STS 1301/2002, 31 de Diciembre de 2002

Con fecha 30 de julio de 1993 se presentó demanda interpuesta por D. Baltasar contra Dª Lorenza solicitando se dictara sentencia por la que: "a) se declare que el contrato de 7 de marzo de 1.967 fue un contrato de opción de compra;

2. se declare que la Sra. Maribel no ha ejercitado la opción de compra prevista en el contrato en tiempo hábil para ello, ni pagado el precio de la compraventa fijado en el mismo,

3. se declare que, como consecuencia de lo anterior, la demandada carece de título para seguir ocupando el piso;

4. se condene a la misma a reintegrar a mi cliente en la posesión del piso que viene ocupando y al que se ha hecho referencia en el cuerpo de este escrito, y

5. se condene a la demandada al pago de las costas de este procedimiento".

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid, dando lugar a los autos nº 751/93 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, intentado el emplazamiento de la demandada con el resultado de la noticia de su fallecimiento, interesado entonces por el actor que la demanda se entendiera dirigida contra los herederos de aquélla, solicitado el emplazamiento de los mismos y personada Dª Maribel , hija de la referida demandada, en su propio nombre y derecho y en beneficio de la comunidad de herederos de Dª Lorenza , contestó a la demanda pidiendo su desestimación, con condena en costas del actor, y además formuló reconvención para que se dictara sentencia "declarando perfecta la compraventa de la vivienda de referencia, siendo vendedor el reconvenido en representación de la firma comercial y compradora la familia de la reconviniente, habiendo realizado la compra el día 7 de Marzo de 1.967, y pagado la totalidad del precio, o habiendo prescrito cualquier obligación de pago, a tenor del art. 1.964 del C.C., y una vez dictada la sentencia, para el momento de su ejecución, habrán de concretarse las cantidades reales que estén gravando el piso, según resulte del Registro de la propiedad, al objeto de que se tomen las medidas judiciales que garanticen a la reconviniente el pacífico disfrute de su vivienda, obligando a los vendedores a realizar los pagos que les incumban, y actuando el Juzgado de oficio en el otorgamiento de la escritura Pública así como en cuantas actuaciones sean precisas para que consiga su titularidad registral, en el supuesto de que los hermanos Baltasar se negaran a hacerlo".

Contestada la reconvención por el actor inicial solicitando su desestimación con imposición de costas a la reconviniente, recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 24 de marzo de 1995 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que desestimando la demanda interpuesta en nombre de D. Baltasar debo declarar y declaro que el contrato de 7 de marzo de 1967 es un contrato de compraventa y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los HEREDEROS DE Dª Lorenza de todas las pretensiones deducidas de contrario, con imposición de costas al demandante. Asimismo, estimando la demanda reconvencional debo condenar y condeno al actor reconvenido a que una vez firme la presente resolución eleve a escritura pública el referido contrato, apercibiéndo al mismo que en caso contrario se otorgará de oficio con imposición de costas al demandante reconvenido".

Interpuesto por el actor-reconvenido contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 440/95 de la Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 27 de mayo de 1997 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo al recurrente las costas de la apelación.

Anunciado recurso de casación por el actor-reconvenido contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en cuatro motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881: el primero por inaplicación de la jurisprudencia sobre el contrato de opción de compra incurriéndose en error de derecho en la apreciación de la prueba, y aplicación indebida del art. 1445 CC; el segundo por infracción del art. 1281 en relación con el 1282, ambos del CC; el tercero por infracción del art. 1964 en relación con el 1969, ambos del CC; y el cuarto por infracción de los arts. 1108 y 1501 CC.

Personada la demandada-reconviniente como recurrida por medio de la Procuradora Dª Julia Costa González, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 29 de septiembre de 1998, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se confirmara íntegramente la sentencia recurrida y se impusieran las costas al recurrente.

Por Providencia de 8 de octubre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 24 de diciembre siguiente, en que ha tenido lugar.

