STS 864/2007, 17 de Julio de 2007

PonenteRAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
ECLIES:TS:2007:5032
Número de Recurso2770/2000
Número de Resolución864/2007
Fecha de Resolución17 de Julio de 2007
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecisiete de Julio de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por "Agricultura Ornamental, S.L.", representada por el Procurador de los Tribunales, Don Saturnino Estévez Rodríguez, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 1 de marzo de 2000 por la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 5ª, Vigo) en el rollo número 33/1999, dimanante del Juicio de Menor Cuantía número 803/1998 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Vigo. Es parte recurrida en el presente recurso "Banco Santander Central Hispano, S.A.", que actúa representado por la Procuradora de los Tribunales, Doña María Isabel Torres Ruiz, tras haber sustituido a su compañero Don Rafael Reig Pascual.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Vigo conoció el Juicio de Menor Cuantía Número 803/1.998 seguido a instancia de "Banco Central Hispanoamericano (luego sucedido, por absorción, por "BANCO SANTANDER-CENTRAL-HISPANO, S.A."), contra "Agricultura Ornamental, S.L.".

Por "Banco Central Hispano, S.A.", se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado que se dicte sentencia "por la que se declare: a).- resuelto y sin eficacia jurídica el contrato de compraventa concertado por el Banco Central Hispanoamericano, S.A., y Agricultura Ornamental, S.L., el trece de septiembre de 1.993 sobre las fincas descritas en el hecho primero de la demanda, b).- que quedarán en beneficio del Banco Central Hispanoamericano, S.A., la suma de SEIS MILLONES DE PESETAS (6.000.000 pts.), entregada por Agricultura Ornamental a cuenta del precio de la compraventa, en concepto de indemnización y cláusula penal y como resarcimiento de los daños y perjuicios producidos, así como también las posibles mejoras que se hayan podido introducir o producir en la fincas objeto del contrato, y se condene a la demandada, AGRICULTURA ORNAMENTAL, S.L., a estar y pasar por tales declaraciones y a que, en fase de ejecución de sentencia, ponga los referidos inmuebles a la entera y libre disposición del BANCO CENTRAL HISPANOAMERICANO, S.A., con apercibimiento de que, caso negativo, será lanzada judicialmente. Todo ello, con expresa imposición de costas del juicio a AGRICULTURA ORNAMENTAL, S.L."

Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de "Agricultura Ornamental, S.L." se contestó a la misma, suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, que: "se dicte en su día sentencia por la que se estimando la excepción formulada o en su defecto el resto de alegaciones vertidas se desestime íntegramente la demanda o subsidiariamente se declare la desestimación del apartado b) del suplico de la demanda en la cuantía pretendida de adverso procediendo a reducir ésta a la suma de 3.000.000 ptas. así como la desestimación de la petición condenatoria a la entrega de los inmuebles a la entera y libre disposición de la demandante, todo ello con imposición de costas a la actora".

Con fecha 12 de noviembre de 1.999 el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice textualmente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador don Jesús González-Puelles Casal, en nombre y representación del "Banco Santander Central Hispano, S.A." contra "Agricultura Ornamental, S.L.", representada por la Procuradora doña Beatriz Pereira Rodríguez, debo declarar y declaro: a).- Resuelto y sin eficacia jurídica el contrato de compraventa concertado por el "Banco Central Hispano, S.A.", y "Agricultura Ornamental, S.L.", el 13 de septiembre de 1.993 sobre las fincas descritas en el hecho primero de la demanda,

b).- Quedará en beneficio del "Banco Central Hispano, S.A.", la cantidad de seis millones (6.000.000) de pesetas, en concepto de Indemnización y cláusula penal y como resarcimiento de los daños y perjuicios producidos, así como también las posibles mejoras que se hayan podido introducir y producir en la fincas objeto del contrato. Y debo condenar y condeno a la expresada demandada a pasar por tales declaraciones y que, en fase de ejecución de Sentencia, ponga los referidos inmuebles a la entera y libre disposición de la actora con apercibimiento de que, caso negativo, será lanzada judicialmente. Y, asimismo, al pago de las costas procesales causadas en este procedimiento".

