STS 775/1996, 5 de Octubre de 1996

Los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes: 1º Mediante documento privado de fecha 24 de Julio de 1987 los hermanos Dª Estela, D. Enriquey D. Tomás, asistidos de sus respectivos cónyuges, de una parte, y la entidad mercantil "DIRECCION003), representada por su Director-Gerente D. Luis Pedro, de otra, celebraron un contrato de compraventa, por el que los referidos hermanos vendían a la expresada entidad mercantil un solar (plenamente identificado), en término de León, al sitio de La Vega, con una extensión superficial de 4.178'28 metros cuadrados. Del expresado contrato interesa aquí destacar los siguientes extremos: En el expositivo tercero del mismo se hizo constar lo siguiente: " 3.- Condicionada la presente compraventa a que con la presentación de un contrato de promesa de venta en opción de compra, que en este mismo acto se suscribe, DIRECCION003logre la Calificación Provisional si se decide por la modalidad de Protección Oficial, y en cualquier caso, la Licencia Municipal de Edificación, de forma que de no obtenerse la calificación, licencia y demás permisos de los distintos Organismos Oficiales, quedará sin efecto alguno este contrato, lo que se establece como condición fundamental". En la cláusula Tercera se pactó lo siguiente: "La transmisión a DIRECCION003se hace en principio mediante este contrato comprometiéndose los VENDEDORES a otorgar escritura pública libre de cargas, gravámenes, arrendamientos y al corriente de pagos en toda clase de contribuciones, impuestos y arbitrios, cuando DIRECCION003obtenga los permisos que le permitan el inicio de la construcción, tanto si opta por la modalidad de Protección Oficial, como si optase por hacer promoción libre".- El precio total de venta de dicho solar fué el de noventa y siete millones ochocientas mil (97.800.000) pesetas cuya forma de pago se pactó (cláusula Cuarta) que se haría en la siguiente forma: "A la firma del presente contrato 10.000.000.- Pts (DIEZ MILLONES DE PESETAS).- A la firma de escritura pública de compra-venta 28.800.000,- Pts (VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTAS MIL PESETAS). El resto, es decir, 59.000.000,- Pts (CINCUENTA Y NUEVE MILLONES DE PESETAS) mediante tres letras de cambio avaladas por banco, con los siguientes vencimientos y nominales: A un año de la fecha de escritura pública de compraventa 17.000.000.- Pts (DIECISIETE MILLONES DE PESETAS).- A dos años de la fecha de escritura pública de compraventa 18.000.000.- Pts. (DIECIOCHO MILLONES DE PESETAS).- A tres años de la fecha de escritura pública de compraventa 23.000.000.- Pts. (VEINTITRES MILLONES DE PESETAS)".- En la cláusula Novena del mencionado contrato se pactó lo siguiente: "Para el supuesto caso de que URBICSA no obtenga, en el plazo de SIETE meses desde la fecha de este contrato, los distintos permisos de Organismos Oficiales, que hagan posible el inicio de la promoción y construcción en el solar objeto de la presente compraventa, podrá optar por la resolución de este contrato, en cuyo caso: A) Los gastos.....".- En la cláusula Décima del mismo contrato se estipuló lo siguiente: "Los VENDEDORES se comprometen a desalojar el solar y desmontar las dos naves, cuyo aprovechamiento se regula en la cláusula segunda, en un plazo máximo de TRES meses contados a partir de la firma de la escritura pública de compra-venta pudiendo permanecer el material durante otros TRES meses más en aquellos lugares que no interrumpan la actividad de DIRECCION003".- 2º Por medio de acta notarial de fecha 6 de Junio de 1989, autorizada por el Notario de León D. José-María Sánchez Llorente, bajo el número 1307 de su protocolo, los vendedores Sres. EstelaTomásEnriquecomunicaron a la compradora DIRECCION003, en la persona de su representante legal D. Luis Pedro, que la eficacia y validez del contrato de compraventa de fecha 24 de Julio de 1987 "quedó supeditado a que DIRECCION003logre la Calificación Provisional si se decide por la modalidad de Protección Oficial, y, en cualquier caso, la Licencia Municipal de edificación de referido solar con arreglo al proyecto de su conveniencia y libre disposición, de tal suerte que en caso de no obtener esa licencia y demás permisos de los distintos Organismos Oficiales, quedará sin efecto alguno el contrato, siendo este requisito condición especial; que a pesar del tiempo transcurrido y de todas las gestiones llevadas a cabo en nombre de los vendedores, es lo cierto que DIRECCION003no ha obtenido la referida licencia, ni siquiera parece haberla solicitado; que siendo evidente que el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato, no puede quedar en forma alguna al arbitrio de una de las partes contratantes, porque ello supondría un estado de sujeción jurídica para la otra, sin término, lo que es a todas luces contrario al más elemental sentido de justicia....". Con base en las antes transcritas consideraciones, por medio de la expresada acta notarial, participaron a DIRECCION003, en la persona de su ya dicho representante legal, lo siguiente: "Primero.- Que los requirentes denuncian el contrato, por incumplimiento de la otra parte y en consecuencia ponen a disposición de DIRECCION003los DIEZ MILLONES DE PESETAS que habían recibido, que DIRECCION003podrá reintegrarse a su comodidad en el momento que lo desee.- Segundo. Que desde el momento en que cumplimente este requerimiento entienden que si la empresa requerida rechaza los diez millones de pesetas deben advertirla de que procederán a consignarlos judicialmente".- 3º Con fecha 28 de Agosto de 1989, los hermanos EstelaTomásEnriquevendieron el referido solar a un tercero.