El litigio causante de este recurso de casación es otro más de los muchos originados por una promoción de cientos de viviendas durante los años 60 y 70 en las zonas de Carabanchel Bajo y Aluche, en Madrid. Como se decía en la reciente sentencia de esta Sala de 4 de octubre último (recurso nº 851/97), muchos de esos litigios están ya terminados por sentencia firme, en algunos casos de esta misma Sala, y sus respectivos planteamientos no han sido uniformes, pues "en unos casos eran los promotores de la referida colonia los que demandaban de desahucio por precario o de resolución por impago de rentas a quienes con ellos habían contratado y se encontraban ocupando las viviendas; en otros, eran estos últimos quienes demandaban a aquéllos en concepto de compradores de las viviendas para que se les reconociera su propiedad y se les otorgara escritura pública, siendo frecuente que los promotores demandados formularan a su vez reconvención para que los respectivos contratos se declarasen resueltos por impago del precio; en otros, en fin, las posiciones se invertían y eran los ocupantes de las viviendas quienes se oponían a las demandas de resolución contractual y reconvenían para que se otorgara escritura pública a su favor.

Denominador común de todos los litigios, repartidos a Juzgados diferentes y también, en apelación, a secciones distintas de la Audiencia Provincial, encontrándose pendientes aún varios recursos de casación ante esta Sala, era, de un lado, el debate sobre la calificación de los contratos celebrados entre promotores y ocupantes de las viviendas y, de otro, el confusionismo sobre la cantidad debida por éstos en concepto de precio, confusionismo propiciado por la pasividad de aquéllos al no intentar el cobro de las letras de cambio instrumentadas para el pago fraccionado del precio y al haber constituido nuevas hipotecas después de celebrados los contratos litigiosos."

En el presente caso el proceso se inició por demanda de uno de los hermanos promotores contra la ocupante de una de esas viviendas pidiendo se declarase que el contrato celebrado con ella en el año 1967 había sido de opción de compra, que ésta no se había ejercitado en el plazo estipulado y que por tanto la demandada carecía de título para seguir ocupando el piso, por lo que procedía condenarla a reintegrar al actor en su posesión. Acreditado el fallecimiento de la inicialmente demandada, dirigida entonces la demanda contra sus herederos y personada una hija de aquélla en su propio nombre y derecho y en beneficio de la comunidad de herederos de su madre, la demandada comparecida se opuso alegando, fundamentalmente, que el contrato había sido de compraventa y no de opción, y con base en esto mismo formuló reconvención "en reclamación de acción real de dominio" para que, declarándose perfecta la compraventa celebrada en su día entre el actor, como representante de la firma comercial promotora, y la familia de la demandada-reconviniente, y considerándose pagado el precio o prescrita cualquier obligación de pago, se otorgara escritura pública de transmisión del piso litigioso, debiendo concretarse en ejecución de sentencia las cantidades que estuvieran gravando el piso según el Registro de la Propiedad a fin de obligar a los vendedores a hacer los pagos que les incumbieran y garantizar así a la reconviniente el pacífico disfrute de su vivienda.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda razonando que el contrato litigioso era de compraventa y no de opción, y en consecuencia estimó la reconvención, condenando al actor-reconvenido a elevar el contrato a escritura pública sin que para ello los herederos de la compradora tuvieran que pagar cantidad alguna como parte del precio del piso, por haber prescrito la acción al no haber mediado reclamación alguna del vendedor durante más de quince años, ni caber pronunciamiento alguno sobre pago de la hipoteca en que debía subrogarse la compradora por no haberse acreditado su constitución.

Interpuesto recurso de apelación por el actor-reconvenido, el tribunal de segunda instancia lo desestimó ratificando la calificación del contrato como de compraventa y confirmando la prescripción apreciada en la sentencia apelada por datar el último contrato del año 1967, haberse interpuesto la demanda en el año 1993 y no haber mediado reclamación judicial o extrajudicial alguna del vendedor durante ese plazo de más de quince años.

Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación el actor- reconvenido mediante cuatro motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881.

Los dos primeros motivos del recurso pueden examinarse conjuntamente porque ambos combaten la interpretación del contrato por el tribunal de apelación y su calificación como compraventa perfecta, proponiendo el recurrente por el contrario la de opción de compra que no se habría ejercitado en su momento por la optante. Fundado el motivo primero en inaplicación de la jurisprudencia relativa al contrato de opción de compra, "incurriendo en error de derecho en la apreciación de la prueba", y aplicación indebida del art. 1445 CC, el recurrente analiza el contrato litigioso aduciendo que se dan todos los elementos de la opción de compra según la jurisprudencia y alegando que la posesión de la vivienda por la optante fue la causa de que se fijara una prima mensual. Y fundado el motivo segundo en infracción del art. 1281 en relación con el 1282, ambos del CC, el recurrente propugna una interpretación literal del contrato como opción de compra a tenor de sus cláusulas y, en su defecto, una interpretación fundada en los actos de las partes que llevaría a la misma conclusión, pues a la pasividad del recurrente por no haber promovido reclamación alguna de las cantidades pactadas podría contraponerse que tampoco la parte reconviniente ni su madre reclamaron en momento alguno la elevación del contrato a escritura pública.

