STS 800/2007, 11 de Julio de 2007

JurisdicciónEspaña
Número de resolución800/2007
Fecha11 Julio 2007

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Julio de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, el recurso de casación interpuesto, por PROPERTY, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. Eduardo Morales Price, que fue sustituido por jubilación por el Procurador D. Adolfo Morales Hernández San Juan, contra la Sentencia dictada, el día 19 de abril de 2000, por la Sección Doce de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el rollo de apelación 1280/99, que resolvió el recurso de apelación interpuesto en su día contra la Sentencia que había pronunciado, el Juzgado de Primera Instancia número 54, de los de Barcelona. Es parte recurrida D. Rubén, D. Jesús Ángel, Dª. Ana y Dª. Luz, representados por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Lanchares Larre.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 54, interpuso demanda de juicio ordinario de menor cuantía, PROPERTY, S.A. contra D. Rubén, D. Jesús Ángel, Dª. Ana y Dª. Luz . El suplico de la demanda es del tenor siguiente: ".... dictar en su día sentencia por la cual se condene a los demandados a abonar a mi representada la cantidad de ONCE MILLONES DE PESETAS, más los intereses legales de dicha suma. Con expresa imposición de costas a los demandados".

Admitida a trámite la demanda fueron emplazados los demandados, alegando la representación de D. Rubén, D. Jesús Ángel, DÑA. Ana y DÑA. Luz, como hechos y fundamentos de derecho que estimaron de aplicación al caso, para terminar suplicando: "....dicte sentencia desestimando lo solicitado por la actora en su escrito de demanda, con expresa condena en costas a la misma". Contestada la demanda y dado el oportuno traslado, se acordó convocar a las partes a la Comparecencia prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y celebrada ésta en el día y hora señalados, y habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia, con fecha 5 de octubre de 1999 y con la siguiente parte dispositiva: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Santiago Guillen Rodríguez, en nombre y representación de Property, S.A., contra D. Rubén, D. Jesús Ángel, Dª. Ana y Dª Luz, DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a satisfacer a la actora la cantidad de 5.500.000 pesetas, más los intereses legales correspondientes, sin hacer especial imposición de las costas procesales".

SEGUNDO

Contra dicha Sentencia interpusieron recurso de apelación D. Rubén, D. Jesús Ángel, Dª. Ana y Dª. Luz . Por la representación de PROPERTY, S.A., se presentó escrito adhiriéndose a la apelación formulada de contrario, en el punto concreto en el de que la sentencia de primera instancia no condena a los demandados a abonar la totalidad de los 11.000.000 de pesetas reclamados en la demanda. Sustanciada la apelación, la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia, con fecha 19 de abril de 2000, con el siguiente fallo: " Con ESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación de los demandados Dª Ana, Dª Luz, D. Jesús Ángel y D. Rubén, y desestimando el recurso que por adhesión formula actora PROPERTY, S.A. contra la Sentencia dictada en fecha 5 de octubre de 1999, recaida en Menor Cuantía nº 153/99 del Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Barcelona, debemos REVOCAR y REVOCAMOS parcialmente los pronunciamientos de la sentencia apelada, en cuanto a la cantidad que los demandados han de abonar a la parte actora, que será de DOS MILLONES (2.000.000.- ptas.) DE PESETAS en vez de la superior fijada en la sentencia apelada, con intereses desde la fecha de la sentencia de primera instancia, y con expresa condena a Property, S.A. de las costas de su recurso, y sin hacer condena de las causadas en la alzada por los demandados".

TERCERO

PROPERTY, S.A. representada por el Procurador de los Tribunales D. Eduardo Morales Price formalizó recurso de casación contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, con fundamento en los siguientes motivos:

Primero

Con fundamento en el número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 1287 del Código Civil y de la Jurisprudencia de esta Sala.

Segundo

Con fundamento en el número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 1258 del Código Civil, y de la Jurisprudencia de esta Sala.

Tercero

Con fundamento en el número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 1256 y del 7, par. 1, ambos del Código Civil, así como de la Jurisprudencia de esta Sala. .

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido al respecto, el Procurador D. Manuel Lanchares Larre, en nombre y representación de D. Rubén, D. Jesús Ángel, Dª. Ana y Dª Luz, impugnaron el mismo, solicitando se declarase no haber lugar al recurso.

El Procurador D. Adolfo Morales Hernández Sanjuan, presentó escrito con poder, compareciendo en el presente recurso en sustitución de su compañero Sr. Morales Price, por jubilación del mismo, a lo que se accedió teniéndose por parte al nuevo Procurador personado.