Con base, sustancialmente, en los antecedentes que acaban de ser relacionados, la entidad mercantil DIRECCION003promovió contra los hermanos Dª Estela, D. Enriquey D. Tomásy sus respectivos cónyuges el proceso de que este recurso dimana, en el que, ejercitando (al parecer) acción de responsabilidad por incumplimiento de contrato, postuló se dicte sentencia, por la que "declarando no ajustada a derecho y por tanto ineficaz la denuncia de contrato que consta en acta de seis de junio de mil novecientos ochenta y nueve, autorizada por el Notario D. José-María Sánchez Llorente con el número 1107 de protocolo, e incumplido por los demandados el contrato que concertaron con DIRECCION003el día veinticuatro de julio de mil novecientos ochenta y siete de venta de solar en León colindante con las CALLE000, DIRECCION000, DIRECCION001y DIRECCION002, condene a los demandados o a quienes de ellos proceda: a restituir a mi representada DIRECCION003. la cantidad de DIEZ MILLONES DE PESETAS entregada al tiempo de suscribirse el contrato en veinticuatro de julio de mil novecientos ochenta y siete, más la de SEIS MILLONES DE PESETAS que les entregó en veintisiete de diciembre de mil novecientos ochenta y ocho, a abonarla (sic) la cantidad de VEINTE MILLONES DE PESETAS correspondiente a la cláusula penal establecida como decimotercera del contrato, más DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y UNA MIL NOVECIENTAS NOVENTA PESETAS por daños líquidos, todo con los intereses legales desde la presentación de la demanda, y a que la indemnice lo procedente por lucro cesante, a determinar en ejecución de sentencia, estableciendo las bases con arreglo a las cuales deban determinarse y hacerse su liquidación".

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, por la que, confirmando íntegramente la de primera instancia, estima parcialmente la demanda y condena a los demandados "a que satisfagan a la actora la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE PESETAS más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda que se verán incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución, debiendo absolver y absolviendo a los demandados del resto de las peticiones del suplico del escrito inicial".

Contra la referida sentencia de la Audiencia, que ha sido consentida por los demandados, solamente la demandante entidad mercantil DIRECCION003ha interpuesto el presente recurso de casación, que articula a través de cinco motivos.

En los "Antecedentes" del escrito de formalización de dicho recurso, la entidad recurrente manifiesta lo siguiente: "Sin perjuicio de establecer las precisiones necesarias al examinar la sentencia recurrida, indicamos desde ahora que, dados sus pronunciamientos, únicamente interesan a esta casación las pretensiones que hacen referencia a la declaración de la ineficacia de la denuncia del contrato efectuada por los demandados y así como al incumplimiento del mismo por los vendedores, y la pretensión de condena a abonar a DIRECCION003la cantidad pactada en la cláusula penal, así como el daño emergente y el lucro cesante causados por el incumplimiento del contrato".