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de "Agricultura Ornamental, S.L." contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 5ª, Vigo), dictó sentencia en fecha 1 de marzo de 2.000 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por "AGRICULTURA ORNAMENTAL, S.L.", contra la sentencia de fecha 12 de noviembre de mil novecientos noventa y nueve dictada en el Juicio de Menor Cuantía número 803/98 que se sigue en el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Vigo, se confirma la misma en todos sus pronunciamientos. Se condena al recurrente al pago de las costas causadas en segunda instancia".

TERCERO

Por la representación procesal de "Agricultura Ornamental, S.L.", se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en tres motivos: Primero.- "A través del cauce del nº 4 del art. 1.692 de la L.E.Civil se denuncia la violación por indebida aplicación de los artículos 1124, 1504, 1123 y 1114 del C.Civil así como la pacífica doctrina del Alto Tribunal recogida entre otras en Ss. de 17-06-86, 10-03-50, 16-10-57, 16-10-67, 31- 05-85 ó 28-11-85 en cuanto ha venido declarándose que la resolución contractual produce su efecto, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración". Segundo.- "Al amparo del nº 4 del art.

1.692 se denuncia la violación por inaplicación de los arts. 1156 y 1192 del C. Civil, en cuanto establecen los modos de extinción de las obligaciones y entre ellos el de la confusión de derechos, el art. 1.281 del

C.Civil sobre la interpretación de los contratos, y los arts. 1258, 1462, 1464 y 609 sobre el perfeccionamiento y consumación de los contratos a través de la tradición".Tercero.- "También a través del cauce del ordinal número 4 del art. 1692 de la ley rituaria se denuncia la infracción por indebida aplicación de los arts. 1152, 1154 y 1103 del C.Civil ."

CUARTO

Por Auto de esta Sala de fecha de 8 de julio de 2.003 se admitió a trámite el recurso, y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal de "Banco Santander Central Hispano, S.A.", se presentó escrito de impugnación al mismo.

QUINTO

Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día 3 de julio del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El litigio del que trae causa el presente recurso de casación fue promovido por "Banco Central Hispanoamericano, S.A." (luego sucedido procesalmente, por su absorción, por "BANCO SANTANDER-CENTRAL-HISPANO, S.A."), el que interpuso demanda de Juicio de Menor Cuantía contra "Agricultura Ornamental, S.L.", en ejercicio de la acción de resolución de contrato de compraventa de inmuebles, sosteniendo en síntesis, que "Banco Central Hispanoamericano, S.A." vendió por documento privado de fecha 13 de septiembre de 1.993 a "Agricultura Ornamental, S.L.", las siguientes fincas: a) CASA, compuesta de planta baja y un piso, señalado con el núm. NUM008, con sus dependencias y lugar unido a labradío y viña, formando todo una sola finca de treinta y tres áreas y sesenta centiáreas, que linda al norte y oeste, con camino público; y al sur y este, de Sara . Inscrita en el Registro de la Propiedad de Tuy, al tomo NUM000, libro NUM001 de Tomiño, folio NUM002, finca núm. NUM003, inscripción NUM006