QUINTO

Se señaló como día para votación y fallo del recurso el veinte de junio de dos mil siete, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excma. Sra. Dª. ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La demandante PROPERTY, S.A. se dedica a la mediación en la compraventa de inmuebles. Los demandados D. Rubén y D. Jesús Ángel, Dª Ana y Dª Luz eran propietarios a partes iguales de unos inmuebles en Barcelona que estaban interesados en vender; de la venta se había encargado de forma gratuita la esposa de uno de los copropietarios, quien puso diversos anuncios en los periódicos. PROPERTY se puso en contacto con dicha compradora ofreciéndole sus servicios como agencia inmobiliaria y después de diversas gestiones, uno de los posibles clientes se interesó por la compra del inmueble, aunque fue RESTAURA, al parecer y según los hechos probados, a través de las gestiones realizadas por la demandante, quien se interesó por la compra, negociando directamente con la representante de los vendedores, Dª María Rosa el precio y las condiciones de la compra. Estas conversaciones continuaron sin la intervención de PROPERTY, otorgándose el definitivo contrato de compraventa, primero en documento privado que se elevó a escritura pública el 24 de julio de 1997. PROPERTY demandó entonces a los vendedores pidiéndoles el pago de la correspondiente comisión por el contrato de mediación que habían concluido, a lo que se negaron los referidos vendedores.

El Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Barcelona dictó sentencia estimando que existió un contrato de mediación verbal, en el que la gestión de la demandante permitió que ambas partes entraran en contacto al objeto de realizar la operación de venta. Pero al tratarse de un contrato verbal y no constar de forma fehaciente los pactos, aplicó lo dispuesto en los artículos 1258 y 1287 del Código civil, obligando a los vendedores al pago de una cantidad de 5.500.000 ptas. (33.055,67 euros), moderando la cuantía pedida por la actora que consideró excesiva en relación a la gestión realizada.

La sentencia fue apelada por los vendedores demandados, adhiriéndose la actora. La sentencia de la sección 12 de la Audiencia provincial de Barcelona, de 19 abril de 2000, confirmó la apelada en el sentido que existió un contrato de corretaje inmobiliario, de acuerdo con el cual se probó que fue PROPERTY quien puso en contacto a las partes, pero que las posteriores negociaciones entre compradores y vendedores se desarrollaron al margen y total independencia de la inicial mediadora. De aquí entendió la Audiencia que debían satisfacerse los honorarios del mediador, y que a falta de acuerdo, la suma debían fijarla los Tribunales, de modo que aplicando analógicamente el artículo 227.2 del Código de comercio, rebajó la cuantía de la comisión a 2.000.000 ptas. (12.020,24 euros).

Contra esta sentencia interpone PROPERTY, S.A., el presente recurso de casación.

SEGUNDO

El primero de los motivos, al amparo del artículo 1692, 4 LEC denuncia la infracción del artículo 1287 del Código civil y la jurisprudencia de las sentencias de 3 febrero 1998, 4 julio 1984, 30 abril 1998 y 26 junio 1994 . Entiende que se ha producido la infracción del artículo 1287 del Código civil, porque debería haberse aplicado la regla de la interpretación según los usos para suplir la omisión de las cláusulas que suelen establecerse en los contratos y que, en los casos de honorarios de profesionales, son las del correspondiente Colegio.

En este motivo se mezclan diversas cuestiones que se van a reproducir en los otros que conforman el presente recurso de casación. La primera de las cuestiones que debe ponerse de relieve es que el contrato concluido entre las partes contendientes en esta litis fue verbal y ello implica una dificultad adicional puesto que, como considera probado la sentencia que ahora se recurre, la conducta de la recurrente se limitó a obtener un posible comprador, sin intervenir para nada más en el desarrollo del contrato. Si el contrato de mediación se limita a poner en relación "a los futuros contratantes sobre un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio" (sentencia de 2 octubre 1999 ), hay que concluir que este aspecto fue llevado a cabo por la actual recurrente, por lo que las sentencias que han recaído en el presente litigio reconocen su derecho a la remuneración.

Cosa distinta es la cantidad que debe pagarse al mediador a falta de pacto concreto. La recurrente considera que deben aplicarse las reglas del Colegio profesional, en defecto de acuerdo entre las partes y por ello denuncia la inaplicación del artículo 1287 del Código civil, que se refiere al uso para suplir la omisión de las cláusulas que de ordinario suelen establecerse en los contratos, uso que identifica con los honorarios establecidos en el correspondiente Colegio profesional. El artículo 1287 del Código civil se inserta en una larga tradición que considera como reglas interpretativas las generales o usos externos a las partes; se trata de prácticas que personas en la misma situación y circunstancias que las propias partes consideran aplicables en sus contratos y que deben usarse para interpretarlo, excepto cuando no sean razonables en el concreto caso; se trata de comportamientos interpretativos generalizados y objetivos. Se encuentran recogidos en el artículo 1159 del Código francés; artículo 1368.1 del Código italiano y en el artículo 8.3 de la Convención de Viena, así como en el artículo 5 :102, f) de los Principios del Derecho europeo de los contratos.