Para conocer la "ratio decidendi" del "fallo" de la sentencia recurrida (en cuanto desestimatorio de determinados pedimentos de la demanda, que es lo que se viene a combatir con el presente recurso) y poder, en consecuencia, estudiar y resolver los motivos integradores del mismo, resulta imprescindible transcribir literalmente los razonamientos en que la sentencia recurrida (además de aceptar íntegramente los de la de primera instancia) basa su referido pronunciamiento. Son los siguientes: "Toda la cuestión litigiosa, perfectamente centrada por el Juez de Primera Instancia, gira alrededor de la naturaleza jurídica que puede atribuirse a la condición estipulada por las partes, en uso del principio de libertad negocial (artículo 1255 del Código Civil), con una defectuosa técnica de redacción contractual, en el expositivo 3 y cláusula 9 del citado contrato de compraventa del solar de fecha 24 de Julio de 1987, así como la eficacia que puede conferirse a la denuncia del contrato efectuada notarialmente por los vendedores. En el primer punto, la Sala comparte y ratifica el acertado criterio de la sentencia recurrida, al calificar la citada condición, referente a que por DIRECCION003se obtuviese, bien la calificación definitiva a efectos del régimen de viviendas de protección oficial, bien la licencia municipal de edificación en el solar, como suspensiva (del tipo positivo y mixta), de tal manera que en cuanto el hecho referido, en que consiste la condición no se produjese, el contrato no desplegaría la totalidad de sus efectos (artículos 1.113 y 1.114 del Código Civil). No pueden entenderse de otro modo las cláusulas pactadas igualmente en el contrato, según las cuales, a la firma del contrato, los compradores solo percibieron la suma de 10.000.000 pts. (de un total del precio que asciende a la suma de 93.500.000 pts.), quedando aplazado el resto, en parte, a la firma de la escritura pública (28.800.000 pts.) y lo demás (59.000.000 pts., es decir, más de la mitad del precio total) a diversos plazos de 1 año, 2 años y 3 años, a contar igualmente desde la escritura pública, siendo así que dicha escritura solo se otorgaría cuando DIRECCION003obtuviese los permisos que le permita el inicio de la construcción (cláusulas tercera y cuarta del contrato). Y también carecería, en otro caso, de sentido la cláusula décima del mismo, según la cual los vendedores se comprometen a desalojar el solar objeto de compraventa en el plazo de tres meses a contar desde la firma de la escritura pública (supeditada como hemos visto a la obtención de los permisos por la compradora, núcleo de la condición a que se somete la compraventa), lo que demuestra el hecho de que los vendedores continuaron en la posesión del solar. Debe, en suma, rechazarse el carácter resolutorio de la condición, lo que tiene indudable trascendencia en caso de no cumplimento de la misma. En el segundo punto, debe coincidirse con el Juez 'a quo' al otorgarle a la denuncia efectuada por los vendedores plena eficacia jurídica, partiendo de la afirmación de que el cumplimiento de la condición, calificada ya como suspensiva, a que se sometía la eficacia del contrato, estaba sujeta a un plazo no solo para la compradora (siete meses de la firma del contrato, según la cláusula novena) sino también para los vendedores (artículos 1.117 y 1.118, párrafo segundo del Código Civil), si bien la fijación de este último, atribuida al arbitrio judicial, se ha hecho 'a posteriori', considerando totalmente razonable y equitativo determinarlo en casi tres veces el señalado a favor de la compradora. Pensar que el plazo solo operaba en favor de ésta última supondría conculcar además lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil, según el cual el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Parece, en consecuencia, sumamente razonable entender que, casi dos años después de la firma del contrato, habiendo percibido tan solo los vendedores un 10 por ciento del precio y estando el resto pendiente de la obtención de una licencia que no llegaba a obtenerse por la compradora, el contrato ha devenido ineficaz, no por incumplimiento por parte de la compradora o de los vendedores, sino porque hay que suponer ya que la condición no va a cumplirse o carece de importancia el que se cumpla o no. Y ello sin que pueda perderse de vista el hecho indudable de que la compradora no ignoraba, al firmar el contrato, la situación urbanística del solar, por lo que no hubo ocultación alguna por parte de los vendedores, y, de existir ésta, ello sería indiferente por cuanto tal información era pública y cualquiera podía acceder a ello a través del Ayuntamiento" (Fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida).