; b) CASA, señalada con el número NUM007, de ochenta centiáreas de superficie, que linda: al norte, con camino público; y al sur y este, de Isidro . Inscrita en el Registro de la Propiedad de Tuy, al folio NUM000, Libro NUM001 de Tomiño, folio NUM004, finca núm. NUM005, inscripción 12ª; c) RUSTICA, a labradío y viña, llamada "Aldea", de veintidós áreas y cincuenta y cinco centiáreas. Linda al norte, con camino público; al sur, de Casimiro ; al este de Arturo ; y al Oeste de Isidro, Inscrita en el Registro de la Propiedad de Tuy al tomo NUM000, libro NUM001 de Tomiño, folio NUM009, finca número NUM010, inscripción 12ª; y, d) RUSTICA, a labradío y viña, denominada también "Aldea", de treinta y cinco áreas aproximadamente, en la que se encuentran dos casas de planta baja y un piso, señaladas con los números 2 y 3, un pozo, dos cobertizos y una caseta, formando todo una sola finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Tuy, al tomo NUM000, libro NUM001 de Tomiño, folio NUM011, finca número NUM012, inscripción NUM013

, pertenecientes todas ellas al "Banco Central Hispanoamericano, S.A.", en virtud de auto de adjudicación, de fecha 7 de octubre de 1.992 dictado por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Vigo, en los autos de procedimiento judicial sumario 1281/91. El precio alzado de la compraventa se fijó en treinta millones de pesetas, reservándose el dominio de las fincas la vendedora hasta su completo pago, en cuyo momento se formalizaría la escritura pública de compraventa, habiéndose pagado seis millones en el momento de la firma del contrato y el resto, veinticuatro millones más los intereses correspondientes, se documentaron en tres letras de cambio con vencimiento los días quince de septiembre de los años 1.994, 1.995 y 1.996, por un importe de 9.992.376 pesetas cada una de ellas, habiendo sido devueltas sin pagar las dos primeras, por lo que ante tal incumplimiento, y por medio de acta de 22 de agosto de 1.996 autorizada por la notario Doña María Angeles Otero Seivane, se dio por resuelto el contrato de compraventa, requiriendo a "Agricultura Ornamental, S.L." para que se allanara a resolver la obligación, sin que dicho requerimiento fuera contestado en forma alguna, si bien con posterioridad al mismo han existido negociaciones con la demandada sin que haya fructificado en acuerdo alguno, habiéndose realizado un segundo requerimiento notarial a través de acta de 9 de noviembre de 1.998 del notario Don Jesús María Rodríguez Enríquez.

"Agricultura Ornamental, S.L." contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, al sustentar que la falta de pago del resto del precio pactado para la transmisión no se debió a una voluntad de incumplimiento contractual sino a graves problemas de tesorería, lo que fue puesto en conocimiento de "Banco Central Hispanoamericano, S.A.", el que aceptó un aplazamiento del primer pago durante seis meses, no obstante lo cual, y subsistiendo los problemas económicos, no pudo cumplirse el nuevo plan de pagos, entendiendo que el requerimiento resolutorio fue inoperante, al haber existido una novación. Por otro lado, sostuvo la demandada que, con anterioridad a la compraventa, ostentaba sobre la totalidad de las fincas objeto de transmisión la condición de arrendataria, tras adquirir tal condición por escritura pública de traspaso otorgada ante el notario Don José Piñeiro Prieto el 22 de abril de 1.992 por el precio de un millón de pesetas, abonadas a la anterior arrendataria, la mercantil "Eiras Flor, S.A.", no habiendo perdido, en ningún momento, la posesión de los inmuebles, por lo que de estimarse la pretensión de la actora renace su condición de arrendataria, debiendo ser completamente rechazada la solicitud de lanzamiento, y debiendo, a su vez, la actora acudir al correspondiente procedimiento judicial para determinar la validez o nulidad del arrendamiento concertado. Por último, entendió improcedente la solicitud de retención de las cantidades entregadas por la demandada como parte del precio y sí únicamente la de tres millones de pesetas, resultante de multiplicar la renta anual de las fincas, 600.000 ptas, por cinco años.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda al considerar que la conducta de la demandada es claramente incumplidora del deber de pago, persistente y prolongada, no obstante las oportunidades que "Banco Santander Central Hispano, S.A." le concedió, lo que configura una situación frustrante de las relaciones contractuales, que justifica sobradamente la resolución contractual, sin que pueda quedar desvirtuada por simples manifestaciones acerca de la existencia de contratos de novación verbal, no probados. En cuanto a la pérdida, por parte de la compradora, en concepto de indemnización y cláusula penal, y como resarcimiento de los daños y perjuicios causados, de la totalidad de las cantidades pagadas, la sentencia consideró que las partes en uso de su libertad contractual estipularon que, en caso de resolución, la vendedora haría suya las cantidades percibidas a cuenta del precio hasta un importe del 50% del precio total de la compraventa, límite no alcanzado por la parte del precio pagado. Por último, la sentencia declaró expresamente que no puede prosperar la pretensión de que, dada la condición de arrendataria que ostentaba la demandada en la fecha de celebración del contrato de compraventa, renazca, ante la resolución de ese contrato, tal condición, es decir que se deje subsistente el contrato de arrendamiento preexistente. El contrato de compraventa, definido en el artículo 1.445 del Código Civil, se perfeccionó en el mismo instante que las partes suscribieron el documento privado de 1.993, de acuerdo con el artículo 1.450 de dicho texto legal, y habida cuenta de la naturaleza consensual de dicho contrato, adquiriendo así fuerza obligatoria para ambos contratantes; y es que además de quedar perfeccionado ese contrato de compraventa por ese acuerdo sobre la cosa objeto del mismo y sobre el precio, las partes empezaron a ejecutar las obligaciones asumidas en sus respectivas posiciones jurídicas de vendedor y comprador; así la ahora demandada adquirió por virtud del contrato la propiedad de las fincas litigiosas, al haberse producido la "traditio brevi manu" con la consiguiente extinción de la posesión arrendaticia que hasta entonces correspondía a la compradora, quien asimismo dio cumplimiento a parte de su esencial obligación de pago del precio, haciendo entrega de

