STS 1006/2007, 27 de Septiembre de 2007

Ponente:ANTONIO SALAS CARCELLER
Número de Recurso:3520/2000
Número de Resolución:1006/2007
Fecha de Resolución:27 de Septiembre de 2007
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

"CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA. INTERPRETACIÓN. RESERVA. Se ejercita acción de cumplimiento de contrato de compraventa de vivienda. La interpretación sostenida por la Audiencia no resulta contraria a la lógica y se acomoda por el contrario a las máximas de la experiencia conforme a las cuales las agencias inmobiliarias actúan como mediadoras entre las partes contratantes y ello aunque en la promoción se les designe para la ""información y venta"" de las viviendas, siendo así que en el documento de fecha 10 de enero de 1998 no se afirma por Planes Isabal S.L. que actúe en nombre y representación de la vendedora Olriols S.L. y se habla de ""reserva"" de la vivienda para la ""compradora"". En primera instancia se admite la demanda. Se desestima el recurso de casación."

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Septiembre de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Audiencia Provincial de Huesca, como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía nº 445/98-B, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Monzón (Huesca); cuyo recurso fue interpuesto por doña Bárbara, representada por la Procuradora de los Tribunales doña María Eugenia Fernández-Rico Fernández y defendida por el Letrado don Jorge Vilarrubi Llorens; siendo parte recurrida la mercantil Olriols, S.L., y Planes Isabal, S.L., representados por el Procurador de los Tribunales don Francisco Velasco Muñoz-Cuellar y defendidos por el Letrado don Jordi Amorós Arbellón, y don Santiago Mas Camí, respectivamente.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de doña Bárbara contra Olriols, S.L. y Planes Isabal, S.L.

  1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "... Sentencia por la que se declare:

    1. la validez y eficacia del contrato de venta o, en su caso, promesa de compraventa del piso tercero del edificio número 25 de la Avda. de Aragón de Binefar, otorgada por Finques Planes Isabal, S.L. en representación de Olriols, S.L. a favor de mi principal en 10 de enero de 1.998 y que, por tanto, la sociedad Olriols, S.L. viene obligada al cumplimiento de lo convenido en el mismo otorgando a favor de la actora escritura de compraventa de la referida vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad de Binefar como departamento número 4, con el número 6368, según proyecto del Arquitecto Don Jose Ramón, por el precio de 17.900.000.- pesetas, con más el IVA correspondiente, previa deducción de lo satisfecho a cuenta, y de lo que, en su caso, pueda en lo sucesivo abonarse por la actora a Olriols, S.L a medida que ésta última notifique, a tal efecto, la conclusión o vencimiento de las fases previstas en el convenio de 10 de enero de 1.998, y no se niegue al pago de su respectivo importe, cuyo pago se ofrece desde ahora; b) y para el supuesto de que no fuese posible el cumplimiento forzoso, en forma específica, del contrato en los términos convenidos, se condene a dicha demandada al pago de una indemnización equivalente a la diferencia entre el precio pactado para la vivienda en cuestión y el de una vivienda de las mismas características en Binefar en el momento que adquiera firmeza la Sentencia que se dicte, cuyo importe se fijará en periodo de ejecución de Sentencia, sin que, en ningún caso su importe pueda ser inferior a la suma de las cantidades entregadas a cuenta por la compra de la referida vivienda, con más los intereses legales correspondientes desde la fecha de su respectiva entrega hasta la del pago y la de la indemnización ofrecida; y, c) subsidiariamente, para el negado e hipotético supuesto de que, no obstante las circunstancias concurrentes, se considerase que Finques Planes Isabal, S.L. no actuó como mandataria de Olriols, S.L., se declare que ésta última viene obligada al pago de la indemnización prevista en el apartado b) anterior."

  2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la mercantil Olriols, S.L. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte resolución por la que acuerde alzar la medida cautelar de anotación preventiva de la demanda sobre la registral 6.368 de Binéfar del Registro de la Propiedad de Tamarite de Litera; o, subsidiariamente, imponga a los actores una fianza de 25.000.000.-pesetas a fin de atender los daños y perjuicios que se puedan ocasionar a esta parte con motivo de la medida adoptada y con imposición de costas a quien se opusiera a esta petición, y todo lo demás que en derecho sea procedente."

    La representación procesal de la mercantil Planes Isabal, S.L. contestó asimismo la demanda y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado "... dicte sentencia desestimatoria de la demanda con imposición de costas a la parte actora."