Por el motivo primero, con apoyo procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia "infracción de las reglas interpretativas de los contratos, recogidas en los artículos 1.281-1º, 1.282 y 1.285, en relación con los artículos 1.113.2º y 1.114 del Código Civil y la hermenéutica efectuada por el Tribunal de instancia de la condición pactada por las partes en el contrato de compraventa". En el alegato integrador de su desarrollo la entidad recurrente acusa a la sentencia recurrida de haber interpretado equivocadamente el contrato celebrado entre las partes con fecha 24 de Julio de 1987, al haber calificado de suspensiva la condición pactada en dicho contrato (obtención por la compradora de la calificación, licencia y demás permisos de los distintos Organismos Oficiales para poder edificar en el solar objeto del referido contrato), cuando tanto por la literalidad de la cláusula novena, como por los actos coetáneos y posteriores a la celebración del contrato se evidencia, dice la recurrente, que la intención de los contratantes fue la de atribuir a la referida condición el carácter de resolutoria.

Teniendo en cuenta que es reiterada doctrina de esta Sala, cuya notoriedad nos libera de una cita pormenorizada de la misma, la de que la interpretación de los contratos es función propia de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, salvo que el mismo sea absurdo, ilógico, carente de sentido o conculcador de alguna norma legal, correspóndenos examinar aquí si a la labor hermenéutica realizada por la sentencia recurrida, al atribuir a la referida condición el carácter de suspensiva, y no resolutoria, le es imputable alguno de los vicios o defectos anteriormente dichos, que la hagan casacionalmente rechazable. Para ello, han de tenerse en cuenta las consideraciones que a continuación se exponen, partiendo de la elemental premisa de que por condición suspensiva se entiende aquella que hace depender la efectividad de un contrato (producción de sus efectos propios) de un acontecimiento futuro e incierto. El efecto esencial y único de todo contrato de compraventa es, para el vendedor, el cobro del precio estipulado y, para el comprador, la adquisición del dominio de la cosa comprada. La interpretación tanto literal, como lógica y sistemática de diversas cláusulas del contrato litigioso, algunas de ellas (especialmente la novena) redactadas con evidente defectuosidad técnica, hacen llegar a la conclusión de que la intención de las partes fue la de hacer depender la eficacia del referido contrato (en cuanto al cobro del precio por los vendedores y la adquisición del dominio por la compradora) del cumplimiento de la expresada condición. Así, el expositivo número 3 (que ha sido transcrito literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), el cual se refiere a las dos partes contratantes, dice de forma expresa y categórica que queda "condicionada la presente compra-venta a que....DIRECCION003logre la Calificación Provisional si se decide por la modalidad de Protección Oficial, y en cualquier caso, la Licencia Municipal de Edificación, de forma que de no obtenerse la calificación, licencia y demás permisos de los distintos Organismos Oficiales, quedará sin efecto alguno este contrato, lo que se establece como condición fundamental". Por otro lado, y en concordancia con lo anterior, el otorgamiento por los vendedores de la correspondiente escritura pública de compraventa se dejó supeditado a "cuando DIRECCION003obtenga los permisos que le permitan el inicio de la construcción, tanto si opta por la modalidad de Protección Oficial, como si optase por hacer promoción libre" (cláusula tercera). Pero es que, salvo diez millones de pesetas que percibieron a la firma del documento privado de fecha 24 de Julio de 1987, el cobro por los vendedores de la casi totalidad del precio (los ochenta y siete millones ochocientas mil pesetas restantes, pues el precio total de venta fué de noventa y siete millones ochocientas mil pesetas) se dejó igualmente subordinado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa (cláusula cuarta) y dicho otorgamiento de la referida escritura, como acaba de decirse, se hacía depender de la obtención por la compradora de las referidas licencias. Asimismo, no solo el cobro del precio por los vendedores (efecto esencial y único para éstos de la venta), sino que también la adquisición del dominio del solar por la compradora (efecto fundamental para ella del contrato) se hizo igualmente depender de la obtención por ésta de las repetidas licencias, pues hasta entonces, como antes se dijo, ni se le otorgaría la correspondiente escritura pública de compraventa (tradición instrumental, conforme al artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil), ni se le haría entrega de la posesión (tradición real) del referido solar (cláusula décima). De todo lo expuesto se desprende, como ya dijimos, que la intención de los contratantes fué la de supeditar la producción de efectos del contrato litigioso a la obtención por la entidad compradora de las repetidas licencias, que es la dinámica negocial propia de las condiciones suspensivas, por lo que la sentencia recurrida, al atribuir dicho carácter a la condición pactada (como antes había hecho la de primera instancia) ha procedido correctamente y, en consecuencia, el motivo examinado ha de fenecer.