Pues bien, al margen de la patente incorrección formal del motivo primero al alegar como error de derecho en la apreciación de la prueba la infracción de la jurisprudencia de esta Sala sobre el contrato de opción de compra, la respuesta a estos dos motivos así planteados ha de ser necesariamente desestimatoria porque desde el año 1986 todos los contratos sustancialmente idénticos al aquí examinado, con pequeñas diferencias en las cuantías de la entrega inicial y de los pagos periódicos, han sido calificados por esta Sala como compraventas perfectas y no como opciones de compra, ya explícitamente al conocer de motivos relativos a esta cuestión, ya porque el mismo contratante hoy recurrente se aquietaba con la calificación de compraventa por la sentencia impugnada o presentaba él mismo el contrato como de compraventa; salvo los casos en que, seguido un juicio declarativo anterior, hubiera ganado firmeza la sentencia de la instancia calificando el contrato litigioso como opción de compra (STS 6-11-02 en recurso nº 1028/97) o en que el otro contratante hubiera dado por resuelto el contrato y el hoy recurrente dirigiera su demanda contra un ocupante posterior con el que nadie había contratado, siendo entonces indiferente la calificación (STS 26-12-02 en recurso nº 2880/99).

Así, la sentencia de 29 de noviembre de 1986 estimó el primer motivo del recurso, interpuesto también por quien en su día había contratado con el hoy recurrente y fundado precisamente en inaplicación del párrafo segundo del art. 1281 CC, razonando lo siguiente: "la parte impresa de dicho documento, con clausulado preconstituido para imponerlo o proyectar imponerlo por los actores, en su cualidad no cuestionada de promotores-vendedores de numerosas viviendas, a los futuros adquirentes de las mismas, no coincide en absoluto con lo que en méritos a la realidad de lo convenido respecto a la forma de saldar el precio, se consigna al rellenar los espacios en blanco de dicho impreso, hasta el punto que lo que se señala como forma de pago no encaja en ninguna "de las condiciones" que para hacerlo efectivo señala su estipulación "tercera", ni en ningún lugar se establece la razón por la que una regulación para el pago del precio con precisión de cantidad inicialmente desembolsada -25000 pesetas- y pagos mensuales de 1500 pesetas había de transformarse a los tres años concedidos a la supuesta optante para ejercitar tal derecho de opción, con efectos retroactivos en pago inicial de 42.000 pesetas, otro, también, de 42.000 pesetas al notificar la opción a los concedentes y a partir de aquí, prescindiendo de que se habían hecho abonos a razón de 1500 pesetas mensuales, comenzaron otros de sólo 1200 pesetas por mes, todo ello sin verificar una previa liquidación de lo hasta entonces pagado y de lo que quedaba por saldar, todo lo que hace sea improcedente aplicar a los fines de interpretación del negocio jurídico en análisis la norma de hermenéutica contenida en el párrafo 1.º del artículo 1281 del Código Civil que es lo que, en definitiva, verificó la sentencia recurrida al atenerse exclusivamente para fundamentar su fallo al sentido "literal" de algunas de las cláusulas que el documento contenía, prescindiendo del contexto de otras que, precisamente por apartarse de lo que sus términos "impresos" consignaban, demostraban de manera insoslayable la realidad, ya puesta de relieve, de que lo convenido no fue el "Contrato de promesa de opción de compra" que el repetido documento expresa en su encabezamiento, sino una compraventa que reunía los requisitos esenciales de cosa determinada y precio cierto que la preceptiva contenida en el artículo 1445 del Código Civil exige para su existencia, con la particularidad, además, de que comenzó su consumación mediante la entrega material de la cosa al ser puesta en poder y posesión de la compradora y que ésta, por su parte, inició su fundamental obligación de pago del precio en los términos convenidos."