  3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

  4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 19 de octubre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que, estimando la demanda formulada por la Sra. Pérez Caudevila procuradora de los tribunales y de Dª Bárbara, debo declarar y declaro la validez y eficacia del contrato de venta del piso tercero del edificio nº 25 de la Avda de Aragón de Binefar, otorgada por Fincas Planes Isabal S.L. en 10 de enero de 1998 y debo condenar y condeno a OLRIOS S.L. (sic) y a PLANES ISABAL S.L., a que otorguen a favor de la actora escritura de compraventa de la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad de Binefar, como departamento nº 4, con el número 6368, por el precio de 17.900.000 pesetas, con más el IVA correspondiente, previa deducción de lo satisfecho a cuenta, y de lo que en su caso pueda en lo sucesivo abonarse a medida que se notifique la conclusión o vencimiento de las fases previstas en el contrato de 10 de enero de 1998, y no se niegue al pago de su respectivo importe, y al pago de las costas procesales."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación Planes Isabal, S.L. y Olriols, S.L., y sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Huesca, dictó sentencia con fecha 13 de junio de 2000, cuyo Fallo es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Planes Isabal S.L. y Olriols, S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Monzón en los autos anteriormente circunstanciados, revocamos dicha resolución y, en su lugar, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Bárbara contra las citadas apelantes, debemos declarar no haber lugar a la misma, absolviendo a las recurrentes de cuantas pretensiones se ejercieron en su contra. Las costas de la primera instancia serán abonadas por la demandante. Queda omitido todo pronunciamiento sobre el pago de las costas causadas en esta alzada."

TERCERO

La Procuradora de los Tribunales, doña María Eugenia Fernández-Rico Fernández, en nombre y representación de doña Bárbara, formalizó recurso de Casación que funda en los siguientes motivos:

  1. Al amparo del artículo 1.692-4º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos

    1.281 y 1.282 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial.

  2. Al amparo del artículo 1.692-4º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos 1.727 y 1.710 del Código Civil .

  3. Al amparo del artículo 1.692-4º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo

    1.451 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial sobre el mismo, y

  4. Al amparo del artículo 1.692-3º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil por incongruencia denunciando la infracción del artículo 359 de la citada Ley .

CUARTO

Admitido el recurso, y dado traslado a la parte contraria, tanto la representación de Olriols S.L. como la de Planes Isabal S.L. se opusieron al mismo y, no habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 17 de septiembre de 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La actora doña Bárbara formuló demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra las mercantiles Olriols S.L. y Planes Isabal S.L. mediante la que interesó que se dictara sentencia por la que se declarara: a) La validez y eficacia del contrato de venta, o en su caso promesa de compraventa del piso 3º del edificio nº 25 de la Avenida de Aragón de Binéfar, otorgado por Fincas Planes Isabal en representación de Olriols S.L. a favor de la actora en fecha 10 de enero de 1998 y que la sociedad Olriols S.L. viene obligada al cumplimiento de lo convenido, otorgando a favor de la actora escritura de compraventa de la referida vivienda por el precio de 17.900.000 pesetas más el IVA correspondiente; b) Para el supuesto de que no fuese posible el cumplimiento forzoso del contrato en forma específica, se condene a la demandada al pago de una indemnización equivalente a la diferencia entre el precio pactado para la vivienda en cuestión y el de una vivienda de las mismas características en Binéfar cuyo importe se fijará en período de ejecución de sentencia;

  1. Subsidiariamente para el supuesto de que se considerase que Fincas Planes Isabal S.L. no actuó como mandataria de Olriols S.L., se declare que aquélla viene obligada al pago de la indemnización anterior; y d) Que se condene a las demandadas al pago de las costas.

Ambas demandadas se opusieron por separado a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia de Monzón dictó sentencia estimatoria de la demanda declarando la validez del contrato de venta del piso tercero del edificio nº 25 de la Avenida de Aragón y condenando a Olriols S.L. y a Planes Isabal S.L. a que otorguen a favor de la actora escritura de compraventa de la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad de Binéfar, como departamento nº 4, con el número 6368, por el precio de

17.900.000 pesetas, con más el IVA correspondiente, previa deducción de lo satisfecho a cuenta y de lo que en su caso pueda en lo sucesivo abonarse a medida que se notifique la conclusión o vencimiento de las fases previstas en el contrato de 10 de enero de 1998, y no se niegue al pago de su respectivo importe, y al pago de las costas procesales.

Dicha sentencia fue recurrida en apelación por las demandadas y la Audiencia Provincial de Huesca dictó nueva sentencia por la que estimó el recurso de apelación y desestimó íntegramente la demanda con imposición a la demandante de las costas de primera instancia sin especial pronunciamiento sobre las de la alzada.

Contra esta última resolución ha interpuesto la demandante doña Bárbara el presente recurso de casación.

SEGUNDO

Siguiendo un orden lógico en el examen de los motivos del recurso, ha de abordarse en primer lugar el cuarto, y último, que denuncia la incongruencia de la sentencia con infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, amparándose formalmente en el nº 3º del artículo 1.692 de la misma Ley .

Partiendo de que la cuestión litigiosa queda centrada en la calificación del contrato celebrado entre la actora y Planes Isabal S.L. con fecha 10 de enero de 1998 y la posible representación que esta última ostentara de Olriols S.L., propietaria de la vivienda objeto del contrato, se afirma por la parte recurrente que la sentencia dictada por la Audiencia ha incurrido en incongruencia por falta de pronunciamiento ya que en el apartado c) del "suplico" de la demanda se pedía, de forma subsidiaria, para el hipotético supuesto de que se considerase que Planes Isabal S.L. no actuó como mandataria de Olriols S.L. por carecer de facultades para ello, se declarase que aquélla venía obligada a indemnizar.