6.000.000 ptas. a cuenta del fijado, con la firma del contrato. Al celebrar el contrato de compraventa quedó extinguido el arrendamiento, dada la esencial incompatibilidad entre ambos. A mayor abundamiento el contrato de compraventa se resuelve por incumplimiento sobrevenido, imputable exclusivamente a la parte demandada, "Agricultura Ornamental, S.L.", distinto sería si el contrato se anulase o rescindiese pudiendo equipararse sus efectos, retrotrayendo estos al momento de la celebración a la hora de proteger los derechos preexistentes. Sin embargo los efectos de la resolución contractual únicamente pueden ser retrotraídos al momento en que se ha producido el hecho determinante de la resolución. Por otro lado, en el contrato de compraventa de 13 de septiembre de 1.993, tantas veces referido, se hace constar en cuanto al estado de ocupación "que las fincas objeto de la presente compraventa se encuentran ocupadas por la compradora en virtud de arrendamiento, cuya validez no reconoce el Banco Central Hispanoamericano".

La Audiencia Provincial, confirmó la sentencia de primera instancia, al considerar que concurren los requisitos que para la resolución se vienen exigiendo ya que dejó de pagar la totalidad del precio aplazado aún después de dos requerimientos resolutorios, no pudiendo alcanzarse el fin del negocio, pues no puede hablarse de un mero retraso sino de un incumplimiento definitivo, sin que se haya probado la modificación del precio del contrato alegada. En cuanto a la pretensión del comprador de mantenerse en la finca, considera que la pretensión del comprador de retener la posesión de la finca alegando que la resolución del contrato suponía el "renacimiento" de los derechos posesorios anteriores a la celebración de aquel, no puede ser estimada. Antes de la celebración del contrato de compraventa ya existía una relación jurídica entre las partes pues quien compraba las fincas ya las ocupaba, si bien en virtud de un título (un contrato de arrendamiento) cuya validez no era reconocida por el propietario y vendedor. Tal relación jurídica (que no había nacido de negocio jurídico alguno entre las partes) se extinguió de manera voluntaria por ambas siendo sustituida por otra que satisfacía de manera más adecuada sus intereses jurídicos, el contrato de compraventa. Aún cuando las partes no hubieran redactado un documento en que de forma explícita hubieran consignado su voluntad de extinguir su relación jurídica anterior la existencia de la común voluntad extintiva se desprende de manera implícita del propio contenido del contrato de compraventa, por cuanto después de hacerse constar la ocupación previa al contrato de las fincas por título no reconocido por el vendedor se pacta "la toma de posesión de las fincas por el comprador en el estado de uso y de conservación actual" (cláusula octava ) y "la renuncia a cuantas acciones pudieran corresponderle por razón de la posesión de la finca objeto de la finca objeto (sic) del presente contrato" (cláusula décima ); no existió, en contra de lo alegado por el recurrente, una novación de una relación obligatoria, sino una extinción de una relación jurídica (que se perfeccionó por el simple acuerdo de voluntades) y la creación de una relación jurídica distinta, la derivada del contrato de compraventa. Extinguida la relación jurídica previa a la compraventa (y, por tanto los