la condición de modificación urbanística del solar, que de un uso dominante para vivienda debía pasar a un uso dominante comercial que permitiera la ubicación de un centro comercial con un mínimo de superficie de 6.000 m2 edificables en planta baja.

El contrato litigioso tenía por objeto un solar cerrado cuya condición urbanística era la de suelo urbano con un "uso dominante para vivienda, y compatible comercial e industrial elemental en planta baja y aparcamiento en sótano y planta baja", y sus determinaciones urbanísticas particulares preveían un máximo de sesenta y dos viviendas unifamiliares. En los Antecedentes III y IV del referido contrato se exponía lo siguiente:

"III.- Que para el desarrollo urbanístico de la citada parcela es necesario tramitar la modificación del P.G.O.U. en lo referente a las Ordenanzas y determinaciones urbanísticas de la citada parcela, al objeto de que la misma tenga un uso dominante comercial, que permita la ubicación de un Centro Comercial con un mínimo de superficie de 6.000 m2 edificables en planta baja.

Igualmente dicho desarrollo implica la elaboración de un P.E.R.I., cuya tramitación habrá de efectuarse conjunta o posteriormente a la modificación reseñada anteriormente y que posibilita la construcción de un Centro Comercial de 6.000 m2 en planta baja.

IV.- Que es deseo de DELMODIS ESPAÑOLA, S.A. adquirir el solar reseñado en Antecedente I y con el desarrollo urbanístico mencionado en el antecedente III y únicamente para el caso de que se permita construir y explotar un centro comercial que ocupe aproximadamente 6.000 m2 edificable en planta baja, que se reparte en salas de venta en general de 4.000 m2 y resto en oficinas, laboratorios, almacenes, etc. Asimismo se permita construir un aparcamiento capacidad para 300 plazas de vehículos".

En la cláusula primera del mismo contrato se estipulaba que se compraba la parcela "siempre y cuando permita el desarrollo urbanístico reseñado en el Antecedente III y permita asimismo la construcción y explotación de un centro comercial con las características descritas en el Antecedente IV". En la segunda se fijaba un precio de ciento ochenta millones de pesetas y en la tercera, relativa a la forma de pago, se acordaba la entrega de un millón de pesetas en metálico en ese mismo momento, un aval bancario de diecinueve millones de pesetas dentro de los veinte días siguientes, canjeable por su importe en metálico a los nueve meses a petición de la vendedora (como de hecho sucedió) y la entrega en metálico de ciento sesenta millones de pesetas al cumplirse las condiciones que se describirían en la cláusula 6ª.

Como obligaciones del vendedor se establecían las de tramitar a su nombre la modificación de las Ordenanzas y determinaciones urbanísticas de la parcela y del Plan Especial de Reforma Interior en el sentido previsto en el Antecedente III; tramitar a su nombre la solicitud de la Licencia de obras y actividades de un Centro Comercial; ceder a favor del comprador la titularidad de las licencias; seguir las indicaciones del comprador en orden a la modificación del PGOU y el PERI ya reseñadas, así como en los proyectos y memoria de actividades; y autorizar al comprador cuantas gestiones creyera éste necesarias para la elaboración de los proyectos y memorias urbanísticas. Y como obligaciones del comprador, el pago de las cantidades pactadas; la realización de los proyectos de modificación del PGOU y el PERI y su entrega al vendedor para su tramitación administrativa; y la entrega del Proyecto Básico y memoria de actividades para su tramitación administrativa por el vendedor en los tres meses siguientes a la aprobación definitiva del PERI.

La cláusula sexta, titulada "CONDICIÓN SUSPENSIVA", establecía lo siguiente: "El presente contra queda sujeto a las siguientes condiciones suspensivas:

- A la aprobación definitiva por los Organos competentes oportunos de la modificación de P.G.O.U. tal como se indican en el Antecedente III párrafo 1º.

- A la aprobación definitiva por los Organos competentes del P.E.R.I., tal como se indica en el Antecedente III párrafo 2º.

- Al otorgamiento de las licencias de obras y actividades para la construcción y explotación de un Centro Comercial de las características reseñadas en el Antecedente IV de éste contrato.

La aprobación y otorgamiento de las licencias de obras y actividades se entenderán otorgadas sin condiciones de ningún tipo, a excepción del pago de impuesto y arbitrios.