Con la misma residencia procesal que el anterior aparece formulado el motivo segundo, por el que se acusa a la sentencia recurrida de infracción de los artículos 1117 y 1118.2º del Código Civil, al haber entendido que a la condición pactada en el contrato litigioso le es aplicable el párrafo 2º del citado artículo 1118, cuyo precepto, se dice en el alegato del motivo, se refiere exclusivamente a las condiciones negativas y, por tanto, no es aplicable, dice la recurrente, a la aludida condición que, al ser positiva, debe regirse sólo por el artículo 1117.

El presente motivo somete a esta revisión casacional el problema relativo a concretar la normativa aplicable a las condiciones positivas, cuando no se haya pactado por las partes el plazo dentro del cual deban cumplirse las mismas, cuyo supuesto no lo contempla el artículo 1117 del Código Civil (único que se refiere a esta clase de condiciones), pues el mismo (para declarar sin efecto la obligación condicional) sólo se refiere al caso de que haya pasado el tiempo (se supone, como es obvio, previamente pactado) o a aquel otro en que "fuese ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar". Si bien es cierto, como dice la recurrente, que la sentencia de esta Sala de 28 de Diciembre de 1984 declara (aunque sin argumentación fundamentadora alguna) que el artículo 1118 del Código Civil solo es aplicable a las condiciones negativas y no a las positivas, dicha doctrina que, al hallarse contenida en una sola sentencia, no constituye jurisprudencia, no puede ser mantenida por esta Sala, pues al constituir una verdadera laguna legal el supuesto de que para la condición positiva no se hubiese fijado plazo de cumplimiento, dicha laguna legal, según el criterio de la más moderna y prácticamente uniforme doctrina científica, que es el que esta Sala aquí acepta y consagra, debe llenarse acudiendo al párrafo segundo del artículo 1118 del Código Civil, que ha de considerarse aplicable a todo tipo de condiciones (con la obvia variación terminológica de tenerla por no cumplida, si es positiva, y por cumplida, si es negativa) que se hallen en el supuesto de indeterminación temporal aquí contemplado, ante el cual la condición (positiva, en este caso) debe considerarse o tenerse por no cumplida si transcurre el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación, sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que aquella se hizo depender. Por todo lo expuesto, el presente motivo ha de ser desestimado.

Para el supuesto de desestimación del motivo anterior (como así ha ocurrido), aparece formulado el tercero, en el que se vuelve a denunciar infracción del párrafo segundo del artículo 1.118 del Código Civil, que ahora la hace consistir en que, según dice la recurrente, la sentencia recurrida ha fijado con arreglo "al arbitrio judicial" el plazo que debía entenderse señalado para el cumplimiento de la condición pactada, cuando dicho plazo, parece querer decir, debe ser el que verosimilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación.

El expresado motivo, cuya inconsistencia impugnatoria es ostensible, ha de recibir el mismo tratamiento desestimatorio que los dos que le preceden, pues aunque utiliza la innecesaria expresión "arbitrio judicial", lo cierto es que la sentencia recurrida, atendiendo a la naturaleza y finalidad económica del contrato celebrado (venta de un solar por un precio de casi cien millones de pesetas) y al plazo de siete meses que, con esa misma finalidad de poder dejar sin efecto el referido contrato, se señaló en favor de la compradora (cláusula novena, que ha sido transcrita en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución) e interpretando, en suma, el repetido contrato (que no se caracteriza, precisamente, por una depurada técnica terminológica), ha considerado razonable y equitativo el fijar, para los vendedores, dicho plazo, no en casi (como dice la sentencia recurrida), sino en más del triple (desde el 24 de Julio de 1987 -fecha del contrato- al 6 de Junio de 1989 -fecha de la denuncia del mismo por los vendedores-) del señalado para la compradora, cuyo criterio ha de ser mantenido invariable en esta vía casacional, por considerarse el mismo verosímilmente querido por las partes, atendida la naturaleza de la obligación.

En el motivo cuarto, con la misma residencia procesal que los que le preceden, se denuncia infracción "de las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1282 y 1283 en relación con el párrafo segundo del artículo 1118 del Código Civil" y en el alegato integrador de su desarrollo la recurrente aduce, en esencia, que la sentencia recurrida ha interpretado erróneamente el contrato litigioso, al entender que el plazo de dos años era un plazo razonable para que los vendedores pudieran entender incumplida la condición, cuando ello, parece decir la recurrente, no es lo que se deduce del contrato, a lo que agrega que la obtención de la licencia por ella (la compradora, aquí recurrente) estaba condicionada a la obtención de la división de la Unidad de Actuación a que estaba sometido el solar litigioso.