Diez años después, las sentencias de 1 de junio de 1996 (recurso nº 2946/92) y 30 de diciembre siguiente (recurso nº 555/93) desestimaron sendos recursos de casación del hoy recurrente en asuntos en los que, ya como demandante inicial, ya como demandado-reconviniente, había pedido la resolución de los respectivos contratos litigiosos, por impago del precio, calificándolos como de compraventa. Finalmente, en el recurso de casación nº 851/97, resuelto por la sentencia de 4 de octubre de 2002 y asimismo interpuesto por el aquí recurrente, éste se aquietó con la calificación de la mayoría de los contratos litigiosos como compraventas perfectas por la sentencia impugnada; y en relación con dos contratos sí cuestionados en el recurso, uno por tener una redacción diferente de los demás y el otro por no haberse aportado el correspondiente documento a las actuaciones, se rechazaban los correspondientes motivos, considerando igualmente que aquéllos eran sendas compraventas, con base, entre otras razones, en la condición resolutoria por impago de las letras aceptadas o renovadas y en la renuncia a la evicción o vicios por defectos de cualquier índole "una vez que el optante a la compra ocupe la vivienda", cláusulas ambas que igualmente figuran en el contrato cuya calificación como compraventa discuten estos dos motivos (estipulaciones octava y décima), y con base en ser objeto del contrato una vivienda de protección oficial destinada a la venta.

Bien claro resulta, por tanto, que la interpretación y calificación impugnadas han de confirmarse por coincidir con las mantenidas por esta Sala en casos idénticos, sin que constituyan óbice alguno para ello pequeñas variantes en los actos de los respectivos contratantes antes y después de cada contrato porque la interpretación y calificación de los contratos como compraventas perfectas y no como opciones de compra, con o sin arrendamiento, se han fundado siempre, para esta Sala, más en el propio texto de los contratos controvertidos, unilateralmente redactado por los promotores de las viviendas que por ello no podían verse beneficiados por la oscuridad de las cláusulas, que en la conducta de los contratantes, por más que a ésta se aludiera también como argumento de refuerzo.

El motivo tercero se funda en infracción del art. 1964 en relación con el 1969, ambos del CC, por haberse declarado prescrito el precio sin constar más que el pago inicial de 20.000 ptas. ni haberse fijado cuál fue en definitiva la modalidad de pago escogida por la compradora entre las cuatro posibles, siendo así que hasta que no se fijara, sugiriendo la propia reconviniente la cuarta de ellas como más idónea, no habría empezado a correr el plazo de prescripción.

Esta Sala ha examinado el problema de la posible prescripción de la facultad de reclamar el precio por la vendedora, o de la obligación de pagarlo por la compradora, en una de sus sentencias sobre casos idénticos o similares al presente, concretamente la ya citada de 4 de octubre del corriente año (recurso nº 851/97), que estima los motivos articulados por el hoy también recurrente contra la prescripción extintiva apreciada por la sentencia impugnada con el siguiente razonamiento: "...aun cuando no quepa descartar que, como en este caso, la parte que se cree favorecida por la prescripción extintiva pueda tomar la iniciativa pidiendo su apreciación al demandar en lugar de al contestar a una demanda, hay en el caso examinado varios datos que impiden considerar extinguida en todo o en parte, por prescripción, la obligación de los demandantes de pagar el precio, que en definitiva es lo verdaderamente planteado en la demanda: primero, el reconocimiento del derecho de los vendedores demandados a cobrar el precio que se desprende de los propios hechos de la demanda, hasta el punto de que la falta de ejercicio de tal derecho se presenta por los compradores demandantes como algo perjudicial para ellos mismos y provechoso para los demandados vendedores; segundo, la persistencia de los demandantes en sus pretensiones de cumplimiento íntegro del contrato, incluida su propia obligación de pagar el precio pactado y no ningún otro superior pretendido posteriormente por los vendedores, durante más de veinte años, según resulta del hecho cuarto de la demanda, no dándose por tanto el "silencio de la relación jurídica" o falta de reconocimiento del deudor correlativa a la inactividad del acreedor que un autorizado sector doctrinal considera inherente a la prescripción extintiva; tercero, la reciprocidad de las obligaciones nacidas de los contratos litigiosos de compraventa, que casa mal con la exigencia de que los vendedores cumplan íntegramente sus obligaciones aún pendientes, no sólo la de otorgar escritura pública sino también la de liberar las viviendas de otras cargas que no sean la hipoteca detallada en los respectivos contratos, sin ofrecer al propio tiempo el cabal cumplimiento de todas las que los compradores reconocen como igualmente pendientes e interesados en cumplir mucho después del vencimiento de las cambiales aceptadas para pagar fraccionadamente parte del precio; y por último, la necesaria calificación del pago del precio como una prestación única y no de tracto sucesivo que incluía el importe de unos préstamos hipotecarios cuya vigencia reconoció inequívocamente la propia demanda considerándolos "amortizables durante quince años a partir de los pagos que faltan por hacer", es decir el de las letras, lo cual permite descartar tanto la aplicabilidad al caso del art. 1966-3º CC, propuesto alternativamente en la demanda, como el juego, en cualquier caso, del plazo de quince años del art. 1964 CC en relación con el 1969 del mismo Cuerpo legal, aplicado por la sentencia de primera instancia sin expreso rechazo de la recurrida en casación."