Tiene declarado esta Sala que las sentencias desestimatorias no pueden tacharse de incongruentes, habida cuenta de que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas (SSTS de 26 de julio de 1994, 25 de enero de 1995, 24 de enero de 2001, 29 de septiembre de 2003 y 20 julio 2006, entre otras muchas). Además, la denunciada incongruencia no es tal aunque pudiera referirse a una falta de tratamiento de la pretensión en la fundamentación jurídica, ya que la petición de indemnización se refería a la diferencia entre el precio pactado para la vivienda en cuestión (17.900.000 pesetas) y el de una vivienda de las mismas características en Binéfar, importe que habría de fijarse en ejecución de sentencia; y es claro que la procedencia de tal indemnización quedaba condicionada al hecho de que se apreciara previamente la existencia de un contrato de compraventa válido entre Planes Isabal S.L. y la demandante así como la imposibilidad de su cumplimiento forzoso, siendo así que la Audiencia declaró (fundamento de derecho primero "in fine") que únicamente se realizó una "hoja de reserva que no es un contrato de compraventa ni de promesa de venta sino una mera reserva del mediador para poner en contacto al comprador y al vendedor para que estos puedan concertar dicho contrato", lo que significaba la inexistencia del presupuesto que podría dar lugar a la referida indemnización y la necesaria desestimación de la pretensión referida a la misma.

En consecuencia el motivo ha de ser desestimado.

TERCERO

El primer motivo del recurso denuncia, al amparo del artículo 1.692-4º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción de lo dispuesto en los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial con cita de la sentencia de esta Sala de 4 de octubre de 1993 .

Se sostiene por la parte recurrente que la intención de los contratantes al suscribir el documento de fecha 10 de enero de 1998 fue el de celebrar un contrato de compraventa o, en su caso, una promesa de venta que, según lo dispuesto en el artículo 1.451 del Código Civil, da derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, frente a la calificación de mera reserva que le atribuye la sentencia impugnada, la cual habría infringido por ello las normas sobre hermenéutica contractual establecidas en los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil .

La doctrina de esta Sala parte de atribuir al juzgador de instancia como función soberana la de la calificación e interpretación de los contratos, siendo únicamente revisable en casación cuando se muestre contraria a la Ley o a la lógica (sentencias de 16 de julio de 2002, 11 de marzo y 23 de diciembre de 2003, 29 de enero, 20 de mayo de 2004, 25 de octubre y 12 de noviembre de 2004, 24 de enero y 5 de junio de 2006 ), debiendo prosperar la denuncia casacional únicamente cuando la exégesis realizada en la instancia contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado (sentencia citada de 20 de mayo de 2004 y las allí referidas). En consecuencia el motivo ha de ser desestimado ya que la interpretación sostenida por la Audiencia no resulta contraria a la lógica y se acomoda por el contrario a las máximas de la experiencia conforme a las cuales las agencias inmobiliarias actúan como mediadoras entre las partes contratantes y ello aunque en la promoción se les designe para la "información y venta" de las viviendas, siendo así que en el documento de fecha 10 de enero de 1998 no se afirma por Planes Isabal S.L. que actúe en nombre y representación de la vendedora Olriols S.L. y se habla de "reserva" de la vivienda para la "compradora".

CUARTO

La desestimación del anterior motivo comporta la de los siguientes, tercero y cuarto, en los que se denuncia correlativamente la infracción de los artículos 1.710 y 1.727 del Código Civil (motivo 3º ) y del artículo 1.451 del mismo código, así como de la jurisprudencia que a él se refiere. Ello porque si, como se ha razonado al tratar del anterior motivo, no corresponde a este tribunal revisar la calificación e interpretación que la Audiencia ha efectuado respecto de lo convenido por los firmantes del documento de fecha 10 de enero de 1998, pues la misma no se considera contraria a la ley, ilógica o absurda, es claro que cualquiera que fuera el alcance de la autorización o mandato conferido por la titular del inmueble Olriols S.L. el mismo no fue utilizado más que para concertar una reserva para la compra del inmueble, por lo que ninguna vulneración se ha dado en relación con lo establecido por los artículos 1.710 y 1.727 del Código Civil, ya que no se ha negado la existencia del mandato y de hecho se ha admitido que la demandada Planes Isabal S.L. realizó válidamente la reserva actuando por la promotora, y tampoco se ha infringido lo dispuesto en el artículo 1.451 del expresado código pues no se ha entendido que existiera una promesa de venta con los efectos que dicha norma le atribuye.

QUINTO

Rechazados que han sido los motivos del recurso, procede su desestimación con imposición de costas a la parte recurrente (artículo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Bárbara, contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Huesca con fecha 13 de junio de 2000 en autos de juicio declarativo de menor cuantía número 445/98, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Monzón a instancias de la hoy recurrente contra Olriols S.L. y Planes Isabal S.L., y en consecuencia confirmamos la referida resolución con imposición de costas a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- José Almagro Nosete. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.