derechos que las partes pudieran tener en virtud de aquella) la resolución de tal contrato no supone lo que el recurrente llama "renacimiento" (término que no tiene un significado jurídico en nuestro derecho) de la primera, pues los efectos de la resolución no se extienden más allá del contrato ineficaz. La ineficacia que deriva de la resolución afecta solo a las prestaciones que las partes hubieran realizado en virtud del contrato resuelto, que en éste caso se contraían a la entrega de la posesión del bien y al pago de parte del precio, por lo que la única consecuencia es que una y otra deberán devolverse lo que hubieran respectivamente recibido. Distinta sería la solución si al contrato de compraventa, y por tanto al negocio extintivo de la relación jurídica anterior, hubiera de aplicársele el régimen de la nulidad (que es el supuesto contemplado por la s. T.S. de 26 de febrero de 1.990 citada por el recurrente). Pero, en el presente caso, la ineficacia deriva de la resolución por incumplimiento contractual. La sentencia terminó por no estimar excesiva la cuantía de la pena pactada, equivalente a las cantidades pagadas, pues si, por una parte, el comprador cumplió parcialmente con su obligación, por otro, habría que considerar que el comprador ha venido poseyendo y disfrutando de los bienes desde el 13 de septiembre de 1.993.

Contra la anterior Sentencia, la parte demandada plantea, ante esta Sala, Recurso de casación, el que funda en tres motivos, de los que se trata a continuación con la debida separación.

SEGUNDO

Un tratamiento lógico de las cuestiones planteadas exige el estudio, en primer lugar, del segundo motivo de los argumentados por el recurrente en el que al amparo del nº 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denunció la violación por inaplicación de los arts. 1156 y 1192 del C. Civil, en cuanto establecen los modos de extinción de las obligaciones y entre ellos el de la confusión de derechos; el art. 1.281 del C.Civil sobre la interpretación de los contratos; y los arts. 1258, 1462, 1464 y 609 sobre el perfeccionamiento y consumación de los contratos a través de la tradición.

En coherencia con el rigor formal de la casación, procede el rechazo del motivo por la acumulación de preceptos heterogéneos que no pueden ser objeto de infracción conjunta, lo que genera confusión en la fundamentación del motivo, y una clara infracción del artículo 1.707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto al alegato impugnatorio que se contiene en el presente motivo, puede sintetizarse en que la perfección del contrato de compraventa, con un pacto de reserva de dominio, al no producir transmisión de la propiedad al comprador, no produjo la extinción del derecho arrendaticio de la recurrente, "Agricultura Ornamental, S.L.", pues no se hizo en el contrato de compraventa mención expresa a la extinción del contrato de arrendamiento, pudiendo el "Banco Santander Central Hispano, S.A.", haber reclamado las rentas, al ser jurídicamente posible, siendo claros los términos del contrato, en que no hay duda que los contratantes pactaron la reserva de dominio hasta el completo pago del precio, no pudiendo haber confusión de derechos, pues no se adquirió la condición de propietario, como consecuencia de la falta de pago del precio, por lo que se mantuvo la posición de la recurrente como arrendataria.