Podría parecer en principio, pues, que a tenor de lo entonces resuelto procedería también ahora estimar el motivo examinado. Sin embargo, en el presente caso concurren circunstancias que, en lo relativo a la prescripción, hacen inaplicables las razones que entonces condujeron a la estimación de los motivos articulados por el recurrente. Así, mientras en aquél los compradores litigaban como demandantes iniciales alegando en su demanda conjunta que siempre habían intentado pagar la parte pendiente del precio, cuya cuantificación ofrecían ellos mismos por más que pidieran se declarase prescrita su obligación de pagarlo y sólo alternativamente ofrecían su pago al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas, en el litigio causante del presente recurso, en cambio, la hija de la fallecida compradora, personándose como demandada y reconviniendo en beneficio de la comunidad hereditaria, alegó que el precio se había pagado totalmente y que, en cualquier caso, dada la falta de aportación por el demandante-reconvenido de cualquier documentación al respecto so pretexto de un incendio de sus oficinas a principios del año 1980, su obligación de pagarlo habría prescrito por el transcurso de quince años, pues dado el tiempo transcurrido y el fallecimiento de su madre era imposible determinar el precio pendiente si es que lo había; mientras en el otro recurso se partía de unos pagos aplazados e instrumentados mediante letras de cambio, así como de una hipoteca en la que se subrogaba el comprador, en el litigio causante de este recurso la sentencia de primera instancia declaró no acreditada la constitución de hipoteca alguna y con tal declaración se aquietaron desde entonces ambas partes; y mientras en el asunto causante del otro recurso el entonces demandado se había opuesto a la prescripción de un precio cuantificado por los propios codemandantes, en éste se ha opuesto a la prescripción de un precio que reconoce no haber reclamado nunca y que sigue sin reclamar porque desconoce tanto su cuantía como su forma de pago y hasta si llegó o no a constituir la hipoteca referida en el contrato.

De lo antedicho se desprende que, a diferencia del recurso resuelto por la sentencia de 4 de octubre último, en este caso sí se dio el "silencio de la relación jurídica" durante más de quince años que comporta la prescripción de la facultad del vendedor de reclamar la parte pendiente del precio, imposible precisamente por ello de cuantificar, por lo que también procede desestimar este motivo.

Finalmente, el motivo cuarto y último del recurso, fundado en infracción de los arts. 1108 y 1501 CC y orientado a que se acuerde el pago por la reconviniente de los intereses de la parte del precio pendiente de pago, invocando el recurrente en su apoyo lo resuelto por esta Sala en su sentencia de 30 de diciembre de 1996 (recurso nº 555/93), ha de ser desestimado por depender de que efectivamente se hubiera fijado alguna cantidad como adeudada en concepto de precio y por plantear una cuestión absolutamente nueva y por tanto radicalmente inadmisible en casación.

Además, en la sentencia de esta Sala de 4 de octubre último, al estudiar un motivo tan similar al aquí examinado que incluso se rechazaba igualmente por plantear una cuestión nueva, se consideraba ciertamente lo razonado en la sentencia de 30 de diciembre de 1996 (recurso nº 555/93) acordando intereses a cargo de los compradores por razones de "elemental justicia", pero se contrastaba con lo declarado por la sentencia de 1 de junio del mismo año (recurso nº 2946/92), que denegaba el pago de intereses por no ser el retraso en el pago imputable a los compradores ni haber podido éstos incurrir en mora mientras no se determinase la cantidad debida, razones estas últimas finalmente prevalentes y que, de haber prosperado el motivo anterior, habrían sido aplicables para desestimar el ahora examinado.

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo e imponer al recurrente, conforme dispone el art. 1715.3 LEC de 1881, las costas y la pérdida del depósito constituido.