El cumplimiento de todas las condiciones suspensivas habrá de darse dentro del plazo de un año a contar desde la firma del presente contrato, quedando facultado el Comprador a instar una prórroga por un plazo de 6 meses y el Vendedor obligado a concederla, para el supuesto de que transcurrido el plazo otorgado, no hubiera habido pronunciamiento y resolución alguno por parte de los órganos administrativos competentes en relación a las tres condiciones suspensivas. En tal sentido el Comprador deberá notificar al Vendedor la prorroga del plazo, con una antelación de 15 días a la finalización de dicho plazo.

Transcurrido el plazo establecido en el párrafo anterior para el cumplimiento de las condiciones y no cumplidas las mismas, el contrato queda resuelto.

No obstante lo anterior, el comprador, podrá tener por cumplidas las condiciones, nofiticándoselo fehacientemente al vendedor dentro de los últimos quince días del plazo o de su prórroga".

La cláusula séptima disponía que, cumplidas las condiciones o tenidas por cumplidas, "el contrato se purifica y el comprador entrará en posesión de la cosa"; la novena, titulada "RESOLUCIÓN DEL CONTRATO", que transcurridos los plazos establecidos en la cláusula sexta o tenidas las condiciones por no cumplidas, "el presente contrato quedará definitivamente resuelto, con obligación de las partes contratantes de devolverse las cantidades y avales entregados"; y la décima establecía una cláusula penal de cuarenta millones de pesetas, independiente de la indemnización de daños y perjuicios, para el caso de que por incumplimiento de alguna de las partes la otra exigiera el cumplimiento del contrato o instara su resolución.

Transcurrido el plazo previsto en la cláusula sexta, ambas partes convinieron prorrogar el contrato por un plazo de seis meses "a fin de que Electrificaciones Bermon S.L. proceda al cumplimiento de las cláusulas y condiciones incluidas y mencionadas en el documento" precedente, así como que, finalizado dicho plazo "y no habiéndose perfeccionado el contrato de fecha 09/01/90, tal contrato quedará resuelto con obligación de las partes de restituirse las cantidades y avales hasta la fecha entregadas por ambas".

Al no haberse logrado finalmente la modificación de las determinaciones urbanísticas del solar porque, pese a la aprobación inicial y provisional del Orden Especial de Reforma Interior por el Ayuntamiento, la Comisión Provincial de Urbanismo informó desfavorablemente la determinaciones del PERI por entender que modificaba radicalmente el PGOU y, además, que adolecía de diversos defectos formales al no haberse dado audiencia a todos los propietarios afectados, la sentencia de primera instancia estimó la demanda de la compradora por no haberse cumplido la condición suspensiva de la que dependía la "perfección" del contrato. El fallo se fundaba, esencialmente, en que pese a la colaboración entre ambas partes contratantes no se había logrado la modificación urbanística deseada, sin que esto fuera imputable a la parte compradora, apreciándose en cambio que algunos retrasos en la tramitación del expediente se habían debido a la personación de terceros que alegaban ser propietarios de parte del terreno vendido.

Interpuesto recurso de apelación por la vendedora demandada, que además había formulado reconvención interesando la declaración de incumplimiento por la compradora y su condena a indemnizar en el importe de la cláusula penal y en veinticuatro millones de pesetas más en concepto de lucro cesante, el tribunal de segunda instancia lo desestimó y confirmó íntegramente la sentencia apelada por entender que las condiciones, calificándolas de resolutorias en vez de suspensivas, no se habían cumplido, ya por culpa de la vendedora, ya por imposibilidad.

Contra esta última sentencia ha recurrido en casación la vendedora-apelante mediante tres motivos, al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC, que se examinan a continuación.

El motivo primero se funda en infracción del art. 1119 CC y la jurisprudencia que lo interpreta porque, en opinión de la recurrente, fue la compradora la que, al elaborar un proyecto en el que la superficie del centro comercial resultaba ser de 9.061 m2, muy superior a los 6.000 m2 estipulados, habría impedido el cumplimiento de la condición, máxime cuando, siempre según la vendedora-recurrente, era aquella misma compradora la obligada "a tener los asesoramientos técnico- juridicos necesarios", sin que por el contrario un Ingeniero Técnico, como era el representante de la recurrente, pudiera tener conocimiento de las especificaciones urbanísticas.