En el contrato de compraventa concertado entre las entidades litigantes, y ahora resuelto, ambas partes pactaron (cláusula sexta ), que el dominio no sería transmitido sino hasta quedar en su totalidad satisfecho el precio, sin embargo tal acuerdo en modo alguno determina que sean equivocadas las conclusiones que, en relación con la interpretación del contrato celebrado, extrae la sentencia recurrida. En efecto, la Audiencia no consideró que la extinción del contrato de arrendamiento, anterior a la compraventa, se produjera por una confusión de la posición jurídica de "arrendatario" y "propietario" en una misma persona, sino por la implícita voluntad de ambas partes de poner fin a la relación jurídica arrendaticia, aquiescencia que la Audiencia Provincial dedujo de los pactos del contrato y, en concreto, de la cláusula octava, por la que se conviene que "el comprador toma posesión de las fincas objeto de este contrato, en el estado de uso y conservación actual que declara conocer y acepta, relevando al Banco de cualquier responsabilidad por vicios o defectos ocultos...", así como de la cláusula décima, por la que " 'Agricultura Ornamental, S.L.' renuncia a cuantas acciones pudieran corresponderle por razón de la posesión de la finca objeto del presente procedimiento...", a lo que cabe añadir, la segunda parte de la cláusula octava, por la que resultan ser "de su cuenta desde hoy los gastos, impuestos y contribuciones que se devenguen inherentes a la propiedad de la misma". No hay que olvidar que la interpretación contractual constituye una función de los tribunales de instancia, y la misma debe prevalecer en casación cuando no sea absurda, arbitraria o ilógica, como ésta Sala ha declarado con reiteración (Sentencias, entre otras de 13 de diciembre de 2.006, por citar una de las más recientes), lo que no sucede en este caso, en que junto a los argumentos de la Audiencia Provincial cabe añadir, que la patente voluntad de extinguir el contrato de arrendamiento se deduce de la inexistencia de pago alguno, en concepto de renta, tras la celebración de la compraventa, sin que sea justificación para ese impago el argumento relativo a que el "Banco Santander Central Hispano, S.A.", pudiera haber reclamado las rentas, al ser jurídicamente posible, siendo precisamente esa carencia de pago de renta, lo que coadyuva a los argumentos anteriores, para concluir que las partes pactaron la extinción del arrendamiento; supuesto contrario al contemplado en la reciente Sentencia de esta Sala de 8 de marzo de 2.007 (Rec. 2013/2000 ), en el que quedó demostrado cómo la compradora continuó con el pago de la renta todos los meses, incluso tras el contrato de compraventa, de donde resultó que nunca dejó de poseer en concepto de arrendataria; a diferencia, de lo en élla decidido, por tanto, lo sucedido en el presente caso, en que a partir del contrato privado de compraventa, el título que ampara la posesión de la recurrente "Agricultura Ornamental, S.L.", no es el contrato de arrendamiento, extinguido por la libre voluntad de los contratantes, sino el propio contrato de compraventa concertado, como resulta patentemente de la cláusula octava transcrita, siendo a tal efecto intranscendente el que se acordase la posposición de la adquisición del dominio hasta el íntegro pago del precio.

En consecuencia, el motivo debe ser desestimado.

TERCERO

El primer motivo del recurso, a través del cauce del nº 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunció la violación por indebida aplicación de los artículos 1124, 1504, 1123 y 1114 del C.Civil así como la pacífica doctrina de esta Sala recogida entre otras en Ss. de 17-06-86, 10-03-50, 16-10-57, 16-10-67, 31-05-85 ó 28-11-85, en cuanto ha venido declarándose que la resolución contractual produce su efecto, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración.