El recurrente pretende que se utilice esta regla con finalidad integradora del contrato y a falta de regulación en relación a la cuantía del precio y es entonces cuando se pretende que se apliquen las reglas del mencionado artículo 1287 del Código civil como integradoras de una voluntad que resulta desconocida, al tratarse de un contrato verbal (sentencias de 2 diciembre 1994 y 13 noviembre 2000 ). A pesar de ello, no puede denunciarse la interpretación realizada por la Sala sentenciadora, al aplicar una regla de equidad para determinar la cantidad a que tiene derecho el mediador, puesto que no ha demostrado que la interpretación efectuada por la Sala sea contraria a la voluntad de las partes, porque no ha podido ser probada más que en lo relativo a la conclusión del propio contrato, y las tarifas colegiales deben considerarse como pautas orientadoras y no se ha probado que constituyen el uso a que se alude en el artículo 1287 del Código civil .

Por estas razones, debe desestimarse el primero de los motivos del recurso.

TERCERO

Al amparo del artículo 1692, LEC la recurrente denuncia en el segundo motivo la infracción del artículo 1258 del Código civil y la jurisprudencia contenida en las sentencias de 5 julio 1985 y 21 octubre 1988 . Entiende que al prescindir de los servicios del mediador, los vendedores actuaron contra la buena fe, por lo que no pudo realizar las gestiones normales de su profesión y por ello, al rebajar el precio que deben pagar, se les concede en realidad un premio a su mala fe y al incumplimiento de lo convenido.

En este motivo el recurrente hace supuesto de la cuestión, puesto que introduce elementos nuevos más allá de la declaración de los hechos probados, que llevan a la conclusión que se celebró un contrato de mediación y que la parte vendedora prescindió de los servicios del mediador, para continuar por sí misma la gestión de la venta una vez llegó a un principio de acuerdo con el comprador. Así se ha interpretado por la Sala sentenciadora y como no se ha demostrado por parte del recurrente que hubiesen existido otros acuerdos distintos. Por ello, no puede aceptarse su razonamiento de que los vendedores actuaron en contra de la buena fe al rescindir el contrato. El contrato podía ser rescindido cumpliendo con la obligación de remunerar los servicios del mediador y por ello han sido condenados por la sentencia recurrida. En base a una pretendida actuación de mala fe, que no se ha llegado a demostrar al ser desconocidos los términos del contrato, no puede pretenderse cobrar una remuneración más allá de la acordada por la Audiencia.

Además, las sentencias que se dicen infringidas no pueden servir para fundar la pretensión de la recurrente. La de 5 julio 1985 y la de 21 octubre 1988 no permiten un argumento distinto al que antes se ha utilizado, porque vienen a presuponer que el comportamiento de las partes debe ajustarse a lo acordado y por ello, la sentencia recurrida condenó a pagar los honorarios del mediador, por lo que no las ha infringido.

Por todo ello, debe rechazarse el segundo motivo del recurso.

CUARTO

El motivo tercero, formulado también al amparo del artículo 1692, 4 LEC denuncia la infracción artículos de los 1256 y 7.1 del Código civil y las sentencias de 19 diciembre 1974, 9 junio 1950 y 13 noviembre 1956 . Insiste el recurrente en que se prescindió de los servicios del API en contra de las reglas de la buena fe y que, como el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, la sentencia ha infringido este precepto.

Una buena parte de los razonamientos contenidos en el Fundamento anterior pueden aplicarse para rechazar también este motivo. No existe ninguna norma que impida a la parte vendedora prescindir de los servicios del mediador, cumpliendo las obligaciones relativas al pago de los servicios prestados hasta aquel momento. Repetimos que a esto ha condenado la sentencia recurrida y como lo único que persigue el recurrente es que se aumente la cantidad que por honorarios ha condenado a pagar la Audiencia, no puede utilizar artificiosamente la regla del artículo 1256 del Código civil, en cuanto no resulta aplicable al ser posible el desistimiento unilateral en un contrato falto de regulación legal y en el que no constan pactos específicos de las partes que lleven a una conclusión contraria.

Por estas razones, debe también rechazarse este motivo del recurso.

QUINTO

La desestimación de los motivos del recurso de casación presentado por la recurrente PROPERTY, S.A., determina la del propio recurso y la procedencia de imponer las costas de este recurso a la recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. No ha lugar al recurso de casación presentado por la representación de PROPERTY, S.A. contra la sentencia de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de diecinueve de abril de dos mil, en el rollo de apelación número 1280/99.

  2. Debe confirmarse la sentencia recurrida en todos sus extremos, incluido lo relativo a las costas.

  3. Imponer las costas causadas por este recurso a la parte recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JOSÉ RAMÓN FERRÁNDIZ GABRIEL.- ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS .- RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES.- Rubricado.-PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMA. SRA. Dª. Encarnación Roca Trías, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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