Antes de dar respuesta al motivo así planteado conviene puntualizar que tanto el contrato como la demanda y las propias sentencias de ambas instancias adolecen de algunas imperfecciones técnicas que, sin embargo, no afectan a la corrección o incorrección intrínseca del fallo impugnado. Así, tanto en el contrato como en la sentencia de primera instancia se supedita la "perfección" del contrato a la consecución de las modificaciones urbanísticas cuando, en realidad, dicho contrato se perfeccionó por el mero consentimiento de los contratantes (arts. 1258 y 1279 CC), siendo lo condicionado no la perfección del contrato sino la plenitud de sus efectos o, si se quiere, las obligaciones resultantes del mismo. De otro lado, la condición relativa a las modificaciones urbanísticas del solar debe calificarse de positiva (no se quería la eficacia del contrato si no se producía el evento condicionante) y predominantemente suspensiva, pese a que el tribunal de apelación la calificase de resolutoria, ya que, siguiendo la terminología del art. 1114 CC, del acontecimiento constitutivo de la condición dependía "la adquisición de los derechos" y no la resolución o pérdida de los ya adquiridos, de suerte que la condición pactada sólo accesoriamente tenía carácter resolutorio en cuanto a la pequeña parte del precio anticipada por la compradora, quien sin embargo no entraba en posesión del solar (efecto también principal de la compraventa) hasta el cumplimiento de la condición.

Dicho lo anterior, el motivo ha de ser desestimado porque de los hechos que el tribunal de instancia consideró probados, no combatidos por la única vía posible del error de derecho, con imprescindible cita de norma que contenga regla legal de valoración de la prueba, en modo alguno resulta que el incumplimiento de la condición se debiera a la conducta de la compradora. Muy al contrario, lo acreditado es el interés de ambas partes, e incluso del Ayuntamiento, en que la condición se cumpliera y su colaboración a este fin, que no se consiguió a causa del informe desfavorable de la Comisión Provincial de Urbanismo. Pretender, como hace la recurrente, que el contrato se frustró por la mayor superficie comercial del proyecto elaborado por la compradora, que sería la obligada a tener los asesoramientos técnicos pertinentes, es desconocer no sólo el propio contenido del contrato sino también el del documento posterior ampliatorio del plazo e, incluso, hechos probados y no discutidos como el retraso del expediente debido a la personación de quienes alegaban derechos de propiedad sobre parte del solar, algo que, de ser imputable a alguien, lo sería desde luego a la vendedora-recurrente. Si a todo ello se une que ésta nada dijo ni opuso a la compradora hasta el momento de verse demandada, la desestimación del motivo no viene sino a corroborarse, pues aparte de no ser en absoluto aplicables las dos sentencias que se citan en el motivo, por versar sobre supuestos de hecho muy diferentes, no es desde luego explicable que si la vendedora entendía irrealizable el proyecto de centro comercial debido a la superficie proyectada, no se lo manifestara así a la compradora para proceder a las necesarias modificaciones.

Lo anteriormente razonado conduce directamente a la desestimación del motivo segundo, fundado en infracción del art. 1152 CC y orientado a la aplicación de la cláusula penal en contra de las compradora, pues tiene como punto de partida "una total dejación" de los deberes contractuales de ésta que en modo alguno puede considerarse probada, de suerte que el motivo incurre en el vicio casacional de la petición de principio o hacer supuesto de la cuestión, aparte de alegar infracción de jurisprudencia y luego no citar sentencia alguna ni especificar qué doctrina podría considerarse infringida.

Finalmente, también ha de ser desestimado el tercer y último motivo del recurso, fundado en infracción del art. 1281 CC: por razones formales, porque no especifica, como con reiteración exige la doctrina de esta Sala, cuál de los dos párrafos de dicho artículo sería el infringido; y por razones materiales, porque aparte de ser también reiteradísima la jurisprudencia que limita la revisión casacional de la interpretación contractual a los casos excepcionales de resultar ilógica, arbitraria o contraria a un precepto legal, lo cierto y verdad es que en el presente motivo la parte recurrente vuelve a insistir en la conducta incumplidora de la compradora imputándole algo así como la falta de modificación del PGOU antes de la del PERI. Con semejante planteamiento la recurrente desconoce, de un lado, la reiterada doctrina de esta Sala que considera irrevisables en casación, como cuestión de hecho, los presupuestos determinantes de lo que se considere cumplimiento o incumplimiento del contrato y, de otro, algo tan elemental como que la modificación del PGOU nunca podía depender de la exclusiva voluntad de la compradora, siendo verdaderamente irrazonable el reproche de impericia jurídica que parece hacerse a la compradora cuando como hecho probado consta la aprobación inicial y provisional del PERI por el Ayuntamiento que, como es bien sabido, cuenta con su propio equipo técnico especializado en cuestiones urbanísticas.

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo, con imposición a la recurrente de las costas y de la pérdida del depósito constituido, conforme dispone el art. 1715.3 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español