La recurrente plantea que, dado que en el momento de la celebración del contrato de compraventa que se resuelve, la recurrente ocupaba las fincas en virtud de un contrato de arrendamiento, la citada resolución del contrato de compraventa debe volver las cosas al estado jurídico preexistente, como si el negocio resuelto no se hubiera concluido, pues la resolución produjo la extinción retroactiva de las obligaciones recíprocas con desaparición de la eficacia del contrato y retorno a la situación existente en el momento de su celebración, y por tanto, la demanda no puede ser íntegramente estimada ya que la condición de arrendataria de la recurrente imposibilita que pueda ser condenada, en el presente procedimiento, a dejar libre y a disposición de la demandante los inmuebles litigiosos.

En definitiva, lo planteado por la recurrente es el alcance de los efectos de la resolución contemplada en el artículo 1.504 del Código Civil, cuestión íntimamente vinculada con el anterior motivo, por lo que se debe partir de lo que en él ya se ha considerado, y añadir que la resolución del contrato se agota en la restitución de las prestaciones, pero sin que proceda rehabilitar situaciones jurídicas convencionalmente extinguidas, a consecuencia del contrato de compraventa (perfeccionado), puesto que en un mismo contrato pueden contenerse distintas cláusulas y pactos, fruto del libre acuerdo de los intervinientes, a los que no se extienden los efectos de la resolución, como sucede en este caso, en que junto a la compraventa, declarada resuelta, concurrió la voluntad de extinguir el arrendamiento, que no puede "renacer" como literalmente pide la sociedad demandada, aquí recurrente.

El motivo, por ello, también debe rechazarse.

CUARTO

El tercer, y último motivo, también a través del cauce del ordinal número 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denunció la infracción por indebida aplicación de los arts. 1152, 1154 y 1103 del C.Civil .

Entiende la recurrente que, dado que la Sala de Apelación parte, en su juicio valorativo de la cláusula penal, de la inexistencia de contrato de arrendamiento, se abre la posibilidad de que esta Sala pueda moderar y revisar dicha cláusula, entendiendo que la cantidad correcta, por el tiempo transcurrido entre el contrato de compraventa y el requerimiento resolutorio, ascendería a 3.100.000 Ptas., cantidad resultante de multiplicar la renta mensual -50.000 Ptas.-, por el citado periodo temporal, criterio que perfectamente pudo ser seguido por la Audiencia Provincial, aún en el caso de entender que no existe arrendamiento vigente.

El motivo debe ser, del mismo modo que los anteriores, desestimado, en primer lugar, porque habiéndose declarado extinguido el contrato de arrendamiento, parte de sus argumentos carecen de fundamento; y en segundo lugar, porque, no cabe moderación cuando el incumplimiento parcial era el previsto expresamente en la cláusula penal, como sucede en el presente caso en que libremente se pactó por los contratantes, en su cláusula cuarta, la pérdida, en concepto de indemnización y cláusula penal y como resarcimiento de los daños y perjuicios producidos, de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio, hasta un importe máximo del cincuenta por ciento del precio total de la compraventa, importe, que como razona la Audiencia Provincial, no se cubrió con los seis millones pagados; siendo, por otro lado, la moderación, una facultad de los juzgados de instancia (la Sentencia de 5 de diciembre de 2.003, con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1998 y 9 de octubre de 2000 ).

QUINTO

En materia de costas procesales y en esta clase de recursos, se seguirá la teoría del vencimiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por lo que en el presente caso las mismas se impondrán a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos acordar lo siguiente:

  1. No haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de "Agricultura Ornamental, S.L." frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 5ª), de fecha 1 de marzo de 2.000.

  2. Imponer las costas procesales de este recurso a dicha parte recurrente, con pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal.

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- FRANCISCO MARIN CASTAN.-ENCARNACION ROCA TRIAS.- RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES.- Firmado y Rubricado.-PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Rafael Ruiz de la Cuesta Cascajares, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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