El expresado motivo, que es una mera reiteración del que le precede, ha de ser desestimado, ya que la interpretación que la sentencia recurrida, en plena coincidencia con la de primera instancia, hace del contrato litigioso (especialmente de su expositivo 3 y de su cláusula novena, que han sido transcritos literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), en el sentido de que el plazo de dos años era el que verosimilmente se hubiese querido señalar para que por los vendedores se tuviera por incumplida la condición pactada (obtención por la compradora de las necesarias autorizaciones y licencias para la construcción), es plenamente lógica, racional y acorde con la intención de las partes y, por tanto, ha de ser mantenida invariable en esta vía casacional, si se tiene en cuenta, por un lado, que para que, por esa misma razón, la compradora pudiera dejar sin efecto el contrato, dicho plazo se señaló solamente en siete meses (cláusula novena) y, por otro, que en el contrato no se aludió para nada a que se condicionara específicamente la eficacia del mismo a la previa división de la Unidad de Actuación, sino simplemente a que la compradora obtuviera los permisos y licencias necesarias para la construcción, en las condiciones urbanísticas (se sobreentiende) en que se hallaba el solar en la fecha de celebración del contrato, aparte de que se ha probado en el proceso que de los 4.188'40 metros cuadrados que tenía de extensión el solar, la referida Unidad de Actuación solamente afectaba a 1.584'80 metros cuadrados (de los cuales 905 metros cuadrados tenían que ser cedidos gratuitamente al Ayuntamiento), pero no afectaba en absoluto a los 2.603'60 metros cuadrados restantes de dicho solar, respecto de los cuales la compradora podía haber obtenido de inmediato la oportuna licencia de construcción, que tampoco la obtuvo en el razonable plazo de dos años anteriormente dicho.

Denunciando una vez más (la cuarta ya) la infracción del artículo 1118 del Código Civil, en relación (dice ahora) "con el artículo 1115 C.c. y éste, a su vez, con el 1282, párrafo primero C.c.", aparece formulado el motivo quinto, del que, en su alegato, se dice que "en cierta manera, cierra y compendia los anteriores" y en el que, aduciendo ahora que la condición pactada en el contrato no era potestativa mixta, como la califica la sentencia recurrida, pues la obtención de las licencias de construcción, dice, dependía exclusivamente de los Organismos oficiales competentes para concederla, la entidad recurrente vuelve a atacar, en suma, la interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del contrato litigioso en el sentido de que el plazo que, para los vendedores, se quiso verosimilmente señalar para tener por incumplida la condición, fué el que la referida sentencia dice.

El expresado motivo, que no pasa de ser una nueva reiteración de los dos que le preceden, ha de ser igualmente rechazado, ya que cualquiera que sea la calificación de la condición pactada (potestativa mixta o no), con cuyo extremo no se acierta a descubrir que relación pueda guardar el invocado artículo 1118 del Código Civil, lo cierto es que, como hemos dicho ya anteriormente varias veces y aquí nos vemos forzados a repetir, la interpretación que la sentencia aquí recurrida, en plena coincidencia con la de primera instancia, ha hecho del contrato litigioso (especialmente de su expositivo 3 y de su cláusula novena), en el sentido de que el plazo de dos años era el que verosimilmente se hubiese querido señalar para que por los vendedores se tuviera por incumplida la condición pactada (obtención por la compradora de las necesarias autorizaciones y licencias administrativas para la construcción), es plenamente lógica, racional y acorde con la intención de las partes contratantes, por las razones que ya han sido expuestas anteriormente y que, en evitación de innecesarias repeticiones, damos aquí íntegramente por reproducidas, cuyo criterio hermenéutico, por tanto, ha de ser mantenido invariable en esta vía casacional.

El decaimiento de los cinco motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a la recurrente y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que le corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador D. Francisco Alvarez del Valle García, en nombre y representación de la entidad mercantil "DIRECCION003), contra la sentencia de fecha veintiséis de Noviembre de mil novecientos noventa y dos, dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 366/91 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de León), con expresa imposición a la recurrente de las costas de dicho recurso y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que le corresponda; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Ignacio Sierra y Gil de la Cuesta.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.